Repubblica Italiana
Tribunale di Prato
In Nome del Popolo Italiano il giudice dr.ssa Costanza Comunale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1922/2022 tra le parti:
ATTORE
cf Parte_1 C.F._1

- difesa: avv. D'AMBROSIO DAVIDE, cf C.F._2
- domicilio: presso il difensore
ON
, cf Controparte_1 C.F._3

- difesa: avv. VOLPE ANDREA, cf C.F._4
- domicilio: presso il difensore
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti
Per parte attrice: ““Voglia l'Ill.mo Tribunale adito”:
a) in via principale condannare la convenuta sig.ra al pagamento del saldo Controparte_1 del prezzo di vendita dell'appartamento indicato in premessa, pari ad €47.810,00, oltre interessi,
Pagina 1 di 8 rivalutazione e maggior danno subìto dall'attore, da quantificarsi in corso di causa, anche in via equitativa;

b) in via alternativa, e subordinatamente alla precedente richiesta, accertare e dichiarare ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile il grave inadempimento contrattuale da parte della sig.ra
e per l'effetto pronunciare la risoluzione giudiziale del contratto di Controparte_1 compravendita immobiliare del 14.11.2018 stipulato per notar Rep. Persona_1
N.4028-Raccolta N.2762, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Firenze in data
10.12.2018 al n.38.600 serie 1T, concluso tra il venditore sig. e l'acquirente Parte_1 sig.ra ; conseguentemente, accertare e dichiarare il diritto del sig. Controparte_1 Parte_1 alla restituzione dell'immobile nonchè condannare la sig.ra al risarcimento del
[...] CP_1 danno subìto dall'attore da determinarsi sulla base del costo mensile medio di locazione dell'immobile in questione moltiplicato per il tempo di possesso, che va dal novembre del 2018 all'effettivo rilascio, ad oggi quantificabile in €35.200,00 (44 mensilità per €800,00), ovvero secondo i diversi criteri ritenuti opportuni, oltre interessi e rivalutazione sulle somme in concreto riconosciute;

c) con vittoria dei compensi professionali da attribuirsi al difensore antistatario.”.
Per parte convenuta: “«Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previe le declaratorie meglio viste e ritenute del caso e di legge, salvo ed impregiudicato ogni altro diritto e miglior pronuncia,
nel merito: respingere tutte le domande ex adverso formulate dal Signor Parte_1 nei confronti della Signora per tutti i motivi dettagliatamente indicati in Controparte_1 narrativa;

in via subordinata: limitare l'accoglimento delle domande attoree solo all'esito di verifica contabile atta a verificare gli effettivi importi percepiti dal Signor nel rispetto di Parte_1 quanto previsto dal contratto di appalto nonché tutta la documentazione agli atti;

in estremo subordine: respingere la domanda di risarcimento del danno tenendo in considerazione la portata del contratto di comodato d'uso gratuito nonché previa verifica dei costi mensili relativi ai valori di locazione presenti, eventualmente determinarli tenendo altresì in considerazione gli importi già versati dalla Signora . CP_1
in ogni caso con vittoria di competenze di lite, ovvero di parziale compensazione nell'ipotesi formulata in via subordinata, oltre accessori come per legge.”.

Pagina 2 di 8 Fatto e diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio al fine di sentirla condannare al pagamento del Controparte_1 saldo del prezzo di vendita dell'appartamento sito in Calenzano, loc. Le Croci, via
Della Querciola 6, identificato al Foglio di mappa 12, particella 69, sub. 4 nonché di una quota proporzionale delle parti comuni e pertinenziali identificati al Catasto Fabbricati al Foglio di mappa 12, particella 69, sub. 5 chiedendo, in subordine, l'accertamento del grave inadempimento di controparte ai sensi dell'art. 1453 c.c. e quindi la risoluzione del contratto di compravendita del 14.11.2018 con diritto alla restituzione dell'immobile e la condanna al risarcimento del danno subito dal medesimo.
A sostegno delle proprie domande l'attore ha dedotto (1) che in data 14.11.2018 con atto di compravendita ai rogiti Notaio Rep. 4028 Racc. 2762 ha Persona_1 alienato l'immobile suindicato a;
(2) che il valore dell'immobile Controparte_1 veniva accertato in euro 150.000,00 ma poiché necessitava di opere di ristrutturazione veniva convenuto il prezzo di vendita in euro 100.000,00 con spese per ristrutturazione a carico dell'acquirente; (3) che nonostante nell'atto di compravendita fosse stabilito che il prezzo di compravendita era stato corrisposto al di fuori dell'atto con determinati tempi e modalità l'acquirente ha versato esclusivamente la somma di euro
8.000,00 (tramite assegno bancario n. 0780586865-06) ed ulteriori euro 7.000,00 (tramite
4 bonifici eseguiti su accredito intestato all'attore e alla di lui moglie), mentre tutti gli altri assegni indicati nell'atto di compravendita non sono mai stati incassati;
(4) che, invero, l'odierna convenuta ha esortato l'attore affinchè restituisse gli stessi obbligandosi a corrispondere i relativi importi con altri e diversi assegni e bonifici;
(5) che, tuttavia, del prezzo pattuito, è stato di fatto versato solo un importo parziale pari ad euro 52.190,00; (6) che, pertanto, la convenuta non ha versato il saldo prezzo di euro
47.810,00.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio Controparte_1 la quale ha chiesto il rigetto delle domande attoree perché destituite di fondamento. In particolare, la convenuta ha dedotto (1) che non è vero che il valore dell'immobile era stato accertato in euro 150.000,00; (2) che in data 1.6.2018 veniva sottoscritto un contratto di appalto tra l'odierno attore, la convenuta e l'appaltatore avente ad oggetto l'esecuzione delle opere e dei lavori, meglio indicati nell'atto, dietro corrispettivo di euro 80.000,00 oltre IVA;
(3) che in base all'articolo 7 di detto contratto veniva stabilito che l'importo totale delle opere doveva essere corrisposto dalla parte promittente
Pagina 3 di 8 acquirente detraendo tale cifra dal prezzo di compravendita già pattuito tra le parti;
(4) che in sede di esecuzione alcuni lavori non sono stati ritenuti necessari e sono stati svolti lavori per euro 37.380,00 oltre IVA, importi puntualmente corrisposti dalla convenuta;
(5) che, pertanto, l'importo residuo, pari ad euro 62.620,00 è stato integralmente corrisposto dall'odierna convenuta tanto che la figlia dell'attore ne ha rilasciato quietanza a saldo in data 21.12.2020; (6) che anche la domanda svolta in via subordinata da controparte è destituita di fondamento posto che tra le odierne parti in causa è stato sottoscritto in data 1.9.2018 un contratto di comodato d'uso gratuito avente ad oggetto l'uso dell'immobile in questione.
La causa, istruita mediante interrogatorio formale e ctu volta ad accertare la riconducibilità al delle firme apposte sul contratto di appalto e sulla Parte_1 quietanza relativa all'assegno n. 1062210028-09 del 10/06/2018 tratto sul Banco di
Napoli, mutato nelle more del giudizio il giudice istruttore, è stata trattenuta in decisione con provvedimento del 15.10.2024, emesso all'esito del deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe e previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
Preliminarmente si conferma il provvedimento reso dal precedente magistrato circa il rigetto delle ulteriori istanze istruttorie formulate dalle parti, ritenendole in parte inammissibili ed in parte superflue ai fini del decidere.
Nel merito, la domanda attorea è fondata nei limiti che seguono.
Risulta documentalmente provato e comunque è circostanza pacifica che tra le parti in causa si sia perfezionato in data 14.11.2018 contratto di compravendita relativo all'immobile sopra identificato e che il prezzo pattuito per tale trasferimento fosse indicato nell'atto di acquisto in euro 100.000,00. In detto atto notarile si attesta che tale corrispettivo è stato da parte acquirente pagato a parte venditrice prima e al di fuori dell'atto medesimo ed in particolare corrisposto mediante i seguenti mezzi di pagamento: “- assegno bancario non trasferibile, numero 0780586865 - 06, emesso il 26 Aprile
2018, dell'importo di Euro 8.000,00 (ottomila virgola zero zero), intestato alla signora
, nata in [...] il [...], codice fiscale Persona_2 C.F._5
(su indicazione di Parte Venditrice), tratto su conto corrente bancario intestato a Parte
[...]
Acquirente ed esistente presso CREDITO VALTELLINESE S.P.A.", sede di Firenze;

- assegno bancario non trasferibile, numero 1062210028 - 09, 06, emesso il 10 Giugno 2018, dell'importo di Euro 8.000,00 (ottomila virgola zero zero), intestato a Parte Venditrice, tratto
Pagina 4 di 8 su conto corrente bancario intestato a Parte Acquirente ed esistente presso "BANCO DI
NAPOLI S.P.A.", filiale di Eboli (Salerno), via Santa Cecilia;

- assegno bancario non trasferibile, numero 1062210030 - 11, emesso il 14 Novembre 2018, dell'importo di Euro 5.000,00 (cinquemila virgola zero zero), intestato a Parte Venditrice, tratto sul predetto conto corrente bancario intestato a Parte Acquirente ed esistente presso "BANCO
DI NAPOLI S.P.A.";
- seguenti numero 4 (quattro) bonifici bancari eseguiti con accredito su conto corrente bancario intestato ai signori (sopra costituito) e (nata in [...] il 9 Parte_1 CP_2
Maggio 1940 codice fiscale ) ed esistente presso "BANCA CodiceFiscale_6
MEDIOLANUM S.P.A." ed addebito sul conto corrente bancario intestato a Parte Acquirente ed esistente presso "BANCO DI NAPOLI S.P.A.";
- bonifico bancario dell'importo di Euro 2.000,00 (duemila virgola zero zero) eseguito il 13
Agosto 2018;
- bonifico bancario dell'importo di euro 2.000,00 (duemila virgola zero zero) eseguito il 17
Agosto 2018;
- bonifico bancario dell'importo di Euro 1.500,00 (millecinquecento virgola zero zero), eseguito il 26 Settembre 2018;
- bonifico bancario dell'importo di Euro 1.500,00 (millecinquecento virgola zero zero) eseguito il
15 Ottobre 2018;
- seguenti numero 4 (quattro) assegni bancari non trasferibili, intestati a Parte Venditrice, tratti sul predetto conto corrente bancario intestato a Parte Acquirente ed esistente presso
"BANCO DI NAPOLI S.P.A.": - numero 1062210021 - 02, emesso il 1° Luglio 2018, dell'importo di Euro 18.000,00 (diciottomila virgola zero zero); - numero 1062210029 - 10, emesso il 1° Agosto 2018, dell'importo di Euro 18.000,00 (diciottomila virgola zero zero); - numero 1062210030 - 11, emesso il 15 Settembre 2018, dell'importo di Euro 18.000,00
(diciottomila virgola zero zero); - numero 1062210028 - 09, emesso il 30 Ottobre 2018, dell'importo di Euro 18.000,00 (diciottomila virgola zero zero).”.
Parte attrice sostiene, tuttavia, che molteplici pagamenti di quelli indicati nell'atto notarile non sono in realtà avvenuti, avendo il medesimo riscosso l'assegno bancario n.
0780586865-06 del 26.4.2018 di euro 8.000,00 nonché quattro bonifici bancari per complessivi euro 7.000,00 rispettivamente in data 13.8.2018 per euro 2.000,00, in data
17.8.2018 per euro 2.000,00, in data 26.8.2018 per euro 1.500,00 e in data 15.10.2018 per euro 1.500,00 e che, nel corso del tempo, in sostituzione dei titoli indicati nell'atto, parte convenuta ha corrisposto ulteriori euro 37.190,00, per un totale di euro 52.190,00, residuando, pertanto, la somma di euro 47.810,00.
Pagina 5 di 8 Infine, il afferma che in realtà il valore accertato dell'immobile fosse di euro Parte_1
150.000,00, diminuito ad euro 100.000,00 al netto dei costi di ristrutturazione dell'immobile medesimo a carico di controparte.
Parte convenuta, al contrario, ha affermato di aver corrisposto a controparte la somma di euro 62.700,00, somma che esaurisce il dovuto, posto che vi era l'accordo tra le parti che dal prezzo di compravendita, fissato in euro 100.000,00 nell'atto notarile, dovessero essere detratte le somme che la medesima si era impegnata a corrispondere all'appaltatore per lavori di ristrutturazione dell'immobile in oggetto, risultati quantificati in euro 37.380,00 e puntualmente corrisposti all'appaltatore medesimo.
A sostegno della propria ricostruzione la convenuta ha prodotto il contratto di appalto intercorso tra le parti, stipulato in data 1.6.2018 nel quale all'art. 7 si prescrive che
“l'importo complessivo dell'appalto è fissato in euro 80.000,00 (…) oltre iva, che è determinato
a corpo ed è da ritenersi onnicomprensivo di qualsiasi materiale e opera indicata nel capitolato e negli elaborati progettuali allegati, il tutto secondo la formula del 'chiavi in mano'. L'importo totale delle opere di appalto verrà corrisposto dalla parte promittente acquirente affinchè tale cifra sia poi successivamente detratta dal prezzo finale di compravendita già pattuito tra le parti.”, nonché fatture relative ai lavori svolti emesse dall'appaltatore medesimo.
Ebbene, all'esito del giudizio la tesi di parte convenuta non convince risultando priva di qualsiasi supporto probatorio. Il contratto di appalto in esame, di dubbia genuinità nella sua formazione (è stato, infatti, stipulato in data 1.6.2018 e in esso si fa riferimento ad un contratto di comodato stipulato in data successiva indicandone il corretto numero di registrazione, anch'esso allegato in atti), è risultato genuino nelle sottoscrizioni, alla luce dell'elaborato peritale redatto in atti che si ritiene condivisibile perché esente da vizi logici, ben articolato e chiaro, ma non indica quale fosse il prezzo finale di compravendita pattuito tra le parti e non vi è prova della quantificazione dei lavori svolti dall'appaltatore né del pagamento dei medesimi da parte della convenuta.
Le fatture allegate in atti non costituiscono, infatti, prova del pagamento dell'importo indicato in ognuna di esse in assenza di alcuna quietanza ed alla luce della documentazione prodotta in corso di causa da parte attrice (atto di denuncia-querela presentato dall'appaltatore medesimo, il quale ha dato conto che le fatture depositate in atti sono state manomesse, sia nella descrizione che negli importi e peraltro non sono mai state saldate).
Pertanto, l'attore ha diritto di ricevere la somma residua del prezzo di compravendita, fissato in euro 100.000,00. Sebbene, infatti, il medesimo abbia dato atto che sussisteva
Pagina 6 di 8 un accordo tra le parti circa il valore dell'immobile oggetto di compravendita (fissato in euro 150.000,00) e che da tale valore si sarebbe dovuto detrarre concordemente la somma di euro 50.000,00 in ragione dell'accollo dei lavori di ristrutturazione da parte dell'acquirente del medesimo, egli si è limitato a chiedere in giudizio la minor somma tra l'importo di euro 100.000,00 e quella già ricevuta.
In relazione al quantitativo percepito dall'attore si osserva che all'esito del giudizio risulta provato che il medesimo abbia ricevuto da parte convenuta la somma di euro
60.190,00, poiché il medesimo ha affermato di averne ricevute euro 52.190,00 e parte convenuta ha provato di averne pagati ulteriori 8.000,00 euro (cfr. quietanza di pagamento rilasciata dall'attore con sottoscrizione risultata autentica sulla fotocopia dell'assegno n. 1062210028-09 tratto sul Banco di Napoli).
Non vi è prova, invece, del pagamento dell'ulteriore somma di euro 3.400,00 che parte convenuta dice di aver consegnato a controparte in contanti. L'onere probatorio sulla medesima gravante non è stato onerato né può darsi valore alle denominate quietanze di pagamento rilasciate dalla figlia dell'attore.
Tali dichiarazioni, infatti, allegate quale documento 8 di parte convenuta nulla provavo circa l'adempimento della stessa alla propria obbligazione di pagamento del prezzo, posto che la quietanza di pagamento può assumere valore soltanto se rilasciata dal creditore medesimo (art. 1199 c.c.).
Ogni considerazione circa le asserite problematiche di salute dell'attore e conseguentemente circa il fatto che fosse la figlia ad occuparsi dell'adempimento di tale contratto di compravendita sono prive di qualsiasi valore giuridico in assenza di prova del rilascio di una procura ad operare in tal senso da parte dell'attore medesimo nei confronti della figlia né della incapacità di intendere e di volere del venditore.
Quindi ogni dichiarazione resa dalla stessa non può assurgere a prova del pagamento di quanto dalla convenuta dovuto.
Tanto basta per accogliere la domanda attorea e conseguentemente condannare parte convenuta al pagamento della somma di euro 39.810,00 oltre interessi al tasso legale dalla domanda all'effettivo saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in applicazione del D.M. 55/2014 e successive modifiche tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale complessivamente svolta.
Stesso principio si applica per le spese di ctu, come liquidate in corso di causa.


P.Q.M.


Pagina 7 di 8 Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:

1. condanna parte convenuta al pagamento della somma di euro 39.810,00 in favore di parte attrice, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

2. condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali sostenute da parte attrice che si liquidano in euro 7.616,00 per compensi, euro 545,00 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge da versarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

3. pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di ctu come liquidate con separato decreto;

4. dispone la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il
Tribunale di Prato per le opportune eventuali valutazioni.
Prato, 6.2.2025
Il giudice dr. ssa Costanza Comunale
Pagina 8 di 8