N. R.G. 1257/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica Civile tra
Parte_1
ATTORE
e
CP_1
CONVENUTO
Oggi 15 luglio 2025 ad ore 9.00 innanzi al dott. Agnese Currò Dossi, sono comparsi:
Per la ricorrente è presente l'avv. Barbiani Stefano il quale si riporta ai propri scritti e alle conclusioni contenute nella memoria integrativa
Per la resistente l'avv. Tosi Sofia in sostituzione dell'avv. Sara Arduini la quale si riporta ai propri scritti e conclusioni.
Il Giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi
Alle ore 12.00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Agnese Currò Dossi ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1257/2024 promossa da:
, con sede legale in Parte_1
Riccione viale Ceccarini, 63, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig.ra Parte_2
, rappresentata e difesa dall'Avv. BARBIANI STEFANO
[...]
ATTORE contro
, (P.IVA ), corrente in Rimini (RN), in Via G. Bruno n. 51, in CP_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2
Sara Arduini
CONVENUTO
La causa è iscritta ruolo in data 6.5.2024 proveniente da sfratto per morosità R.G. 645/2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 15.07.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato la soc. Parte_1
, premettendo di aver concesso in locazione alla soc.
[...] Parte_3
con contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1.10.1992 e regolarmente
[...] registrato in data 13/10/1992 al n°8615 mod III, il locale adibito a Bar con sala e servizi soprastanti e precisamente: unità immobiliari ubicate al piano terra dell'edificio sito in Riccione, viale Ceccarini
n°63 distinto al Catasto di detto Comune al foglio 11, p.lla 260 sub 78 cat. C1 classe 10 e foglio 11 p.lla 260 sub 79 per un canone annuo pari a Lire 60.000.000 con aggiornamento ISTAT nella misura del 75% su richiesta del locatore;
che a seguito di patti integrativi con registrazione in data 23/1/2017, il canone di locazione veniva adeguato a far data dal 1/2/2017 e determinato nella misura di €
90.000,00 oltre Iva annui da corrispondersi da parte della società conduttrice mediante versamento di rate mensili di € 7.500,00 ciascuna oltre Iva con scadenza il primo giorno di ciascun mese;
che la conduttrice soc. mediante contratto di affitto di azienda con scrittura privata Parte_3 autenticata, quale proprietaria dell'azienda commerciale di bar, caffè, gelateria e produzione di prodotti di pasticceria denominata Blue Bar operante in Riccione, viale Ceccarini n°69, concedeva in affitto detta azienda alla società dal 1/3/2019 fino al 28/2/2020 e che quest'ultima CP_1 subentrava altresì nel contratto di locazione dell'immobile stipulato fra la soc.
[...]
e la società ; ciò premesso intimava alla Parte_1 Parte_3 [...] sfratto per morosità rappresentando una morosità pari a € 329.170,00 per il mancato CP_1 pagamento dei canoni di locazione relativi agli anni 2021, 2022 e 2023 per complessivi € 270.000,00 oltre Iva., oltre al residuo pari ad € 44.170,00 quanto al canone di locazione dell'anno 2020, (essendo stata corrisposta la sola somma di € 55.912,60 Iva compresa) oltre alle mensilità gennaio 2024 e febbraio 2024 pari ad € 7.500,00 oltre Iva.
Si costituiva la con comparsa depositata 08.04.2024 opponendosi alla convalida dello CP_1 sfratto eccependo la nullità e/o annullabilità e/o invalidità e/o inefficacia e/o inopponibilità alla società dei patti integrativi registrati il 27.01.2017 e dichiarando di aver eseguito Controparte_1 pagamenti a favore della società per Parte_1 complessivi € 643.440,50; chiedeva in via riconvenzionale disporre la compensazione tra le somme dovute a titolo di canone di locazione dell'immobile posto in Riccione (RN), Viale Ceccarini n. 63 ed il maggior credito vantato dalla società nei confronti della società Controparte_1 [...]
Parte_1
Con ordinanza pronunziata il 03.05.2024 il Giudice dott.ssa Valmassoi respingeva l'istanza di rilascio dell'immobile non avendo parte locatrice assolto all'onere di provare la fonte del suo diritto;
quindi, invitava le parti a promuovere procedimento di mediazione e, disposto il mutamento del rito, rinviava con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti.
