N. R.G. 4153/2024
TRIBUNALE di MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
DELLA CAUSA n. r.g. 4153/2024 tra

Parte_1 [...]
Parte_2
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 18 marzo 2025, ore 13.00 innanzi al Giudice Alessandro Bagnoli, sono comparsi:
Per per l'avv. GRASSELLI ALESSANDRA Parte_3 Parte_2 Per l'avv. VERNA GIANPAOLO Controparte_1
È pure presente la dott.ssa ai fini del tirocinio. Per_1
Il giudice ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti alla discussione ed alla precisazione delle conclusioni. I procuratori delle parti discutono la causa e precisano le conclusioni come in atti, rinunciano alla lettura della sentenza.
Il giudice trattiene la causa in decisione. Ad ore 16.35 il giudice decide la causa come da sentenza a verbale di cui omette la lettura per rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il Giudice
Alessandro Bagnoli

1 di 10 N. R.G. 4153/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Bagnoli, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 4153/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_3 C.F._1
GRASSELLI ALESSANDRA, elettivamente domiciliato in VIA SAN GIORGIO N. 10
SASSUOLO presso il difensore avv. GRASSELLI ALESSANDRA
e
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GRASSELLI Parte_2 C.F._2
ALESSANDRA, elettivamente domiciliato in VIA SAN GIORGIO N. 10 SASSUOLO presso il difensore avv. GRASSELLI ALESSANDRA
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. VERNA Controparte_1 P.IVA_1
GIANPAOLO, elettivamente domiciliato in VIA BADIA 11 MODENA presso il difensore avv.
VERNA GIANPAOLO
CONVENUTO/I
In punto a: opposizione allo sfratto, locazione, risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI
La parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione respinta: In Via preliminare:
- Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 24.11.2023 e registrato l'11.12.2023 al n. 019103-serie 3T tra e Parte_2 Parte_4 Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] CP_2
2 di 10 Nel merito: - Condannare la società in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, con sede in Fiorano Modenese (MO), Via Rio Salse II Tronco n. 3 ( ) P.IVA_2 al pagamento dei canoni di locazione dovuti dal mese di aprile 2024 fino alla data di risoluzione del contratto, oltre all'indennità di occupazione ex art 1591 c.c. dovuta fino all'effettiva liberazione dell'immobile.
- Condannare la società in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 con sede in Fiorano Modenese (MO), Via Rio Salse II Tronco n. 3 ( ) al risarcimento P.IVA_2 di tutti i danni materiali arrecati all'immobile oggetto di locazione per Euro 80.000,00. Con vittoria di spese legali.
In via istruttoria :
Si chiede ammettersi prova orale sulle circostanze di cui in narrativa, preceduti dalla locuzione
“vero che” :

1. Vero che a far data dal mese di aprile 2024 la società non ha provveduto al Controparte_1 pagamento dei canoni di locazione ?


2. Vero che la musica nel locale era sempre tenuta molta alta, al di sopra dei decibel consentiti dalla legge e dal contratto di locazione?


3. Vero che a causa della musica troppo alta si sentiva poco la tv negli appartamenti soprastanti il locale ? Vero che la musica era troppo alta anche in piane notte?


4. Vero che per la musica è stato chiesto per più volte l'intervento dei Carabinieri ?


5. Vero che Lei è stata minacciata dal socio del IG. ? Vero che Le ha detto che a CP_2 lui bastavano 5.000.00 euro per pagare una persona e farla fuori?


6. Vero che l'immobile non è più utilizzato da diversi mesi?


7. Vero che ad oggi è lasciato in condizioni di abbandono ? Vero che i mobili di proprietà dei locatori sono fuori dal locale sotto le intemperie ?


