Proc. n. 240/2022 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVEZZANO
Il Tribunale Ordinario di Avezzano, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Paolo
LEPIDI, all'esito dell'udienza di discussione del 12 marzo 2025, sostituita dal deposito di note scritte, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 240 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2022, promossa da:
C.F. e C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, entrambi residenti in Avezzano, rappresentati e difesi dall'Avv. Mario Babbo C.F._2 del Foro di Avezzano ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore sito ad Avezzano (AQ), alla via Trento n. 25
RICORRENTI
CONTRO
.F. , residente in [...], rappresentato e difeso dagli Avv.ti CP_1 C.F._3
Franco Colucci e Federica Colucci del Foro di Avezzano ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Avezzano (AQ), alla via Trieste n. 73
RESISTENTE
Materia: Obbligazioni e contratti - Preliminare di vendita - Comodato d'uso
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per i ricorrenti: “Voglia il Tribunale di Avezzano, in accoglimento della presente domanda e rigettata ogni contraria istanza : a) accertare e dichiarare la cessazione del contratto di comodato stipulato tra le parti per scadenza del termine convenuto nello stesso alla data del 30.11.2019 o a quella successiva del 30.05.2020 ; b) per l'effetto, condannare il Sig. all'immediato rilascio dell'immobile CP_1 adibito a civile abitazione sito in Avezzano, Via Guido D'Arezzo, 15, riportato al N.C.E.U. del detto
Comune al foglio 33, p.lla 4, subalterno 16 graffata con il subalterno 17, della superfice catastale totale di 357 mq oltre aree scoperte per 348 mq, rendita catastale 1.699,14, oltre a garage sito al piano
1 seminterrato della consistenza di 36 mq (stesso foglio e p.lla – sub 3), oltre quota indivisa pari ad ½ della p.lla di terreno riportata al foglio 33 p.lla 936 ; c) Condannare il Sig. a pagare in favore CP_1 dei ricorrenti l'indennità di occupazione dell'immobile ammontante ad € 27.000,00 (27 mensilità dal


1.12.2019 sino ad oggi), oltre € 1.000,00 mensili fino al rilascio dell'immobile, o a quella somma che sarà dimostrata in corso di causa o ritenuta di giustizia o equa dal Giudice;
d) Condannare il Sig.
[...]
a pagare in favore del ricorrente le morosità che dovessero persistere CP_1 Parte_1
CP_ nei confronti di gestori relativi alle utenze a servizio dell'immobile in uso al Sig. stesso;
e) con vittoria di spese, diritti ed onorari”;
Per il resistente: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, rigettare le domande di cui al ricorso perché infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale si chiede che il Giudice voglia CP_ disporre la restituzione in favore del elle somme tutte sin qui versate ai sig.ri Persona_1 in forza del collegamento negoziale tra il contratto preliminare e il contratto di comodato, tenuto conto della circostanza che l'immobile oggetto di accordi presenta considerevoli vizi urbanistici/edilizi, ovvero disporre la compensazione dei crediti provati sino a concorrenza, con integrale ulteriore compensazione delle spese di lite. Alla luce della domanda riconvenzionale proposta, si richiede ex art. 418 c.p.c. la fissazione dell'udienza di discussione in data successiva a quella stabilita nel decreto steso in calce al ricorso introduttivo;
si fa pertanto istanza di nuova udienza entro i termini stabiliti dall'art. 418 c.p.c. commi 2, 3 e 4 c.p.c.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Con ricorso depositato il 24.2.2022, e hanno Parte_1 Parte_2 adito l'intestato Tribunale premettendo di avere contratto con , promissario acquirente, un CP_1 contratto preliminare di compravendita dell'immobile riportato al N.C.E.U. del Comune di Avezzano al fg. 33, p.lla 4, sub 16 graffata con il sub.17, oltre aree scoperte, garage e quota indivisa pari a ½ della p.lla di terreno fg. 33, p.lla 936 con l'impegno ad addivenire al rogito definitivo entro e non oltre il
30.11.2019, e di avere contestualmente stipulato un contratto di comodato d'uso gratuito, con durata dal 1.5.2019 al 30.11.2019, al fine di consentire al promissario acquirente il godimento immediato dei beni. Sia il preliminare che il contratto di comodato venivano regolarmente registrati presso l'Agenzia delle Entrate in data 7.5.2019. Il resistente comodatario, quindi, veniva immediatamente immesso nella disponibilità dei beni, da adibirsi a propria abitazione.
