N. R.G. 1944/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1944/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GULLACI CARMEN e dell'avv. , Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. GULLACI CARMEN
OPPONENTE contro

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SALA Controparte_1 P.IVA_2 ANGELO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA GIULINI 12 COMO presso il difensore avv. SALA ANGELO
OPPOSTA
Oggetto: Affitto di azienda
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
per l'opponente: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis e previe le declaratorie del caso
- In via preliminare: - ritenuta la sussistenza dei gravi motivi richiesti dall'art. 649 c.p.c., sospendere, per tutte le ragioni meglio esposte in parte motiva, con provvedimento da adottarsi anche inaudita altera parte, la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 649/2025 del 11.4.2025 – RG n. 1303/2025 – repert. N. 972/2025 del 14.4.2025 emesso dal Tribunale di Busto Arsizio e notificato unitamente all'atto di precetto in data 16 aprile 2024 e comunque per essere la presente opposizione fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione;

- In via principale, nel merito: - accogliere l'opposizione presentata da e revocare il Parte_1 decreto ingiuntivo opposto dichiarandolo nullo e/o illegittimo e in ogni caso inefficace e comunque accertare e dichiarare non dovute a qualsiasi titolo le somme pretese da Controparte_1
.
[...]
pagina 1 di 6 - - accogliere la presente opposizione presentata da e dichiarare nullo e/o revocare il Parte_1 decreto ingiuntivo opposto per invalidità e/o illegittimità dello stesso e/o per carenza dei requisiti di cui all'art. 633 c.p.c. nonché infondatezza della pretesa creditoria azionata e per l'effetto mandare assolti dalle pretese creditorie della e comunque Parte_1 Controparte_1 dichiarare che nulla deve a in concordato a qualunque titolo. Parte_1 CP_1
- In via riconvenzionale: - accertare e dichiarare i danni subiti da per le ragioni Parte_1 esposte in narrativa, e per l'effetto condannare , concordato Controparte_1 semplificato, al risarcimento a favore dell'opponente della somma di € 298.915,00 o quella diversa somma che dovesse risultare di giustizia. Con rifusione di spese, e competenza professionali, oltre c.p.a. e rimborso forfetario 15%.
- In via subordinata nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ill.mo Tribunale accerti la posizione debitoria di nei confronti di ridurre nel quantum la Parte_1 Controparte_1 pretesa avversaria nella misura che emerge in corso di causa ed in ogni caso dedotto dai canoni l'importo per i canoni di locazione già pagati da e, in seguito, operarsi compensazione Parte_1 giudiziale.
- In via gradatamente subordinata: - nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ill.mo Tribunale accerti la posizione debitoria di nei confronti di in Parte_1 Controparte_1 concordato semplificato, ridurre nel quantum la pretesa avversaria nella misura che emerge in corso di causa, operando compensazione giudiziale con il maggior credito vantato dall'opponente
- In ogni caso. Con vittoria di spese e competenze professionali di causa, oltre il 15% per rimborso forfettario per spese generali, oltre accessori In via istruttoria come in atti
per l'opposta:
Previe le declaratorie di legge e del caso, rigettarsi l'opposizione proposta da Parte_2 (C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, in quanto infondata in fatto e P.IVA_1 in diritto per le ragioni esposte in narrativa, con conferma del decreto ingiuntivo opposto o, comunque, condannare l'opponente al pagamento dell'importo di euro 212.967,82 o l'altro maggiore
o minore che risulterà in corso di causa, oltre agli interessi moratori di cui al D.lgs. 231/02 dalle singole scadenze delle fatture al saldo effettivo. Respingere, in ogni caso, la domanda riconvenzionale in quanto infondata. Con rifusione di competenze di avvocato e accessori come per legge. In via istruttoria Ammettersi prova per testi sui capitoli di prova dedotti in comparsa di costituzione e rigettarsi le istanze istruttorie di controparte per le ragioni esposte nel medesimo atto, intendersi qui trascritto.
pagina 2 di 6 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato ha proposto opposizione avverso il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 649/2025, emesso dal Tribunale di Busto Arsizio il 14.4.2025, con il quale le era stato ingiunto di pagare a la somma di euro 212.967,82, oltre Controparte_1 interessi e spese della procedura monitoria, di cui €48.800 a titolo di canoni di affitto del ramo di azienda dovuti da luglio 2024 a febbraio 2025 (docc. 9 e 10 di parte opposta), €163.767,82 a titolo di rimborso di quanto dalla stessa dovuto a per i servizi di erogazione e depurazione (doc. Parte_3 11 e 12 di parte opposta) ed €400,00 a titolo di spese sostenute per gli estratti autentici notarili (doc. 14 del fascicolo monitorio).
L'opponente ha eccepito, in particolare, la nullità del decreto ingiuntivo atteso che l'importo di
€163.767,82 non era certo in quanto non si era obbligata a manlevare i debiti di nei Controparte_1 confronti di ma a trattare il debito. Parte_3
Quanto, poi, all'importo richiesto dall'opposta a titolo di canoni di locazione, l'opponente ha dedotto di aver già corrisposto €12.500 a titolo di canoni di locazione relativi ai mesi di gennaio 2025, febbraio 2025 e metà novembre 2024, a AN AR S.p.A., terzo creditore procedente, e che l'ulteriore importo, pari ad €27.500, non era in ogni caso dovuto posto che erano stati trattenuti in compensazione di quanto spettante a titolo di ristoro dei danni subiti. ha concluso chiedendo, in via preliminare, la sospensione della provvisoria Parte_1 esecutività del decreto ingiuntivo n. 649/2025.
In via principale ha domandato la revoca del decreto ingiuntivo opposto per infondatezza della pretesa creditoria dell'opposto nonché nullità e/o illegittimità dello stesso.
In via riconvenzionale ha domandato, previo accertamento dei danni patiti, la condanna di
[...]
al risarcimento di €298.915,00, di cui €240.000 a titolo di danno subito a seguito Controparte_1 del blocco delle attività causato dal comportamento dell'opposta ed €49.915,00 a titolo di danno patito per l'acquisto di nuovi cavi elettrici da installare presso i locali dell'opposta, acquisto resosi necessario a seguito del furto avvenuto nell'ottobre 2024 (doc. 11 di parte opponente).
In via subordinata ha chiesto la riduzione della pretesa avversaria tenuto conto, in ogni caso, dei canoni di locazione già corrisposti e operando la compensazione giudiziale con il credito dallo stesso vantato.
Si è costituita l'opposta chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto o comunque, in ogni caso, la condanna dell'opponente al pagamento di €212.967,82 oltre interessi moratori ex d.lgs. n. 231/2002 dalle singole scadenze delle fatture al saldo.
La causa istruita documentalmente è stata rinviata all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex articolo 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma del suddetto articolo.
L'opposizione è infondata per i motivi di cui al prosieguo.


1. Sui canoni di locazione asserisce di vantare un credito pari ad €48.800 a titolo di canoni di Controparte_1 locazione dovuti da a luglio 2024 a febbraio 2025. Parte_1
Produce, a sostegno della sua pretesa, il contratto di affitto di ramo di azienda (doc. 1 del fascicolo monitorio), un accordo avente ad oggetto la rideterminazione dei canoni di locazione (doc. 3 fascicolo pagina 3 di 6 monitorio), nonché l'estratto autentico notarile (docc. 9 e 10 del fascicolo monitorio). asserisce la non debenza degli importi richiesti atteso che i canoni da luglio a Parte_1 ottobre 2024 erano stati trattenuti a compensazione del danno subito a seguito della sospensione dell'Autorizzazione Unica Ambientale (AUA) disposta con provvedimento emesso dalla Provincia di (docc. 2 e 3) a causa degli inadempimenti di la quale: Pt_3 Controparte_1
- aveva ceduto i locali oggetto di affitto di ramo di azienda con grossi vizi e irregolarità (opere e impianti difformi);
- nonostante l'avvio del suddetto procedimento e la richiesta di integrazione documentale avanzata dalla Provincia di non le aveva trasmesso la documentazione richiesta al fine di Pt_3 evitare la sospensione dell'attività;
- aveva accatastato rifiuti edili presso gli immobili oggetto di affitto.
Quanto, poi, ai canoni relativi ai mesi da settembre 2024 a febbraio 2025, l'opponente ha dedotto di aver versato €12.500 a AN AR S.p.A., creditore dell'opponente al quale aveva Parte_1 reso la dichiarazione ex art. 75 bis D.p.r. n. 602/1973 (docc. 7, 7 bis e ter di parte opponente).
Quanto al mancato pagamento dei canoni di affitto, la giurisprudenza ha chiarito, in tema di locazione, che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317; Cass. 27 settembre 2016 n. 18987).
Nel caso di specie parte opponente non solo non ha contestato il mancato pagamento dei canoni di affitto (ad eccezione di €12.500, pagati al creditore dell'opposta), ma neppure ha provato gli inadempimenti attribuibili all'opposta e la conseguente riduzione nel godimento del ramo di azienda.
Non vi è prova, infatti, dei vizi e difetti riscontrati presso i locali oggetto di affitto di ramo di azienda e neppure che il provvedimento di sospensione dell'autorizzazione unica ambientale emesso dal Servizio Autorizzazioni Ambientali della Provincia di Como (doc. 3 di parte opponente) nei confronti di ia addebitabile all'opposta in quanto: Parte_1
- non vi è correlazione temporale tra il mancato pagamento dei canoni e la sospensione dell'Autorizzazione Unica Ambientale (di seguito, per brevità, AUA) atteso che parte opposta ha provato che, nonostante l'iniziale sospensione dell'AUA, la Provincia di ha Pt_3 comunicato la positiva conclusione del procedimento amministrativo di aggiornamento dell'AUA in data 5.6.2024 (doc. 3 bis di parte opponente, “PEC SUAP 5-06-24”), dunque ben prima che parte opponente smettesse di pagare i canoni (luglio 2024);
- la richiesta documentale veniva avanzata dalla Provincia di nei confronti di Pt_3 Parte_1 e non nei confronti di . Nel menzionato documento si legge, infatti, che CP_1 on ha provveduto a “trasmettere adeguata documentazione relativa allo stato di Parte_1 fatto dell'insediamento” (cfr. doc. 3 di parte opponente);
- non vi è prova di alcuna richiesta documentale inerente all'AUA avanzata dall'opponente all'opposta posto che le pec prodotte da parte opponente riguardano richieste documentali aventi ad oggetto “C.I.L.A. in sanatoria” e “SCIA TELEMATICA” (doc. 4 di parte opponente);
- (e non aveva assunto l'impegno a smaltire i rifiuti edili in data 26.8.2024 Pt_1 CP_1
(doc. 4 di parte opponente). pagina 4 di 6 Per quanto riguarda, poi, il pagamento di €12.500 eseguito dall'opponente a favore del creditore dell'opposta, AN AR S.p.A. (docc. 7 bis e ter di parte opponente), si rileva quanto segue.
Si premette, in generale, che il terzo pignorato è tenuto a pagare il creditore del proprio creditore solo dopo l'ordinanza di assegnazione della somma.
Per tale ragione l'art. 553 c.p.c. prevede l'obbligo da parte del creditore procedente di notificare, unitamente all'ordinanza di assegnazione, una dichiarazione contenente i dati necessari per provvedere al pagamento delle somme.
Nel di specie, in mancanza dell'ordinanza di assegnazione di cui all'art. 553 c.p.c., non Parte_1 avrebbe avuto titolo per corrispondere tale somma al creditore dell'opposta poiché non era intervenuta alcuna modificazione soggettiva ex latere creditoris.
Si noti, peraltro, che la stessa opponente, resasi conto che la somma corrisposta non era dovuta, ne chiedeva la restituzione a AN AR S.p.A. (e-mail inoltrata in data 14.3.2025, doc. 8 di parte opponente).
Ne discende che tale pagamento non è opponibile all'opposta, che legittimamente la soddisfazione del proprio credito.


