REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO
DI CIVITAVECCHIA

Il Giudice, dott. SC TO, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2563/2021 e vertente tra
(C.F.: ), rappresentata, difesa dall'Avv. Luigi Parte_1 C.F._1
AR presso il cui studio in Villa D'Agri di Marsicovetere (PZ) alla via Eugenio Azimonti n.
36 ha eletto domicilio come da procura in atti attrice e
Avv. NO EL (C.F.: ) in giudizio di persona e rappresentata e C.F._2 difesa dall'Avv. Antonella Minieri presso il cui studio in Roma Viale XXI Aprile,15 ha eletto domicilio giusta procura alle liti in atti convenuta
NONCHE' nato a [...] il [...], c.f. , e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
nato a [...] il [...], c.f. , elettivamente domiciliati in
[...] C.F._4
Villa d'Agri di Marsicovetere (PZ) alla via Eugenio Azimonti n.36 presso lo studio dell'avv. Luigi
AR (c.f ) che li rappresenta e difende, in virtù di procura in atti. C.F._5
- intervenuti -

Oggetto: divisione e usucapione

Conclusioni
Per l'attrice: TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
- In via preliminare – disporre la sospensione del giudizio almeno per il tempo necessario all'espletamento dell'invocato procedimento amministrativo in autotutela, ove ancora non intervenuto alcun provvedimento dell'Autorità amministrativa, concessione in sanatoria e/o verifica di conformità alla normativa edilizia sugli immobili sub 2 e sub 4 del compendio immobiliare in parola;

NEL PROSIEGUO, decidendo il merito,
Piaccia All'On.le tribunale adito, anche all'esito delle eventuali, rinnovate e disposte operazioni di accertamento del compendio da dividere e divisionali, respinte le domande riconvenzionali avversarie e, nel dettaglio:
a – Di accertamento dell'efficacia della scrittura privata del 27/05/1987, infondata - rigetto;

b – Subordinata di usucapione, sull'immobile di via Del Granchio n. 13, inammissibile, rigetto;

c – Sulla inefficacia dell'atto per Notaio di acquisito delle quote per 1/12 ciascuno dell'attrice dai germani Per_1
e infondata – rigetto;
Controparte_2 CP_1 ed ogni contraria eccezione, deduzione e richiesta, disattesa così decidere:
A – accertare e dichiarare la domanda dell'attrice fondata in fatto ed in diritto, ammissibile e legittima;

B - dichiarare lo scioglimento della comunione del complesso immobiliare costituito da fabbricati e terreni, sito nel comune di Ladispoli, loc.tà Santa Marina, individuato in catasto al foglio n.78 p.lla n.734 meglio descritto nell'atto introduttivo del giudizio anche – ovvero con esclusione degli immobili che presentano CP_3 violazioni e/o difformità edilizie ed urbanistiche - e nel dettaglio, dei seguenti beni:


1 - Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del Granchio n.13, catastalmente nc 11, sviluppantesi su due livelli, primo piano sottostrada e terra, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 3, via del Granchio n.11, piano T-
S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 137, totale, escluse aree scoperte mq 122, rendita €.557,77 (cfr. visura doc.3 e planimetria doc.4), allo stato sottoposto a sequestro giudiziario;

2 – Il Locale/autorimessa posto al primo piano sottostrada della consistenza catastale di mq 15 (quindici) pertinenziale all'abitazione di cui al sopra scritto punto 3; in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio
78, p.lla 734, subalterno 5, via Del Granchio n.13, piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza mq 15, superficie catastale mq 20, rendita €.48,03;
C - disporre per la loro divisione e apporzionamento, con la formazione di nn. 4 quote in natura e/o a conguaglio, secondo il progetto divisionale redatto da un C.T.U. all'uopo nominato, con spese a carico della convenuta ovvero
l'attribuzione ex art. 720 e 722 c.p.c.;
D – confermare il sequestro giudiziario dell'immobile di via Del Granchio n. 13 fino al dichiarato scioglimento della comunione, anche parziale, e all'attribuzione dello stesso;

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E – condannare, in ogni caso, la convenuta NO EL alla rifusione del compenso e delle spese del presente giudizio;

a – del compenso e delle spese di cui alla fase di ricorso avverso l'ordinanza del Pres. Istruttore (RG n.
1972/2024);
b – del compenso e delle spese della fase cautelare ( RG 2063-1/2021) per tutte le attività nelle stesse rispettivamente svolte, in favore dell'attrice ex art. 92 c.p.c., dallo scrivente difensore;
Parte_1
F - adottare ogni ulteriore provvedimento meglio visto e ritenuto ex art. 94 c.p.c..
Per la convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento della domanda proposta dalla odierna convenuta, così disporre :


1. In via preliminare e nel merito:
Respingere tutte le domande formulate da controparte in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto e perché, comunque, integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;



2. In via riconvenzionale:
In via principale:
- Accertare l'avvenuta attribuzione, all'ultimazione dei fabbricati, giusta accordo bonario tra tutti i comproprietari, delle quote di proprietà, in ragione di un quarto dell'intero a ciascuno, dell'intera consistenza immobiliare sita nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 2, 3, 4 e 5 meglio descritta in atti, come di seguito: il subalterno 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente al n.11) era stato, concordemente,
“assegnato”, ai coniugi ed;
Controparte_4 Controparte_5
i subalterni 3 e 5, corrispondenti al civico n. 11 (catastalmente corrispondente al n.13) erano stati, concordemente,
“assegnati”, a Persona_2 il subalterno 4 corrispondente al civico n.13 (catastalmente corrispondente al n.15) era stato, concordemente,
“assegnato” alla convenuta NO EL.
- Più precisamente, accertare l'avvenuta specifica attribuzione, giusta accordo bonario tra tutti i comproprietari, in ragione della quota di un quarto dell'intero, in favore della dante causa di parte attrice, sig.ra Persona_2
costituito dall'immobile sito nel Comune di Ladispoli (RM), località Marina di San Nicola, con accesso da
[...]
Via del Granchio al civico n. 11 (catastalmente 13), distinto al NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub. 3, p.t. e giardino composto di n.2 camere, saloncino ed accessori (cucina e bagno) oltre a cantina
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sita al piano interrato (catastalmente individuata al Fgl. 78, part.lla 734, sub 5, composta di due locali e piccolo ripostiglio adibito a vano caldaia;

- Dichiarare, con sentenza costitutiva, l'intervenuto effetto traslativo, in virtù del compromesso, sottoscritto in data
27.05.1987, avente ad oggetto la compravendita della suddescritta quota, spettante alla sig.ra Persona_2
in favore dei sigg.ri e;

[...] Controparte_4 Controparte_5
- Dichiarare, anche in conseguenza di quanto sopra, l'acquisto, a titolo derivativo, da parte della odierna convenuta, dell'intera consistenza immobiliare per cui è causa, come sopra meglio descritta, e ciò in virtù e forza dei seguenti atti di cui la stessa intende valersi e che si riserva di depositare nei termini e modi di legge:
a) Atto di compravendita del suolo su cui è stato edificato il complesso immobiliare per cui è causa, rogato per atto del notaio Dr stipulato il 07/05/1968 e registrato presso la Conservatoria dei Registri Persona_3 immobiliari di Civitavecchia il del 20/05/1968 al Reg. Gen. n.2141 e Particolare n.1457;
b) Testamento olografo della sig.ra (intesa anche come ) redatto in Controparte_4 Persona_4 data 11 novembre 1990 pubblicato con verbale a rogito del medesimo notaio , in data 09/05/2017, Per_5
Rep. 1675, Registrato a Roma 3 il 10 maggio 2017 al n.12573 - serie 1T con il quale, la convenuta veniva nominata erede universale della de cuius;

c) scrittura privata di compravendita del 27 maggio 1987 stipulata tra la sig.ra ed i Persona_2 coniugi sigg. ri (intesa anche come ) e;
Controparte_4 Persona_4 Controparte_5
d) atto di transazione del 02/10/2017 autenticata per notar , Rep n. 1969 - Racc. 1180, Persona_6
Registrato il 31/10/2017 in Roma al n. 28277 - serie 1T (vedi doc.4 in atti);
e) Scrittura privata sottoscritta in data 02/10/2017 con il quale il sig. cedeva alla odierna Controparte_5 convenuta tutti i diritti a questi derivanti dalla (predetta) scrittura privata del 27 maggio 1987 conclusa con la sig.ra Persona_2
In subordine:
- previo accertamento, che pure si domanda in via riconvenzionale, dell'acquisto, iure successionis e per atti inter vivos (come suddescritti ai precedenti punti a), b), c) e d), da parte della sig.ra NO EL, dell'intera consistenza immobiliare sita nel Comune di Ladispoli (RM), località Marina di San Nicola alla Via del Granchio, come già meglio suddescritta, per i seguenti motivi:
A) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 4, corrispondente al civico n.13 (catastalmente corrispondente all'15) in favore della sig.ra NO EL per averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio;

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B) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente all'11) in favore dei sigg.ri (intesa anche come ) ed per Controparte_4 Persona_4 Controparte_5 averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio e di poi ceduto, alla convenuta, per atti “inter vivos” e “mortis causa” di cui ai precedenti punti b), d) ed e);
C) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 3, corrispondente al civico n. 11 (catastalmente corrispondente al n.13) oltre
a cantina sita al piano interrato (catastamente individuata al Fgl. 78, part.lla 734, sub 5, composta di due locali
e piccolo ripostiglio adibito a vano caldaia, in favore dei sigg.ri (intesa anche come Controparte_4 CP_4 [...]
ed per averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente ed Persona_4 Controparte_5 ininterrottamente per oltre un ventennio a far data dalla scrittura privata di vendita del 27 maggio 1987 di poi ceduto alla convenuta, per atti inter vivos e mortis causa di cui ai precedenti punti b), c) d) ed e) ovvero dalla convenuta usucapito in virtù della continuazione del possesso ultraventennale effettuato dai suoi aventi causa ed alla convenuta ceduto sempre in virtù dei predetti atti;

- Accertare e dichiarare la nullità ovvero l'inefficacia dell'atto di compravendita a rogito Notaio Persona_7 del 12.06.2020, rep. 30, racc. n. 23, registrato in Potenza il 18.06.2020 al n. 1867, serie 1T, trascritto in
Civitavecchia il 18.06.2020 ai nn. 4583/3306 e 4584/3307 in quanto gli alienanti e Controparte_2 non erano divenuti proprietari di alcun diritto di proprietà sull'immobile di causa (o di una quota Controparte_1 di esso) e, pertanto, non potevano alienarlo alla sorella , odierna attrice, che l'ha acquistato Parte_1
a non domino, e per l'effetto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva della sig.ra . Parte_1
- Il tutto con vittoria di spese, competenze, onorari, spese generali ex art. 14 D.M. n. 127/2004, IVA e CPA.

Per gli intervenuti:
Piaccia all'On.le tribunale adito, all'esito dei rinnovati accertamenti tecnici, respinta e disattesa ogni domanda riconvenzionale avversaria ed ogni contraria eccezione, deduzione e richiesta, così decidere:
A – accertare e dichiarare la domanda dell'attrice ammissibile e fondata in fatto ed in diritto con riferimento al complesso immobiliare di cui si chiede la divisione descritto nell'atto introduttivo con esclusione delle sole unità che presentano difformità e/o violazioni edilizie e/o urbanistiche;

B - dichiarare lo scioglimento parziale della comunione del complesso immobiliare costituito da fabbricati e terreni, sito nel comune di Ladispoli, Marina di San Nicola, individuato in catasto al foglio n.78 p.lla n.734 – con esclusione degli immobili che presentano violazioni e/o variazioni edilizie ed urbanistiche essenziali - e disporre per la loro divisione e apporzionamento, con la formazione di nn. 4 quote in natura e/o a conguaglio, secondo il
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progetto divisionale redatto da un CTU all'uopo nominato, con spese a carico della convenuta ovvero per
l'attribuzione ex art. 720 c.p.c.;
D – condannare la convenuta alla rifusione del compenso e delle spese del presente giudizio nonchè delle fasi di ricorso avverso l'ordinanza del Pres. Istruttore e cautelare, in favore dell'esponente.
Svolgimento del processo e motivi della decisione


1. Premessa
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto dinanzi a questo Parte_1
Tribunale NO EL e assumendo:
a) – di essere proprietaria della quota pari a 3/12 (¼) del complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati, ubicato nel comune di Ladispoli (RM), loc.tà Marina di San Nicola, con accesso da via del Granchio nn.11, 13 e 15, catastalmente nn. 9, 11 e 13, confinante nell'insieme con via del Granchio, proprietà e suoi aventi causa Ferrovia, salvo altri, costituito da: Per_8

1 - Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del
Granchio n.11, catastalmente nc 9, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 14,5 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78,
p.lla 734, subalterno 2, via del Granchio n.9, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 14,5, superficie catastale totale mq 388, totale, escluse aree scoperte mq 369, rendita €.1.347,95 (cfr. visura doc.1 e planimetria doc. 2);

2 - Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del
Granchio n.13, catastalmente nc 11, sviluppantesi su due livelli, primo piano sottostrada e terra, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 3, via del Granchio n.11, piano T-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 137, totale, escluse aree scoperte mq 122, rendita €.557,77 (cfr. visura doc.3 e planimetria doc.4);

3 - Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del
Granchio n.15, catastalmente nc 13, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78,
p.lla 734, subalterno 4, via del Granchio n.13, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 120, totale, escluse aree scoperte, mq 108, rendita €.557,77 (cfr. visura doc.5 e planimetria doc.6);
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4 – Locale/autorimessa posto al primo piano sottostrada della consistenza catastale di mq 15
(quindici) pertinenziale all'abitazione di cui al sopra scritto punto 3; in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 5, via Del Granchio n.13, piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza mq 15, superficie catastale mq 20, rendita €.48,03 (cfr. visura doc.7 e planimetria doc.8);
-che i beni le erano pervenuti pro-quota e, nella misura di 1/12 in uno ai germani Controparte_1
e , in forza di successione legittima della madre Controparte_2 Persona_2 nata a [...] il [...] e deceduta a Potenza il 16/08/2017, giusta dichiarazione di successione n.1506, vol. 9990, presentata all'Agenzia delle Entrate di Potenza, in data
29/09/2017 e trascritta all'Agenzia del Territorio di Civitavecchia in data 07/08/2018 ai nn.7696/5427 comproprietaria dell'intero complesso immobiliare sopra descritto per la quota di
¼, in ragione ed in forza di atto per Notaio di Roma del 07/05/1968, rep. 28558, Per_3 registrato a Roma il 21/05/1968, al n.7832 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Civitavecchia in data 21/05/1968 al n.1457 reg. par. con il quale , il Controparte_4 coniuge e le sorelle NO EL e avevano Controparte_5 Persona_2 acquistato dal sig. un appezzamento di terreno facente parte del piano di Persona_9 lottizzazione del comprensorio denominato “Marina di San Nicola”, sito nel comune di
Cerveteri, ricadente nella zona di lottizzazione seconda D2, della superficie di metri quadrati millecinquecentoundici (mq 1511), sul quale è stato realizzato il complesso immobiliare oggetto di causa;

-che ha, successivamente, con atto per Notaio del 12/06/2020, rep. n.30, racc. Persona_7
n.23, registrato a Potenza il 18/06/2020 al n.1867, serie 1T, trascritto a Civitavecchia il
18/06/2020 ai nn.4583/3306 acquistato dai germani e i Controparte_2 Controparte_1 rispettivi diritti nella misura di 1/12 ciascuno diventando, così legittima titolare/proprietaria dei
3/12 e, pertanto, della quota pari ad ¼ dello stesso;

-che delle restanti 3 quote per complessivi 9/12 è titolare/proprietaria la zia, CATAPANO
EL, nata a [...] il [...] e residente in [...] che, già comproprietaria nella misura di ¼, per aver partecipato all'acquisto del 1968, ha accorpato alla detta quota quella della sorella pari a 1/4, per successione testamentaria, Controparte_4 siccome sua erede universale (doc.13) e la 4° quota, sempre per i diritti di 1/4, dal coniuge della medesima, con rogito per Notaio del 02/10/2017, Controparte_5 Persona_6 rep.1969, racc. n.1180 (doc. 14);
7 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
- che nonostante la zia CATAPANO EL, avesse riconosciuto e convenuto con la medesima l'attribuzione alla medesima della quota, della madre, che era stata già precedentemente concordata/individuata nell'appartamento/abitazione descritta al precedente punto 2, in catasto foglio 78, p.lla 434 subalterno 3, come da bozza per Notaio dalla Persona_6 medesima incaricato di procedere all'atto di divisione sostenendo di essere proprietà dell'intero complesso immobiliare e anche dell'appartamento assegnato alla madre per averlo posseduto in via esclusiva per oltre 20 anni;

- che è risultato vano ogni tentativo di addivenire all'assegnazione del detto appartamento, mediante la stipula del rogito in precedente sollecitato dalla stessa zia.
L'attrice ha chiesto, quindi, in atto di citazione l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“A - dichiarare lo scioglimento della comunione del complesso immobiliare costituito da fabbricati e terreni, unico corpo, sito nel comune di Ladispoli, loc.tà Santa Marina, individuato in catasto al foglio n.78 p.lla n.734, subalterno 2, 3, 4 e 5, con accesso da via Del Grancio nn. 11, 13 e 15, catastalmente civici 9, 11 e 13;
B – ordinare la divisione del complesso immobiliare e disporre:
B/1: l'attribuzione in suo favore: “dell'appartamento con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del
Granchio n.13, catastalmente nc 11, sviluppantesi su due livelli, primo piano sottostrada e terra, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli, foglio 78, p.lla 734, subalterno 3, via del Granchio
n.11, piano T-S1, categoria A/3, Classe 1, superficie catastale totale mq 137 totale, escluse aree scoperte, pari a mq 122”;
B/2 ovvero, in via subordinata, in caso di opposizione della convenuta, della quota, nella misura di ¼, dell'intero complesso immobiliare, secondo un redigendo progetto divisionale, con la formazione di nn 4 quote in natura e/o a conguaglio e con sorteggio, ad opera di un CTU all'uopo nominato, con spese tutte a carico della convenuta;

C – in via ulteriormente gradata, disporre in caso di indivisibilità, secondo il disposto dell'art. 720 c.c.;
D – condannare la convenuta alla rifusione del compenso e delle spese del presente giudizio in favore dell'esponente..”
Con comparsa di costituzione del 15/11/2021, si è costituita la NO EL, zia dell'attrice, che ha sostenuto l'esistenza di un accordo intervenuto tra i comproprietari in ordine all'utilizzo, gestione e possesso, uti domini, delle singole unità immobiliari affermando che:
- in base all'accordo di divisione intervenuto tra le parti i tre appartamenti sarebbero dovute essere utilizzati come “rifugio vacanziero”, rispettivamente, dalla sig.ra in uno al Controparte_4 marito , dalla sig.ra e dalla stessa convenuta NO Controparte_5 Persona_2
EL;
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- al momento della ultimazione degli immobili tra i comproprietari, venne siglato, “concordemente e tacitamente”, un accordo in forza del quale ognuno di essi avrebbe posseduto “uti domini” il subalterno assegnato ed in conseguenza del suddetto accordo il subalterno 2 (corrispondente al civico
9) era stato, concordemente, assegnato e posseduto “uti domini” dai coniugi ed Controparte_4
, il subalterno 3 (corrispondente al civico 11 catastalmente corrispondente al 13 Controparte_5 attuale ) era stato, concordemente, “assegnato” e posseduto “uti domini” da Persona_2
b) ed il subalterno 4 (corrispondente al civico 13 catastalmente ma di fatto civico 15 ) era
[...] stato, concordemente, “assegnato” e posseduto “uti domini” alla convenuta NO EL ed ha sostenuto inoltre di essere già comproprietaria in virtù dell'acquisito del suolo formulando essendo divenuto assegnataria, in forza di accordo scritto tra i proprietari, sin dall'anno1968 formulando le seguenti conclusioni e domande riconvenzionali:
“ - accertare e dichiarare, l'acquisito a titolo originario per usucapione in suo favore della porzione immobiliare costituita dall'immobile sito in Ladispoli (RM), loc.tà San Nicola, via del Granchio n.13, catastalmente 11, distinto al NCEU del medesimo Comune fg. 78, p.lla 734, sub 3, nonché per essere già comproprietaria in virtù dell'acquisito del suolo essendo divenuto assegnataria, in forza di accordo scritto tra i proprietari, sin dall'anno
1968 e, comunque, in virtù del possesso continuato ultra ventennale;

- accertare e dichiarare, con sentenza costitutiva, l'intervenuto effetto traslativo del compromesso sottoscritto in data
27/05/1987 della porzione di proprietà spettante alla sig.ra in favore dei sigg.ri Persona_2
e dello stesso immobile, ovvero in subordine, previo accertamento in via Controparte_4 Controparte_5 riconvenzionale, dell'acquisto a titolo originario della quota pari a ¼ appartenente alla sig.ra Persona_2
del complesso immobiliare sito in Ladispoli (RM), loc.ta San Nicola, via del Granchio n.13, catastalmente
[...]
11, al NCEU dello stesso comune al fg. 78, p.lla 734, sub. 2-3-4-5;
- accertare e dichiarare l'acquisto, iure successionis, in favore della sig.ra NO EL, dell'immobile sito in
Ladispoli (RM), località San Nicola Via del Granchio n. 11, distinto al NCEU del medesimo Comune al Fgl.
78, part.lla 734, sub. 2 e 3 e 5, essendo stata nominata erede universale della sorella germana;
Controparte_4
- accertare e dichiarare la nullità ovvero l'inefficacia dell'atto di compravendita a rogito Notaio del Persona_7
12.06.2020, rep. 30, racc. n. 23, registrato in Potenza il 18.06.2020 al n. 1867, serie 1T, trascritto in
Civitavecchia il 18.06.2020 ai nn. 4583/3306 e 4584/3307 in quanto gli alienanti e Controparte_2 non erano divenuti proprietari di alcun diritto di proprietà sull'immobile di causa (o di una Controparte_1
9 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
quota) e, pertanto, non potevano alienarlo alla sorella , odierna attrice, che l'ha acquistato Parte_1
a non domino, e per l'effetto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva della sig.ra . Parte_1
Costituitosi il contraddittorio, entrambe le parti depositavano le memorie ex art. 183, comma VI, nn. 1, 2 e 3, c.p.c.
Con atto di intervento adesivo, dipendente ad adiuvandum, depositato il 16/03/2022 sono intervenuti nel giudizio e , germani dell'attrice, Controparte_1 Controparte_2 già comproprietari dei 2/12 del complesso immobiliare in parola, in forza degli stessi titoli dell'attrice alla stessa trasferiti con il rogito del 12/06/2020 per Notaio in atti, per Per_1 sostenere le ragioni della medesima, opporsi alle spiegate domande riconvenzionali della zia siccome infondate in fatto e concludere come sopra riportato.
Con la memoria n. 1 ex art. 183 comma 6 c.p.c., la convenuta NO EL, precisava e formulava in via riconvenzionale, le seguenti domande:
“In via principale: - Accertare l'avvenuta attribuzione, all'ultimazione dei fabbricati, giusta accordo bonario tra tutti i comproprietari, delle quote di proprietà, in ragione di un quarto dell'intero a ciascuno, dell'intera consistenza immobiliare sita nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 2, 3, 4 e 5 meglio descritta in atti, come di seguito: il subalterno 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente al n.11) era stato, concordemente, “assegnato”, ai coniugi
ed;
i subalterni 3 e 5, corrispondenti al civico n. 11 (catastalmente Controparte_4 Controparte_5 corrispondente al n.13) erano stati, concordemente, “assegnati”, a il subalterno 4 Persona_2 corrispondente al civico n.13 (catastalmente corrispondente al n.15) era stato, concordemente, “assegnato” alla convenuta NO EL. – Più precisamente, accertare l'avvenuta specifica attribuzione, giusta accordo bonario tra tutti i comproprietari, in ragione della quota di un quarto dell'intero, in favore della dante causa di parte attrice, sig.ra costituito dall'immobile sito nel Comune di Ladispoli (RM), località Persona_2
Marina di San Nicola, con accesso da Via del Granchio al civico n. 11 (catastalmente 13), distinto al NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub. 3, p.t. e giardino composto di n.2 camere, saloncino ed accessori (cucina e bagno) oltre a cantina sita al piano interrato (catastalmente individuata al Fgl. 78, part.lla
734, sub 5, composta di due locali e piccolo ripostiglio adibito a vano caldaia;

- dichiarare, con sentenza costitutiva, l'intervenuto effetto traslativo, in virtù del compromesso, sottoscritto in data
27.05.1987, avente ad oggetto la compravendita della suddescritta quota, spettante alla sig.ra Persona_2
in favore dei sigg.ri e;

[...] Controparte_4 Controparte_5
10 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
- dichiarare, anche in conseguenza di quanto sopra, l'acquisto, a titolo derivativo, da parte della odierna convenuta, dell'intera consistenza immobiliare per cui è causa, come sopra meglio descritta, e ciò in virtù e forza dei seguenti atti di cui la stessa intende valersi e che si riserva di depositare nei termini e modi di legge:
a) Atto di compravendita del suolo su cui è stato edificato il complesso immobiliare per cui è causa, rogato per atto del notaio Dr stipulato il 07/05/1968 e registrato presso la Conservatoria dei Registri Persona_3 immobiliari di Civitavecchia il del 20/05/1968 al Reg. Gen. n.2141 e Particolare n.1457;
b) Testamento olografo della sig.ra (intesa anche come ) redatto in Controparte_4 Persona_4 data 11 novembre 1990 pubblicato con verbale a rogito del medesimo notaio , in data 09/05/2017, Per_5
Rep. 1675, Registrato a Roma 3 il 10 maggio 2017 al n.12573 - serie 1T con il quale, la convenuta veniva nominata erede universale della de cuius;

c) scrittura privata di compravendita del 27 maggio 1987 stipulata tra la sig.ra ed i Persona_2 coniugi sigg. ri (intesa anche come ) e Controparte_4 Persona_4
; Controparte_5
d) atto di transazione del 02/10/2017 autenticata per notar , Rep n. 1969 - Racc. 1180, Persona_6
Registrato il 31/10/2017 in Roma al n. 28277 - serie 1T (vedi doc.4 in atti);
e) Scrittura privata sottoscritta in data 02/10/2017 con il quale il sig. cedeva alla odierna Controparte_5 convenuta tutti i diritti a questi derivanti dalla (predetta) scrittura privata del 27 maggio 1987 conclusa con la sig.ra Persona_2
In subordine:
- previo accertamento, che pure si domanda in via riconvenzionale, dell'acquisto, iure successionis e per atti inter vivos (come suddescritti ai precedenti punti a), b), c) e d), da parte della sig.ra NO EL, dell'intera consistenza immobiliare sita nel Comune di Ladispoli (RM), località Marina di San Nicola alla Via del
Granchio, come già meglio suddescritta, per i seguenti motivi:
A) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 4, corrispondente al civico n.13 (catastalmente corrispondente all'15) in favore della sig.ra NO EL per averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio;

B) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente all'11) in favore dei sigg.ri (intesa anche come ) ed per Controparte_4 Persona_4 Controparte_5 averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente
11 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
ed ininterrottamente per oltre un ventennio e di poi ceduto, alla convenuta, per atti “inter vivos” e “mortis causa” di cui ai precedenti punti b), d) ed e);
C) dell'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo
Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 3, corrispondente al civico n. 11 (catastalmente corrispondente al n.13) oltre
a cantina sita al piano interrato (catastamente individuata al Fgl. 78, part.lla 734, sub 5, composta di due locali
e piccolo ripostiglio adibito a vano caldaia, in favore dei sigg.ri (intesa anche come Controparte_4 CP_4 [...]
ed per averlo posseduto “uti dominus” in buona fede, pubblicamente ed Persona_4 Controparte_5 ininterrottamente per oltre un ventennio a far data dalla scrittura privata di vendita del 27 maggio 1987 di poi ceduto alla convenuta, per atti inter vivos e mortis causa di cui ai precedenti punti b), c) d) ed e) ovvero dalla convenuta usucapito in virtù della continuazione del possesso ultraventennale effettuato dai suoi aventi causa ed alla convenuta ceduto sempre in virtù dei predetti atti;

- Accertare e dichiarare la nullità ovvero l'inefficacia dell'atto di compravendita a rogito Notaio Persona_7 del 12.06.2020, rep. 30, racc. n. 23, registrato in Potenza il 18.06.2020 al n. 1867, serie 1T, trascritto in
Civitavecchia il 18.06.2020 ai nn. 4583/3306 e 4584/3307 in quanto gli alienanti e Controparte_2 non erano divenuti proprietari di alcun diritto di proprietà sull'immobile di causa (o di una quota Controparte_1 di esso) e, pertanto, non potevano alienarlo alla sorella , odierna attrice, che l'ha acquistato Parte_1
a non domino, e per l'effetto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva della sig.ra .” Parte_1
L'attrice con la memoria 183, comma VI, n. 2 e 3, c.p.c. non accettando il contraddittorio eccepiva l'inammissibilità delle domande nuove per tardività.
Questo Giudice all'esito dell'udienza del 20/04/2022, tenutasi in modalità cartolare, pronunciava ordinanza con la quale disponeva una CTU valutativa dei beni , ammette la prova diretta formulata dalla parte attrice sui capitoli 4 (Con esclusione della frase “non hanno mai posseduto in alcun modo”), 9, 14, 16, 17, 21, 22, 27 e la prova contraria richiesta dalla parte convenuta nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 alle lettere a), b) ed i) e sui capitoli formulati dalla controparte ed ammessi con quattro testi per parte e rigettava tutte le altre richieste istruttorie.
Il CTU accertava l'esistenza di difformità edilizie e questo giudice disponeva il prosieguo della causa per il solo accertamento della domanda riconvenzionale di usucapione.
Espletata la prova testimoniale la causa è stata trattenuta in decisione.
Con ordinanza del 22 luglio 2024 questo Giudice ha rimesso la causa sul ruolo per l'udienza del
22 gennaio 2025, invitando le parti al contraddittorio sulle seguenti questioni rilevate d'ufficio:
a - “la parte convenuta ha dedotto ma non provato che i beni oggetto del complesso immobiliare fossero stati suddivisi tra i comproprietari effettuando una divisione;
che la mancata prova di tale circostanza comporta che il
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successivo atto stipulato in data 27 maggio 1987 era inidoneo a trasferire a e la Controparte_4 Controparte_5 piena proprietà dell'immobile indicato in atto di citazione sub 3 (Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del Granchio n.15, catastalmente nc 13, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78,
p.lla 734, subalterno 4, via del Granchio n.13, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 120, totale, escluse aree scoperte, mq 108, rendita €.557,77) in quanto lo stesso non era di proprietà esclusiva della cedente ma era in comproprietà tra gli originari proprietari del suolo; che nessuna delle parti ha dedotto alcunché su tale punto ed il giudice non può rilevarlo d'ufficio gli effetti della eventuale vendita parzialmente a non domino senza preventivamente invitare le parti al contraddittorio sullo stesso;

b - che inoltre occorre che le parti chiariscano se intendano procedere ad un eventuale scioglimento parziale della comunione sullo stesso bene che sarebbe l'unico non viziato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
All'udienza del 09/04/2025, tenutasi nella modalità cartolare, ha rinviato la causa all'udienza del
21/05/2025 per la precisazione delle conclusioni ed in tale udienza ha trattenuto la causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.



2. Determinazione dell'oggetto del giudizio
Provando a riassumere le variegate domande formulate dalle parti nei vari atti difensivi, e ammissibili perché proposte tempestivamente, sono le seguenti.
Domande formulate dalla parte attrice e dagli intervenuti
A – dichiarare lo scioglimento della comunione del complesso immobiliare costituito da fabbricati e terreni, unico corpo, sito nel comune di Ladispoli, loc.tà Santa Marina, individuato in catasto al foglio n.78 p.lla n.734, subalterno 2, 3, 4 e 5, con accesso da via Del Grancio nn. 11, 13
e 15, catastalmente civici 9, 11 e 13;
B – ordinare la divisione del complesso immobiliare e disporre:
B/1: l'attribuzione in suo favore: “dell'appartamento con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del Granchio n.13, catastalmente nc 11, sviluppantesi su due livelli, primo piano sottostrada e terra, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli, foglio 78, p.lla 734, subalterno 3, via del Granchio n.11, piano T-S1, categoria A/3, Classe 1, superficie catastale totale mq 137 totale, escluse aree scoperte, pari a mq 122”;
B/2 ovvero, in via subordinata, in caso di opposizione della convenuta, della quota, nella misura di ¼ dell'intero complesso immobiliare, secondo un redigendo progetto divisionale con la
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formazione di n. 4 quote in natura e/o a conguaglio e con sorteggio, ad opera di un CTU all'uopo nominato, con spese tutte a carico della convenuta;

C – In via ulteriormente gradata, disporre, in caso di indivisibilità, secondo il disposto dell'art. 720
c.c.
In sede di ulteriore precisazione delle conclusioni la parte attrice e gli intervenuti hanno chiesto procedersi allo scioglimento della comunione parziale con esclusione degli immobili che presentano violazioni e/o difformità edilizie ed urbanistiche.

Domande formulate dalla parte convenuta:
1) Dichiarare, con sentenza costitutiva, l'intervenuto effetto traslativo, in virtù del compromesso, sottoscritto in data 27.05.1987, avente ad oggetto la compravendita della suddescritta quota, spettante alla sig.ra in favore dei sigg.ri e;
Persona_2 Controparte_4 Controparte_5
2) Dichiarare, anche in conseguenza di quanto sopra, l'acquisto, a titolo derivativo, da parte della odierna convenuta, dell'intera consistenza immobiliare per cui è causa, in virtù dei seguenti atti:
a) atto di compravendita del suolo su cui è stato edificato il complesso immobiliare per cui è causa, rogato per atto del notaio Dr stipulato il 07/05/1968 e registrato presso Persona_3 la Conservatoria dei Registri immobiliari di Civitavecchia il del 20/05/1968 al Reg. Gen. n.2141 e
Particolare n.1457;
b) testamento olografo della sig.ra (intesa anche come Controparte_4 Persona_4
redatto in data 11 novembre 1990 pubblicato con verbale a rogito del medesimo notaio
[...]
, in data 09/05/2017, Rep. 1675, Registrato a Roma 3 il 10 maggio 2017 al n.12573 - Per_5 serie 1T con il quale, la convenuta veniva nominata erede universale della de cuius;

c) scrittura privata di compravendita del 27 maggio 1987 stipulata tra la sig.ra Persona_2 ed i coniugi sigg. ri (intesa anche come e
[...] Controparte_4 Persona_4
; Controparte_5
d) atto di transazione del 02/10/2017 autenticata per notar , Rep n. 1969 - Racc. Persona_6
1180, Registrato il 31/10/2017 in Roma al n. 28277 - serie 1T (vedi doc.4 in atti);
e) scrittura privata sottoscritta in data 02/10/2017 con il quale il sig. cedeva alla Controparte_5 odierna convenuta tutti i diritti a questi derivanti dalla (predetta) scrittura privata del 27 maggio
1987 conclusa con la sig.ra Persona_2
4) in subordine: previo accertamento, che pure si è domandato in via riconvenzionale, dell'acquisto, iure successionis e per atti inter vivos, da parte della sig.ra NO EL, dell'intera
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consistenza immobiliare sita nel Comune di Ladispoli (RM), località Marina di San Nicola alla Via del Granchio, a) per aver posseduto “uti dominus” pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio l'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al
NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 4, corrispondente al civico n.13
(catastalmente corrispondente all'15):
b) per aver acquistato l'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente all'11) dai sigg.ri (intesa anche come Controparte_4 [...]
) ed che lo avevano posseduto “uti dominus” in buona fede, Persona_4 Controparte_5 pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio;

c) per aver acquistato l'immobile sito nel comune di Ladispoli (RM) loc. Marina di San Nicola distinto al NCEU del medesimo Comune al Fol. 78, part.lla 734, sub 3, corrispondente al civico n. 11 (catastalmente corrispondente al n.13) dai sigg.ri (intesa anche come Controparte_4
ed che lo avevano posseduto “uti dominus” in Persona_4 Controparte_5 buona fede, pubblicamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio ovvero per averlo usucapito in virtù della continuazione del possesso ultraventennale effettuato dai suoi aventi causa e dalla convenuta;

d) accertare e dichiarare la nullità ovvero l'inefficacia dell'atto di compravendita a rogito Notaio
del 12.06.2020, rep. 30, racc. n. 23, registrato in Potenza il 18.06.2020 al n. 1867, Persona_7 serie 1T, trascritto in Civitavecchia il 18.06.2020 ai nn. 4583/3306 e 4584/3307 in quanto gli alienanti e non erano divenuti proprietari di alcun diritto Controparte_2 Controparte_1 di proprietà sull'immobile di causa (o di una quota di esso) e, pertanto, non potevano alienarlo alla sorella odierna attrice. Parte_1
La parte attrice ha quindi chiesto la divisione dei beni di cui si affermava comproprietaria mentre la parte convenuta ha, in via principale, affermato di aver acquistato l'intera consistenza immobiliare a seguito di una serie di atti che avevano avuto origine dall'accordo bonario tra i comproprietari intervenuto al momento dell'ultimazione dei fabbricati o comunque per averli acquistati per usucapione.
Questo Giudice, con l'ordinanza del 22 gennaio 2025, sul presupposto che la parte convenuta ha dedotto ma non provato che i beni oggetto del complesso immobiliare fossero stati suddivisi tra i comproprietari effettuando una divisione;
che la mancata prova di tale circostanza comporta che il successivo atto stipulato in data 27 maggio 1987 fosse inidoneo a trasferire a e Controparte_4
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la piena proprietà dell'immobile indicato in atto di citazione sub 3 Controparte_5
(Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del Granchio
n.15, catastalmente nc 13, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 4, via del Granchio n.13, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 120, totale, escluse aree scoperte, mq 108, rendita €.557,77) in quanto lo stesso non era di proprietà esclusiva della cedente ma era in comproprietà tra gli originari proprietari del suolo;
che nessuna delle parti ha dedotto alcunché su tale punto e che il giudice non può rilevare d'ufficio gli effetti della eventuale vendita parzialmente a non domino, ha invitato le parti al contraddittorio sul punto.
Con la stessa ordinanza questo Giudice ha chiesto alle parti di chiarire se intendevano procedere ad un eventuale scioglimento parziale della comunione sul bene non viziato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
La parte attrice ha dichiarato di aderire ad una divisione parziale degli immobili che non presentavano difformità precisando che anche l'immobile sub 5) non presentava difformità.
La parte convenuta si è opposta alla divisione parziale.
Le parti hanno poi dedotto sulla questione relativa agli effetti della vendita parzialmente a non domino.



3. Accertamento della proprietà degli immobili oggetto di causa.
Dal punto di vista logico appare preliminare stabilire la titolarità degli immobili oggetto di causa e quindi valutare la fondatezza della domanda riconvenzionale formulata dalla parte attrice che ha dedotto di aver acquistato la proprietà dell'intero complesso immobiliare per atti inter vivos o comuque per usucapione.
L'attrice ha dedotto: Parte_1
-di essere proprietaria della quota pari a 3/12 (¼) del complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati, ubicato nel comune di Ladispoli (RM), loc.tà Marina di San Nicola, con accesso da via del Granchio nn.11, 13 e 15, catastalmente nn. 9, 11 e 13, confinante nell'insieme con via del
Granchio, proprietà e suoi aventi causa, e salvo altri, costituito nel dettaglio Per_8 Per_10 dai beni indicati in atto di citazione;

- che la proprietà le è pervenuta in forza di:
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1 - successione legittima della madre (nata a [...] il [...] e deceduta Persona_2
a Potenza il 16/08/2017), proprietaria della detta quota di ¼ dell'intero complesso immobiliare sopra descritto in forza di atto per Notaio di Roma del 07/05/1968, rep. 28558, reg. a Per_3
Roma il 21/05/1968, al n.7832 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Civitavecchia in data 21/05/1968 al n.1457 del registro particolare con il quale con le germane
NO EL e , marito di avevano Controparte_4 Controparte_5 Controparte_4 acquistato dal sig. un appezzamento di terreno facente parte del piano di Persona_9 lottizzazione del comprensorio denominato “Marina di San Nicola”, sito nel comune di
Cerveteri, ricadente nella zona di lottizzazione seconda D2, della superficie di metri quadrati millecinquecentoundici (mq.1511), sul quale è stato successivamente dai medesimi realizzati il complesso immobiliare di cui sopra;

- in forza della detta successione è diventata titolare con i fratelli e Controparte_1 Controparte_2
, di 1/12 ciascuno, dell'intero complesso immobiliare;

[...]
- con atto per Notaio del 12/06/2020, rep. n.30, racc. n.23, registrato a Potenza Persona_7 il 18/06/2020 al n.1867, serie 1T, trascritto a Civitavecchia il 18/06/2020 ai nn.4583/3306 e trascritto a Civitavecchia il 18/06/2020 ai nn. 4584/3307, ha acquistato le rispettive quote dei germani e Controparte_2 Controparte_1
-che per è, pertanto, diventata proprietaria esclusiva dei 3/12 (¼) del detto complesso immobiliare;

- delle restanti 3 quote per complessivi 9/12 (3/4) è titolare/proprietaria la zia, NO
EL, nata a [...] il [...] e residente in [...] che già comproprietaria nella misura di ¼, per aver partecipato all'acquisto del 1968, ha accorpato alla detta quota quella della sorella , pari a 1/4, per successione testamentaria, siccome Controparte_4 sua erede universale (doc.13) e la 4° quota, sempre per i diritti di 1/4, dal coniuge della medesima,
con rogito per atto Notaio del 02/10/2017, rep.1969, racc. Controparte_5 Persona_6
n.1180 (doc. 14);
Secondo la prospettazione della convenuta il complesso immobiliare sarebbe di sua esclusiva proprietà poiché:
1) all'ultimazione dei fabbricati, giusta accordo bonario tra tutti i comproprietari, delle quote di proprietà, in ragione di un quarto dell'intero a ciascuno, dell'intera consistenza immobiliare oggetto di causa: il subalterno 2, corrispondente al civico n.9 (catastalmente corrispondente al n.11) era stato, concordemente, “assegnato”, ai coniugi ed;
i Controparte_4 Controparte_5
17 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
subalterni 3 e 5, corrispondenti al civico n. 11 (catastalmente corrispondente al n.13) erano stati, concordemente, “assegnati”, a il subalterno 4 corrispondente al civico n.13 Persona_2
(catastalmente corrispondente al n.15) era stato, concordemente, “assegnato” alla convenuta
NO EL.
2) con scrittura privata di compravendita del 27 maggio 1987 stipulata tra la sig.ra Persona_2 ed i coniugi sigg.ri (intesa anche come e
[...] Controparte_4 Persona_4
questi ultimi acquistavano la quora della prima;
Controparte_5
3) con testamento olografo della sig.ra (intesa anche come Controparte_4 Persona_4
redatto in data 11 novembre 1990 pubblicato con verbale a rogito del medesimo notaio
[...]
, in data 09/05/2017, Rep. 1675, Registrato a Roma 3 il 10 maggio 2017 al n.12573 - Per_5 serie 1T la convenuta veniva nominata erede universale della de cuius che era titolare di due immobili;

4) atto di transazione del 02/10/2017 autenticata per notar , Rep n. 1969 - Racc. Persona_6
1180, Registrato il 31/10/2017 in Roma al n. 28277 - serie 1T (vedi doc.4 in atti);
5) con scrittura privata sottoscritta in data 02/10/2017 il sig. cedeva a NO Controparte_5
EL tutti i diritti a questi derivanti dalla (predetta) scrittura privata del 27 maggio 1987 conclusa con la sig.ra Persona_2
Non vi è contestazione sulla stipula dell'atto con il quale , Persona_2 Controparte_4
NO EL e , marito di avevano acquistato dal sig. Controparte_5 Controparte_4
un appezzamento di terreno facente parte del piano di lottizzazione del Persona_9 comprensorio denominato “Marina di San Nicola”, sito nel comune di Cerveteri, ricadente nella zona di lottizzazione seconda D2, della superficie di metri quadrati millecinquecentoundici (mq.
1511), sul quale è stato successivamente il complesso immobiliare oggetto di causa.
La parte convenuta ha dedotto ma non provato che i beni oggetto del complesso immobiliare fossero stati suddivisi tra i comproprietari operando la divisione bonaria sopra indicata sub 1).
Di tale divisione, tuttavia, non è stata data prova.
Infatti l'art. 1350, n. 11, c. c. impone a pena di nullità la forma scritta per gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari e l'art. 2725 dello stesso codice fa espresso divieto di provare per testimoni i negozi giuridici per i quali sia richiesta la forma suddetta.
Nel caso in esame l'esistenza di un atto di divisione stipulato per iscritto non è stata nemmeno dedotta dalla parte convenuta
18 di 28 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
La mancata prova di tale divisione consensuale comporta che il successivo atto che si assume essere stato stipulato in data 27 maggio 1987 non fosse idoneo a trasferire a e Controparte_4 la piena proprietà dell'immobile indicato in atto di citazione sub 3 Controparte_5
(Appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via Del Granchio
n.15, catastalmente nc 13, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 4, via del Granchio n.13, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 120, totale, escluse aree scoperte, mq 108, rendita €.557,77) di proprietà di in quanto lo stesso non era di proprietà esclusiva della cedente ma era in Persona_2 comproprietà tra gli originari proprietari del suolo. L'effetto traslativo non può, quindi, riguardare l'intero immobile sub 3 ma al più la quota dello stesso spettante alla venditrice che tuttavia non ha chiesto accertarsi tale effetto.
Per lo stesso motivo gli altri atti attributivi della proprietà indicati dalla parte convenuta non sono idonei a trasferire singoli beni ma unicamente la quota di proprietà dell'intero complesso immobiliare spettante alla de cuius . Controparte_4
Di conseguenza può ritenersi che l'attrice sia proprietaria di ¼ del complesso immobiliare oggetto di causa (1/12 quale erede di e 2/12 quale acquirente delle quote Persona_2 dell'eredità di spettanti a e ) Persona_2 Controparte_1 Controparte_2 mentre la convenuta è proprietaria di ¾ di tale complesso immobiliare (1/4 di sua proprietà, ¼ quale erede di ¼ a seguito della transazione del 02/10/2017 stipulata con Controparte_4
). Controparte_5



4. Domanda di usucapione
La parte convenuta NO EL ha proposto in via subordinata domanda riconvenzionale di usucapione relativa all'intero immobile.
A tale proposito deve premettersi come si è già rilevato nel provvedimento emesso in data 20 aprile 2022 che in presenza di una comunione ordinaria il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari estendendo la propria signoria di fatto sulla "res communis" in termini di esclusività, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, occorrendo, per converso, che il comproprietario in usucapione ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziarne una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus"; la prova
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della usucapione della quota di proprietà dell'immobile di cui non si è già proprietari deve quindi essere particolarmente rigorosa poiché il comproprietario che intenda usucapire la quota degli altri comproprietari è tenuto a provare in giudizio, non solo il corpus, l'animus e la decorrenza del tempo, ma anche un quid pluris, ovvero di aver goduto della res attraverso un'attività incompatibile con il possesso altrui;
ai fini dell'usucapione del bene comune non è, quindi, sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene, ma occorre dimostrare che il possessore abbia sottratto il bene medesimo all'uso comune per il periodo utile all'usucapione attraverso una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà.
Nel caso in esame, la stessa prospettazione della convenuta non è idonea a fondare il possesso ad usucapionem di immobili in comproprietà non avendo la parte attrice affermato espressamente di aver sottratto il bene medesimo all'uso comune per il periodo utile all'usucapione attraverso una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso e le stesse prove dedotte ed espletate erano finalizzate essenzialmente al provare il non uso da parte degli altri condomini.
Peraltro l'esito della prova testimoniale non ha confermato la ricostruzione operata dalla convenuta poiché:
- il teste si è limitato ad affermare “Sentivo parlare dal 1994 da parte di e Tes_1 Parte_2
della necessità di interventi sull'immobile………. a me risulta che l'immobile fosse gestito dalle Controparte_4 due sorelle e Non so dire del possesso delle chiavi. Non so dire se la signora Pt_2 Controparte_4 Per_2 materialmente aveva le chiavi. Se si fa riferimento alla gestione dell'immobile non mi risulta che lo Per_2 gestisse. Poiché ho sempre sentito parlare dell'immobile le signore e ho ritenuto che la Pt_2 Persona_11 signora fosse estranea alla gestione…… ho dedotto che la gestione degli immobili fosse effettuata dalla Per_2
CP_ avvocatessa e dalla sorella dal fatto che rispetto agli immobili situati nello stabile più Parte_2 piccolo uno veniva concesso in locazione a terzi dalla signora mentre l'altro veniva concesso in locazione Pt_2
CP_ dalla signora ”; si tratta di semplici deduizioni del teste;

- l'altro teste che non ha stretti rapporti di parentela con le parti, nipote del Testimone_2 sig. ha dichiarato:“Sono nipote diretto del sig. di tale compravendita non ho mai avuto CP_5 CP_5 notizia né me ne ha mai parlato, non mi risulta alcun cambio di serratura per tale compravendita, mio zio
insieme con la moglie hanno provveduto a tutti i lavori necessari per il mantenimento della Controparte_5 villa…. io quale nipote di e la mia famiglia ci siamo incrociati a Marina di San Nicola Via del Controparte_5
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Granchio con e li vedevo Persona_2 Parte_1 CP_2 Per_12 liberamente entrare ed uscire da tali proprietà però non so se avessero le chiavi….. l'immobile era diviso in quattro parti, un appartamento al civico 11 era l'appartamento unico di e e lì nei mesi Controparte_5 Controparte_4 estivi c'erano loro ed ospitavano i loro nipoti, durante i periodi di vacanza, luglio o agosto. Durante l'estate
l'appartamento al piano superiore era affittato. Si occupavano dell'affitto zia e zio Controparte_4 [...]
L'appartamento al piano di sotto era nella disponibilità di e qualche volta l'ho CP_5 Parte_1 anche vista insieme alla sua famiglia. Riguardo all'appartamento di sopra vedevo che zia e zio Controparte_4 si occupavano dell'affitto ed accompagnavano in visita coloro che erano interessati alla locazione e Controparte_5 spesso ero presente anche quando ricevevano le telefonate di prenotazione per la visita sul numero fisso. Sapevo che la villa era divisa in quattro parti due parti erano di zia e zio una parte di Controparte_4 Controparte_5
EL NO ed una parte di Questa era la situazione indicatami da mio zio e Persona_2 corrispondeva alla situazione di fatto ma non so dire se vi fossero dei titoli formali…. Questa situazione è iniziata negli anni 70 ed è finita nel 2015-2016”; la testimonianza esclude chiaramente che vi sia stato un possesso ad usucapionem né della quota indivisa spettante a né del bene di Persona_2 cui la stessa aveva il godimento.
Della attendibilità della testimonianza di , è lecito dubitare (afferma di vivere Testimone_3 con la convenuta come una “persona di famiglia” ed afferma apoditticamente che la convenuta e la CP_ sorella “avevano la piena proprietà di tutto”) ma le sue dichiarazioni non dimostrano, comunque il possesso ad usucapionem né indicano il momento in cui si sarebbero verificati gli atti di interversione del possesso (“Ero presente al momento della presa di possesso, ho visto che ha chiamato il fabbro per il cambio della serratura, alla quale non ho materialmente assistito, ho visto che chiamava il giardiniere nonché le persone addette alla pulizia e alla tinteggiatura. Si sono sempre occupati della manutenzione ordinaria e straordinaria, hanno pagato tutte le utenze, il condominio al Consorzio e le tasse, avevano la piena proprietà di tutto)”
Non sembra si possano ritenere attendibili le testimonianze del sig. , marito dell'attrice e Tes_4 della sig moglie dell'intervenuto ad adiuvandum . Per_12 Controparte_2
Sulla base del complesso delle testimonianze acquisite può escludersi la prova dell'intervenuta usucapione da parte della convenuta dell'intero complesso immobiliare in quanto mancano tutti gli elementi necessari per l'accertamento dell'usucapione in quanto una sola teste ( Tes_3
) sembra attestare il mutamento di fatto nel titolo del possesso ma la sua testimonianza,
[...] oltra ad essere scarsamente attendibile per quanto si è detto) è smentita dal teste che Tes_2
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essendo parente del sig. che ha ceduto la sua quota al convenuto, non ha alcun interesse CP_5 in causa.
Pertanto anche la domanda di usucapione deve essere rigettata.


5. Scioglimento parziale della comunione
Determinata la proprietà del complesso immobiliare per ¼ a favore dell'attrice e per ¾ a favore della convenuta deve procedersi per quanto possibile allo scioglimento della comunione.
Deve premettersi che il CTU ha riscontrato una serie di difformità urbanistico-edilizie ed in particolare che:
- l'unità immobiliare sub. 2 allo stato attuale presenta una diversa distribuzione interna del piano terra e l'ampliamento verso l'esterno di un vano delle dimensioni interne 3,90 x 5,90 m ed altezza variabile da m 2,36 a m 2,96; è presente inoltre nell'area giardinata, a confine con la linea ferroviaria, un piccolo manufatto in muratura delle dimensioni di circa 4,00 x 4,00 m ed altezza di
2,20 m;
il tutto realizzato senza titolo e da rimuovere;