Allo scadere del termine pattuito, non si sarebbe proceduto alla stipula del contratto definitivo e il comodatario, insieme al padre , avrebbero comunque continuato a godere dell'immobile CP_2 come propria abitazione. Solo in data 7.5.2020 tra i ricorrenti e i sig.ri veniva stipulato un ulteriore CP_1 contratto preliminare con lo stesso oggetto del primo ma con il subentro del padre al CP_2 figlio, , in qualità di promissario acquirente. Anche in questo caso, veniva concordato un CP_1
2 termine per la stipula del contratto definitivo, al 30.5.2020 con l'espressa previsione che, in caso di mancato perfezionamento della compravendita, il comodatario avrebbe dovuto restituire l'immobile ai proprietari. Tale contratto, tuttavia, non veniva mai registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Successivamente, stante l'inosservanza del termine per l'acquisto da parte dei comodatari, veniva avviata procedura di mediazione con esito negativo.
I ricorrenti hanno dedotto, inoltre, di aver appreso dall'agenzia immobiliare coinvolta nella compravendita che la mancata stipula del contratto definitivo era stata causata da problematiche che i comodatari avevano riscontrato in ordine all'accesso al finanziamento bancario per via di presunte irregolarità dell'immobile, tali da non renderlo non vendibile o da ridurne il prezzo. I comodanti allora, nel rispetto dei canoni di buona fede, si sarebbero muniti, oltre agli originali permesso a costruire e due concessioni edilizie in variante corredati da parere positivo della Commissione edilizia del Comune di
Avezzano, di un'asseverazione ad opera di un tecnico di fiducia (geom. ) della Controparte_3 conformità urbanistica dell'immobile. Tale dichiarazione veniva rilasciata in data 29.1.2021, dopo che il tecnico aveva proceduto ad una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) finalizzata ad apportare esigue modifiche alla predisposizione di porte interne e alla corretta individuazione della collocazione di camera e cucina.
A mezzo del procuratore, con PEC del 18.6.2021, il promissario acquirente aveva infine comunicato ai coniugi promissari venditori che, entro trenta giorni, la avrebbe erogato il mutuo per l'acquisto CP_4 dell'immobile. Ciononostante, non si era pervenuti all'atto definitivo di compravendita, pur tuttavia rimanendo i comodatari, ormai sine titulo, nella detenzione dell'immobile e senza intenzione di restituirlo ai legittimi proprietari.
Per tali ragioni, gli odierni ricorrenti hanno chiesto l'accertamento della cessazione del contratto di comodato stipulato dalle parti per scadenza del termine convenuto, con conseguente condanna di
[...]
: - all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, nonché la condanna dello stesso al CP_1 pagamento, in loro favore, di un'indennità per l'occupazione dell'immobile per 27 mensilità (dal
01.12.2019 fino alla data di proposizione della domanda giudiziale); - alla pagamento della somma di €
1000,00 mensili o ad altra somma ritenuta di giustizia, fino all'effettiva riconsegna dell'immobile;-al pagamento, in favore del ricorrente, di tutte le persistenti morosità maturate nei confronti dei gestori delle utenze domestiche.
B. Si è costituito in giudizio deducendo ed eccependo: CP_1
- la legittima detenzione dell'immobile in forza di contratto di comodato con il quale, tra l'altro, le parti avevano concordato che, fino alla regolarizzazione delle difformità urbanistiche da parte dei venditori, si sarebbe prolungata la durata del contratto stesso anche dopo la scadenza del termine pattuito;

3 - l'imputabilità esclusiva della mancata stipula del contratto definitivo, ai promissari venditori, stante l'impossibilità per il sig. ad ottenere l'erogazione del mutuo a causa della non CP_1 commerciabilità dell'immobile privo, inoltre, dell'abitabilità;
- la volontà, in ogni caso, di acquistare l'immobile per il quale hanno già versato somme per un totale pari a € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria a mezzo di assegni postali n.7229647961-03 del 29.04.2019 e n.7229647961-03 del 10.02.2020
- la totale buona fede del comodatario nella detenzione dell'immobile oggetto di causa.
Il resistente aveva avanzato inoltre, domanda riconvenzionale di restituzione degli importi versati a titolo di caparra o, di compensazione dei rispettivi crediti, qualora provati.
C. Con note sostitutive dell'udienza del 30.5.2023, il difensor rinunciava a tale domanda, ribadendo la medesima volontà alla successiva udienza tenutasi il 3.7.2024 dinanzi allo scrivente magistrato.
D. In sede di note autorizzate le parti si sono riportati alle conclusioni in precedenza rassegnate.
***
Le domande sono infondate e non possono trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
1. In data 29.4.2019 i coniugi ricorrente e stipulavano con un Parte_1 Pt_2 CP_1 contratto preliminare per la compravendita dei beni immobili oggetto di causa, con contestuale contratto di comodato d'uso mediante il quale, il promissario acquirente-comodatario, veniva immediatamente immesso nella detenzione degli stessi. Con il preliminare di vendita, la parte promittente acquirente si obbligava a corrispondere al momento della sottoscrizione dello stesso, una somma pari a € 30.000, dopodiché ulteriori € 20.000,00 entro il 15.6.2019; infine € 50.000,00 entro il 30.09.2019; somme da versarsi tutte a titolo di caparra confirmatoria. Il residuo, pari a € 102.000,00 sarebbe stato corrisposto in sede di stipula del contratto definitivo. Dall'altra parte, i promittenti venditori si impegnavano ad alienare beni conformi alla normativa edilizia e urbanistica nonché a regolarizzare eventuali irregolarità
a proprie spese entro la stipula del rogito. Si stabiliva altresì che, nell'ipotesi di omessa regolarizzazione edilizia nei termini indicati, si sarebbe automaticamente prorogata la durata del preliminare stesso, fino all'intervenute sistemazioni. Sempre in tale sede, i promittenti venditori rendevano edotti i promissari acquirenti circa l'inesistenza del certificato di abitabilità dell'immobile e gli stessi ne prendevano atto, rinunciando alla pretesa dello stesso nei confronti dei coniugi venditori. Sia il contratto preliminare che il contratto di comodato d'uso del 29.4.2019 venivano regolarmente registrati presso l'Agenzia delle
Entrate.
2. Con scrittura privata del 20.2.2020, la parte promittente venditrice dava atto del versamento, in pari data, dell'ulteriore somma di € 20.000 (per un totale complessivo di € 50.000) da parte di , il CP_1 quale aveva precedentemente ritardato nell'integrare la caparra confirmatoria. Contestualmente le parti convenivano un nuovo termine per la stipula del rogito, fissato al 31.3.2020.
4 3. In data 7.5.2020, nella sostanza, cedeva, con il consenso dei promittenti venditori, il CP_1 contratto preliminare al padre, e, invero, veniva pure redatto un secondo documento CP_2 rappresentativo di un contratto preliminare tra le parti, come modificati in forza della cessione.
In tale contratto veniva, altresì precisato come fosse già nella disponibilità materiale dei CP_2 beni inforza del comodato del 29.4.2019 e avesse diritto di goderne fino alla stipula del rogito, fissata per il 30.5.2020.
4. La vicenda, come risultante dagli atti di causa, impone una unitaria e complessiva valutazione.
Il contratto stipulato in data 29.4.2019 è certamente da qualificarsi come preliminare ad effetti anticipati sulla base di un collegamento negoziale con il coevo comodato gratuito, avendo in tal modo le parti dato evidenza della complessiva operazione mediante l'adozione di una duplicità di atto, così esprimendo già strutturalmente quanto oggetto di approfondimento giurisprudenziale.
La Cass. SS.UU. 27.3.2008, n. 7930 - chiamate a pronunciarsi sulla diversa questione in punto di qualificazione in termini di detenzione piuttosto che di possesso ad usucapionem del promissario acquirente in caso di anticipata consegna dell'immobile – ha evidenziato come sia comune prassi che le parti contrattuali, onde agevolare la realizzazione delle finalità perseguite con la stipulazione del preliminare di compravendita, stipulino altresì dei contratti accessori al preliminare, funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale e pertanto disciplinati ciascuno dalla pertinente normativa sostanziale. Attraverso tali contratti, le parti pervengono ad una regolamentazione, provvisoria ma definita di ulteriori interessi. La
Corte di Cassazione ha, invero, così operato una scissione concettuale dell'unico contratto-documento in una pluralità di contratti simultaneamente conclusi, in quanto tipicamente destinati a produrre gli effetti caratteristici che vengono in considerazione (comodato quanto alla consegna del bene e al suo godimento;
mutuo in relazione alle somme eventualmente versate). Non è, ovviamente, questa la sede per disquisire in ordine a tale operazione concettuale.
Deve, invece, qui evidenziarsi come, all'atto della stipula del preliminare, avesse CP_1 conseguito un'immediata disponibilità del bene, qualificabile come “detenzione qualificata” in virtù del contratto di comodato certamente funzionalmente collegato al preliminare. Tale collegamento negoziale
è bene evidenziato in maniera manifesta, oltre che dalla simultanea conclusione degli atti, dalla coincidenza del termine di adempimento del definitivo (nell'interesse di entrambe le parti) con il termine di efficacia del contratto di comodato. In sostanza la stipula del definitivo avrebbe condotto al mutamento della detenzione in possesso per brevi manu traditio, consentendo nelle more al comodatario di godere dell'immobile. Peraltro, allorquando le parti convennero di prorogare il termine di adempimento del contratto preliminare nulla stabilirono espressamente in ordine alla durata del comodato e cionostante nessuna domanda di restituzione venne proposta dai ricorrenti: tale comportamento successivo
5 restituisce in maniera evidente, secondo i canoni di ermeneutica contrattuale, quale fosse l'intenzione delle parti.
5. Quanto all'osservanza dell'art. 1, co. 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311 deve osservarsi come sia errata la lettura che conduce a ritenere stipulati dalle parti due differenti contratti, di cui uno registrato e pertanto valido e un secondo successivo non registrato e dunque nullo (sebbene sanabile).
La scrittura privata risalente al 7.5.2020 è, infatti, da interpretarsi quale proroga del contratto di comodato già in essere tra le parti, pertanto pienamente valida e produttiva di effetti e cessione dello stesso a in quanto, come detto, contratto collegato al preliminare di vendita. CP_2
La norma imperativa richiede, a pena di nullità, la registrazione del contratto di locazione, che è cosa diversa dalla registrazione della proroga del contratto medesimo. Questa distinzione si ricava altresì dalla lettura dell'art. 17, comma primo, del d.P.R. 26/04/1986, n. 131, il quale prevede al secondo capoverso che "entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso" pena, non l'asserita nullità del contratto, ma esclusivamente sanzioni di natura tributaria. Nel caso che riguarda, esisteva già il contratto registrato (scrittura privata del 29.04.2019) e, con il successivo, si è soltanto una prorogata la durata dello stesso, con l'obbligo per la parte comodataria, nonché per , che continuava a godere dei beni insieme al figlio, alla CP_2 restituzione nell'ipotesi in cui non si fosse addivenuti al rogito.
Analogo discorso vale quanto alla cessione del contratto.
6. Accertato il collegamento tra il preliminare e il comodato, occorre indagare l'effettiva volontà delle parti in relazione al termine di efficacia apposto al comodato. In considerazione dell'intento delle parti, il termine di efficacia - si ripete, indice di collegamento tra i due contratti - è da intendersi come meramente esemplificativo e indicativo del predetto collegamento.
In sostanza le parti intesero indicare un termine sul presupposto che esso non avrebbe, in concreto, svolto alcuna funzione posto che la fisiologica esecuzione del preliminare, tenuta a mente
(presupposizione) dai contraenti, avrebbe condotto ad attribuire al comodatario la proprietà ed il possesso secondo quanto già osservato.
Pertanto, è da ritenersi non condivisibile l'interpretazione del termine di efficacia offerta dai ricorrenti, stante la contrarietà a buona fede che deriverebbe dal cumulare il vantaggio della restituzione del bene con quello di mantenere il diritto alla conclusione definitivo in difetto di qualsiasi domanda costitutiva e/o di risoluzione del preliminare avanzata dai ricorrenti stessi.
Deve sul punto peraltro osservarsi come pure parte ricorrente non abbia offerto prova di essere adempiente rispetto agli obblighi di legge posto che fa difetto la dichiarazione di conformità catastale dell'immobile che, in base all'art. 29 co. 1 bis L. 52/85 (al pari della esistenza di un titolo edilizio) è
6 requisito essenziale per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare tra vivi, pena la nullità dell'atto.
Per le sopra esposte argomentazioni deve ritenersi la perdurante efficacia del contratto di comodato, in difetto di risoluzione del preliminare (simul stabunt, simul cadent) stante pure l'impossibilità di desumere la risoluzione per mutuo consenso in mancanza di atto scritto e, in via assorbente, di partecipazione al processo della parte promissaria acquirente (cfr. Cass. Sez. 2, sent. n. 8491 del 22/06/2000 “Le modalità delle restituzioni conseguenti al contratto preliminare di vendita immobiliare redatto nella necessaria forma scritta secondo il disposto dell'art.1351 cod. civ., poi risolto per mutuo consenso, attengono pur sempre al negozio risolutorio ed esigono pertanto la loro rappresentazione nella medesima forma prescritta a pena di nullità per il contratto che le parti stesse hanno di comune accordo inteso risolvere”).
In ragione dell'accertata perdurante esistenza di un valido titolo di detenzione, cioè il contratto di comodato, in essere dal 29.4.2019, poi prorogato in data 7.5.2020, sono da rigettare tutte le domande di parte ricorrente poiché infondate.
7. Preso atto della rinuncia alla domanda riconvenzionale avanzata dal difensore di parte resistente, tenuto conto della complessiva condotta processuale tenuta dalle parti, del grado di complessità della causa e dello svolgimento, in ogni caso, di difese inerenti alla domanda riconvenzionale, si ritiene che sussistano gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente le spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Avezzano, definitivamente pronunciando:
RIGETTA le domande proposte da parte ricorrente;

COMPENSA integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso, in data 13 marzo 2025.
Il Giudice
Dott. Paolo LEPIDI

7