8. Vero che è stata danneggiata la tenda esterna del locale come da foto che si rammostra al teste
? ( doc. n. 12) 9. Vero che è stata danneggiata la porta d'entrata del locale come da foto che si rammostra al teste ? ( doc. n. 12).
10. Vero che la conduttrice ha lasciato due finestre aperte del locale ( cucina e bar) chiudendo solo le inferriate, come da foto ( doc. N. 13) che si rammostra al teste?
11. Vero che la pulizie delle botti biologiche è stata sostenuta solo dai proprietari ?
12. Verso che nelle parti comuni dell'immobile sono stati accantonati rifiuti di ogni genere, compreso un cartongesso che la società conduttrice ha abbattuto e depositato fuori, come da foto che si rammostra al teste ? ( doc. n. 9 e n. 12)
13. Vero che la IG.ra è intervenuta personalmente una notte, intorno alle ore 1.30, Pt_3 chiedendo al IG. di abbassare la musica? Vero che è stata costretta a chiamare una CP_2 pattuglia dei Carabinieri? Si indicano i seguenti testimoni :
- : residente in [...]”. Testimone_1
La parte convenuta:
“Per i citati motivi pertanto innanzitutto ci si oppone alla convalida dello sfratto così come intimato, non sussistendone i presupposti e comunque essendo la presente opposizione basata su prova scritta e documentale.
In via riconvenzionale
3 di 10 Sin da ora parte conduttrice chiede che venga pronunciata la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte locatrice con condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni tutti derivati, quantificati in € 50.000,00”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato in data 23.7.2024, e convenivano in giudizio la società Parte_2 Parte_3 [...]
conduttrice dell'immobile sito in Fiorano Modenese (MO), Via Rio Salse II Controparte_1
Tronco n. 3, lamentando il mancato pagamento dei canoni di locazione a far data dal mese di aprile
2024, per un importo complessivo di € 7.350,00.
Si costituiva in giudizio la società intimata, in persona del legale rappresentante pro tempore
, opponendosi alla convalida dello sfratto e formulando domanda riconvenzionale CP_2
di risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori e di risarcimento danni quantificati in
€ 50.000,00. La parte intimata sosteneva di aver regolarmente corrisposto i canoni mediante pagamenti in contanti consegnati alla figlia dei locatori, sig.ra e lamentava Testimone_1
continue interferenze nella gestione del locale, in particolare relativamente al volume della musica, nonché il mancato rispetto degli obblighi manutentivi da parte dei proprietari.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 19.08.2024, il Giudice emetteva ordinanza di rilascio fissando il termine al 2.11.2024 e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine fino al 16.9.2024 per l'esperimento della mediazione obbligatoria e fissando l'udienza del
18.02.2025 per il prosieguo della causa.
Venivano inoltre assegnati termini alle parti per il deposito di memorie integrative: fino al
07.1.2025 per la parte intimante e fino al 28.1.2025 per la parte intimata.
Esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, la parte intimante depositava memoria integrativa insistendo sulla sussistenza della morosità, contestando la prova dei pagamenti in contanti eccepiti dalla controparte e formulando domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni all'immobile quantificati in € 80.000,00. I locatori lamentavano inoltre il mancato rispetto delle condizioni contrattuali relative ai limiti di rumorosità, il deposito di rifiuti nelle parti comuni e lo stato di abbandono in cui versava l'immobile, non rilasciato alla data del 2.11.2024 come disposto nell'ordinanza.
La parte intimata depositava a sua volta memoria integrativa, ribadendo l'avvenuto pagamento dei canoni in contanti e descrivendo gli ingenti investimenti effettuati per la sistemazione e l'insonorizzazione del locale.
4 di 10 All'udienza del 18.2.2025 il Giudice, su richiesta di parte attrice, ha concesso termine fino al
28.2.2025 per il deposito di ulteriori istanze istruttorie e documenti, in ragione della sopravvenuta disponibilità dell'immobile solo in data 31.1.2025 e la conseguente possibilità di accertare ulteriori danni in precedenza non rilevabili.
Il Giudice ha inoltre concesso alla parte resistente termine fino al 10.3.2025 per eventuali controdeduzioni. Nei termini assegnati, solo parte intimante opposta ha depositato memoria istruttoria, mentre nulla è stato depositato dalla parte intimata opponente.
All'udienza del 18.3.2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti.
§§§§§§§


1. Sull'onere della prova.
In via preliminare occorre affrontare il tema dell'onere della prova in relazione alle contrapposte pretese delle parti.
Come noto, nel giudizio di opposizione a sfratto per morosità spetta al locatore provare l'esistenza del contratto di locazione e il diritto alla corresponsione dei canoni, mentre è onere del conduttore dimostrare l'avvenuto adempimento dell'obbligazione di pagamento, trattandosi di fatto estintivo del diritto azionato.
Nel caso di specie, è provata tra le parti l'esistenza del contratto di locazione stipulato in data
24.11.2023 e registrato l'11.12.2023 al n. 019103-serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in
Fiorano Modenese (MO), Via Rio Salse II Tronco n. 3. È altresì non contestata la misura del canone mensile.
La società intimata, a fronte della domanda di risoluzione per morosità, ha eccepito di aver regolarmente corrisposto i canoni mediante pagamenti in contanti consegnati alla sig.ra
[...]
figlia dei locatori. Tes_1
Tale modalità di pagamento, tuttavia, non risulta prevista dal contratto di locazione né è stata provata in modo idoneo dalla parte intimata.
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza, il pagamento in contanti di somme rilevanti, quale è il canone di locazione commerciale, richiede una prova rigorosa, non potendo essere dimostrato mediante presunzioni o testimonianze quando il contratto preveda diverse modalità di pagamento.
Nel caso in esame, gli screenshot di messaggi WhatsApp prodotti dalla parte intimata non costituiscono prova sufficiente dell'avvenuto pagamento, limitandosi a documentare generici riferimenti a incontri presso "il cancello" senza alcuna specifica indicazione delle somme
5 di 10 effettivamente versate. Peraltro, dagli stessi messaggi prodotti dalla parte intimante emerge che il sig. non aveva provveduto al pagamento dei canoni, avendo egli stesso scritto in CP_2
data 3.5.2024, in risposta a un sollecito della sig.ra "di affitto non se ne parla Testimone_1
fino a domenica, non li fabbrico nel sonno".
Ne consegue che, in assenza di prova dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni da aprile 2024 (fatto salvo l'importo di € 150,00 già corrisposto nel mese di aprile), deve ritenersi sussistente la morosità lamentata dalla parte locatrice, con conseguente fondatezza della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna della società Controparte_1
al pagamento dei canoni di locazione dovuti dal mese di aprile 2024 fino alla data di
[...]
risoluzione del contratto, oltre alla successiva indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., determinata, equitativamente, in misura pari al canone fino all'effettivo rilascio dell'immobile.


