Tribunale Ordinario di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
N. R.G. 2023 /4099
VERBALE D'UDIENZA
Nella causa promossa da
Parte_1
CONTRO
Controparte_1
Oggi 23/10/2025, innanzi al Giudice AN GI GI, sono comparsi:
I procuratori delle parti, i quali si riportano ai rispettivi atti difensivi, opponendosi alle domande ed eccezioni formulate da controparte. Chiedono che la causa sia decisa.
Il Giudice
Al termine della camera di consiglio, alle ore 20.00, dà lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice Onorario
AN GI GI G.o.p.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott. AN GI GI, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n° 4099 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, nato a [...] il [...], C.F.: Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Monreale (PA), via A. Veneziano n. 127,
[...] rappresentato e difeso dall'Avv. Manlio Madonia per mandato in atti;

RICORRENTE
CONTRO nata a [...] il [...], C.F. Controparte_1
elettivamente domiciliata in via Dante, 55, PALERMO, C.F._2 rappresentata e difesa dall'Avv. Laura Inzerillo.
RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo). mediante la lettura, all'udienza del 23/10/2025, alle ore 20.00, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:
1.- dichiara improcedibili per il mancato esperimento della mediazione le domande di parte ricorrente di risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione oggetto del presente giudizio e di rilascio dell'immobile locato;

2.- accoglie l'eccezione di nullità della transazione sottoscritta dai signori e Pt_1
sollevata dalla resistente per le ragioni esposte in parte motiva;
CP_1
Pag. 2 di 7 3.- annulla il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 15/5/2018;
4.- accoglie la domanda riconvenzionale della NO e, per l'effetto, Controparte_1 condanna l'odierno ricorrente al pagamento a favore della stessa della somma di € 20.350,00 a titolo di somme indebitamente versate;

