REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.P. dott.
IO LL a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni tenutasi in data 27.09.2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella cause riunite di primo grado iscritte ai n.ri 3467 e 4651 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021
TRA
3 in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
Francesco Fantini, giusta delega in atti – ATTRICE
E
Guidonia Controparte_1
Montecelio, in persona dell'amministratore p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Dino Panicciari, giusta delega in atti – CONVENUTA
OGGETTO : impugnazione delibera assembleare – opposizione a D.I.
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva Parte_2
in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, il Controparte_1
, per ivi sentirsi accogliere le seguenti conclusioni: “Affinchè,
[...]
previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, contrariis rejectis, voglia così provvedere: In via preliminare ssopendere inaudita altera parte l'efficacia della deliberazione assembleare del 27 maggio 2021, nella parte oggetto della presente impugnazione. In via principale, in merito, accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 27 maggio 2021; in via subordinata annullare e/o dichiarare annullabile la deliberazione assembleare del 27 maggio 2021 ;
Vittoria di spese e competenze di causa come per legge”.
A sostegno della domanda - nell'impugnare la delibera assembleare del
27.05.2021 – deduceva che, dall'esame delle planimetrie catastali relativi ai subalterni 83, 115 e 146 del foglio 14 particella 533 del odierno CP_1
convenuto, risultava evidente come gli stessi fossero vani tecnici, per propria destinazione funzionale e, quindi, beni comuni ex art. 1117 c.c. sui quali pertanto - sebbene formalmente in capo alla società costruttrice - non avrebbe potuto essere posto a carico di parte attrice alcun onere, in quanto di pertinenza condominiale.
Insisteva pertanto, previa sospensione della delibera impugnata, per la declaratoria di nullità o, in subordine, l'annullabilità.
Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, si costituiva il convenuto che depositava memoria deducendo l'infondatezza dell'avversa domanda, sia in fatto che in diritto, ed insistendo per il suo rigetto.
Con separato ricorso per ingiunzione rubricato al n. r.g. 3266.21 il chiedeva ed otteneva dall'intestato Controparte_1
Tribunale il decreto monitorio n. 1537.21 di condanna della Parte_2
al pagamento della complessiva somma di Euro 8.626,41 a titolo di
[...]
omesso pagamento del consuntivo dovuto per l'anno 2020, oltre 4 rate del preventivo 2021.
Proponeva opposizione l'ingiunta, rubricata al n. r.g. 4651.21, sulla base dei medesimi motivi di doglianza sollevati nel precedente giudizio rubricato al n. r.g. 3467.221, vale a dire, censurando la modifica dei criteri legali di ripartizione dei millesimi per avere onerato l'opponente di quote relative ad immobili non di sua spettanza, stante la natura condominiale dei subalterni
83, 115 e 146 della particella 533, foglio 14 sez. LEF in Guidonia
Montecelio. Anche avverso tale atto di opposizione il condomino si costituiva chiedendone il rigetto.
Disposta pertanto con ordinanza assunta in data 09.06.2022 la riunione dei procedimenti, venivano assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6
c.p.c.
Pertanto, esaurita l'istruttoria, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 27.09.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata.
Assume parte attrice, contestando i piani di riparto contenuti nel bilancio preventivo 2020 e nel bilancio consuntivo 2021, oltre che l'ingiunzione di pagamento resa in continuità con la delibera di approvazione del bilancio in data 27.05.2021, che dall'esame delle planimetrie catastali relativi ai subalterni 83, 115 e 146 del foglio 14 particella 533, emerge come gli stessi siano vani tecnici, quindi per propria destinazione funzionale beni comuni ex art. 1117 c.c. in relazione ai quali nessun onere può essere posto a carico della in quanto solo formalmente proprietaria ma in Parte_2
realtà di pertinenza condominiale.
Ritiene il Tribunale di non poter avvallare l'assunto sulla base del preliminare rilievo in base al quale all'atto della prima vendita intercorsa in data 03.04.2017 a rogito del notaio (cfr. all. 3 atto di Persona_1
citazione), è dato leggere all'art. 5 pag. 8 che “La Società venditrice, come rappresentata, si riserva: […] c) la proprietà di tutte le porzioni immobiliari facenti parte del complesso e non oggetto della presente vendita […]”, tra cui necessariamente anche i sub 83, 115 e 146, non oggetto di alienazione.
Senza contare che il regolamento condominiale all'art. 1 punto 3 espressamente esclude i sub nn. 83, 115 e 146 dalle parti, cose ed impianti di proprietà ed uso comune ed indivisibile di tutti i condomini: “art.

1 - Parti, cose ed impianti di proprietà ed uso comune ed indivisibile di tutti i condomini […] 3) sono esclusi: […] altresì su edificio D sub 83 edificio F sub 146 edificio E sub 115; ai suddetti sub la soc (ora in seguito CP_2
a fusione 3 si riserva che possono essere venduti o Parte_1
affittati ad eventuali acquirenti”.
Ne consegue l'infondatezza della presunta destinazione condominiale dei suddetti beni e del motivo di censura afferente la violazione dei criteri di ripartizione delle spese.
Più in generale, ritiene il Tribunale che l'affermazione della natura condominiale di un bene, postula che siano evocati in giudizio tutti i condomini e non solo l'amministrazione del condominio trattandosi di questione che investe l'accertamento dell'appartenenza di specifiche unità immobiliari al (Cfr. Cass. 22935/2020). CP_1
Con la necessaria conseguenza che fintanto che non venga accertata con efficacia di giudicato la natura condominiale dei beni in questione, non è possibile per l'amministrazione condominiale derogare ai suddetti criteri di ripartizione del bilancio, né, per l'opponente, pervenire allo stesso risultato nell'ambito di un giudizio di impugnazione di delibera condominiale o di opposizione a D.I., basati su un differente petitum e causa petendi.
In conclusione la domanda deve essere respinta con contestuale conferma del decreto ingiuntivo n. r.g. 3266/21 n. 1537/21.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Respinge la domanda attorea;

2) Respinge l'opposizione a D.I.; 3) Condanna la al pagamento delle spese di lite in Parte_2
Co favore del condominio , liquidate in CP_1 CP_1
complessivi Euro 4.300,00 oltre iva, cpa a rimborso generale.
Tivoli, 18.08.2025
Il Giudice O.P.
Dott. IO LL