N. R.G. 21254/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 21254/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
RESISTENTE
Oggi 26 febbraio 2025 ad ore 11.27 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. BRAVO SANDRO MARIA CARLO, il quale precisa che la prima intimazione di sfratto è stata intimata per finita locazione;
che la controparte si è privata dell'unico cespite di proprietà un mese prima della intimazione a mezzo raccomandata del
14/08/2024; che la ha depositato la mediazione del 09/0/2024 che ha avuto esito CP_1
negativo del 21/12/2024, senza che mai sia stato fatto cenno all'avvenuta vendita, taciuta anche in comparsa;
nel resto si riporta agli scritti e conclude come in atti;
per parte resistente l'avv. Battaglioli in sostituzione dell'avv. COLOMBO LUCA, che precisa che la circostanza della comunicazione dell'avvenuta vendita dell'immobile prima dell'invio del diniego di rinnovo non ra onere a carico della conduttrice, essendo imprevedibile al tempo il ritiro diniego di rinnovo;
si riporta agli scritti e conclude come in atti;

E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. Persona_1
Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, ad esito della camera di consiglio, ad ore 13.00 pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti non presenti in quanto espressamente dispensate dall'incombente.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21254/2024 promossa da:
[C.F. ], con gli avv.ti BRAVO SANDRO MARIA Parte_1 C.F._1
CARLO, e LOMBARDI MASSIMO
RICORRENTE contro
[C.F. ], con l'avv. COLOMBO LUCA CP_1 C.F._2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ Nel merito
Accertare e dichiarare che il contratto di locazione avente effetto dal 1° marzo 2020 e registrato in data 24 giugno 2020 si è risolto per comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza e condannare all'immediato rilascio dell'appartamento sito in CP_1
Milano, Via Bruno Cesana 10, piano sesto, foglio 238, mappale 106, sub 37 libero da cose e persone e al pagamento di quanto concordato a titolo di canone locatizio fino al giorno del rilascio.
Nel merito in subordine
Accertare e dichiarare che a far data dal 1° marzo 2021 occupa senza titolo CP_1
l'appartamento sito in Milano, Via Bruno Cesana 10, piano sesto, foglio 238, mappale 106, sub
37 e pertanto condannarla all'immediato rilascio del bene libero da persone e da cose nonché al pagamento di un risarcimento per l'illecita occupazione fino al giorno dell'effettivo rilascio in misura da determinarsi in giudizio in via equitativa.
In via istruttoria Si produce come documento 9 prospetto di determinazione del canone concordato compilato secondo l'Accordo locale per la città di Milano e si chiede disporsi idonea CTU al fine di determinare la misura di un equo compenso, con riferimento ai parametri commerciali correnti
o ad altro parametro ritenuto congruo, per l'occupazione senza titolo da parte di CP_1 dell'appartamento sito in Milano, Via Bruno Cesana 10, piano sesto, foglio 238, mappale 106, sub 37
Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio e successive occorrende.”
Parte resistente:
“ RIGETTARE le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge.
IN VIA RICONVENZIONALE
Preliminarmente EMETTERE decreto di differimento dell'udienza già calendarizzata ai fini e per gli effetti di cui all'art. 418 cpc;
ACCERTARE e DICHIARARE l'esistenza del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Milano (MI), Via Bruno Cesana 10, piano sesto, Fg. 238, part. 106, sub. 37, stipulato verbalmente tra le parti contendenti con decorrenza dal 01.03.2021 al 29.02.2025, attraverso riconduzione dello stesso al modello legale ex art. 2, primo comma, l. 431/1998 e art. 1, l. 392/1978, determinando l'ammontare del canone mensile dovuto quale corrispettivo per il godimento dell'immobile nella misura di € 500,00.
Nell'ipotesi in cui il canone di locazione dovesse essere determinato in misura inferiore rispetto
a quella richiesta, CONDANNARE la signora alla restituzione in favore della Parte_1
signora della differenza totale tra il maggior importo versato e il minore dovuto, CP_1
oltre interessi dal dovuto al saldo nonché rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge.
IN VIA SUBORDINATA
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice dovesse ritenere fondata la domanda avversaria formulata in via principale, FISSARE termine massimo per il rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 56 l. 392/1978.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
In ulteriore subordine, laddove l'Ill.mo Giudice dovesse accertare e dichiarare che la signora occupa l'immobile sine titulo, DISPORRE il mutamento del rito dando termine CP_1 alle parti per l'integrazione degli atti e fissando nuova data di udienza.
Non dovesse così procedere, accogliendo la domanda avversaria nel corso del presente giudizio, FISSARE termine per il rilascio dell'immobile non inferiore a tre mesi e DENEGARE la richiesta di risarcimento del danno asseritamente patito dalla signora Pt_1
in quanto infondata in fatto e in diritto per tutto quanto sopra esposto e, comunque, non
[...]
oggetto di prova specifica.
Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1 di avere concesso in locazione all'intimato l'unità immobiliare sita in CP_1
Milano, via B. Cesana 10 con contratto transitorio ad uso abitativo avente decorrenza dal
01/03/2020 e scadenza al 28/02/2021; che con raccomandata del maggio 2023, il conduttore contestava la transitorietà del contratto, ritenendo la relativa clausola contraria a legge;
che il 14/08/2023 la locatrice comunicava alla conduttrice il diniego di rinnovo ex art. 3 c.1 lett.
g l. 431/1998; che la conduttrice non rilasciava l'immobile alla scadenza quadriennale del 28/02/2024; che la mediazione esperita sortiva esito negativo.
Chiedeva pertanto convalidarsi lo sfratto per finita locazione alla scadenza del 29/02/2024.
Si costituiva l'intimata che dispiegava opposizione deducendo:
l'inammissibilità della domanda introdotta con rito sommario, trattandosi di procedura di diniego di rinnovo alla cd “prima scadenza” ex art. 3 l. 431/1998; che sin dal 01/03/2021 2021 il contratto di locazione sarebbe stato novato verbalmente, prevedendo la corresponsione di un canone di € 500,00, superiore a quello applicato in virtù del contratto di locazione transitoria appena scaduto;
che dunque le parti avevano stipulato un contratto di locazione verbale non registrato decorrente dal 01/03/2021 alle condizioni di durata di cui all'art. 2 c.1 l. 431/1998, con prima scadenza al
28/02/2025.
Con provvedimento dell'11/06/2024 il Tribunale, rilevata l'inammissibilità del rito prescelto in ragione delle previsioni di cui all'art. 30 l. 392/1978, disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza. Preliminare alla valutazione di efficacia della disdetta posta a fondamento dell'intimazione di sfratto per finita locazione, è l'accertamento circa la tipologia contrattuale cui la stessa si riferisce.
Orbene, la predetta disdetta inviata in data 14/08/2023 fa riferimento al contratto stipulato in data 01/03/2020 ad uso transitorio e della durata di anni 1 non prorogabili.
Il detto contratto, ove la transitorietà è giustificata dalla necessità di vendere l'immobile, ha cessato ogni effetto in data 28/02/2021, atteso che le parti ne hanno escluso ogni forma di proroga automatica.
Diversamente da quanto sostenuto dalla parte resistente, infatti, la transitorietà può essere connessa anche ad esigenze del locatore (cfr. Cass. 5955/2023) e, nel caso in esame, è stata esplicitata in contratto.
Deve dunque dichiararsi che il contratto di locazione transitoria stipulato tra le parti in data
01/03/2020 era valido ed efficace, ed ha cessato ogni effetto alla data del 28/02/2021 per intervenuta scadenza.
Ciò detto, costituisce circostanza non contestata che – successivamente alla predetta scadenza- la resistente ha continuato ad abitare l'immobile, corrispondendo un canone di € 500,00 mensili, senza che le parti abbiano mai formalmente redatto un nuovo contratto di locazione in forma scritta e senza aver mai provveduto alla relativa registrazione.
E' altresì incontestato che la misura del nuovo canone, quantomeno da un determinato periodo successivo allo spirare del primo contratto, risulta differente e maggiore rispetto a quello corrisposto per il contratto ad uso transitorio (allorquando era pattuita in € 300,00 mensili).
Tale circostanza è rilevante poiché, come noto, durante la vigenza contrattuale, è vietato ogni aumento del canone differente dall'adeguamento ISTAT ove previsto (cfr. art. 13 c.1 l.
431/1998).
Se dunque, nei fatti, le parti si sono accordate per la corresponsione di un canone maggiore rispetto a quello risultante dal precedente contratto scritto, registrato e scaduto, trattandosi di pattuizione nulla e priva di effetto alcuno se riferita al contratto ad uso transitorio, deve necessariamente desumersi che il nuovo canone maggiorato si riferisca ad un nuovo e differente contratto, per quanto avente ad oggetto lo stesso immobile.
Come previsto dall'art. 13 l. 431/1998, il detto contratto verbale e non registrato è affetto da nullità, ma detta nullità “di protezione” può essere rilevata esclusivamente dal conduttore stesso
( cfr. Cass. 9475/2021). Nel caso che ci occupa, la parte resistente ha invece chiesto in via riconvenzionale ex art. 13 c.6
l. 431/1998 ricondursi il contratto alla fattispecie legale di cui all'art. 2 c.1 della medesima legge
( durata anni 4+4) al canone mensile di € 500,00, come sino ad oggi corrisposto.
Quanto alla riconduzione legale, come previsto dal citato art. 13 c.6 c.p.c. “ (…)il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo.”
Pertanto, in ogni caso di mancata registrazione del contratto, il conduttore può avvalersi del rimedio giuridico appena descritto.
Dunque, deve accertarsi che la resistente detiene l'immobile per cui è causa in ragione di contratto di locazione abitativa decorrente dal 01/03/2021 della durata di anni 4+4 ex art. 2 c. 1
l. 431/1998, con prima scadenza al 28/02/2025.
Quanto invece alla determinazione del canone locatizio, il medesimo c.6 dispone che: “ Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente
l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.”
Nel caso in esame, deve pertanto essere accolta la domanda della resistente di quantificare in €
500,00 mensili il canone da corrispondersi, essendo emerso che su tale cifra si era formata la comune volontà delle parti.
Va precisato che la cifra di € 500,00 risulta inferiore a quello derivante dall'applicazione dell'accordo quadro prodotto dal ricorrente sub doc. 9 e non contestato dalla controparte
Poiché, tuttavia, il citato c.6 pone un limite “massimo” entro il quale determinare il canone in sede di riconduzione, ben può il giudice individuare una somma inferiore laddove emerga dagli atti di causa che i contraenti, nella loro autonomia, abbiano individuato un canone differente nel periodo di precedente irregolarità del contratto.
Chiaramente, l'art. 13 fa riferimento alla riconduzione del solo “canone”, restando escluse le spese condominiali legate ai consumi dell'appartamento.
Conclusivamente, deve accertarsi che tra le parti è stato stipulato un contratto di locazione abitativa di durata quadriennale decorrente dal 01/03/2021, prorogabile per un ulteriore quadriennio ex art. 2 c.1 l. 431/1998 al canone di locazione mensile di € 500,00. Come sopra anticipato, la disdetta posta a base dell'intimazione di sfratto per finita locazione era stata inviata in relazione al precedente e già inefficace contratto di locazione ad uso transitorio scaduto il 28/02/2021 sicchè, ai fini della cessazione degli effetti del contratto ricondotto ex art. 13 l. 431/1998, essa deve considerarsi tamquam non esset.
Le spese di lite, attesa la soccombenza di parte ricorrente, vanno integralmente poste a suo carico e liquidate ex DM 55/2014 in base al valore della controversia e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale), con riduzione del 50% dei compensi liquidabili per la fase di trattazione ( non essendo stata svolta attività istruttoria) e della fase decisionale ( non essendo stato autorizzato il deposito di memorie conclusive).
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 21254/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Accerta che e in data 01/03/2021 hanno stipulato un Parte_1 CP_1
contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via B.
Casana 10 al canone mensile di € 500,00, pari ad € 6.000,00 annui;

2) Accerta che il predetto contratto ha durata di anni 4+4, con prima scadenza al 28/02/2025;
3) Rigetta nel resto;

4) condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, Parte_1 Parte_2
che si liquidano in € 4.887,00 per compensi professionali (di cui € 1.500,00 per la fase sommaria), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 26/02/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati