N. R.G. 10026/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10026/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 5 settembre 2025 chiamata la causa ad ore 9,15 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. DI SALVO ROSARIO , Parte_1
Per nessuno è presente Controparte_1
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. . Persona_1 L'avv. Di Salvo discute come in note, si riporta all'esito della ctu e chiede che la causa venga decisa. Il G.I. alle ore 16,10, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia dispositivo ai sensi dell'art.429 cpc, allegandolo al verbale di udienza unitamente alla sentenza .
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10026/2023 promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. DI SALVO ROSARIO , elettivamente domiciliato in Indirizzo
Telematico presso il difensore avv. DI SALVO ROSARIO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. , Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Dando lettura del seguente
DISPOSITIVO
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta la domanda di nullità del contratto di locazione;
pagina 2 di 10 accerta la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 30.03.2023
e, per l'effetto, dichiara legittimo il rilascio dell'immobile; rigetta la domanda di risarcimento del danno;

condanna altresì la parte convenuta a rimborsare al procuratore antistatario della parte ricorrente il 25% delle spese di lite, che si liquidano in complessivi €1703,00 per compensi, € 53,50 per spese, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali;

pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese della ctu, liquidate con decreto del 5.09.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 27.07.2023 adiva il Parte_1
Tribunale di Palermo e, premesso di aver condotto in locazione per uso abitativo l'immobile sito in Palermo, via Casamicciola 42, piano terra, I e II, per il canone di €
550,00 mensili, giusta contratto del 30.03.2023, stipulato con , Controparte_1 dedotto che le clausole 4,7,11,12,13,14,21 e 22 del contratto erano da considerarsi nulle, in quanto vessatorie e non espressamente sottoscritte , che, al momento dell'accesso e consegna dell'immobile, la sig.ra non aveva potuto rendersi conto delle reali Pt_1 condizioni dell'appartamento, poiché i fenomeni di umidità e muffa che sarebbero emersi da lì a poco, erano stati occultati ad arte, mediante una accurata pitturazione o nascosti da piastrelle, che la locatrice era dunque inadempiente dell'obbligo di mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto, che tale inadempimento aveva causato danni quantificabili in € 4000,00, già denunciati con missiva del 27.06.2018 e danni alla salute alla stessa ed alla figlia in tenera età, chiedeva la fissazione dell'udienza di comparizione e, nel merito, di dichiarare la nullità del contratto per gravi irregolarità formali e sostanziali del contratto e dell'immobile locato, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice e, per l'effetto, di dichiarare la conduttrice libera dal vincolo contrattuale, valido ed efficace il rilascio/restituzione in favore della proprietaria dell'immobile oggetto di contratto.
Chiedeva, infine, la condanna di al risarcimento del danno, oltre Controparte_1 pagina 3 di 10 quelli in corso di accertamento e quantificazione, con vittoria di spese del giudizio da distrarre in favore del procuratore costituito.
Con decreto del 16.09.2023 veniva fissata l'udienza di comparizione e discussione in data 27.11.2023.
Il ricorso ed il suddetto decreto venivano regolarmente notificati alla convenuta ai sensi del 140 cpc in data 14.10.2023.
Nessuno si costituiva per la convenuta.
Istruita la causa a mezzo ctu, questa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 429 cpc.
Preliminarmente va dichiarata la contumacia di , regolarmente citata Controparte_1 in giudizio e non costituitasi.
In primo luogo, va esaminata la domanda volta a dichiarare la nullità del contratto di locazione e ciò prima di affrontare la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore.
Tale iter logico deriva dal fatto che la domanda di risoluzione è anch'essa domanda di applicazione del contratto, poiché la parte postula che il negozio sia valido ed abbia spiegato i propri effetti, sicché non risulta plausibile l'idea per cui la valutazione della validità sarebbe implicita soltanto nella pronuncia esito del giudizio sull'esecuzione del contratto, né si può ammettere che si possa risolvere un contratto per inadempimento, e magari ottenere anche la condanna al risarcimento dei danni, là dove, per la nullità del contratto, non vi era nessun obbligo da adempiere.
Alla luce di quanto detto, parte ricorrente ha chiesto la pronuncia di nullità del contratto di locazione stipulato in data 30.03.2023, registrato il 31.03.2023, ( erroneamente indicato in ricorso come data di stipula il 31.03.2013) allegando a sostegno della domanda le seguenti ragioni: “1) il mancato completamento di alcuni “spazi punteggiati” che hanno lasciato le relative pattuizioni all'arbitrio del parte locatrice
(contraente forte): 2) art.4, applicazione dell'aumento ISTAT e relativa misura, 3) art.7 per il riferimento ad una allegato verbale di consegna mai redatto e palesemente vessatorio nella parte in cui onera la locataria di eseguire dei lavori di ripristino sul balcone, ed inutile e fuori contesto nella parte in cui fa riferimento ad un regolamento pagina 4 di 10 dello stabile del quale accusa ricevuta e dell'impegno a rispettare le deliberazioni di una inesistente assemblea condominiale, 4) artt.11, 12, 13 erroneo richiamo agli oneri accessori operato e ad ipotizzati oneri ed incombenti condominiali, 5) artt.14, 21, 22 assolutamente generici palesemente riportati da altro contratto già preconfezionato, 6) la mancata approvazione espressa e, soprattutto, consapevole delle numerose clausole vessatorie presenti nel contratto”.
Ciò posto, va ricordato che l'art.13 della legge 431 del 1998 che disciplina “i patti contrari alla legge” nei contratti di locazione ad uso abitativo, come quello in esame nel caso di specie, sanziona con la nullità le singole clausole contrattuali volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato o, al successivo comma 3, volte a derogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.
La sanzione della nullità colpisce, dunque, le singole clausole non conformi alla legge e non l'intero contratto di locazione secondo il principio generale di conservazione del contratto di cui al secondo comma dell'art.1419 c.c..
Alla luce di quanto detto, si rileva che le doglianze di parte ricorrente non sono motivi di nullità dell'intero contratto, né inficiano in modo specifico la validità delle singole clausole individuate dallo stesso come vessatorie.
Ed, invero, la circostanza che gli spazi punteggiati siano stati arbitrariamente compilati dal “contraente forte” è generica e dunque infondata, non essendo individuati gli spazi compilati dalla parte locatrice, il contenuto, l'eventuale violazione della disciplina legale e la contestualità o meno del riempimento rispetto alla sottoscrizione del contratto.
Ugualmente non sono affetti da nullità le altre clausole contrattuali: l'art. 4 del contratto prevede che la misura dell'aumento Istat è prevista solo se indicata nell'accordo territoriale e comunque non superiore a quella legale, l'art.7 del contratto nella parte in cui richiama un verbale di consegna mai compilato non ha efficacia, così come il richiamo al regolamento dello stabile se questo non è mai stato redatto e consegnato, mentre le clausole relative alla ripartizione degli oneri condominiali e all'osservanza delle delibere condominiali richiamano le norme di cui agli artt.9 e ss. della L.392/78 e pagina 5 di 10 1575 e ss. c.c. per l'osservanza delle delibere condominiali.
Infine, assolutamente generica e priva di efficacia è la clausola che prevede il ripristino del balcone a carico del conduttore.
Va, perciò, disattesa la domanda di nullità del contratto di locazione e vagliata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore.
Parte ricorrente ha chiesto di dichiarare risolto con effetto immediato, per inadempimento della parte locatrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti il 30-
03-2023, registrato il 31.03.2023 e, per l'effetto, dichiarare la conduttrice libera dal vincolo contrattuale, valido ed efficace il rilascio/restituzione in favore della proprietaria dell'immobile oggetto di contratto.
A sostegno della domanda ha allegato che all'atto della consegna dell'immobile la sig.ra non ha potuto rendersi conto delle reali condizioni dell'appartamento Pt_1 considerato che i fenomeni di umidità e muffa presenti nell'immobile non erano immediatamente visibili a causa della recente tinteggiatura dello stesso ed ha prodotto documentazione fotografica e video che riproduce i vani dell'immobile segnati da muffa e umidità.
L'istruzione probatoria ha dimostrato quanto allegato dalla ricorrente.
Infatti, il ctu arch. le cui conclusioni per logicità e coerenza ed anche Persona_2 alla luce della documentazione fotografica e planimetrica allegata sono pienamente condivise da questo decidente, nel corso del sopralluogo effettuato presso l'immobile oggetto di causa ha accertato che l'immobile sito in Via Casamicciola n. 42 in Palermo
è una palazzina su tre livelli, di cui l'ultimo costituisce il lastrico solare con realizzata una veranda su parte del terrazzo.
Rispetto l'ingresso la palazzina è in perfetta aderenza ad altro immobile avente le stesse caratteristiche, mentre alla destra risulta libera e si affaccia su Via Leonardo da Vinci dove l'intonaco esterno risulta lasciato al grezzo e non rifinito, ovvero lasciato allo stato di aggrappaggio o rinzaffo.
Alla base di questa facciata, da cui non sì è potuto accedere, sono accatastati sfabbricidi pagina 6 di 10 e un cassone per materiale di risulta. La copertura della veranda è realizzata in legno con armatura trasversale e doghe perline ma è incompleta nel manto esterno di copertura dove le tegole sono qui accatastate.
Questo stato, in caso di piogge, provoca uno stillicidio all'interno come si può osservare nella produzione fotografica allegata e come constatato dal ctu direttamente in sede di sopralluogo durante la giornata piovosa.
Il ctu ha, dunque, verificato che l'intero immobile oggetto di causa è investito da fenomeni di umidità che hanno prodotto di muffe e salinità sia alle pareti che ai pavimenti nonché corrosione agli infissi.
La presenza di umidità e muffe nasce dai seguenti fenomeni di:

1. assorbimento umidità dalle pareti esterne di facciata, in quanto i prospetti della palazzina di Via Casamicciola
n. 42 presentano fessurazioni, screpolature e lesioni lungo tutta la loro larghezza ed altezza, 2. assorbimento umidità per penetrazione nella muratura, causata dal fatto che nella sezione a destra del prospetto di Via Casamicciola è collocato un pluviale di scarico per le acque nere provenienti dei bagni superiori nella mezzeria del muro di confine adiacente 3. Infiltrazioni provenienti dal superiore lastrico solare e ruscellamenti sulla parete prospiciente il cortile retrostante.
Il ctu ha, quindi, accertato che i vizi riscontrati hanno causato al piano terra la corrosione della finestrella della cucina prospiciente il cortile;
la muffa nella cornice inferiore della cappa ed umidità alla base della parete su Via Casamicciola;
al piano primo i vizi riscontrati hanno causato il ruscellamento di acque in camera da letto nella parete prospiciente il cortile retrostante;
al piano secondo i vizi riscontrati hanno causato, la presenza di umidità alla base della parete su via Casamicciola e muffe sulla parete rivestita in pietra a ridosso del terrazzo lastrico solare.
Il ctu ha, perciò, verificato che i vizi, le muffe e le umidità riscontrate non sono riferibili ad incuria del conduttore ma sono riferibili alla scarsa esecuzione delle opere interne ed esterne quali:

1. applicazione di rivestimenti parietali interni applicati su pareti assoggettate ad infiltrazioni;

2. realizzazione del pluviale, a destra su Via Casamicciola, annegato nella muratura laterale di spina;

3. realizzazione del pluviale sul cortile retrostante che confluisce al suolo senza nessun pozzetto di ispezione;

4. impianti idrici pagina 7 di 10 di scarico e di adduzione con perdite di acqua;

5. non corretta impermeabilizzazione del terrazzo lastrico solare nonché incompleta collocazione delle tegole sulla copertura della veranda.
I vizi riscontrati a parere dello scrivente CTU hanno portato ad una riduzione del godimento dell'immobile, che, tenuto conto dello sviluppo in superficie del bene e considerato che solo la stanzetta al primo piano non è stata investita dai fenomeni lamentati, può quantificarsi in percentuale di godimento dell'immobile pari al 90%.
E' evidente, dunque, che i vizi accertati riducono in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, che questi non erano riconoscibili , poiché occultati dalla tinteggiatura delle pareti e che legittimano il conduttore ai sensi dell'art.1578 c.c. a chiedere la risoluzione del contratto di locazione.
Va, dunque, dichiarato risolto il contratto di locazione stipulato inter partes in data
30.03.2023 e, per l'effetto, va dichiarato legittimo il rilascio dell'immobile.
Infine, infondata è la richiesta di risarcimento del danno.
Parte ricorrente ha chiesto un risarcimento del danno pari ad € 4000,00, rimandando per l'individuazione dei danni alla lettera di messa in mora prodotta ove si legge:
€.1.100,00 deposito cauzionale, €.600,00 smontaggio condizionatori installati dalla locataria, €.1.500,00 spese montascale e trasloco, €.800,00 spese vive per materiale di tinteggiatura.
La domanda è infondata .
Invero, non vi è prova delle spese sostenute per smontare i condizionatori, essendo stata prodotta successivamente al deposito del ricorso una fattura relativa alla sola installazione, né delle le spese relative al materiale di tinteggiatura, per le quali non è mai stato allegato che l'immobile è stato tinteggiato a cura della ricorrente.
Parimenti, va disattesa la domanda volta al rimborso delle spese di trasloco, in quanto la fattura relativa alle presunte spese di trasloco non prova il pagamento della somma richiesta , non essendo stata prodotta la prova dell'effettivo pagamento e non da ultimo
è da considerarsi inammissibile , poiché tardivamente prodotta soltanto con le note conclusive.
pagina 8 di 10 Va, in ultimo, disattesa la domanda volta alla restituzione del deposito cauzionale non essendovi prova del rilascio dell'immobile.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014, vanno liquidati in € 1703,00 per compensi (valore €4000,00, scaglione di valore fino ad euro 5200,00: parametri minimi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, medi per istruttoria in ragione dell'attività concretamente espletata) € 53,50 per spese, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge e vanno poste a carico della convenuta nella misura del 25% di quelle liquidate e rifuse in favore del procuratore antistatario.
Le spese della ctu, liquidate con decreto del 5.09.2025, sono definitivamente poste a carico della convenuta.
Palermo, 5 settembre 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
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