REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 13316/2019, avente ad oggetto: risoluzione contratto di compravendita immobiliare e risarcimento danno e vertente tra
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'avv. Alessandro Senatore
Attrice
e
(Codice Fiscale , Controparte_1 CodiceFiscale_2 rappresentata e difesa dall'avv. Massimo De Felice
Convenuta
CONCLUSIONI
Per l'attrice:
1) Accertare l'inadempimento per la vendita aliud pro alio, o comunque accertare l'inadempimento dell'obbligo di garanzia in capo al venditore e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto;

2) Condannare la IG.ra alla restituzione del prezzo CP_1 pari ad € 95.000,00 (novantacinquemila/00) - oltre interessi - corrisposto per l'acquisto dell'appartamento de quo;

3) Condannare la controparte al risarcimento di tutti i danni patiti dalla IG.ra , quantificabili in € 14.737,50 Parte_1

(quattordicimilasettecentotrentasette/50) per danno emergente, nonché € 31.000,00 (trentunomila/00) per il mancato utilizzo dell'immobile o per il mancato incasso di un canone locativo che, sulla base di una stima prudente, ammonterebbe ad € 500,00 mensili, o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, a partire da novembre 2018 (data della messa in mora) fino alla data odierna;
oltre l'ulteriore somma di € 500,00 mensili, o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, da calcolarsi dal febbraio 2024 all'effettivo soddisfo, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

4) Il tutto con vittoria di spese e competenze legali, da attribuirsi al sottoscritto procuratore per fattone anticipo.
per la convenuta:
1) Rigettare le domande dell'attrice
2) vittoria di spese, compensi ed onorari di giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha citato in giudizio per Parte_1 Controparte_1 ottenere l'accertamento del suo inadempimento rispetto agli obblighi nascenti dal contratto di compravendita concluso il
5.7.2018:
A sostegno della domanda l'attrice ha dedotto: che con col contratto del 5 luglio 2018 aveva acquistato dalla convenuta l'appartamento, sito in Napoli, alla via Tribunali n. 149 (già
Piazzetta Sisto Riario Sforza), composto da un piano terra e da un primo piano con sovrastante terrazzo, i cui vari livelli erano collegati a mezzo scale interne;
che la aveva garantito la CP_1 perfetta disponibilità e provenienza di quanto venduto dichiarando essere l'immobile libero da pesi, censi, canoni o formalità ipotecarie ed assumendo ogni responsabilità per tutti i casi di evizioni, molestie e diritti di terzi;
che la venditrice aveva dichiarato che il bene venduto era stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 e che successivamente a tale data non era stato oggetto di ulteriori interventi edilizi o mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenze, autorizzazioni o concessioni edilizie;
che in data 21.11.2018, l'immobile era stato sottoposto a sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. per abusi edili, in quanto, come riportato nel verbale “trattasi di manufatto composto da due livelli realizzato presumibilmente in data antecedente al 1939 in aderenza alla parete basamentale del sulla sinistra della scala monumentale laterale al Controparte_2
Duomo che fu già oggetto di lavori.”; che tali abusi erano stati compiuti tra il 1989 ed il 1992 ( nel verbale, “nel 1988 veniva sequestrato un solaio ammezzato e il solaio di copertura. Nel 1991 fu accertato che i lavori erano stati ultimati e nel 1992 fu installata un'inferriata provvista di varco con cancello a chiusura di un tratto di suolo pubblico antistante il vano di accesso dell'immobile.”; che la polizia giudiziaria, al fine di accertare la fondatezza di quanto denunciato con la delega di indagine n.541893/2018, aveva accertato presso il la Pt_2 presenza di due ordinanze sindacali, n. 2519/DOA del 18.11.1988 con la quale si ordinava la sospensione e la n. 163/DOA del
13/02/1989 con cui si ordinava la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi entro 30 giorni;
che, prima di agire giudizialmente, con lettera del 28/11/2018 aveva chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni ed aveva promosso la mediazione;
che l'immobile, per effetto degli abusi edilizi perpetuatisi, era privo delle caratteristiche volute, al punto da essere oggettivamente inservibile o, comunque, non utile all'acquirente così come pattuito, nonché di valore apprezzabilmente inferiore rispetto a quanto garantito in sede di stipulazione del contratto di compravendita; che dopo l'acquisto dell'immobile aveva iniziato interventi di ristrutturazione ed aveva subìto il danno emergente pari alle spese sostenute, €
14.737,50 iva esclusa;
che a seguito del sequestro conservativo non aveva potuto utilizzare l'immobile che intendeva locare o adibire a casa vacanza trovandosi lo stesso in una zona turistica e di particolare pregio cosicchè aveva patito un danno per lucro cessante pari ad € 500,00 mensili.
La ha chiesto il rigetto delle domande Controparte_1 dell'attrice ponendo in risalto: che aveva acquisito l'immobile ceduto alla nel 2007 (atto per Notar di Parte_1 Per_1
Giugliano in Campania del 12.01.2007, reg.to a Napoli Atti
Pubblici il 16.01.2007 al n.236/1T e trascritto presso la competente Agenzia del Territorio di Napoli 1^ in data 20.01.2007 ai nn.2305/1269) dalle IGnore (c.f. Controparte_3 [...]
e (c.f. ; che C.F._3 CP_4 CodiceFiscale_4
l'appartamento era posto al piano terra con sovrastante ammezzato e terrazzo per complessivi due vani e mezzo catastali, confinante nel suo insieme con via Tribunali, con la e Controparte_5 con adiacente condominio, salvo altri o più recenti confini;
che l'immobile aveva la stessa consistenza già indicata nell'atto per
Notar del 1957(terraneo con ammezzato soprastante e Persona_2 terrazzo); che non aveva effettuato nell'immobile in oggetto alcuna modifica e/o ampliamento in assenza di regolare
Autorizzazione Amministrativa; che non erano state prodotte le ordinanze di sospensione dei lavori e di demolizione indicate nel verbale del 21.11.2018; che il sequestro era stato determinato dai lavori che l'attrice aveva intrapreso;
che nel contratto concluso con l'attrice era contenuta la dichiarazione delle parti che la planimetria catastale corrispondeva allo stato di fatto dell'immobile.
Tutto ciò premesso, la domanda dell'attrice non è fondata.
Le parti hanno stipulato il contratto di compravendita immobiliare in data 5 luglio 2018 innanzi al Notaio dott. Per_3
; con tale contratto la convenuta ha ceduto
[...] all'attrice l'appartamento sito in Napoli alla via Tribunali n.
149( già piazzetta Sisto Riario Sforza), consistente in un piano terra e primo con sovrastante terrazzo ed i cui vari livelli erano collegati a mezzo scale interne(due vani e mezzo catastali), confinante con la e la proprietà Controparte_6 CP_7
o suoi aventi causa.
[...]
L'immobile è stato sottoposto a sequestro preventivo il 21.11.2018
e dal sequestro è scaturito un procedimento penale a carico della
. Parte_1
In particolare è stato contestato all'attrice: il taglio del solaio per ampliare il passaggio alla porzione superiore dell'immobile senza titolo autorizzativo(capo A) ed in violazione della normativa antisismica(capo C), l'invasione del suolo pubblico tramite apposizione di un'inferriata e della pavimentazione(capo B), il danneggiamento del muro di confine con il (capo D). CP_2
Con sentenza del 15.12.2023 è stata dichiarata la prescrizione con riferimento ai reati di cui ai capi A e C ed è stata pronunciata l'assoluzione per quelli di cui ai capi B e D.
Alla luce dei reati, unici elementi obbiettivi alla luce dei quali apprezzare l'esistenza di vizi dell'immobile venduto, deve escludersi che ricorra l'ipotesi dell'aliud pro alio ovvero l'inidoneità all'uso del bene.
Quanto ai reati di cui capi A e C viene in rilievo una condizione dell'immobile posta in essere dalla stessa ricorrente.
Quanto a quelli di cui ai capi B e D si tratta di condotte che non hanno a che fare con la consistenza e con le caratteristiche dell'immobile venduto.
Il cortile non è stato oggetto del trasferimento concordato tra la e la . Parte_1 CP_1
Quanto al danneggiamento del , lo stesso non integra una CP_2 qualità del bene venduto e non impone nessuna trasformazione radicale dello stesso.
La demolizione del solaio indicata dall'attrice non risulta da nessun provvedimento dell'autorità amministrativa o giudiziaria. Da quanto detto consegue che non sussistono vizi della cosa venduta che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Consegue che la domanda dell'attrice deve essere respinta.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e solo liquidate con i parametri previsti dal D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M.
147/2022, per le controversie di valore indeterminabile – complessità media.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di difesa ed eccezione
[...] Controparte_1 disattesa, così provvede:
1) Rigetta le domande dell'attrice;
2) Condanna l'attrice al pagamento delle spese del giudizio che liquida in euro 10860,00, oltre rimborso forfettario cpa ed iva.
Napoli, 29.4.2025.
Il Giudice
Dott. Mauro Impresa