N. R.G. 2290/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Busato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2290/2025 promossa da:
mandataria di (C.F. , con il patrocinio Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 dell'avv. ZURLO MARIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_2 dell'avv. SCOTTO ANGELO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
IN VIA PRINCIPALE
- attesa l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. FS1591641 (ex
Fineco 311823) essendosi la ricorrente, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., avvalsa della clausola risolutiva espressa, secondo quanto previsto nella clausola di cui all'art. 17 del precitato contratto
CONDANNARE IL (P. IVA Controparte_2
), in persona del legale rappresentante p. t. corrente in Genova, cap. 16163 Stradario P.IVA_2
54300 Via Romairone 36E-B-R- a rilasciare immediatamente, libero da persone e/o cose, in favore pagina 1 di 7 della ricorrente, per i motivi di cui in narrativa, il compendio immobiliare sito nel Comune di Genova così costituito:
COMPENDIO IMMOBILIARE SITO IN GENOVA LOC. S.BIAGIO VIA ROMAIRONE 36E, B R
COSTITUITO DA NEGOZI AL GREZZO E BOX, IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI
DEL PREDETTO COMUNE COME SEGUE: foglio 10, mappale 835 sub 441, zona catastale 4 C/1
NEGOZI E foglio 10, mappale 835 sub 442, zona catastale 4 C/1 NEGOZI E CP_3 foglio 10, mappale 835 sub 443, zona catstale 4 C/1 NEGOZI E foglio 10, CP_3 CP_3 mappale 835 sub 440, zona catastale 4 C/2 ; foglio 10, mappale CP_4 Controparte_5
835 sub 5, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE foglio 10, mappale 835 sub 429, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE foglio 10, mappale 835 sub 430, zona catastale 4 C/6
RIMESSE E AUTORIMESSE foglio 10, mappale 835 sub 431, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E foglio 10, mappale 835 sub 434, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE CP_6 foglio 10, mappale 835 sub 4, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE foglio 10, mappale
835 sub 432, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE foglio 10, mappale 835 sub 433, zona catastale 4 C/6 RIMESSE E AUTORIMESSE. IL TUTTO COME RISULTANTE ALLO STATO
ATTUALE ANCHE CATASTALMENTE.
IN VIA SUBORDINATA
Accertare e dichiarare ad ogni effetto di legge la risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione finanziaria n. FS1591641 (ex Fineco 311823) per inadempimento grave e rilevante dell'utilizzatrice resistente e, per l'effetto, condannare Controparte_7
(P. IVA in persona del legale rappresentante p.t.,
[...] P.IVA_2 all'immediato rilascio, in favore della ricorrente, del compendio immobiliare come sopra descritto, da intendersi qui integralmente riportato, libero da persone e/o cose.
Con espressa riserva di agire nei confronti della resistente per il pagamento di tutte le somme a qualsiasi titolo dovute in relazione al precitato contratto di leasing e per il risarcimento dei danni subiti e subendi. Con vittoria di spese, compensi professionali, oltre Iva e CPA e rimborso forfetario.
Con riserva di precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni formulate in esito alla costituzione della resistente, nonché, nell'ipotesi in cui il Tribunale decidesse di procedere ai sensi dell'art. 281 duodecies primo comma cpc di produrre documenti e formulare istanze istruttorie, nei limiti e termini previsti dagli artt. 171 bis e ss. cpc.
pagina 2 di 7 Ai sensi e per gli effetti dell'art. 163 n. 3 bis cpc si dichiara che la presente domanda non è soggetta a condizioni di procedibilità. Ai sensi della normativa vigente si dichiara che il valore della controversia ammonta ad Euro 754.483,48 e che il contributo unificato di iscrizione a ruolo è pari ad Euro 1.686,00.
Per parte convenuta:
In via istruttoria:
− ammettere prova per interpello e/o testi sulle circostanze di cui in narrativa, qui richiamate precedute da “vero che”.
Testi riservati;

− ammettere e licenziare Consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare il valore degli immobili di cui
è causa anche alla stregua dell'andamento del mercato di cui trattasi negli ultimi quindici anni, e le cause che sullo stesso hanno inciso, e la individuazione delle stesse come straordinarie ed imprevedibili o rientranti nella normale alea di un contratto di compravendita (o locazione finanziaria traslativa);
Nel merito:
− respingere le domande formulate da parte attrice nel proprio atto di citazione, in quanto infondate sia in fatto sia in diritto per le causali tutte di cui in premesse.
