REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti,
nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 63390/2022 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Via Parte_1 C.F._1
Augusto Aubry, n. 1 presso lo studio dell'Avv. Claudio Turci, come da procura in atti. ATTRICE E
– 00172 ROMA (C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, Via dei Platani n. 197 presso lo studio dell'Avv. Marco Cerroni, come da procura in atti. CONVENUTO Avente ad oggetto: impugnazione di delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
PARTE OPPONENTE: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via principale e nel merito per tutti i motivi sopra narrati e spiegati, dichiarare
l'annullamento e/o la nullità e/o l'invalidità e/o l'inefficacia e/o l'illegittimità delle deliberazioni assunte dall'assemblea del 10 giugno 2022 dal , via CP_1 Pt_2 delle Robinie n. 80-84 in ordine all'approvazione degli argomenti all'Ordine del Giorno
n° 1) consuntivo esercizio Ordinario 2021 e suo stato di riparto, n° 2) consuntivo
pagina 1 di 7 esercizio Straordinario “Riparazione Citofoni Civico 84 e sua ripartizione;
n° 4) preventivo esercizio Ordinario 2022 e il relativo piano di riparto, n° 6) consuntivo esercizio Riscaldamento 2020/2021 e suo stato di riparto.
Con vittoria, in ogni caso, di spese di lite, dei compensi professionali, del rimborso forfettario per spese generali (15%), oltre CPA ed IVA come per legge.”
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,


1. rigettare la domanda dell'Attrice, IG.ra , perché infondata sia in fatto Parte_1 che in diritto per le ragioni di cui al presente atto;



2. con vittoria di spese, competenze, spese generali e CPA, oltre oneri di legge”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
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Con atto di citazione ritualmente notificato, , proprietaria dell'immobile int. Parte_1
A/4 sito nell'edificio condominiale di , ha convenuto in giudizio Controparte_1 il impugnando la delibera resa nella Controparte_2 seduta assembleare del 10 giugno 2022 nella quale venivano discussi i seguenti punti all'o.d.g.: “1) Approvazione consuntivo esercizio Ordinario 2021 e suo stato di riparto;
2) Approvazione consuntivi esercizi Straordinari e loro ripartizioni a) “Riparazione Citofoni Civico 84” – b) “Spese legali procedimenti anni precedenti avv. Esposito” – c) Spese legali procedimenti anno 2021”; 3) Nomina Amministratore e Consiglieri;
4) Approvazione preventivo esercizio Ordinario 2022, sue ripartizioni e piano rateale;
5)
Approvazione preventivo esercizio Spese legali procedimenti 2022, suo stato di riparto e piano rateale;
6) Approvazione consuntivo esercizio Riscaldamento 2020/2021 e suo stato di riparto;
7) Approvazione preventivo esercizio Riscaldamento 2021/2022, suo stato di riparto e piano rateale.”. L'attrice ha chiesto l'annullamento della delibera eccependo, in via generale, una non corretta tenuta della contabilità che avrebbe determinato errate imputazioni di somme a suo carico. Tali errori deriverebbero, altresì, da una non corretta applicazione delle tabelle millesimali per come emerso anche a seguito di una consulenza tecnica eseguita in un procedimento di mediazione che ha visto interessate le medesime parti del presente giudizio. Nello specifico dei motivi ha censurato:
(i) quanto alla delibera di approvazione del consuntivo ordinario 2021 e suo stato di riparto (punto 1 all'.o.d.g.), che non sarebbe stato contabilizzato il pagamento eseguito in data 28.1.2021 per euro 787, 92 con causale “condominio esercizio 1.1.2020-31.12.20”, con saldo negativo a suo carico di euro 2.159,29; inoltre tale pagina 2 di 7 saldo riporterebbe quale 'saldo iniziale' la somma di euro 1.330,00 riferito alla gestione precedente mancante della documentazione a supporto;

(ii) quanto all'approvazione del consuntivo esercizio straordinario “riparazione citofoni civico 84 e ripartizione (punto 2 all'o.d.g.), che la ripartizione della spesa sarebbe stata effettuata applicando non le tabelle allegate al regolamento bensì tabelle “in uso” ma non approvate dall'assemblea; (iii) quanto alla delibera di approvazione del preventivo ordinario 2022 e stato di ripartizione (punto 4 all'o.d.g.), che le verrebbero imputati saldi per es. precedenti per euro 2.451,66 che non avrebbero tenuto conto del versamento effettuato mentre viene imputata la somma per esercizio precedenti per euro 1.384,95
(aumentata rispetto alla somma di euro 1.330,00 indicata nel consuntivo 2021) ma senza giustificazione;
inoltre, l'importo di competenza previsionale della gestione 2022 iscritto per euro 1.107,42 risulta aumentato mediante quote 'fuori previsione' con scadenza 1/1/2023 e 1/3/2023;
(iv) quanto al consuntivo esercizio riscaldamento 2020/2021 e suo stato di riparto
(punto 6 all'o.d.g.), che vi sarebbe una erronea imputazione della somma di euro 3.759,66 a titolo di 'saldi di fine esercizio precedente' esercizio 'riscaldamento 2020/2021' per il 'periodo 1.11.20-31.10.2021' nonostante il distacco dall'impianto centralizzato per l'esercizio 2019/2020 (oggetto di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo R.G. 57140/2019 -pendente innanzi al medesimo
Tribunale), mentre il pagamento della somma ingiunta per euro 4.115,76 (a titolo di sorte) non doveva essere inserita nel consuntivo riscaldamento essendo stata versata a titolo cautelativo per cui tale contabilizzazione produrrebbe l'effetto di produrre contabilmente un 'nuovo' debito.
L'attrice ha, altresì, evidenziato la mancata approvazione dei consuntivi per esercizi precedenti rispetto a quelli oggetto di causa, sia in ordine alla gestione ordinaria che di riscaldamento, nonché l'impugnazione di alcuni di essi ed ancora sub iudice. Ha inoltre precisato di aver richiesto all'amministratore l'esibizione della documentazione contabile senza ottenere riscontri con ciò evidenziando ulteriori profili di annullabilità della delibera.
Costituitosi il , ha impugnato e contestato Controparte_2 le domande dell'attrice chiedendone il rigetto. Ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità della domanda di annullamento della delibera per tardività dell'azione proposta oltre i 30 gg. previsti dall'art. 1137 c.c.. Nel merito ha evidenziato, che nel consuntivo 2021, come evincibile dalla relativa voce di riparto, si è tenuto conto del versamento eseguito dall'attrice per euro 787,92, mentre quanto alle somme per esercizi precedenti ha sottolineato come l'attrice avesse espressamente approvato (a mezzo del pagina 3 di 7 proprio delegato) il consuntivo dell'esercizio 2020 dove l'importo a saldo era espressamente indicato per cui non poteva metterne in discussione l'importo contabilizzato.
Ha, inoltre, contestato, in merito all'applicazione di tabelle errate, che nel condominio sarebbe stato fatto uso di diverse tabelle anche con il consenso dell'attrice per cui non poteva esserne contestata l'applicazione. In ogni caso, ha osservato che le nuove tabelle sarebbero state approvate con delibera del 8.8.2022 con ratifica della precedente adozione in uso. Ha, inoltre, evidenziato la correttezza del preventivo ordinario 2022 riferito ad una previsione basata sulle precedenti gestioni per cui la relativa scelta doveva ritenersi insindacabile, mentre, in ordine al consuntivo riscaldamento 2020/2021, ha ritenuto del tutto corretta l'imputazione del pagamento eseguito dall'attrice in merito alle somme di cui al decreto ingiuntivo ed oggetto del giudizio di opposizione ancora sub iudice (R.G. n. 57140/2019).
La causa è stata istruita mediante il deposito di atti e documenti, disattese le istanze istruttorie avanzate dalle parti e sono state precisate le conclusioni all'udienza del
15.11.2024. In detta udienza la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità della domanda sollevata dal convenuto per tardività dell'impugnazione proposta ex art. 1137 c.c.. CP_2
Contrariamente alle affermazioni del è documentato che (i) parte attrice era CP_1 assente all'assemblea del 10.6.2022 (cfr. doc. n. 1, all. citazione) (ii) ha ricevuto il verbale di assemblea in data 1.7.2022 (cfr. docc. nn. 7 e 7.1, all. comparsa di risposta)
(iii) ha avviato la mediazione con invito ricevuto dall'amministratore in carica in data
12.7.2022 (cfr. docc. nn. 14 e 15, all. 1^ memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.) (iv) il verbale negativo di mediazione è stato depositato in data 3.10.2022 (cfr. doc n. 13, all. atto di citazione) (v) l'atto di citazione è stato notificato in data 17.10.2022 come dato atto nella stessa comparsa di costituzione.
Nel merito l'impugnazione è fondata nei limiti di cui infra. Tra i motivi di censura proposti dall'attrice vi è l'errata applicazione dei millesimi di proprietà (tabella A) e scale (tabella B) allegati al regolamento di redatto CP_1 all'epoca dell'edificazione dello stabile (cfr. doc. n. 6bis). Nello specifico, nei consuntivi per gli esercizi ordinari approvati (così come per il preventivo 2022) vengono attribuiti all'attrice proprietaria dell'appartamento int. 4 della scala A, mill. 30,60 per la proprietà
(tabella A) in luogo di mill. 28,25 previsti nelle tabelle allegate al regolamento e mill.
40,30 per le scale (tabella B) in luogo di mill. 34,20 previsti nel regolamento.
pagina 4 di 7 Il regolamento prodotto dall'attrice non è stato contestato dal il quale si è CP_1 limitato ad eccepire che utilizzato delle diverse tabelle deriverebbe da una consuetudine che avrebbe trovato l'acquiescenza anche della stessa attrice.
Ha, altresì, affermato il Condominio che, in ogni caso con delibera del 8.8.2022
l'assemblea con la maggioranza di mill. 609,70 avrebbe approvato le nuove tabelle così come già applicate in precedenza sostituendo quelle allegate al regolamento.
Occorre in proposito osservare che l'ampiezza del diritto spettante a ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è espresso in tabelle millesimali. Esso è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che appartiene a ciascun condomino, salvo che il suo titolo di acquisto disponga diversamente (v. art. 1118 c.c.). L'obbligo di dotarsi di tabelle millesimali è dettato dall'art. 68 disp. att., commi 1 e 2, c.c. ai sensi del quale “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”. I millesimi rappresentano, perciò, una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare in rapporto all'intero stabile in cui l'appartamento o l'immobile è ubicato e le tabelle millesimali, pertanto, servono a stabilire l'entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari.
L'art. 69 disp. att. c.c. disciplina la possibilità di modificare o rettificare le tabelle millesimali stabilendo la regola dell'unanimità, mentre le medesime tabelle, anche nell'interesse di un solo condomino, possono essere revisionate o modificate con delibera assembleare presa con il voto a favore della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, qualora siano conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
La giurisprudenza ha da tempo escluso che comportamenti concludenti possano legittimare la modifica delle tabelle essendo necessario portare all'approvazione dell'assemblea ogni modifica di esse. L'atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia” (cfr. Cass. n. 26042/2019 e, più di recente, Cass. n. 30305/2022). Pertanto, reiterare, attraverso l'approvazione assembleare, decisioni con le quali vengono ripartite spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali oppure mostrare acquiescenza alla disapplicazione delle stesse per più anni non può comportare alcuna modifica alle tabelle già esistenti.
pagina 5 di 7 In sintesi, in ipotesi di tabelle già esistenti, come nella specie ed allegate nel regolamento di condominio, l'art. 69, co. 1, numero 2, disp. att. c.c. , prevede la possibilità di rettifica o modifica con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 co. 2, c.c. - anche nell'interesse di un solo condomino – solo nel caso in cui siano conseguenza di un errore o, per le mutate condizioni dell'edificio, siano alterati per più di un quinto i valori proporzionali delle unità immobiliari anche di un solo condomino, mentre la modifica e rettifica delle tabelle già esistenti richiede, come espressamente previsto dalla norma,
l'unanimità dei consensi. Solo allorché il non sia dotato di tabelle la giurisprudenza, sul solco della CP_1 pronuncia della Suprema Corte a S.U n. 18477/2010, è nel senso di ritenere che per l'approvazione delle stesse (al pari dell'approvazione del regolamento di condominio per il quale è prevista ai sensi dell'art. 1138 c.c., la maggioranza di cui all'art. 1136, co.2, c.c.) sia sufficiente la maggioranza dei 500 millesimi esprimendo le tabelle una ricognizione deli valori e dei criteri stabiliti dalla legge (diversamente in caso di deroghe convenzionali ai criteri legali).
Nella specie di causa è pacifico che la ripartizione contestata dall'attrice tanto del consuntivo ordinario 2021 di cui punto 1 all'o.d.g., quanto dei consuntivi spese straordinarie di cui al punto 2 all'o.d.g., nonché del preventivo gestione ordinaria 2022 di cui al punto 4 all'o.d.g. è stata effettuata applicando tabelle diverse da quelle allegate al regolamento né il convenuto ha saputo giustificare tale diversa CP_1 applicazione se non attraverso una “consuetudine condominiale” che non può valere a legittimare la ripartizione approvata. Del pari, la delibera assunta in data 8.8.2022 a maggioranza (mill. 609,70), oltre ad essere successiva alla delibera impugnata, non è certo idonea a modificare le tabelle esistenti (in quanto, allo stato, non accompagnata dalle ragioni di cui all'art. 69 disp. att. c.c.) né può avere quale effetto quello di
“ratificare” quanto in uso nel Condominio.
Le delibere, pertanto, sul punto vanno annullate con assorbimento di tutte le ulteriori ragioni dedotte dall'attrice.
Quanto, infine, alle censure in ordine al consuntivo esercizio riscaldamento 2020/2021 e suo stato di riparto (punto 6 all'o.d.g.), appare corretta l'imputazione di quanto versato dall'attrice a titolo di sorte delle somme già oggetto di procedimento di ingiunzione e di successiva opposizione (RG n. 57140/2019). Invero, eventuali contestazioni sulle somme dovute ed oggetto di giudizio di opposizione potranno avere efficacia sul consuntivo approvato (dove correttamente il ha registrato il relativo pagamento) solo CP_1 all'esito del giudizio medesimo allo stato, ancora, sub iudice. La censura, pertanto, va rigettata.
pagina 6 di 7 Le spese di lite seguono la soccombenza e per esse va operata una compensazione pari al
30% in considerazione del rigetto di uno dei motivi di impugnazione della delibera.
Sono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (DM n. 55/2014 come modificato dal DM n. 147/2022) tra i minimi e medi tariffari.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in parziale accoglimento della domanda, annulla la delibera resa dall'assemblea del
, Roma nella seduta del 10 giugno 2022 Controparte_3 limitatamente ai punti 1, 2 e 4 per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il al pagamento in favore Controparte_4 di delle spese di lite che liquida in euro 350,00 per spese ed euro Parte_1
3.682,70 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfettario al
15%.
Così deciso in Roma il 24 febbraio 2025
Il Giudice
Maria Grazia Berti
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