2. Sulle somme richieste a titolo di rimborso per i servizi di depurazione ed erogazione dell'acqua
Parte opponente deve corrispondere all'opposta anche € 163.767,82 a titolo di rimborso di quanto dalla stessa dovuto a per i servizi di erogazione e depurazione dell'acqua (doc. 11 e 12 di parte Parte_3 opposta) posto che l'accordo tra le parti di cui al doc. 3 del fascicolo monitorio prevede, tra le modiche al contratto originario, che “ manleverà da ogni addebito per i servizi di Parte_1 CP_1 erogazione e depurazione somministrati dall' inizio del contratto di locazione e sino alla conclusione dell'affitto, nella misura che risulterà in esito a trattazione diretta con anche per Parte_3
l'eventuale riduzione di quanto fatturato a e per le future erogazioni e/o lo storno della CP_1 fatturazione con diretto addebito”.
Dall'interpretazione letterale della suddetta clausola risulta l'obbligo, in capo a , di pagare Parte_1 le fatture emesse da a decorrere dall'inizio del contratto di affitto. Parte_3
Essendosi parte opponente obbligata a manlevare “da ogni addebito per i servizi di CP_1 erogazione e depurazione” e non essendovi prova di alcuna trattativa intercorsa tra e Parte_1
deve essere rigettata l'eccezione di nullità del decreto ingiuntivo per incertezza Parte_3 dell'importo intimato sollevata dall'opponente.


3. Sulla domanda riconvenzionale
a domandato, in via riconvenzionale e previo accertamento dei danni patiti, la condanna Parte_1 di al risarcimento di €298.915,00, di cui €240.000 a titolo di danno CP_1 Controparte_1 subito a seguito del blocco delle attività causato dal comportamento dell'opposta ed €49.915,00 a titolo di danno patito per l'acquisto di nuovi cavi elettrici da installare presso i locali dell'opposta, acquisto resosi necessario a seguito del furto avvenuto nell'ottobre 2024 (doc. 11 di parte opponente).
Tale domanda deve essere rigettata per i motivi di cui al prosieguo.
Quanto ad €240.000,00 (danno subito a seguito del blocco delle attività causato dal comportamento dell'opposta), si rileva quanto già evidenziato in merito alla mancata prova, da parte di Parte_1 degli inadempienti imputabili all'opposta. pagina 5 di 6 A ciò si aggiunga, in ogni caso, che non ha provato l'asserito danno al fatturato non Parte_1 potendo ritenersi sufficienti a tal fine le fatture prodotte (docc. 12, 13 e 14 di parte opponente), in luogo dei bilanci regolarmente approvati e depositati al Registro Imprese.
In ogni caso la comparazione dei dati inerenti la fatturazione nell'anno 2024 rispetto ai due precedenti non avvalora l'assunto di parte opponente.
Deve essere parimenti rigettata la domanda di relativa al danno patito per l'acquisto di Parte_1 nuovi cavi elettrici, pari ad €49.915,00, posto che il preventivo allegato dall'opponente (doc. 11) non è idoneo a provare l'esborso sostenuto.


4. Sulle spese di lite
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022, seguono la soccombenza di parte opponente e tengono in considerazione i parametri minimi per la fase introduttiva, di studio, decisionale e istruttoria dello scaglione compreso tra euro 52.001,00 e 260.000,00 euro.


P.Q.M.


Il Giudice Istruttore, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando nella causa come in epigrafe indicata, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il Decreto Ingiuntivo n. 649/2025 emesso dal Tribunale di Busto Arsizio e lo dichiara esecutivo ai sensi dell'art. 653 c.p.c.;
2) rigetta la domanda riconvenzionale svolta da Parte_1
3) condanna l'opponente a rifondere all'opposta le spese di lite che si liquidano per il presente giudizio –ferme quelle già liquidate nella fase monitoria -in euro 7.052,00 per compensi professionali oltre spese generali ed oneri di legge.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza.
Busto Arsizio, 30 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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