Parte ricorrente depositava memoria integrativa in data 7.6.2024 rassegnando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito respingere le avverse domande formulate sia nel merito sia in via riconvenzionale ed anche ai sensi dell'art. 96 co. 1 e co. 4 c.p.c. poiché del tutto infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui alla narrativa che precede ed al contempo: -accertato che è vigente fra le parti soc. e la soc. il contratto di locazione del Parte_1 CP_1 1/10/1992 registrato il 13/10/1992 al n°8615 mod. III nonché i patti integrativi registrati in data
23/1/2017 e che il canone di locazione annuo ammonta ad € 90.000,00 oltre Iva annui da corrispondersi in rate mensili di € 7.500,00 ciascuna con decorrenza dal 1/2/2017; -accertato che l'art. 4 del contratto di locazione commerciale prevede che IL CONDUTTORE NON POTRÀ IN ALCUN
MODO RITARDARE IL PAGAMENTO DEL CANONE E DEGLI ONERI ACCESSORI OLTRE
I TERMINI STABILITI DALLE VIGENTI DISPOSIZIONI E NON POTRÀ FAR VALERE
ALCUNA AZIONE O ECCEZIONE SE NON DOPO ESEGUITO IL PAGAMENTO DELLE
RATE SCADUTE -accertato che la soc. non ha corrisposto i canoni di locazione CP_1 relativi agli anni 2021, 2022 e 2023 e parte dell'anno 2020 (cioè € 90.000,00 oltre Iva X 3= €
270.000,00 oltre Iva per gli anni 2021-2022-2023 nonché € 44.170,00 oltre Iva per l'anno 2020) cui debbono aggiungersi quelli maturati e non pagati nel corrente anno 2024 fino ad oggi, cioè € 7.500,00 mensili fino a fine maggio 2024 per ulteriori € 37.500,00 da maggiorarsi con Iva 22% il tutto per complessivi, ad oggi, € 429.037,40; -accertato, pertanto, il grave inadempimento contrattuale della soc. per il mancato integrale e puntuale pagamento dei canoni di locazione, CP_1 dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 1/10/1992 registrato il 13/10/1992 al n°8615 mod. III nonché dei patti integrativi registrati in data 23/1/2017 e condannare la soc.
[...]
al rilascio nella piena disponibilità della proprietaria del CP_1 Parte_1 locale ubicato al piano terra dell'edificio sito in Riccione, viale Ceccarini n°63 distinto al Catasto di detto Comune al foglio 11, p.lla 260 sub 78 cat. C1 classe 10 e foglio 11 p.lla 260 sub 79; condannare, altresì, la soc. al pagamento in favore della soc. della CP_1 Parte_1 somma di € 429.037,40 a titolo di canoni di locazione ad oggi insoluti e/o, in subordine, quella diversa somma maggiore o minore che risulterà accertata in corso di causa, in ogni caso oltre ai
[...] ino alla risoluzione del contratto, il tutto comunque oltre interessi come per legge Parte_4 nonché al pagamento a titolo di risarcimento danni, di eventuale indennità per indebita detenzione dalla accertata/dichiarata risoluzione fino al rilascio/restituzione effettivo dell'immobile locato oltre interessi come per legge. In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali oltre rimborso forf. 15%, CPA 4% ed Iva 22% come per legge.
Parte resistente depositava memoria integrativa in data 26.6.2024 chiedendo “NEL MERITO: • accertare e dichiarare che il contratto di locazione applicabile ai rapporti tra la società
[...]
e la società è il contratto stipulato in data Parte_1 Controparte_1
01.10.1992 e registrato in data 13.10.1992 al n. 8615 serie III, essendo i patti integrativi registrati il
27.01.2017 nulli e/o annullabili e/o invalidi e/o inefficaci e/o inopponibili alla società CP_1
• accertare e dichiarare che nel periodo 01.01.2019-31.12.2023 la società ha
[...] Controparte_1 eseguito pagamenti a favore della società per Parte_1 complessivi € 643.440,50; • disporre, anche ex art. 1243 c.c., la compensazione tra le somme dovute a titolo di canone di locazione dell'immobile posto in Riccione (RN), Viale Ceccarini n. 63 ed il maggior credito vantato dalla società nei confronti della società Controparte_1 Parte_1 [...]
per l'effetto: • rigettare l'avversa richiesta di ingiunzione di Parte_1 pagamento accertare e dichiarare l'illegittimità, l'invalidità e l'inefficacia dell'intimazione di sfratto per morosità notificata a mezzo P.E.C. in data 02.02.2014 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto;
• rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto di locazione. IN VIA
RICONVENZIONALE: • accertare e dichiarare che la società al netto di quanto Controparte_1 oggetto di compensazione con le somme dovute a titolo di canone di locazione, vanta un credito nei confronti della società Immobiliare pari ad € 367.620,26; • Parte_1 condannare la società a pagare alla società Parte_1 [...] la somma di € 367.620,26 o quella maggiore o minore somma che risulterà dovuta CP_1 all'esisto del presente giudizio;
• condannare la società Parte_1 ai sensi dell'art. 96, 1° e 4° comma, c.p.c., al pagamento di somme equitativamente
[...] determinate.