− in via subordinata accertare e dichiarare, nell'eventualità – denegata e non creduta - di riconoscimento dell'intervenuta risoluzione del contratto di leasing in parola per inadempimento dell'utilizzatore, il diritto alla restituzione a quest'ultimo delle rate riscosse, previa restituzione al concedente della cosa e determinazione di un equo compenso da conferire allo stesso per l'uso dei beni oggetto del contratto;

In via riconvenzionale
− in via subordinata alla ritenuta ammissibilità delle avverse domande di risoluzione ex art. 1456 o
1453 c.c., accertare e dichiarare la sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione prevista a carico della resistente dal contratto di leasing n. FS1591641 (ex Fineco 311823), e conseguentemente pronunciare l'intervenuta risoluzione dello stesso con obbligo a carico della ricorrente di restituzione di quanto dalla conchiudente pagatole, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al saldo
IN FATTO E IN DIRITTO
pagina 3 di 7 I. Le domande delle parti
Con ricorso introduttivo del presente giudizio l'odierna ricorrente, allegato che, in data 18.06.2012, la
(successivamente fusasi per incorporazione in aveva Controparte_8 Parte_2 concesso in locazione finanziaria a un Controparte_7 compendio immobiliare sito nel Comune di Genova, meglio in ricorso indicato, allegato che, a fronte dell'inadempimento dell'utilizzatrice al pagamento dei canoni di locazione, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, con comunicazione del 17.02.2025, aveva dichiarato la risoluzione del contratto, intimando l'immediata restituzione del compendio immobiliare oggetto di leasing, allegato che l'immobile non era stato restituito, chiedeva che, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto o, in subordine, dichiarata la risoluzione per inadempimento dell'utilizzatrice, la stessa fosse condannata all'immediato rilascio in suo favore del bene immobile già oggetto del contratto di leasing.
Si costituiva la resistente che, premesso in fatto che, in forza del contratto di leasing sottoscritto in data
18 giugno 2012, il valore di acquisto del compendio ammontava a euro 950.000,00, a fronte di un corrispettivo globale della locazione finanziaria di euro 1.571.008,50 oltre Iva, premesso altresì che aveva corrisposto alla concedente, a titolo di soli interessi, l'importo di euro 650.000,00, oltre ad euro
250.000,00 circa in sorte capitale, che dalla perizia commissionata risultava che, all'attualità,
l'immobile cui accede la locazione finanziaria aveva un valore di euro 339.000,00 lamentava come il rapporto contrattuale apparisse “macroscopicamente sbilanciato a favore di , Parte_2 con gravissimo danno di parte resistente.
Allegato che il decremento di valore derivava da una variazione del valore degli immobili - notoriamente imprevedibile nel 2012 - chiedeva il rigetto delle domande di parte ricorrente chiedendo, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto de quo per eccessiva onerosità sopravvenuta, con conseguente obbligo della ricorrente di restituzione di quanto ricevuto “perché in ragione del decremento assolutamente straordinario ed imprevedibile del valore degli immobili, superiore al 60%,
l'esecuzione del contratto realizza gli estremi della eccessiva onerosità per l'Utilizzatrice”.
Allegava altresì che, per ottenere la risoluzione del contratto, non è sufficiente che la condotta del debitore integri materialmente il fatto contemplato dalla clausola risolutiva espressa, essendo necessario valutare se la sua condotta sia conforme a buona fede, evidenziando che, alla luce della svalutazione dell'immobile e della circostanza che la controparte non aveva neppure tentato di conoscere le ragioni effettive della condotta dalla stessa attribuita alla resistente, decidendo di ottenere pagina 4 di 7 a ogni costo la risoluzione del contratto, invece che individuare possibili vie di riequilibrio contrattuale, non sussistessero i presupposti per la risoluzione di diritto.
Ritenuto inapplicabile la normativa di cui alla legge 124/2017, essendo il contratto stato concluso nel
2012, ritenuta l'applicabilità dell'art. 1526 cod. civ. chiedeva che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento, fosse accertato il diritto alla restituzione, a favore della resistente, delle rate riscosse, previa restituzione al concedente della cosa e determinazione di un equo compenso da conferire alla stessa per l'uso dei beni oggetto del contratto.
II. La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta
In disparte dalla contestazione in merito al valore probatorio della consulenza prodotta da parte resistente ed avente ad oggetto il valore attuale del compendio immobiliare, si osserva che, di regola, con la stipula di un contratto di leasing, viene posta in essere un'operazione di finanziamento, con la quale un intermediario finanziario, su scelta ed indicazione del cliente, si impegna ad acquistare da un terzo un bene mobile o immobile al solo fine di concederlo in uso al cliente stesso, per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di un corrispettivo periodico, avendo la concedente il ruolo di mero finanziatore in relazione al contratto di leasing per cui causa, con conseguente impermeabilità, avuto riguardo alla causa finanziaria del contratto di leasing, della sua posizione rispetto alle vicende legate al contratto di fornitura.
