N. R.G. 759/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 759/2018 promossa da:
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
ON BA e l'Avv. BIASIOTTI MOGLIAZZA GIOVANNI FR ATTRICE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1
(C.F. ), CP_2 C.F._2
, (C.F. ), Controparte_3 C.F._3
(C.F. , Controparte_4 C.F._4
tutti n.q. di eredi del Sig. , deceduto in data 02.03.2020, rappresentati e difesi dall'Avv. Persona_1
FO DI ED
CONVENUTI

CONCLUSIONI
Per l'attrice con la memoria integrativa 5.9.2018:
“piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: a) dichiarare
l'inadempimento del al contratto di locazione registrato in data 15.1.1993; b) per l'effetto risolvere CP_1 il contratto di locazione inter partes e condannare il sig. al rilascio dell'appezzamento di CP_5 terreno sito in Fiumicino, Via delle Ombrine n. 34, 31/c e 34/d, con tutte le pertinenze accessorie, fissando pagina 1 di 6 la data per l'esecuzione nei termini di legge;
c) condannare il Sig. al pagamento dei canoni Persona_1 di locazione per un totale di € 46.265,55 per canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre agli interessi maturati sino all'effettivo pagamento, oltre ai canoni di locazione a scadere fino all'esecuzione del rilascio, oltre ulteriori interessi legali maturati dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo, la svalutazione monetaria, la rivalutazione degli interessi/anatocismo trimestrale e/o annuale ex art. 1283 c.c., massimo scoperto e quant'altro e per le spese relative all'intimazione di sfratto per morosità; d) nell'ipotesi che il giudice non statuisca in punto di risoluzione del contratto per l'inadempimento del , disporsi la finita CP_1 locazione prima che il contratto si rinnovi, alla data del 30.4.2023”.
Per e per i suoi eredi: Persona_1
“in via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio non avendo controparte ottemperato regolarmente all'obbligatorio procedimento di mediazione;
sempre in via preliminare, accertare e dichiarare la litispendenza e connessione lampante del presente giudizio con quello pendente innanzi Suprema Corte Suprema di Cassazione R.G. 28280/2017 ove si disquisisce della medesima domanda di rilascio oggi svolta dalla intimante, e pertanto sospendere anche al fine di evitare contrasto di giudicati il presente giudizio in attesa della definizione del procedimento sopra indicato;
nel merito, rigettare tutte le domande formulate ai punti a), b) c) e d) della memoria avversa poiché infondate in fatto e in diritto in accoglimento di tutti i motivi e le eccezioni svolte con il presente atto. Il tutto con vittoria di spese e compensi del presente giudizio da distrarsi in favore dello scrivente avvocato.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato in data 23.11.2017 la premettendo di essere Parte_1 proprietaria locatrice di un appezzamento di terreno di circa mq 1000 sito in Fiumicino, Via delle Ombrine
34, 31/C e 34/d, acquistato con atto notarile 8.6.2001 ed agendo in virtù del contratto di locazione stipulato dai precedenti proprietari con , gli intimava lo sfratto per la morosità citandolo per la Persona_1 convalida, in alternativa agendo per la finita locazione.
La lamentava una morosità maturata pari ad Euro 46.269,55 chiedendo ingiunzione di pagamento per Pt_1 canoni caduti e quelli da scadere fino all'esecuzione dello sfratto.
Si costituiva che contestava di essere moroso affermando di aver correttamente corrisposto i Persona_1 canoni, prima mediante assegni inviati per posta ed infine attraverso un'offerta reale;
sollevava poi l'eccezione di prescrizione quinquennale per quelli antecedenti al 2013.
Il sosteneva l'assenza di morosità per i canoni dall'anno 2011 richiamando i contenuti di una lettera CP_1 di intenti sottoscritta tra lui e la il 22.11.2011, con cui, la società locatrice, gli aveva promesso in Pt_1
pagina 2 di 6 vendita il bene immobile stabilendo la rinuncia reciproca di crediti e debiti tra le parti;
l'intimato concludeva per il rigetto della domanda e formulava eccezione di litispendenza e o connessione del giudizio nrg 28281/17 pendente avanti la Corte di Cassazione.
Alla prima udienza di comparizione, il Giudice, denegata l'ordinanza di rilascio, invitava le parti a procedere al tentativo obbligatorio di mediazione, disponeva mutamento di rito ex art. 426 cpc e rinviava la causa all'udienza del 26.9.2018.
Svolta la mediazione, fallita per mancato accordo, con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. la Pt_1 contestava di aver ricevuto pagamenti o l'offerta reale;
esponeva che la causa civile che il aveva CP_1 promosso nei suoi confronti, agendo per il riscatto ex art. 39 L. 392/78, era stata rigettata dalla Corte
d'Appello e concludeva come appresso: dichiarare l'inadempimento del al contratto di locazione CP_1 registrato in data 1.5.1993 e per l'effetto risolvere il contratto di locazione inter partes e condannare il Sig.
, al rilascio dell'appezzamento di terreno sito in Fiumicino, Via delle Ombrine n. 34, 31/c e Persona_1
34/d, con tutte le pertinenze accessorie, fissando la data per l'esecuzione nei termini minimi di legge;
condannare il al pagamento dei canoni di locazione per un totale di € 46.269,55, per canoni di CP_1 locazione scaduti e non pagati, oltre gli interessi maturati fino all'effettivo pagamento, oltre i canoni di locazione da scadere fino alla esecuzione del rilascio, oltre ulteriori interessi legali maturati dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo, la svalutazione monetaria, la rivalutazione degli interessi, anatocismo trimestrale e/o annuale ex art. 1283 c.c., massimo scoperto e quant'altro e per le spese relative all'intimazione di sfratto per morosità; nell'ipotesi che il giudice non statuisca in punto risoluzione del contratto per inadempimento del , disporsi la finita locazione prima che il contratto si rinnovi alla CP_1 data del 30.04.2023. … con vittoria delle spese e degli onorari, oltre IVA, CAP e spese generali.
Con la memoria integrativa il ribadiva l'eccezione di improcedibilità del giudizio per mancato CP_1 esperimento della mediazione, siccome svolta alla presenza del solo procuratore della nonchè Pt_1
l'eccezione di litispendenza, insisteva nel rigetto della domanda ribadendo la prescrizione dei canoni e chiedendo di essere ammesso a provare che i pagamenti precedenti all'anno 2013 erano stati da lui onorati.
All'udienza del 26/9/2018 il Giudice sospendeva il giudizio ritenendo la pregiudizialità della decisione da parte della Corte di Cassazione.
Successivamente all'emissione della sentenza n. 10136/2022, pubblicata in data 29.3.2022, dalla Corte di
Cassazione, la con ricorso notificato in data 24 maggio 2022, riassumeva il Parte_1 giudizio nei confronti degli eredi del , nel frattempo deceduto, che si costituivano in giudizio. CP_1
Svolte le prove orali ammesse all'udienza del 24.10.2023, la causa è pervenuta per la decisione.
Va preliminarmente respinta l'eccezione preliminare di improcedibilità del giudizio sollevata dalla parte pagina 3 di 6 convenuta ed infatti, come risulta dal verbale di mediazione dell'8/5/2018, in rappresentanza della società attrice era l' Avv. D'Orazio, munito di procura speciale notarile conferitagli dal legale rappresentante della requisito per la valida partecipazione della parte rappresentata, come aveva stabilito dalla Suprema Pt_1
Corte attraverso il principio per cui, nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs.
n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, convertito nella l. n. 98 del
2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste (Cass. Sent. 18106/2024, conformi Cass. 8473/2019, 204/2024).
Va invece accolta l'eccezione di prescrizione sollevata dalla parte convenuta relativamente ai canoni maturati precedentemente ai cinque anni dall'inizio del presente giudizio, istaurato il 13.02.2018, che costituisce specifico atto interruttivo.
Nel merito la domanda della è fondata. Pt_1
La società attrice ha agito in base ad un valido titolo costituito dal contratto di locazione a suo tempo stipulato mentre il non è stato in grado di dimostrare l'esistenza di un diverso titolo capace di CP_1 sovrapporre la sua efficacia al primo, annullandolo e sostituendosi allo stesso;
la lettera di intenti, dichiarata improduttiva di effetti, nulla infatti stabiliva in ordine al contratto di locazione in essere tra le parti, che, solo qualora si fosse realizzata la compravendita, sarebbe conseguentemente venuto meno.
Le pronunce rese in un precedente giudizio svolto tra le stesse parti avente ad oggetto la domanda di riscatto ex art. 39 L. 392/78 promossa dal , hanno avuto modo di interpretare l'inidoneità della lettera di CP_1 intenti, intervenuta tra le parti in corso di quel giudizio, a costituire un accordo novativo già perfezionato, capace, in quel caso, di determinare la cessazione della materia del contendere: la Corte di Appello di Roma con sentenza n. 4015/2017 in data 26 luglio 2017 stabiliva: “ Allo stato, quindi, “considerato che
l'appellante e la – nonostante i numerosi rinvii d'udienza, richiesti ed ottenuti Parte_1
– non sono riusciti a raggiungere un definitivo accordo e a transigere bonariamente la vertenza, la stessa deve essere decisa nel merito da questa Corte, dovendosi ritenere superati, anche perché non ottemperati, gli accordi intervenuti con la scrittura privata, senza data, depositata dalla Conseguentemente non Pt_1 può essere dichiarata cessata la materia del contendere fra le predette parti ma occorre procedere ai motivi di gravame proposti dal … “. CP_1
La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 10136/2022 del 29 marzo 2022 puntualizzava, al paragrafo 6.2, che “ emerge... un accertamento fattuale ben diverso e contrastante con quello formulato nel ricorso: non di una reciproca e già definitiva rinuncia al contenzioso in atto ma si trattava di un mero impegno a rinunciare in dipendenza della programmata compravendita dell'immobile, impegno che però, non essendo stato pagina 4 di 6 concretamente attuato, non poteva di per sé dimostrare l'abbandono né il sostanziale superamento delle pregresse ragioni del contendere” ed ancora paragrafo 6.3...”se si fosse trattato di regolamento efficace ed operativo, sarebbe bastato al darne attuazione con la rinuncia all'appello, al tempo stesso integrante CP_1 esecuzione e prova univoca dell'esistenza di un sopravvenuto regolamento negoziale idoneo a sovrapporsi ed ad estinguere la lite in corso”.
Anche nel caso in esame, dovendosi stabilire le obbligazioni assunte dalle parti sulla scorta del solo contratto di locazione, siccome la sua efficacia non è cessata, se ne deve dedurre che il deve CP_1 considerarsi inadempiente alla sua obbligazione primaria di pagamento del corrispettivo per il godimento dell'immobile, ciò con riferimento ai canoni non prescritti dal febbraio 2013, ovvero dal quinquennio precedente l'instaurazione del presente giudizio.
L'omissione della corresponsione mensile del canone costituisce grave violazione del sinallagma contrattuale e causa della risoluzione del contratto ai sensi dell'art.1455 c.c.. che viene dichiarata tenendo nel contempo presente che l'inottemperanza e la responsabilità da parte del , pur CP_1 rilevante in quanto protratta anche in tempi successivi alla mancata definizione degli accordi contenuti nella “lettera di intenti” sopra richiamata, deve considerarsi in qualche misura mitigata rispetto al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione attese le trattative che sono effettivamente intercorse tra le parti ed il documento programmatico da loro sottoscritto.
La risoluzione del contratto viene dichiarata in conformità del consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, i sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c. della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si si verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” ( Cass. N. 19652/2004).
In accoglimento della domanda va dunque dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art 1455 c.c. per l'inadempimento della parte conduttrice che va condannata al rilascio dell'immobile.
Quanto alla morosità maturata, individuata la decorrenza dal 14 febbraio 2013, essa va conteggiata secondo il calcolo effettuato dalla società attrice, non contestato dai convenuti, che è comprensiva della rivalutazione del canone sebbene non risulti essere stata richiesta annualmente come prescritto e, quindi, pari a 929,02 da febbraio a giugno compreso per l'anno 2013, Euro 2.507,13 a giugno 2014, euro 2.514,65 a giugno 2015, euro 2.512,14 a giugno 2016, Euro 2.404,60 a giugno 2017, euro
2.532,15 al giugno 2018, Euro 2562,54 al giugno 2019, 2.575,35 al giugno 2020, euro 2.567,62 al giugno 2021; euro 2.640,02 al giugno 2022; euro 2.845,94 al giugno 2023, euro 2.868,71 al giugno
2024; euro 2.898,83 al giugno 2025, Euro 241,56 mensili da luglio 2025 fino al rilascio del terreno. pagina 5 di 6 Al debito relativo ai canoni scaduti devono essere aggiunti gli interessi legali dal febbraio 2018, pattuiti nella misura del 15,50 % dall'art. 4) del contratto di locazione, in quanto l'intimazione per la convalida dello sfratto costituisce il primo atto di messa in mora del conduttore mentre gli interessi per i canoni successivamente maturati decorrono dalle singole scadenze.
L'ulteriore domanda tesa alla pronuncia di finita locazione, rimane assorbita.
La parziale reciproca soccombenza ed i complessi rapporti intrattenuti, costituiscono giusto motivo per la compensazione tra le parti della metà delle spese di causa e per porne l'altra metà, liquidata come in dispositivo ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto secondo il valore di riferimento a carico della parte convenuta, maggiormente soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
accoglie l'eccezione di prescrizione dei canoni di locazione scaduti precedentemente al 13.02.2018; dichiara la risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto un appezzamento di terreno con fabbricato di circa mq 1000 sito in Fiumicino, Via delle Ombrine 34, 31/c e 34/d per l'inadempimento del conduttore;
condanna gli eredi di alla consegna dell'appezzamento di terreno con fabbricato sito in Persona_1
Fiumicino, Via delle Ombrine 34, 31/C e 34/D, libero da persone e cose di loro proprietà, fissando per l'esecuzione la data del 30 gennaio 2026; condanna gli eredi di al pagamento in favore di dell'importo Persona_1 Parte_1 di Euro 32.358,70 per i canoni scaduti fino a giugno 2025 compreso, oltre ai canoni successivamente scaduti e scadenti sino al rilascio dell'immobile pari ad euro 241,56 mensili, con gli interessi pari al 15% a decorrere dalla domanda e dalle singole scadenze;

DA , e quali eredi di Controparte_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4
a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano, già compensate per la Persona_1 metà, in complessive euro 2.429,00 di cui Euro 200,00 per spese vive ed in 2.229,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Civitavecchia, 15 ottobre 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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