Respinte le istanze istruttorie, nessuno compariva all'udienza fissata per la discussione del 18.6.2025; quindi, all'udienza del 24.6.2025 fissata ai sensi dell'art. 309 c.p.c., il Giudice, stante la comparizione di parte ricorrente che richiedeva rinvio per pendenza trattative, fissava l'udienza odierna per la discussione e la rimessione in decisione.
In rito, risulta assolta la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria (cfr.: doc. 14).
Nel merito, la domanda appare fondata e va pertanto accolta.
Va osservato che il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ. n.15659/2011, Cass. Civ. n.20288/2011, Cass. Civ.
n.373/2010, Cass. Civ. S.U. n.13533/2001)”.
Orbene, è documentalmente provata la stipula in data 1.10.1992 di contratto di locazione regolarmente registrato in data 13/10/1992 al n°8615 mod III avente ad oggetto il locale adibito a Bar con sala e servizi soprastanti e precisamente: unità immobiliari ubicate al piano terra dell'edificio sito in Riccione, viale Ceccarini n°63 distinto al Catasto di detto Comune al foglio 11, p.lla 260 sub 78 cat. C1 classe 10 e foglio 11 p.lla 260 sub 79;
è altresì documentalmente provato che il canone annuo, originariamente fissato in Lire 60.000.000, è stato successivamente rideterminato, a far data dal 1/2/2017 in €90.000,00 oltre Iva annui, da corrispondersi da parte della società conduttrice mediante versamento di rate mensili di € 7.500,00 ciascuna oltre Iva con scadenza il primo giorno di ciascun mese (cfr.: doc. patti integrativi registrati in data 23/1/2017 sub. doc. 9 (e doc. d).) Quanto all'eccezione di nullità e/o inefficacia dei patti integrativi sollevata da parte resistente per non essere stata registrata la scrittura privata presso l'Agenzia delle Entrate e in quanto priva di sottoscrizione e di data certa, la stessa risulta infondata e va pertanto rigettata.
Detti patti, integrativi del contratto di locazione, risultano infatti sottoscritti dall'allora legale rappresentante di entrambe società (locatrice e conduttrice) sig. ra come da visure Parte_2 camerali prodotte (sub. doc.4 e 5 e doc. b), le stesse risultano inoltre regolarmente registrate presso l'Agenzia delle Entrate in pari data. Si aggiunga che ove una scrittura privata non riporti una data scritta ma venga registrata, la data di registrazione fa piena prova della sua esistenza e della decorrenza nei confronti dei terzi secondo quanto stabilito dall'art. 2704 comma 1 c.c. La registrazione conferisce quindi data certa e rende opponibile il contratto con effetto dalla data di registrazione. Il contratto è pertanto valido ed efficace anche in assenza di data esplicita. Quanto al presunto conflitto di interessi tra il legale rappresentante e la la Parte_2 Parte_5 ricorrente avrebbe dovuto provare il conflitto non in astratto ma in concreto fornendo al Giudice elementi di valutazione concreti al fine di dimostrare tale assunto. Peraltro controparte nega che la sia stata mai amministratrice della . Pt_2 CP_1
Circa l'opponibilità dei patti integrativi a non espressamente menzionati nel contratto di CP_1 affitto, la giurisprudenza prevalente (cass. 4986 del 28.2.2013) ritiene che tali patti non siano opponibili al subentrante salvo che questi abbia espressamente aderito all'accordo e ne fosse a conoscenza al momento del subentro. Dunque, ai fini della opponibilità al terzo subentrante non rileva il fatto che nel contratto si sia fatto espresso riferimento al solo contratto di locazione e non anche alle successive integrazioni e/o modifiche;
ciò che rileva, è che della scrittura privata integrativa il subentrante ne fosse comunque a conoscenza. Ora, controparte rappresenta che il legale rappresentante della società , , era ed è anche socio della società CP_1 Controparte_2 locatrice e che sia che erano e sono anche soci della Controparte_2 Persona_1 società conduttrice SOC. TH WI . Il fatto che il legale rappresentante della società fosse anche socio della società locataria e di quella conduttrice, è senz'altro indice di una conoscenza diretta degli accordi precedenti. Tra l'altro che il subentrante fosse a conoscenza dei patti integrativi è circostanza non contestata.
La società , subentrando nel contratto di locazione, ha pertanto accettato ogni condizione CP_1 sottoscritta dalle parti originarie, ivi compresa quella relativa alla rinegoziazione del canone di locazione.
Il locatore ha dunque assolto al proprio onere probatorio.
Al contrario, l'opposizione di parte conduttrice risulta infondata e non provata.
Si osserva, in primis, che la documentazione prodotta sub doc. 4 (mastrino crediti-caparre), 5 (elenco movimenti 2019), 6 (elenco movimenti 2020), 7 (elenco movimenti 2021), 8 (elenco movimenti
2022) e 9 (elenco movimenti 2023) a sostegno delle proprie eccezioni, è stata tempestivamente disconosciuta da parte ricorrente.
Orbene, le copie fotostatiche e fotografiche di un documento hanno, a norma dell'art.2719 cc, lo stesso valore probatorio degli originali quando la loro conformità con questi è attestata da pubblico ufficiale , ovvero non è espressamente disconosciuta dalla parte contro cui sono prodotte ,con la conseguenza che, in caso di disconoscimento della copia non autenticata , questa non può essere utilizzata come prova dei fatti in essa rappresentati né dell'esistenza della scrittura riprodotta, dovendo i medesimi essere autonomamente dimostrati dalla parte che ha prodotto in giudizio la copia disconosciuta, nei modi consentiti dalla legge(e, quindi, anche depositando l'atto in originale;
vedi
Cass.Civ.Sez.III 29 marzo 1990 n.2586;Cass.Civ.Sez.II 3 luglio 2000 n.8878;Cass.civ.sez.III 16 ottobre 2001 n.12598). Ebbene, parte resistente non si è minimamente preoccupata, a seguito della contestazione della conformità all'originale del documento del quale si tratta, di produrre quanto meno gli originali limitandosi a dichiarare “di volersi in ogni caso avvalere dei documenti prodotti che, in difetto di specifiche contestazioni, sono idonei a rappresentare la realtà sostanziale dei pagamenti compiuti a favore e su richiesta di ”. Parte_1
Osserva inoltre che il fatto che la società resistente abbia effettuato pagamenti a terzi su richiesta di sia del tutto irrilevante;
ciò che conta nel caso di specie, è se le parti abbiano Parte_1 espressamente convenuto di imputare a pagamento dei canoni di locazione eventuali pagamenti effettuati dalla conduttrice a terzi per conto della locatrice.
Orbene, di tale accordo, cui la legge impone la forma scritta ad probationem, in quanto derogatorio a ciò che le parti hanno contrattualmente convenuto in contratto, non vi è prova alcuna. Né risulta che il contratto di locazione abbia previsto la possibilità di compensare i canoni di locazione con esborsi effettuati a favore della soc. . Parte_1
Al contrario dal contratto di locazione deriva l'obbligo per il conduttore di pagare un canone annuo
(art. 2), la previsione che il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori né potrà far valere alcuna eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento (art. 4) e la risoluzione di diritto del contratto in caso di inadempienza anche di un solo patto contenuto nel contratto (art. 15).
Parte ricorrente ha pertanto assolto al proprio onere probatorio avendo provato la fonte del proprio diritto e l'inadempimento di controparte.
A fronte dell'inadempimento ai propri obblighi contrattuali, il contratto deve ritenersi risolto con conseguente ordine di rilascio.
Quanto alla domanda proposta in via riconvenzionale da parte resistente, la stessa va ritenuta inammissibile non essendo stato richiesto il differimento dell'udienza ex art.418 cpc.. Infatti, nel rito del lavoro – applicabile anche alle controversie in materia di locazione ex art.447 bis, 1° comma,
c.p.c. - l'inosservanza dell'onere di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale - rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo e non sanata né dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione di nuova udienza né dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte - e la inammissibilità di detta domanda (cfr. Cass. Civ. 16.11.2007 n.23815).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo alla stregua del DM n°55/2014 tenendo conto dell'attività effettivamente svolta e dello scaglione tariffario di appartenenza,
Va rigettata in quanto infondata la domanda di condanna ex art. 96 co. 1 e co.4 c.p.c. e

P.Q.M.

Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da
[...]
contro ogni ulteriore Parte_1 CP_1 domanda e/o eccezione disattesa, così provvede:
dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 1/10/1992 registrato il 13/10/1992 al n°8615 mod. III nonché dei patti integrativi registrati in data 23/1/2017 per inadempimento di
[...]
CP_1
condanna la soc. al rilascio nella piena disponibilità della proprietaria soc. CP_1
del locale ubicato al piano terra dell'edificio sito in Riccione, viale Parte_1
Ceccarini n°63 distinto al Catasto di detto Comune al foglio 11, p.lla 260 sub 78 cat. C1 classe 10 e foglio 11 p.lla 260 sub 79, fissando per l'esecuzione la data del 30 settembre 2025;
condanna la soc. al pagamento in favore della soc. della CP_1 Parte_1 somma di € 329.170,00 oltre IVA, a titolo di canoni di locazione alla data dell'atto di intimazione di sfratto, oltre i canoni successivi maturati e maturandi sino al rilascio dell'immobile oltre interessi dal dovuto al saldo.
Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale.
Condanna alla rifusione delle spese legali in favore di CP_1 Parte_1 delle spese legali che liquida in euro 5.882,00 per onorari, euro 634,00 per spese, oltre spese generali
15%, IVA e CPA.
Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione
Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 15.07.2025
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi