R.G. 3127/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Terza Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa Giulia Caliari, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al R.G. 3127/2023 promossa
DA
C.F. ), con sede legale in Cinisello Balsamo, Via Eleonora Parte_1 P.IVA_1
Fonseca Pimentel n. 9, rappresentata e difesa dall'avv. LOMBARDINI
AL (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso C.F._1 il suo studio in Milano, corso di Porta Vittoria n. 32, attore opponente
CONTRO
(C.F. ), con sede in Controparte_1 P.IVA_2
Milano, via Valtellina n. 15/17, quale mandataria di (C.F. Controparte_2
), con sede in Conegliano (TV), via V. Alfieri n. 1, rappresentata e P.IVA_3 difesa dall'avv. LEONARDO PATRONI GRIFFI (C.F. ) ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo pec
Email_1 convenuto opposto nonché CONTRO
c.f. e P.Iva Controparte_3
, con sede in Roma, via Giuseppe Grezar n. 14, già P.IVA_4 Controparte_4
c.f. e P.Iva con sede in Milano, viale dell'Innovazione n. 17b,
[...] P.IVA_5 convenuto opposto contumace nonché CONTRO
c.f. , con sede in Torino, piazza San Controparte_5 P.IVA_6
Carlo n. 156, già sua volta già Controparte_6 Controparte_7
a sua volta già
[...] Controparte_8
1 convenuto opposto contumace
Conclusioni delle parti
Nell'interesse di (come da note scritte ex art, 189, comma 1, n.1 c.p.c., Parte_1 depositate in data 07.06.2024):
“In via principale nel merito:
- accertare che è titolare esclusiva ed attuale dell'intero diritto Parte_1 edificatorio alla volumetria residua come acquistata con l'atto di compravendita del 5.6.2007 a rogito Notaio di Cinisello Balsamo rep. 16087/7154; Persona_1
- accertare e dichiarare che l'atto di pignoramento di cui alla procedura esecutiva
RGE 1383/2012 Tribunale di Monza non ha per oggetto il suddetto diritto edificatorio alla volumetria residua e che quindi esso non potrà essere trasferito coattivamente all'eventuale aggiudicatario in sede esecutiva;

- accertare che in quanto titolare del suddetto diritto edificatorio alla Parte_1 volumetria residua, ha il diritto di utilizzare le scale e l'ascensore interni all'immobile pignorato in quanto da considerarsi parti comuni o, in subordine, sia titolare di un diritto di passaggio su di essi per accedere alla pubblica via.
In via istruttoria:
- disporre perizia tecnica volta ad accertare, anche per mezzo di accessi ai competenti uffici comunali, l'esistenza, la consistenza e la titolarità del diritto edificatorio alla volumetria residua di cui all'atto di compravendita del 5.6.2007, la sua estraneità all'atto di pignoramento di cui in premessa nonchè la natura di parti comuni delle scale interne e dell'ascensore.”.
Nell'interesse di (come da note scritte ex Controparte_1 art, 189, comma 1, n.1 c.p.c., depositate in data 07.06.2024):
“precisa le conclusioni chiedendo all'Ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
In via principale e nel merito:


1. rigettare l'azione avversaria tutta avanzata dall'attrice perché totalmente infondata in fatto e in diritto, oltre che sfornita del benchè minimo supporto probatorio;



2. rigettare la richiesta di perizia tecnica perché, per espressa ammissione di controparte, totalmente esplorativa e dunque inammissibile.
2 In ogni caso con condanna alle spese del presente grado di giudizio, oltre accessori come per legge.”
In fatto

1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha introdotto il giudizio di Parte_1 merito dell'opposizione agli atti esecutivi entro il termine assegnato dal G.E. nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare avente R.G.Es.Imm. n.
1383/2012. Segnatamente, l'odierna opponente, lamenta il fatto che, con ordinanza del 12.10.2022, il G.E. ha delegato la vendita dell'immobile staggito sito in Cinisello
Balsamo, Via Pelizza da Volpedo n. 97 includendo nel compendio oggetto di asta una volumetria residua non trasferibile, in quanto non oggetto di pignoramento. allega, infatti, di aver acquistato in data 05.06.2007 dalla signora Parte_1 Pt_2
“la residua volumetria edificabile di spettanza delle unità immobiliari di
[...] parte venditrice al mapp. 199 sub. 703 e sub. 705 ed al mapp. 200 sub. 702”: tale volumetria, confermata dal perito estimatore nella propria relazione integrativa e attestata dallo stesso in termini di attuale SLP residua di mq. 484,45, veniva attenzionata dal G.E., il quale – a fronte dell'eccezione formulata da Parte_1 riguardo l'esclusione della stessa dal compendio pignorato – invitava il Notaio nominato in qualità di ausiliario della procedura a verificare l'opponibilità e la trasferibilità della cubatura.
Contestualmente, il perito estimatore rendeva dichiarazione in cui concludeva per l'inclusione della volumetria residua nella proprietà dell'intero sito, suddivisa in quota millesimale di proprietà, così come le parti comuni dell'intero fabbricato e dell'area sulla quale sorge, anche in considerazione del fatto che nel Parte_1 vendere parte degli immobili edificati nel dicembre 2010 al Controparte_9 non aveva fatto espressa riserva di mantenere in propria titolarità la
[...] volumetria residua;
il Notaio, dal suo canto dichiarava di aderire alla tesi del perito stimatore in forza della quale si deve intendere che la volumetria residua sia rimasta collegata ai beni immobili.
Quindi, contestava la ricostruzione operata dagli ausiliari e chiedeva che Parte_1 venisse esplicitamente indicato che la volumetria residua era esclusa dal compendio oggetto di pignoramento, nonché chiedeva che venisse precisato che il pignoramento non aveva ad oggetto l'area esterna al fabbricato oggetto di pignoramento.
3 Con ordinanza del 12.10.2022 il G.E. disponeva che il delegato procedesse alla vendita dando ampia informativa circa lo stato dell'immobile e quanto rilevato dal
Notaio ausiliario.
Ritenendosi pregiudicata dalla situazione di incertezza sulla titolarità della volumetria residua generata dai rilievi operati dal Notaio (in punto di possibile inesistenza del diritto di alla volumetria residua), nonché della qualifica Parte_1 della stessa in termini di bene comune, impugnava l'ordinanza di delega Parte_1 chiedendo la sospensione delle operazioni: il G.E. rigettava l'istanza di sospensione e assegnava termine per l'introduzione del giudizio di merito.
In seno all'atto introduttivo di tale giudizio, deduce, anzitutto, che la Parte_1 conclusione cui sono giunti il perito stimatore e il Notaio è fondata sull'errata qualificazione giuridica della volumetria residua in termini di diritto reale: tale costruzione sarebbe smentita dalla giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite che qualifica la volumetria residua in termini di diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, trasferibile per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. Di qui, tenuto conto che – come riconosciuto dal perito stimatore – nell'atto di compravendita con cui ha ceduto alcune porzioni Parte_1 immobiliari in favore del non compare alcun riferimento alla cessione CP_9 CP_9 della volumetria residua, si dovrebbe ritenere che la stessa sia rimasta integralmente in capo a Non essendo assimilabile ad una parte comune e/o a una Parte_1 pertinenza, secondo l'opponente la stessa non sarebbe attinta dal pignoramento, riguardante unicamente il sub 708, nella sua consistenza risultante dalla planimetria catastale.
Dalla titolarità esclusiva in capo a della volumetria residua discenderebbe Parte_1 il riconoscimento delle scale e dell'ascensore interni all'immobile quali parti comuni anche a proprio servizio, ovvero, in subordine, l'opponente ritiene doversi riconoscere titolare di un diritto di passaggio sugli stessi per potere accedere alla pubblica via e all'area esterna al fabbricato.
Infine, l'opponente eccepisce che la prescrizione del diritto edificatorio ipotizzata dal
Notaio non si sia verificata atteso che la relazione del perito conferma che il Piano
Regolatore vigente ne dichiara l'esistenza; rileva altresì che l'unico soggetto legittimato ad eccepirne l'eventuale prescrizione, qualora sia ipotizzabile, dovrebbe essere la pubblica amministrazione, che invece ne riconosce la persistenza.
4 Quindi, ha chiesto accertarsi la propria titolarità esclusiva della volumetria residua, con conseguente impossibilità di trasferimento coattivo all'eventuale aggiudicatario in sede esecutiva, nonché accertarsi il proprio diritto ad utilizzare le scale e l'ascensore in quanto parti comuni, ovvero in forza di una servitù di passaggio.

2. Con comparsa depositata in data 21.07.2023 si è costituita
[...] contestando integralmente quanto dedotto da controparte ed Controparte_1 eccependo, nello specifico che la cessione di cubatura costituisce un negozio traslativo di diritto reale sottoponibile all'obbligo di trascrizione e la cui efficacia risulta subordinata al rilascio amministrativo dell'accresciuta concessione
(presupposti, a detta della convenuta opposta, non dimostrati dall'opponente).
Quindi, sostenendo la tesi dell'assimilabilità della volumetria residua ad una parte comune e/o pertinenza, l'opposta si è richiamata a tutte le considerazioni espresse dagli ausiliari della procedura, sostenendo la fondatezza degli assunti;
ha chiesto quindi rigettarsi l'opposizione promossa da perché infondata in fatto e in Parte_1 diritto.

3. Le parti hanno provveduto al deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c.; in seno alla seconda memoria, parte opponente ha depositato taluni documenti, nonchè ha chiesto disporsi CTU al fine di accertare “acquisiti i documenti di causa ed ogni documento utile anche presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Cinisello Balsamo ed il Catasto, l'esistenza, la consistenza e la titolarità in capo all'attrice della residua volumetria edificabile”. In replica, nella memoria n.3, controparte ha eccepito che, tra i documenti depositati, numerosi di essi hanno un contenuto tecnico non intellegibile in assenza di una relazione illustrativa e altri non hanno alcuna utilità pratica né alcuna attinenza con il presente giudizio: ne ha chiesto quindi l'espunzione dal fascicolo. Quanto alla richiesta di C.T.U., Controparte_1 si è opposta contestandone l'esploratività e dando atto che la stessa è già stata
[...] svolta in sede di procedura esecutiva.

4. Alla prima udienza le parti si sono riportate ai propri scritti e hanno insistito nelle richieste formulate nelle memorie ex art. 171 ter c.p.c.; il Giudice, a scioglimento della riserva assunta, ritenuto che la causa non necessitasse ulteriore istruttoria, ha fissato udienza per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 189 c.p.c.

5. All'udienza del 25.09.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
***
5 L'opposizione promossa è infondata e come tale deve essere respinta.
Al fine di stabilire se la volumetria residua posta in vendita in uno al compendio staggito fosse trasferibile in quanto attinta dal pignoramento, occorre fare chiarezza sulla natura dello ius aedificandi e sul regime di circolazione della volumetria residua.
Si rammenta che quest'ultima rappresenta la porzione di volume edificabile che rimane disponibile su un lotto all'esito della realizzazione di una costruzione. ll proprietario di un fondo edificabile, titolare del diritto edificatorio, può edificare sul proprio suolo nei limiti della volumetria (anche detta cubatura), cioè dello spazio volumetrico di sfruttamento edilizio previsto dal piano regolatore generale del
Comune, previo ottenimento del permesso di costruire da parte dell'Amministrazione comunale, ovvero cedere in tutto o in parte - a titolo oneroso - tale cubatura al proprietario di un fondo contiguo. In altri termini, il proprietario di un fondo edificabile può cedere il proprio diritto di edificare (ius aedificandi) limitatamente a una parte ovvero a tutta la volumetria del proprio terreno.
La fattispecie della cessione di cubatura, avente rilevante complessità strutturale, e la corretta identificazione e delineazione dello ius aedificandi sono state oggetto di un annoso e vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, sfociato in una dirimente pronuncia a Sezioni Unite che, seppur sottolineando le criticità e le perplessità che permangono in ordine a tali istituti, ha fornito un principio di diritto qualificatore
(Cass. Civ., SS.UU. n. 16080 del 09.06.2021, “la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: - immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
- non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod. civ.; - trascrivibile ex art. 2643, n.2 bis cod. civ.”).
Ebbene, i giudici di legittimità riconoscono al diritto edificatorio de quo la natura di diritto non reale a contenuto patrimoniale, disponibile per contratto e quindi trasferibile ed acquistabile per effetto delle parti legittimamente manifestato.
È quindi corretta l'allegazione dell'opponente in ordine al mancato trasferimento della volumetria residua, o parte di essa, in sede di compravendita avvenuta nel dicembre del 2010 a favore di : il fatto che il trasferimento non sia CP_9
6 stato espresso nel regolamento contrattuale induce a concludere che tutta la volumetria residua acquistata nel 2007 sia rimasta in capo a Parte_1
Le allegazioni e deduzioni dell'opponente scontano, invece, un errore con riguardo alle logiche dell'esecuzione forzosa. In sostanza, se è vero che nell'ambito della libera autonomia negoziale delle parti è necessaria l'espressione del consenso per consentire il trasferimento della cubatura, tanto non può valere in costanza di procedura esecutiva immobiliare, ove la volontà delle parti è indiscutibilmente inertizzata per effetto della coazione.
Tanto è dato desumersi da quanto statuito nella pronuncia sopra citata delle Sezioni
Unite, laddove i giudici chiariscono che “tutte le implicazioni di non-realità che si sono qui individuate non comport[a]no la negazione dell'inerenza al fondo del diritto sulla cubatura ceduta, quanto l'attribuzione ad essa di un'incidenza più identitaria e funzionale (di necessario collegamento con un determinato suolo tanto di origine quanto di destinazione) che coessenziale alla natura dell'istituto”. Nella parte in cui il diritto edificatorio viene strettamente connesso al suolo, viene di fatto sancita la sua intrinseca accessorietà, ancorché scorporabile per volontà delle parti.
Così opinando, ne consegue che fuori dalle logiche coattive e forzose la cubatura si trasferisce mediante espressione del consenso in conformità alla regola di diritto di cui all'art. 1346 c.c.; ove, invece, il trasferimento avvenga per effetto di una vendita disposta coattivamente, in considerazione del principio di naturale inerenza del diritto al fondo, lo ius aedificandi viene trasferito per connessione. Una simile impostazione, che di fatto assimila il diritto edificatorio ad un accessorio della proprietà, appare coerente e in linea di continuità con la precedente giurisprudenza di legittimità secondo la quale tra gli accessori che rimangono compresi nel pignoramento del bene principale deve essere annoverata anche la capacità edificatoria del terreno (Cass. Civ., Sez. II, n. 23130 del 12.11.2015, la quale ha affermato che lo ius aedificandi trova fonte nel diritto di proprietà, del quale rappresenta una facoltà ex art. 832 c.c., sicché i diritti edificatori, da un lato, possono assumere autonoma rilevanza solo in quanto oggetto di apposita convenzione stipulata dal proprietario dell'area cui accedono, ma, dall'altro lato, in assenza di tale convenzione il trasferimento della proprietà del terreno, anche nel caso di espropriazione forzata, comporta anche il trasferimento della capacità edificatoria attuale): a prescindere dalla natura giuridica che si vuole attribuire al diritto, pertanto, si deve ritenere che il pignoramento attinga anche il diritto edificatorio.
7 In assenza di alcuna allegazione dell'opponente atta a sostenere e dimostrare che per effetto di una volontà negoziale il diritto edificatorio sia stato precedentemente trasferito, si deve pertanto ritenere che, per la quota parte calcolata in relazione alla consistenza immobiliare pignorata, lo stesso sia rimasto ancorato al bene pignorato e legittimamente posto in vendita dal G.E. Corretta appare, quindi, la valutazione operata dall'esperto estimatore sulla base delle conclusioni rassegnate in seno alla
“relazione sull'osservazione della parte debitrice inerente la volumetria edificatoria residua” rassegnata in data 12.08.2022, ove lo stesso dichiara che “a fronte di quanto sopra esposto si precisa quindi che l'eventuale possibilità volumetrica è insita nella proprietà del sito suddivisa in quota millesimale di comproprietà così come le parti comuni dell'intero fabbricato e dell'area sulla quale sorge”: anzitutto, a ben vedere, non è stata attribuita alcuna qualifica giuridica di “parte comune” al diritto in esame
(come impropriamente allegato dall'opponente). In secondo luogo, tale affermazione del perito rende manifesta la correttezza del ragionamento che ha condotto alla determinazione del congruo valore peritale del bene posto in vendita.
Si precisa, al riguardo, che non è stata accolta la richiesta di disporsi C.T.U. per accertare “l'esistenza, la consistenza e la titolarità in capo all'attrice della residua volumetria edificabile” in quanto, oltre che essere del tutto generica, appare volta a richiedere a un esperto la formulazione di una valutazione giuridica (e non tecnica), operazione del tutto inammissibile perché costituente prerogativa esclusiva del giudice.
In ordine, infine, alla questione sollevata in punto di prescrizione del diritto edificatorio, occorre rammentare che la cessione di cubatura e l'incremento edilizio si inseriscono in una fattispecie complessa, caratterizzata dalla compresenza di un accordo privatistico e di una dimensione pubblicistica: in altri termini, la cessione di cubatura è caratterizzata dalla confluenza di dichiarazioni private nel contesto di un procedimento a carattere amministrativo. Orbene, con riguardo alla dimensione pubblicistica, nessun dubbio è stato sollevato dal perito in ordine alla persistenza della volumetria residua, essendosi limitato lo stesso a riferire che “gli attuali indici plano-volumetrici previsti dal vigente strumento urbanistico potrebbero variare con
l'adozione ed approvazione di un nuovo strumento di pianificazione del territorio –
PGT Piano di Governo del Territorio”. Con riguardo alla dimensione privatistica, poi, non risulta formulata alcuna eccezione sul punto dal soggetto titolare del diritto di farla valere.
8 In conclusione, alla luce di tutto quanto sopra esposto, non può vantare Parte_1 la titolarità esclusiva ed attuale di tutto il diritto edificatorio alla volumetria residua atteso che parte dello stesso è stato legittimamente pignorato e posto in vendita unitamente all'immobile staggito. Avendo poi perso la titolarità di tale ultimo immobile non può vantare alcun diritto di servitù ovvero alcun diritto di utilizzo delle sue parti comuni non preservando più alcuna forma di collegamento con lo stesso.
Attesa la complessità della questione e l'assenza di precedenti giurisprudenziali sul punto si ritiene doversi compensare le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- RIGETTA integralmente l'opposizione promossa da per le ragioni Parte_1 sopra esposte,
- spese compensate.
Così deciso in Monza, il 25.10.2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Caliari

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