Tale conclusione non muta nel caso in cui, come quello in esame, il bene sia già di proprietà della concedente, perché oggetto di un precedente contratto di leasing risolto: la causa del contratto è sempre prettamente finanziaria, essendo il versamento delle rate volto a rimborsare l'esborso effettuato dalla concedente per l'acquisto del bene e per la concessione del diritto di opzione.
Tale essendo la causa del contratto l'eventuale deprezzamento del bene oggetto del leasing non incide sul sinallagma contrattuale e ciò anche senza considerare che la consulenza prodotta da parte resistente
è stata contestata con riguardo alla metodologia utilizzata per la valutazione (metodo della trasformazione), peraltro adottata in considerazione del “mediocre stato di manutenzione” del bene che non può certo essere imputato alla concedente ma, al più, all'utilizzatrice che è nella detenzione dell'immobile da oltre 20 anni.
pagina 5 di 7 III. La risoluzione per inadempimento
In considerazione di quanto sopra la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione merita accoglimento.
Pacifico l'inadempimento al pagamento dei canoni per l'importo di circa euro 80.000,00 si osserva che il contratto deve ritenersi risolto sia in caso di applicabilità della legge 124/2017 sia nel caso in cui la stessa non dovesse trovare applicazione.
Ai sensi della legge da ultimo citata deve ritenersi grave il mancato pagamento di sei mensilità e, a fronte di un canone mensile di circa 8.420,00 euro, l'inadempimento è certamente grave.
A maggior ragione il contratto deve ritenersi risolto in caso di piana applicazione della clausola 17 del contratto che prevede, quale causa di risoluzione, l'omesso pagamento anche di un solo canone.
L'allegato e contestato deprezzamento del valore commerciale dell'immobile, per quanto visto prima, non giustifica l'inadempimento né altri elementi sono stati allegati dai quali poter inferire l'incolpevolezza dell'inadempimento.
Alla risoluzione del contratto consegue l'obbligo della resistente di rilasciare l'immobile a favore della concedente non sussistendo alcun titolo che ne legittimi la detenzione.
IV. La domanda di accertamento dell'obbligo di restituzione delle somme già corrisposte
La domanda di accertamento dell'obbligo di restituzione delle somme già corrisposte ex art. 1526 cod. civ. non merita accoglimento.
Questo Giudice, in conformità della giurisprudenza della Suprema Corte, ritiene che la legge 124/2017, nel disciplinare le conseguenze della risoluzione del contratto di leasing, trovi applicazione in tutti i casi in cui la risoluzione sia pronunciata o dichiarata successivamente alla sua entrata in vigore.
Tale conclusione non si pone certo in contrasto con la regola dell'irretroattività della legge.
La circostanza che la legge 124/2017 debba regolare una fattispecie (la risoluzione del contratto) che si verifica dopo la sua entrata in vigore è pienamente coerente con il principio generale di irretroattività.
Quanto sopra esime da ogni considerazione in merito alla liceità, perlato riconosciuta dalla Suprema
Corte, della clausola contrattuale che, derogando alla disciplina dell'art. 1526 cod. civ. prevede che, in caso di risoluzione del contratto, la concedente possa trattenere quanto già corrisposto, chiedere i canoni scaduti e a scadere attualizzati nonchè il prezzo di opzione, dedotto quanto ricavato dalla vendita o ricollocazione del bene.
pagina 6 di 7 V. Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa, ridotto della metà il compenso per la fase istruttoria, svoltasi mediante deposito di una sola nota, e decisionale, svolta con discussione orale, vengono liquidate in euro 18.420,00 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge, rimborso CU e marca.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando:
accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. FS1591641 (ex
Fineco 311823) per inadempimento dell'utilizzatrice e per effetto condanna
[...]
(P. IVA ) a rilasciare, libero da persone e/o Controparte_7 P.IVA_2 cose, in favore della ricorrente, il compendio immobiliare sito nel Comune di Genova loc. S. Biagio via
Romairone 36 meglio descritto in ricorso;

rigetta le domande di parte resistente;

spese liquidate come in parte motiva.
Brescia, 23 luglio 2025
Il Giudice
dott. Alessia Busato
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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