N. R.G. 915 / 2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI TIVOLI

in persona del Giudice dott. Marco Piovano,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, di rito lavoro, iscritta al n° 915/2022 R.G. promossa da:
– C.F. , in persona del legale rappresentante sig. Parte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa dall'avv. Mauro Orlandi per procura in atti, Parte_2
RICORRENTE - OPPONENTE, RICORRENTE IN RICONVENZIONE,
nei confronti di
– C.F. , in persona del legale rappresentante sig. Controparte_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'avv. Marco Mariani per procura in atti, CP_2

RESISTENTE - OPPOSTA, RESISTENTE IN RICONVENZIONE,
avente ad oggetto: locazione – opposizione a decreto ingiuntivo.
Conclusioni delle parti: come da verbale e da propri atti.

FATTO E DIRITTO

conduttrice: CP_3 otteneva dal Tribunale di Tivoli l'emissione del decreto n° 26/2022 (R.G. 5516/2021) con il quale veniva ingiunto a il pagamento di euro 65.475,00, per la mancata restituzione da Parte_1 parte di quest'ultima del deposito cauzionale a suo tempo corrisposto per la locazione dell'immobile sito in Formello, via degli Olmetti n° 16, regolamentata inter partes con il contratto stipulato il 27.12.2017.
locatrice, proponeva opposizione al decreto deducendo: Parte_1 che il contratto era cessato in data 1.12.2021 per recesso della conduttrice;
che l'immobile era stato riconsegnato in data 2.12.2021 con riscontro di danni non attribuibili a normale usura che venivano descritti negli allegati al verbale stilato nell'occasione; di aver comunicato alla il proprio interesse a far esattamente quantificare tramite CP_3 perizia giurata i costi necessari al ripristino, procedendo a depositare presso un notaio assegno circolare per l'importo equivalente al deposito cauzionale, che sarebbe stato interamente restituito alla conduttrice nel caso in cui alcun danno ulteriore rispetto a quelli collegati alla normale usura fosse stato riscontrato, mentre sarebbe stato a lei restituito nel diverso caso in cui i danni vi fossero;

che in tale ultima ipotesi, sarebbe stata restituito il deposito con detrazione dei costi occorrenti per il ripristino;

che la conduttrice negava ogni danno ulteriore rispetto a quelli indicati nel verbale di riconsegna;

che in data 12.1.2022 iniziavano lavori di ripristino, appaltati a ditta direttamente incaricata dalla aventi ad oggetto i danni da questa riconosciuti all'atto della restituzione del Controparte_4 bene;

che in data 14.1.2022 i lavori venivano conclusi e nello stesso giorno le veniva notificato il decreto ingiuntivo qui opposto;
di aver richiesto la verifica in contraddittorio delle opere effettivamente eseguite, in una denunciando l'abusivo ricorso allo strumento processuale utilizzato quando erano ancora in corso interlocuzioni tra le parti;

che alla luce del mancato riscontro della ex conduttrice all'invito rivoltole per verificare in contraddittorio i lavori eseguiti, aveva autonomamente proceduto al calcolo dei danni subiti che venivano quantificati in euro 49.155,60; che, di conseguenza, aveva provveduto a restituire all'ingiungente la somma di euro 16.319,40, pari alla differenza dovuta rispetto all'ammontare del deposito cauzionale.
Su tali basi, deducendo l'inadempimento della conduttrice, chiedeva la revoca dell'ingiunzione e, in via riconvenzionale, previo riconoscimento dei danni subiti, la condanna della controparte al pagamento di euro 49.155,60, corrispondente a quella da lei già trattenuta sul deposito cauzionale.
si costituiva in giudizio deducendo: CP_3 che i rapporti tra le parti si erano inaspriti già in epoca anteriore all'avvenuto recesso;
di aver subito contestato, già nel verbale di riconsegna, gli asseriti danni all'immobile, peraltro immediatamente diffidando la locatrice a restituire la cauzione versata, denunziandone l'illegittimo trattenimento;
che, in ogni caso, l'immobile era stato restituito in condizioni pressoché perfette e che i pochi danni esistenti erano stati riparati con i lavori da lei appaltati, lavori che la si era Parte_1 reiteratamente rifiutata di supervisionare;
che la perizia giurata fatta eseguire dalla locatrice nulla poteva provare rispetto a quanto già verificato in contraddittorio;
che alcuna descrizione analitica dello stato del bene – peraltro già in precedenza utilizzato da altro soggetto da circa un decennio - era stata compiuta all'inizio della locazione e che il “buono stato manutentivo” dello stesso riconosciuto in contratto era esattamente il medesimo esistente alla data della cessazione del rapporto;
di aver comunque anch'essa fatto redigere una controperizia di parte a conferma della propria posizione e a contestazione di quanto in contrario preteso.
Su tali basi, chiedeva il rigetto dell'opposizione.
Nel corso dell'istruttoria veniva svolta prova orale.
Con i successivi atti difensivi, cui si fa riferimento per quanto non riportato nel sunto di cui sopra, le parti confermavano, maggiormente specificandole in reciproca contrapposizione, le loro rispettive posizioni.
Ritiene il Tribunale.

1. La domanda è procedibile essendosi svolta la mediazione con esito negativo.

2. La prova orale. A. Parte opponente, ricorrente in riconvenzione, non ha chiesto l'ammissione di alcuna prova orale.
B. Si è svolta all'udienza del 6.7.2023 la prova testimoniale richiesta da parte resistente- opposta.
In tale occasione, per quanto qui interessi, la teste : Testimone_1
• alla domanda:
“In relazione al contenuto di detto verbale ed in particolare alle voci in cui verbalizza che CP_3 per i danni lamentati da non esiste prova dello stato alla consegna, gli stessi erano già Pt_1 presenti nel dicembre 2017 - gennaio 2018 al momento dell'ingresso di ?”, CP_3
• rispondeva:
“E' vero;
si trattava di danni costituiti da buchi sulle pareti, nastro per terra che delimitava l'area del magazzino ed altri di questo genere;
si trattava di piccoli danni”;
• alla domanda:
“In relazione al contenuto di detto verbale ed in particolare alle voci in cui riconosce i CP_3 danni, tutti gli stessi sono stati sistemati con l'intervento di Sapa srl nei giorni 12-14 gennaio 2022?”,
• rispondeva:
“E' vero;
la Sapa era una ditta che ci faceva la manutenzione”;
• alla domanda:
“Tutte le contestazioni relative allo stato delle veneziane sono state risolte in loco lo stesso 2 dicembre semplicemente raddrizzando le listarelle di alluminio?”,
• rispondeva:
“E' vero”;
• alla domanda:
“In relazione alle voci presa fibra (6.5), buco badge (6.2), si tratta di situazioni già esistenti alla consegna dell'Immobile ad inizio locazione?”,
• rispondeva:
“Per quanto riguarda il badge non abbiamo fatto altro che sostituire l'apparecchio ma l'allocazione era già predisposta;
per quanto riguarda la fibra, se si riferisce al cavo che si trovava nella sala ristoro quello già c'era ed era predisposto pin quanto prima vi era un televisore;
altro non so”;
• alla domanda:
“In relazione alla lampadina magazzino in doc.

6.6 la stessa era presente in magazzino e mostrata all'atto della verbalizzazione?”,
• rispondeva:
“E' vero;
nel magazzino c'erano tutte le lampade ed altro materiale elettrico”;
• alla domanda:
“In relazione alle scaffalature in doc.

6.13 quelle riferite come mancanti erano posizionate in altre stanze dell'immobile come verbalizzato e documentato in doc. 6.14?”, • rispondeva:
“E vero”.
Il teste per quanto qui interessi: Testimone_2
• alla domanda:
“In relazione al contenuto di detto verbale ed in particolare alle voci in cui verbalizza che CP_3 per i danni lamentati da non esiste prova dello stato alla consegna, gli stessi erano già Pt_1 presenti nel dicembre 2017 - gennaio 2018 al momento dell'ingresso di ?”, CP_3
• rispondeva:
“Preciso che il giorno in cui è stato riconsegnato l'immobile e redatto il relativo verbale, io Tes_ inizialmente non mi trovavo in ufficio;
fui però successivamente chiamato dalla collega che mi chiedeva di intervenire perché non funzionava il gruppo elettrogeno;
quando sono arrivato era in corso la riconsegna e la redazione del verbale;
non so però se questi danni di cui al capitolo fossero già presenti o meno al momento dell'ingresso di;
posso affermare che è CP_3 CP_3 entrata nell'immobile in data 1.10.2016 e da quella data ha iniziato a lavorare”;
• alla domanda:
“In relazione al contenuto di detto verbale ed in particolare alle voci in cui riconosce i CP_3 danni, tutti gli stessi sono stati sistemati con l'intervento di Sapa srl nei giorni 12-14 gennaio 2022?”,
• rispondeva:
“Non lo so”;
• alla domanda:
“Durante la verbalizzazione del 2 dicembre è capitato in diverse occasioni che gli incaricati
volessero verbalizzare presunti danni che si dimostravano poi insussistenti dopo Pt_1 l'intervento sul posto degli incaricati (es. funzionamento generatore, funzionamento CP_3 doccia, ecc.)”,
• rispondeva:
“E' vero;
io fui chiamato proprio per questo motivo: cioè, si pensava che il generatore non funzionasse ma poi io l'ho messo in azione”;
• alla domanda:
“In relazione alle voci presa fibra (6.5), buco badge (6.2), si tratta di situazioni già esistenti alla consegna dell'Immobile ad inizio locazione?”,
• rispondeva:
“E' vero”;
• alla domanda:
“In relazione alle scaffalature in doc.

