REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dott.ssa Maria Feola, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 9688 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2018, avente ad oggetto: DIVISIONE DI BENI CADUTI IN SUCCESSIONE, vertente
TRA
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Michela Visone e Matteo Santini;
Parte_1
ATTORE
rappresentato e difeso dall'Avv. Raffaele Pannone;
Controparte_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.06.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha citato in giudizio il germano Parte_1
, chiedendo la divisione parziale dei beni immobili loro pervenuti, in parte per Controparte_1
effetto di successione testamentaria paterna ed in altra parte in virtù di atto di donazione materna.
In particolare, l'attore ha esposto quanto segue: i beni si trovano nel Comune di Alife alla località
S.P. n. 330 e sono costituiti da unità abitative e unità commerciali con annesse pertinenze, quali spazi per manovre, tettoie aperte e chiuse, capannoni e rampe carraie, il tutto distino in due porzioni, un corpo Nord e un corpo Sud;
il corpo Sud non è divisibile per ragioni di legittimità urbanistica;
il corpo Nord è divisibile e di esso fanno parte a) un garage sotterraneo identificato in catasto al foglio 33 p.lla 5113 sub 1, b) un garage sotterraneo riportato in catasto al foglio 33 p.lla
5113 sub 2, c) un fabbricato ad uso commerciale identificato in catasto al foglio 33 p.lla 5113 sub 3
(al netto degli immobili facenti parte del corpo Sud), d) una porzione di fabbricato al primo piano riportata in catasto al foglio 33 p.lla 5113 sub 5, e) una porzione di fabbricato al primo piano riportata in catasto al foglio 33 p.lla 5113 sub 6.
L'attore ha limitato la domanda di divisione ai beni di cui ai punti b), c) ed e), sull'assunto dell'intervenuto acquisto per usucapione dei beni di cui rimanenti punti a) e d), da accertarsi in separato giudizio.
Si è costituito , il quale ha rappresentato che nelle more del procedimento le Controparte_1
parti, con atto per Notaio del 21/12/2018, hanno provveduto allo scioglimento Persona_1
parziale della comunione, relativamente alle porzioni di fabbricato che l'attore ha individuato al
Corpo Nord come garage, in numero di due, e porzioni di fabbricato, sempre in numero di due, con la conseguenza che il giudizio di divisione è circoscritto al solo fabbricato commerciale, identificato catastalmente al foglio 33, particella 5113, sub 3, al netto della quota del fabbricato commerciale posto “a sud” non commerciabile e non vendibile.
Nella prima memoria di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. l'attore ha ammesso la detta ultima circostanza, rappresentando l'intervenuto scioglimento parziale della comunione ereditaria e la relativa divisione tra le odierne parti in causa, dei cespiti identificati al N.C.E.U. del Comune di Alife al Foglio 33, Particella 5113, Subalterni 1, 2, 5 e 6.
L'attore ha poi ribadito che il cd. Corpo Sud, sebbene rientrante nel foglio 33 p.lla 5113 sub 3, non
è oggetto della domanda di divisione, ed ha inoltre rappresentato che il fabbricato commerciale – oggetto della domanda di divisione - presenta della difformità urbanistiche, ovvero modeste difformità tra lo stato di fatto dei residui cespiti oggetto di controversia e quanto assentito nei provvedimenti concessori.
Secondo l'attore tali modeste difformità non impediscono la divisione ed ha quindi chiesto: di procedersi alla divisione del detto fabbricato commerciale, tenendo conto di costi e degli oneri necessari per la regolarizzazione urbanistica dei beni, da sottrarre all'attuale valore di mercato degli stessi;
in via subordinata, in caso di ritenuta indivisibilità del bene a causa delle difformità edilizie, di disporne in ogni caso la divisione, senza considerare nel progetto divisionale le parti non divisibili.
A seguito di tali precisazioni, il convenuto (cfr. memoria di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. n. 1) ha dichiarato di non opporsi alla divisione del fabbricato commerciale, ma solo previa regolarizzazione urbanistica e catastale di compendi immobiliari.
Tenuto conto delle domande, eccezioni e precisazioni svolte dalle parti negli indicati scritti difensivi, al fine di individuare correttamente il compendio oggetto della domanda di divisione, occorre tenere in considerazione la perizia, prodotta dalla parte attrice come allegato n. 10 dell'atto di citazione, a firma dell'ing. , in cui i beni sono descritti ed individuati Persona_2
catastalmente.
In particolare, leggendo le pagine 3 e seguenti, si comprende che nel cd. Corpo Nord sono presenti:
- una parte abitativa, con due appartamenti identificati in catasto al foglio 33 p.lla 5113 sub 5
e sub 6;
- una parte commerciale formata da: a) un piano seminterrato (con superficie lorda di circa
929 mq) comprendente un locale deposito di circa 589 mq, due zone rialzate di circa 73 mq ciascuna, due autorimesse di superficie totale pari a 194 mq, identificate in catasto con i sub
1 e 2 ; b) un unico grande locale al piano rialzato di circa 895 mq;
c) un grande porticato antistante l'intero corpo di fabbrica con superficie lorda di circa 205 mq; d) due corpi scala con porticati;
e) depositi retrostanti ricavati dalla chiusura perimetrale di tettoie metalliche della superficie lorda totale pari a 730 mq.
Dalla lettura della indicata relazione di parte e dalle visure catastali allegate, è possibile evincere che con il mappale sub 3 è identificato l'intero seminterrato, – con esclusione, per quanto riportato al periodo precedente, delle due autorimesse che hanno identificativi separati – il piano rialzato e il primo piano, quest'ultimo composto da unità immobiliari facenti parte del cd.
Corpo Sud, non oggetto della domanda di divisione,
Pertanto, tirando le fila del discorso, deve ritenersi che con l'intervenuto atto per Notaio Per_1
del 21/12/2018 (non prodotto nel presente giudizio ma sul cui contenuto non vi è
[...]
contestazione tra le parti ), con cui le parti hanno provveduto alla divisione consensuale dei sub
1, 2 , 5 e 6, la domanda di divisione oggetto del presente giudizio è rimasta limitata alle unità identificate con il sub 3, ovvero la restante parte del seminterrato (al netto, si ripete, delle due autorimesse), il piano rialzato, il porticato antistante, i due corpi scala e i depositi retrostanti. Atteso che il convenuto, a seguito delle denunciate difformità urbanistiche da parte dell'attore nella prima memoria di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., ha sostanzialmente subordinato la divisione alla regolarizzazione dei cespiti abusivi, il precedente istruttore, richiamando i principi espressi dalle Sezioni Unite n. 25021/19 (in ordine al diritto dei coeredi di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti), ha nominato un consulente tecnico di ufficio, con il preciso compito di verificare la legittimità urbanistica dei beni e di parti eventualmente scindibili, di verificare la sussistenza dei requisiti per procedere a sanatoria anche solo di porzioni o parti dei beni che siano scindibili, nel caso di individuazione di immobili o parti di immobili dotate di completa autonomia anche per l'aspetto catastale oltre che sotto il profilo della legittimità urbanistica, di verificare la disponibilità delle parti a procedere a una divisione parziale concordata.
L'ausiliare nominato, ing. , ha riscontrato le seguenti opere abusive: Persona_3
tettoie con struttura metallica e copertura in lamiera coibentata, realizzate in assenza di titolo edilizio e prive dei requisiti per procedere a sanatoria;

copertura del patio antistante il fabbricato perché realizzato in difformità alla Concessione Edilizia
n. 3788/1999 e privo dei requisiti per procedere a sanatoria;
altezza dell'autorimessa realizzata con la Concessione Edilizia n. 3788, maggiore di quella assentita, sanabile tramite realizzazione di un vespaio che ne riconduca l'altezza alla legittima dimensione.
Terminata la fase istruttoria e rinviata la causa per la decisione, nelle note di trattazione scritta per l'udienza di precisazione delle conclusioni, l'attore ha rassegnato le conclusioni, domandando: lo scioglimento della comunione insistente sul fabbricato ad uso commerciale, sito nel Comune di Alife
(CE) alla strada statale 158, ai piani primo sotto strada, terra, primo e secondo, riportato nel catasto
Fabbricati del Comune di Alife (CE) al foglio 33 particella 5113 sub.3, nonché dello spazio antistante a detto fabbricato ad uso commerciale distinto nel catasto Fabbricati al foglio 33, particella 5113 sub 4, corte comune ai vari subalterni;
la divisione, attribuendo ai compartecipi la parte ad ognuno di essi spettante, corrispondente alla propria quota ideale, ossia la giusta metà, secondo i comodi progetti divisionali predisposti nella relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio; in estremo subordine, in caso di indivisibilità di taluni cespiti, la vendita ai sensi dell'art.788 c.p.c. (anche a mezzo di professionista, all'uopo delegato) con successiva ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote nella misura del 50% ciascuno. Il convenuto, invece, ha concluso chiedendo il rigetto della domanda, attesa la indivisibilità dei beni per la riscontrata illegittimità urbanistica.
Alla luce di quanto finora esposto, la domanda non può che essere dichiarata inammissibile, per le ragioni che seguono.
Il compendio oggetto di giudizio si compone di una serie di beni, come sopra specificamente individuati, alcuni dei quali presentano irregolarità urbanistiche e sono, quindi, non commerciabili.
L'ausiliare ha anche indicato i costi necessari per la eliminazione degli abusi (opere di demolizione e di ripristino dello stato legittimo).
Ha infine elaborato un progetto divisionale, realizzabile una volta eseguiti i lavori di demolizione e ripristino dello stato legittimo.
Ora, la presenza di irregolarità urbanistiche e difformità catastali impedisce di procedere alla divisione del compendio.
Sul punto la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha recentemente affermato che “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio
1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (Cass. SSUU n. 25021/2019; in senso conforme anche Cass. 28666/24).
Pertanto, la domanda va dichiarata inammissibile, né è possibile procedere ad una divisione parziale, ovvero “al netto” delle parti abusive.
Sebbene, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “il principio dell'universalità della divisione ereditaria non è assoluto ed inderogabile, potendosi anche procedere ad una divisione solo parziale se un accordo in tal senso intervenga tra le parti ovvero quando costituisca oggetto di una domanda giudiziale senza che alcuna delle altre parti ne estenda la portata, chiedendo di trasformare in porzioni concrete le quote dei singoli comproprietari, con divisione dell'intero asse” (Cass. 6931/16; in senso conforme anche Cass. 1065/22 e Cass. 9869/25), tale principio è stato diversamente precisato proprio con riguardo all'ipotesti in cui del compendio ereditario facciano parte beni abusivi.
Invero, la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 25021 del 2019, sopra già citata, ha chiarito che il giudice non può sottrarsi al dovere di procedere alla divisione parziale con esclusione del fabbricato abusivo, quando uno dei coeredi abbia proposto domanda in tal senso
(eventualmente anche in corso di causa, mediante la riduzione della originaria domanda di divisione) e vi sia il consenso degli altri coeredi convenuti, nel senso che questi ultimi si astengano dal chiedere la divisione dell'intero asse.
La pronuncia ha, inoltre, precisato che uno dei coeredi non può validamente opporsi alla domanda di divisione giudiziale parziale dell'asse ereditario, proposta da altro coerede, con la sola esclusione del fabbricato abusivo, in quanto la necessità del consenso di tutti i coeredi alla divisione parziale dell'eredità ha come suo presupposto logico la giuridica divisibilità di tutti i beni ereditari, mentre nel caso in cui tra i beni costituenti il patrimonio del de cuius vi sia un fabbricato abusivo, il coerede che limita la domanda di divisione ai beni diversi dall'edificio abusivo non compie una scelta di convenienza, ma si adegua semplicemente al disposto degli artt. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che vietano lo scioglimento della comunione relativa ad un tale immobile, per il quale non è possibile indicare nell'atto gli estremi del titolo abilitativo
(inesistente).
Pertanto, conclude la pronuncia richiamata, non vi è ragione, in tal caso, di dar rilievo alla volontà degli altri coeredi, convenuti nel giudizio di divisione, e di consentire loro di opporsi alla domanda di divisione che investa tutti i beni dell'asse ereditario con la sola esclusione di quelli che per legge non sono divisibili, in quanto diversamente opinando, ne risulterebbe illogicamente compresso il diritto potestativo, spettante ad ogni coerede, di ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria e si conferirebbe ai coeredi convenuti nel giudizio divisorio il potere di impedire, negando il loro consenso, lo scioglimento della comunione ereditaria con riferimento all'intero complesso dei beni per i quali essa è giuridicamente possibile.
Tuttavia, nel caso in esame deve ritenersi che non vi sia una domanda di divisione parziale.
In particolare, come esposto in premessa, con la prima memoria di cui all'art. 183 comma 6
c.p.c. l'attore in via subordinata ha chiesto, nell'ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale dovesse ritenere l'immobile non divisibile a causa delle accertate difformità edilizie, di disporre in ogni caso la divisione, senza considerare nel progetto divisionale le parti di immobile non conformi ai titoli abilitativi.
Tuttavia, in tutte le note di trattazione scritta depositate dall'attore in seguito al deposito dell'elaborato peritale, anche in quelle in cui sono state rassegnate le conclusioni – poi ribadite nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica – l'attore ha domandato la divisione
“del fabbricato ad uso commerciale, sito nel Comune di Alife (CE) alla strada statale 158, ai piani primo sotto strada, terra, primo e secondo;
riportato nel catasto Fabbricati del Comune di Alife
(CE) al foglio 33 particella 5113 sub.3, Strada Statale 158, piano S1 – T – 1- 2, categoria D/8, rendita catastale € 40.582,40 e nonché lo spazio antistante a detto fabbricato ad uso commerciale distinto nel catasto Fabbricati al foglio 33, particella 5113 sub 4, BCNC corte comune ai vari subalterni ”; in subordine , in caso di indivisibilità dei predetti beni ha chiesto di disporsi la vendita ai sensi dell'art. 788 c.p.c.
Ora, non si ignora l'orientamento secondo cui “ La mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda” (cfr. Cass. n. 723/2021).
Tuttavia, nella fattispecie in esame, proprio il contegno processuale assunto dall'attore induce a ritenere che lo stesso abbia rinunciato alla domanda di divisione parziale del compendio immobiliare.
E tanto è possibile evincere dal fatto che l'attore, a seguito del deposito della relazione del ctu, ha continuato ad insistere nella divisione dei beni secondo il progetto divisionale elaborato dall'ausiliare: quest'ultimo, invero, dopo avere individuato i lavori di demolizione e di ripristino dello stato legittimo, sul presupposto della relativa regolarizzazione ha redatto un progetto divisionale comprendente anche gli immobili che all'attualità – in mancanza di allegazione e prova circa la loro regolarizzazione urbanistica – sono illegittimi, in particolare il piano seminterrato e il terreno sui cui insistono gli immobili, compresi quelli da abbattere. E' evidente che l'interesse ad una divisione parziale avrebbe dovuto comportare quantomeno la richiesta di convocazione del ctu al fine di conferirgli l'incarico di redigere un progetto divisionale diverso da quello depositato, ovvero di un progetto di divisione parziale.
Invece, l'attore ha continuato ad insistere per la divisione dell'intero cespite, e ciò, nonostante il convenuto abbia chiesto il rigetto della domanda.
Pertanto, in applicazione dei principi espressi dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione appena richiamata, la domanda viene dichiarata inammissibile.
La natura della controversia e i motivi della decisione giustificano l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.
Le spese della consulenza tecnica vengono poste a carico delle parti in quote eguali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) dichiara inammissibile la domanda di divisione;

b) compensa le spese di lite;

c) pone le spese di CTU a carico delle parti in egual misura.
Santa Maria Capua Vetere, 7.11.2025
Il Giudice,
dott.ssa Maria Feola