2. Sulla domanda riconvenzionale della società intimata.
Tanto premesso, la domanda proposta dalla società volta ad ottenere la Controparte_1
risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori e il risarcimento dei danni quantificati in
€ 50.000,00, deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
In primo luogo, la società intimata non ha fornito prova adeguata delle condotte lamentate in capo ai locatori tali da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Le doglianze relative alle presunte interferenze nella gestione del locale, in particolare riguardo al volume della musica, risultano infondate, anche alla luce delle specifiche previsioni contrattuali.
Infatti, il contratto di locazione alla condizione n. 7 espressamente prevedeva che "il conduttore dichiara anche di essere al corrente che ai piani superiori del locale vi sono due appartamenti abitati e che i decibel percepiti all'interno del locale non dovranno essere in alcun modo gli stessi percepiti dalle famiglie che vi abitano, ma assolutamente meno per non arrecare disturbo". L'episodio lamentato dalla società intimata, relativo all'intervento della sig.ra per far abbassare il Pt_3
volume della musica, lungi dal configurare un'indebita interferenza, rappresentava legittimo esercizio dei diritti derivanti dal contratto. Peraltro, tale circostanza ha trovato riscontro nella segnalazione all'Ufficio Ambiente protocollata al N. 706/2024.
Quanto ai presunti inadempimenti relativi agli obblighi manutentivi, la società intimata non ha fornito né allegazione nè prova specifica dei vizi lamentati né della loro incidenza sull'utilizzo dell'immobile secondo la destinazione pattuita. Per quanto concerne la richiesta di risarcimento danni, la quantificazione in € 50.000,00 risulta inoltre del tutto sfornita di supporto probatorio. La
6 di 10 società intimata si è limitata a generiche allegazioni circa presunti investimenti effettuati e mancati guadagni, senza tuttavia fornire elementi concreti per dimostrare il nesso causale tra gli asseriti inadempimenti dei locatori e i pregiudizi economici lamentati.
Va infine rilevato che la conduttrice, anziché far valere tempestivamente in via giudiziale le proprie doglianze, ha unilateralmente sospeso il pagamento dei canoni, comportamento questo non giustificabile nemmeno in presenza di eventuali inadempimenti della controparte, come costantemente affermato dalla giurisprudenza.
Per tali motivi, la domanda proposta dalla società deve essere Controparte_1
integralmente rigettata.


3. Sulla domanda risarcitoria della parte intimante
Merita invece parziale accoglimento la domanda risarcitoria proposta dai locatori e Tes_1
Pt_3
Come noto il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia, mentre in base all'art. 1590 c.c. deve restituirla nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento risultante dall'uso conforme al contratto.
Di conseguenza il locatore può legittimamente pretendere il risarcimento dei danni che eccedano il normale deperimento derivante dall'uso conforme al contratto.
Nel caso di specie, i locatori hanno allegato di avere subito diversi danni, producendo documentazione fotografica e relativi preventivi di spesa.
Per quanto riguarda i danni lamentati all'impianto sanitario, gas e cappa della cucina, così come per la stufa, banco frigo e lavabicchieri, nonché per la tigelleria, non è stata fornita una specifica descrizione della natura ed entità degli asseriti danneggiamenti tale da consentire di valutare se gli stessi rientrassero o meno nel normale deterioramento d'uso.
Come noto, il locatore ha diritto al rimborso delle spese necessarie per il ripristino considerando non il costo per ricondurre l'immobile a nuovo, bensì quello necessario ad eliminare i danni tenendo conto del normale stato di usura e salvo il deperimento derivante dall'uso.
La mera produzione di documentazione fotografica, in assenza di una dettagliata relazione tecnica che evidenzi la natura e l'entità dei singoli danneggiamenti, non costituisce prova sufficiente dei danni in assenza di un verbale di riconsegna redatto in contraddittorio.
Per quanto concerne i danni agli intonaci, mattoni e controsoffitto, trattandosi di deterioramenti visibili e immediatamente rilevabili alla data del rilascio (31.1.2025), gli stessi, inoltre, dovevano
7 di 10 essere quantomeno allegati (salvo successiva quantificazione) in prima udienza e pertanto la relativa richiesta risarcitoria deve ritenersi tardiva.
Inoltre, il preventivo relativo alla tenda da sole, datato 16 gennaio 2025, essendo anteriore alla prima udienza, non può essere acquisito agli atti in quanto tardivamente prodotto. Peraltro, non essendo stato specificamente allegato un pregiudizio tale da rendere necessaria la sostituzione integrale della tenda, ma risultando dedotto unicamente un danneggiamento al gancio, l'importo richiesto non appare giustificato.
In conclusione, sono risarcibili solo i danni tempestivamente allegati, riguardanti il gancio della tenda da sole, la riparazione della porta d'ingresso e il ripristino del cartongesso.
In mancanza di una specifica descrizione dei danni nel verbale di rilascio e di una perizia tecnica adeguatamente dettagliata, il risarcimento può essere determinato in via equitativa nella somma complessiva di € 1.500,00 così suddivisa: € 480,00 per il danno al gancio della tenda da sole, € 500 per la porta, € 520 per il ripristino del cartongesso.
In merito alla riconducibilità di tali danni al conduttore va osservato che secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità “ al conduttore ai sensi degli articoli 1588 e 1590 codice civile al termine della locazione dall'atto della consegna dell'immobile incombe l'onere di dare piena a prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o da consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto”(cfr. Sez. III Cass. civ n.2619 del 2014). La parte intimata opponente, pur avendone la possibilità, non ha contestato specificamente né la sussistenza né l'entità dei danni documentati con gli effetti che ne conseguono a termini di cui all'art. 115 co 2 cpc. Per quanto riguarda le doglianze relative al deposito di rifiuti nelle parti comuni, documentato dalla segnalazione Prot. N. 708/2024, va rilevato che tale situazione risulta essere stata successivamente sanata con la rimozione degli pneumatici a seguito dell'intervento della polizia municipale, senza che sia stata fornita prova di danni permanenti alle parti comuni dell'edificio. In definitiva, in accoglimento della domanda attorea, si condanna la parte intimata opponente al risarcimento dei danni documentati per l'importo complessivo di € 1.500, 00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.


4. Sull'inammissibilità delle prove orali
Le istanze istruttorie formulate da entrambe le parti mediante articolazione di capitoli di prova testimoniale devono essere dichiarate inammissibili per le ragioni di seguito esposte.
8 di 10 I capitoli di prova dedotti dalla parte intimante risultano inammissibili in quanto formulati in modo negativo (1, 6) nonchè riferiti a circostanze documentali (8, 9, 10, 11, 12), generiche (4, 5, 7), valutative (2, 3, 7), irrilevanti (13) ai fini della decisione.
Parimenti inammissibili sono i capitoli di prova articolati dalla parte intimata in quanto formulati in modo generico ed esplorativo, non contenendo l'indicazione di specifici fatti su cui sentire il teste (1, 2, 3, 4, 6) nonchè riferiti a circostanze generiche, valutative ed irrilevanti (5, 8) ai fini della decisione.
Per tali motivi, le istanze di prova orale formulate dalle parti devono essere integralmente rigettate.


5. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in favore di parte intimante secondo i parametri minimi di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e della semplicità delle problematiche giuridiche affrontate.
Considerato che non si è svolta attività istruttoria in senso stretto, vengono liquidate le sole fase di studio, introduttiva e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 4104/2024, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accerta e dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione stipulato in data 24.11.2023 e registrato l'11.12.2023 al n. 019103-serie 3T tra e , da un lato, e la società Parte_2 Parte_3 Controparte_1
dall'altro lato, avente ad oggetto l'immobile sito in Fiorano Modenese (MO), Via Rio Salse
II Tronco n. 3;
2) condanna la società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, al pagamento dei canoni di locazione dovuti dal mese di aprile 2024 (fatto salvo l'importo di € 150,00 già corrisposto in aprile) fino alla data di risoluzione del contratto, oltre alla successiva indennità di occupazione ex art 1591 c.c. , determinata in misura pari al canone, fino all'effettiva liberazione dell'immobile;
3) condanna la società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, al pagamento in favore di e della somma di € Parte_2 Parte_3
1.500,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

9 di 10 4) condanna la società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, alla rifusione in favore di e delle spese di lite, Parte_2 Parte_3 che si liquidano in € 145,50 per anticipazioni, € 1.700,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c.
Modena, 18 marzo 2025
Il Giudice
Alessandro Bagnoli

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