6.13 quelle riferite come mancanti erano posizionate in altre stanze dell'immobile come verbalizzato e documentato in doc. 6.14?”,
• rispondeva:
“E' vero”.

3. Esito della prova. In relazione ai motivi di opposizione, l'esito delle testimonianze va ritenuto del tutto irrilevante: la parte opponente, sulla quale gravava il relativo onere, non solo non ha fornito la prova ma non ha neanche chiesto di poterla fornire. Di contro, i testi indotti dalla parte opposta, sulla cui genuinità non vi è ragione di dubitare, hanno sostanzialmente confermato la posizione della conduttrice e dalle loro Controparte_4 dichiarazioni non è possibile trarre alcunché di utile e valutabile in funzione della posizione della
Parte_1

4. Le perizie di parte depositate. Sono anch'esse irrilevanti, posto che, pur giurate, le stesse hanno il semplice valore di allegazione di parte, senza valore probatorio diretto (ex multis, da ultimo, Cass. 5667/2025), potendo al più formare oggetto di prova testimoniale poi liberamente valutabile.
Nel caso in esame, come visto, la parte opponente non ha neanche richiesto tale prova.
Tale carenza impedisce l'ammissione della CTU richiesta.

5. Conclusioni. Non avendo fornito alcuna prova dei fatti e delle circostanze integranti la propria Parte_1 opposizione, questa va respinta sussistendo l'obbligo della locatrice di restituire al conduttore l'intero deposito cauzionale ricevuto al momento della conclusione del contratto.
Va altresì respinta anche la contestazione sollevata sugli interessi legali liquidati con la concessione del provvedimento monitorio: infatti, la clausola contrattuale che esclude che il deposito possa essere infruttifero è nulla violando la norma imperativa stabilita dall'art. 11 Legge 392/1978 (cfr. Cass. 16969/2016 la quale stabilisce che: “L'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest'ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta (Cass. 27 gennaio 1995, n. 979; 21 giugno 2002, n. 9059; 19 agosto 2003, n. 12117; 30 ottobre 2009, n. 23052).” La sentenza chiarisce inoltre che, proprio in virtù della inderogabilità del carattere fruttifero del deposito cauzionale, non è ammesso che il conduttore possa rinunciare alla produzione d'interessi in quanto “Nel caso del deposito cauzionale relativo alla locazione la rinuncia sarebbe strumentale alla violazione della norma imperativa.”).
Per quanto detto, tenuto conto dell'avvenuto pagamento parziale del deposito, il decreto ingiuntivo andrà revocato con condanna della parte opponente al pagamento della residua somma di
€ 49.155,60 (pari alla differenza tra il deposito di € 65.475,00 e l'importo già corrisposto di € 16.319,40), cui andranno aggiunti gli interessi legali dovuti da calcolarsi dalla data di riconsegna dell'immobile al saldo.
Quanto alle spese di giudizio, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione del DM 147/2022 (valore entro € 260.000,00, applicazione tariffa media).
La causa va così decisa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Tivoli, in persona del Giudice dott. Marco Piovano, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da con ricorso ex art. 447 bis cpc in opposizione Parte_1 a decreto ingiuntivo con domanda riconvenzionale, ritualmente depositato e notificato a
[...]
così provvede: CP_4
1) Respinge l'opposizione e la domanda riconvenzionale;

2) Revoca il decreto ingiuntivo n° 26/2022 (R.G. 5516/2021) emesso dal Tribunale di Tivoli;

3) Per l'effetto, condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al Parte_1 pagamento, in favore di in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 tempore, della somma di € 49.155,60, oltre interessi legali come in motivazione;

4) Respinge ogni ulteriore domanda delle parti;

5) Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, Parte_1 delle spese di giudizio in favore di in persona del legale rappresentante Controparte_4 pro tempore, nella misura di € 14.103,00 per onorari, oltre spese forfettarie, ca e iva se dovuta.
Tivoli, 23.9.2025
Il Giudice
dott. Marco Piovano