- l'unità immobiliare sub. 4 allo stato attuale presenta la variazione di destinazione d'uso in residenziale dell'originario piano interrato destinato a cantina;
il tutto realizzato senza titolo e da ricondurre al pristino stato.
Da ciò deriva l'inammissibilità della domanda di scioglimento della comunione relativa a tali beni.
Il principio, già in precedenza affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ha trovato, di recente conferma dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 7 ottobre 2019, n. 25021) che ha affermato che “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della l. 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della
"possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.
Non può aderirsi al diverso orientamento di parte della giurisprudenza di merito secondo il quale l'improcedibilità della domanda non sussisterebbe per le difformità di scarsa importanza e eliminabili che farebbe riferimento ad una precedente sentenza della Corte di Cassazione, sempre
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a Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230) secondo la quale “può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 del codice civile a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, (…) tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso”.
Deve in primo luogo osservarsi che questa giurisprudenza della Corte di cassazione chiarisce come: “La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l'ordinanza di rimessione, non è ….. utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi
……. previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire (minuziosamente indicata), comporterebbe, come correttamente rilevato dal PG nelle sue conclusioni, un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza di questa Corte, da ultimo ricordata da Cass. n. 111659 del 2018, all'uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili”.
I principi affermati dalla sentenza Cass. Sez. Un. n.25021/2019 non sembrano in ogni caso in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.
Bisogna prendere le mosse dal principio affermato nella sentenza n. 25021/2019 secondo cui gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
La Corte di cassazione ha illustrato come di seguito i motivi di tale affermazione.
“Dal confronto tra la disposizione dell'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quella dell'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 risulta come soltanto nella prima gli "atti di scioglimento della comunione" sono espressamente contemplati tra quelli colpiti da nullità ove da essi non risultino le menzioni urbanistiche;
nella seconda disposizione (l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985), invece, nessun riferimento espresso vi è agli atti di scioglimento della comunione.
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Questa mancata coincidenza tra il testo delle due disposizioni ha indotto in passato questa Corte ad affermare, facendo applicazione del canone interpretativo "ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit", che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 - a differenza di quanto vale per l'art. 17, comma 1, della stessa legge (ora art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001) - non è applicabile agli atti di scioglimento della comunione (Cass., Sez. 2,
n. 14764 del 13/07/2005); sicché nessuna comminatoria di nullità esisterebbe per gli atti di scioglimento della comunione di qualsiasi tipo (anche comunione ordinaria) relativa ad edifici abusivi, non sanati, realizzati prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985.
Le Sezioni Unite ritengono che vi siano validi argomenti per rivedere tale conclusione.
In primo luogo, sul piano della interpretazione letterale, va considerata la diversa struttura semantica delle due disposizioni normative.
Infatti, mentre l'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (come prima l'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985) individua gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi (o a loro parti), per i quali commina la sanzione della nullità, avendo riguardo al loro effetto giuridico («trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione»), l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, invece, individua gli atti inter vivos per i quali commina la nullità avendo riguardo solo al loro "oggetto", richiedendo cioè che si tratti di «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti», prescindendo dal loro effetto giuridico (il richiamo all'effetto giuridico degli atti, contenuto nella locuzione «esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù», si rinviene nella disposizione solo con funzione eccettuativa, ossia per escludere, dal campo di applicazione della norma, gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù).
In sostanza, l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 indica gli atti oggetto della comminatoria di nullità in modo ellittico e sintetico, attraverso l'amplissima formula «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti»; tale espressione, sul piano logico-semantico, risulta comprensiva di tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, qualunque effetto giuridico abbiano, eccettuati solo gli atti espressamente esclusi.
Pertanto, come - nella detta formula - devono ritenersi senza dubbio compresi gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o loro parti (anch'essi non espressamente previsti), così non vi sono ragioni per escludere – sul piano dell'interpretazione letterale - gli atti di scioglimento della comunione se e in quanto aventi ad oggetto edifici (o loro parti).
In secondo luogo, poi, sul piano della interpretazione teleologica e avuto riguardo allo scopo perseguito dal legislatore, va considerato che sia l'art. 46 che l'art. 40 disciplinano comunque atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi o a loro parti.
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Non potrebbe comprendersi, allora, in mancanza di espressa previsione di legge, perché lo scioglimento della comunione di un immobile abusivo e non sanabile dovrebbe ritenersi consentito per il solo fatto che il fabbricato sia stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985; considerato, peraltro, che le sanzioni amministrative della demolizione dell'edificio abusivo e dell'acquisizione di esso al patrimonio del comune valgono anche per i fabbricati realizzati prima della entrata in vigore della detta legge.
Tantomeno potrebbe comprendersi perché dovrebbe essere vietata la compravendita o la costituzione di usufrutto relativamente ad un tale immobile e dovrebbe invece essere consentito lo scioglimento della comunione, pur se trattasi di comunione non ereditaria.
In entrambi i casi si è dinanzi ad un immobile edificato illecitamente e non ricondotto a legittimità sul piano amministrativo.
La omogeneità delle situazioni non consente, in mancanza di una espressa previsione normativa, di concludere per una diversità di disciplina…….
La previsione - negli artt. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e 40 legge n. 47 del 1985 - di un "unico" regime giuridico per ogni tipo di scioglimento di comunione comporta, in applicazione del canone interpretativo "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus", che lo scioglimento della comunione ereditaria, ove abbia ad oggetto fabbricati abusivi (o parti di essi), deve ritenersi sottoposto al medesimo trattamento giuridico ("comminatoria di nullità") previsto per lo scioglimento della comunione ordinaria.”.
Non pare si possa contestare la correttezza di tale ricostruzione poiché quest'ultima sembra ipotizzare l'applicazione al giudizio di divisione l'interpretazione formulata dalla Corte di cassazione in materia di atti di compravendita tra privati (e di trasferimento coattivo ex art. 2932
c.c.) secondo la quale il vizio di regolarità urbanistica non vizia l'atto (e consente il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.) e, quindi, consente la divisione giudiziale.
Deve, tuttavia, osservarsi che la sentenza Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230 ha ribadito che
"la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta
a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile” e che “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
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Successivamente la giurisprudenza della Corte di cassazione ha anche precisato che il giudice ex art. 2932 c.c, non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione (Cass. 2 settembre
2020 n. 18195) e che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. 29 settembre 2020 n. 20526).
Sulla base di tali premesse deve valutarsi come applicare la disciplina citata a procedimenti come quello di scioglimento della comunione nei quali non vi è un atto privato di alienazione ma un provvedimento giudiziale di trasferimento del bene (decreto di trasferimento o provvedimento di assegnazione).
In tali provvedimenti non è prevista, ovviamente, alcuna dichiarazione di parte cosicché occorre stabilire quale sia il possibile contenuto dell'atto di trasferimento del bene emesso dal giudice con riferimento alla situazione urbanistico-edilizia del bene ed alla sia regolarità catastale.
Certamente nei provvedimenti emessi dal giudice si deve accertare l'esistenza della concessione edilizia o della concessione in sanatoria, la riferibilità della stessa all'immobile e la conformità catastale oggettiva non potendo certo il giudice della divisione redigere un atto privo di tali elementi né attestare circostanze non conformi a quanto risulta dalla documentazione in atti.
Da ciò deriva che se il giudice non solo ove riscontri la mancanza di tali documenti ma anche ove ne rileva l'inadeguatezza ad attestare la regolarità urbanistico edilizia del bene non può emettere il decreto di trasferimento o il provvedimento di assegnazione.
In sostanza è proprio per il carattere “testuale” della nullità prevista dalla legge e riaffermata anche dalla giurisprudenza di merito a far esclude che il giudice possa emettere i provvedimenti di assegnazione nel caso in cui risulti dagli atti l'esistenza di irregolarità urbanistico-edilizie o la non conformità catastale, non potendo ovviamente in tali casi inserire negli atti una dichiarazione non conforme alle risultanze del giudizio e dovendo, comunque, realizzare la funzione essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all'immobile oggetto dell'atto.
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Né, come si è visto, sembra possibile distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto edificato, in quanto irrilevante al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, anche in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire e della indeterminatezza del sistema delle nullità ove lo stesso fosse affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all'arbitrio dell'interprete (in questo senso di recente cfr. Cass. 7 novembre 2024 n. 28666).
Nel caso in esame il CTU ha riscontrato le difformità sopra riportate e deve, quindi, dichiararsi l'inammissibilità della domanda di scioglimento della comunione sugli immobili sopra indicati.
La parte attrice ha chiesto procedersi allo scioglimento della comunione sui beni residui che non presentano irregolarità.
La domanda deve essere accolta poiché ciascun condividente ha diritto ad ottenere lo scioglimento anche parziale della comunione.
Il principio è affermato dalla stessa sentenza della Corte di cassazione a sezioni unite che ha stabilito l'inammissibilità della divisione avente ad oggetto immobili abusivi: “Allorquando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi all'art. 713, primo comma, cod. civ., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti”.
Tale principio, affermato per la comunione ereditaria, vale ancor più per la comunione semplice la cui divisibilità parziale non è mai stata posta in discussione.
Pertanto la causa deve essere rimessa sul ruolo per procedere allo scioglimento della comunione avente ad oggetto i beni che non presentano irregolarità edilizie previo espletamento di una CTU valutativa dei beni.


6. Natura della sentenza, spese, sequestro.
Alla pronuncia sulle spese si provvederà con la sentenza definitiva in quanto la presente sentenza ha natura parziale. Infatti, come affermato dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (cfr.
Cass. 9 agosto 2023 n. 24300) “il giudizio di divisione, pur articolato nel suo svolgimento in una molteplicità di fasi presenta, tuttavia, un carattere unitario e deve, quindi, considerarsi un processo unico avente quale finalità ultima la trasformazione di un diritto a una quota ideale in un diritto di proprietà su beni determinati;
di talché, fino a quanto tali scopi non siano stati integralmente raggiunti, le sentenze emesse nel corso del procedimento divisionale assumono la natura di non definitività, eccettuata l'ultima che provvede, ai sensi degli artt. 789 e 791 c.p.c., alla
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formazione definitiva dei lotti, anche quanto rimetta alla fase successiva le operazioni relative al sorteggio delle quote” o, comunque lo svolgimento di attività materiali quali la vendita di beni il cui valore è stato già determinato e di cui le parti non hanno chiesto l'assegnazione.
Il carattere non definitivo della sentenza comporta che debba mantenersi il sequestro disposto con provvedimento del 24 aprile 2025.


P.Q.M.


Il Tribunale di Civitavecchia non definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2563/2021 disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
- rigetta le domande riconvenzionali proposte da EL NO e dichiara che gli immobili oggetto di causa sono in comunione tra l'attrice per la Parte_1 quota di ¼ e NO EL per la quota di ¾;
- dichiara l'inammissibilità della domanda di scioglimento della comunione a) sull' appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via
Del Granchio n.11, catastalmente nc 9, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 14,5 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 2, via del Granchio n.9, piano T-1-
S1, categoria A/3, Classe 1, vani 14,5, superficie catastale totale mq 388, totale, escluse aree scoperte mq 369, rendita €.1.347,95 (cfr. visura doc.1 e planimetria doc. 2);
b) sull'appartamento/abitazione con annesso giardino pertinenziale con accesso da via
Del Granchio n.15, catastalmente nc 13, sviluppantesi su tre livelli, primo piano sottostrada, terra e primo, composto da 6 vani catastali, in catasto fabbricati del comune di Ladispoli al: foglio 78, p.lla 734, subalterno 4, via del Granchio n.13, piano T-1-S1, categoria A/3, Classe 1, vani 6, superficie catastale totale mq 120, totale, escluse aree scoperte, mq 108, rendita €.557,77 (cfr. visura doc.5 e planimetria doc.6);
- dispone la rimessione della causa sul ruolo con separata ordinanza per lo scioglimento della comunione sugli altri immobili, previa determinazione del loro valore;

- rimette alla sentenza definitiva la decisione sulle spese del giudizio.
Civitavecchia, 21 ottobre 2025.
Il Giudice
SC TO

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