5.- condanna il ricorrente al rimborso a favore dell'Erario delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.077,00, per compensi professionali, oltre rimborso per spese generali ed iva e cpa.
Così deciso in Palermo, 23 ottobre 2025.
e della seguente contestuale motivazione:
Il sig. ha promosso il presente procedimento di sfratto per Parte_1 morosità, premettendo di avere concesso in locazione alla sig.ra Controparte_1
l'immobile sito in Monreale (PA), via Venero n. 185 per il canone mensile di € 370,00 con contratto registrato il 15.5.2018 al n. 003630 serie 3T e dichiarando che la conduttrice ha omesso il versamento della somma di € 740,00 a titolo di canone di locazione relativo ai mesi di aprile e maggio 2022. Lo stesso ha quindi chiesto la convalida dello sfratto per morosità e l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere.
L'intimata, ammessa provvisoriamente al patrocinio a spese dello Stato, si è costituita proponendo opposizione allo sfratto intimato, dichiarando di avere sanato la morosità e proponendo domanda riconvenzionale di ripetizione della somma di € 20.350,00, che avrebbe corrisposto al locatore, sia in forza del precedente contratto di locazione dell'1.4.2010, sottoscritto dal sig. e dai coniugi Parte_1 [...]
e , sia in forza del contratto di locazione corrente. La stessa CP_1 CP_2 infine ha chiesto la condanna del ricorrente alle spese di lite.
È stato quindi disposto il mutamento di rito da sommario a speciale locatizio e sono stati assegnati i termini per il deposito delle memorie integrative e dei documenti, con invito al ricorrente a promuovere il procedimento di mediazione, previsto dal D.lgs. 28/2010 come condizione di procedibilità nella materia locatizia.
La resistente ha presentato l'istanza di mediazione in relazione alla domanda riconvenzionale proposta definita con esito negativo, mentre il ricorrente non ha ottemperato all'invito ad esperire la mediazione.
Le parti si sono costituite nel successivo giudizio, depositando le rispettive memorie integrative;
il ricorrente ha contestato la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente, dichiarandone l'estraneità rispetto all'oggetto del giudizio e sollevando
Pag. 3 di 7 l'eccezione di prescrizione dei canoni versati negli anni 2010 e seguenti e la decadenza dalla relativa azione.
La resistente ha eccepito l'improcedibilità delle domande di parte ricorrente per il mancato esperimento della mediazione. In subordine, ha chiesto che fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere in seguito all'emissione della sentenza del 31 marzo 2023, n. 15474, con la quale il Tribunale di Palermo ha definito il procedimento di sfratto per finita locazione promosso dall'odierno ricorrente nei confronti della NO , dichiarando risolto il contratto locatizio de quo alla data del 31 maggio CP_1
2022.
La causa è stata istruita con l'interrogatorio formale del sig. e la prova Pt_1 testimoniale articolata dalla resistente e, quindi, è stata decisa all'udienza del 23/10/2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Motivi della decisione
Preliminarmente va dichiarata l'improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione de quo e di rilascio dell'immobile locato per il mancato esperimento della mediazione in ossequio all'art. 5 del decreto legislativo n. 28/2010 e ss. mm.; quest'ultimo, infatti, prescrive il detto procedimento come condizione di procedibilità nella materia locatizia.
In ogni caso, va rilevato che con la sentenza n. 15474/2023, il Tribunale di Palermo ha definito il procedimento di sfratto per finita locazione promosso dall'odierno ricorrente nei confronti della Sig. , dichiarando risolto il contratto CP_1 locatizio de quo alla data del 31 maggio 2022.
Con riguardo alla eccepita inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla resistente, si osserva che “la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini della ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo, essendo sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del simultaneus processus, ai fini di economia processuale ed in applicazione del principio del giusto processo di cui all'articolo 111 primo comma, Costituzione” (cfr. Cassazione sentenza n. 2734 del 2011).
Del resto, la relazione tra domanda principale e la riconvenzionale non va intesa in senso restrittivo in quanto è sufficiente che, come nella specie, nelle contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo tale da rendere consigliabile la celebrazione del simultaneus processus.
Pag. 4 di 7 Con riguardo alla domanda riconvenzionale proposta dalla odierna resistente, si ricorda che l'art. 13 della legge 431/98 stabilisce al primo comma che qualsiasi accordo, che preveda un canone di locazione superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato, è nullo. Se le parti concordano verbalmente o per iscritto un canone che risulti superiore a quello che è stato ufficialmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, tale pattuizione non avrà effetto giuridico. Resta invece valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente (cfr. Cass. SS.UU. n. 18213/2015).
La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite con la sentenza n. 23601/2017 ha osservato che “Con specifico riguardo all'analoga fattispecie simulatoria riferita alla locazione ad uso abitativo e soggetta alla disciplina della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, la più volte citata sentenza di queste Sezioni Unite del 2015 ebbe modo di precisare come la sanzione legislativa della nullità prevista da quella specifica norma colpisse la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, sicchè "sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell'intero contratto" e che “il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo (cfr. nello stesso senso, Cass. n. 4922/2018).
Al secondo comma la medesima norma stabilisce che “nei casi di nullità di cui al comma 1, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”.
Il signor ha contestato il diritto della resistente di chiedere la Pt_1 ripetizione delle somme pagate in misura superiore al dovuto, in forza della scrittura privata con la quale le odierne parti hanno dichiarato di rinunciare a qualsiasi pretesa futura - tra cui la ripetizione di somme superiori versate a titolo di canoni locatizi - derivante dal rapporto di locazione instaurato con il contratto concluso nel 2010.
In una locazione abitativa, la scrittura privata in cui il conduttore rinuncia alla ripetizione delle somme indebitamente pagate è nulla e non ha valore legale perché violerebbe i principi inderogabili dell'ordinamento giuridico.
Trattandosi di nullità per violazione di norma imperativa, la nullità del patto di maggiorazione del canone rispetto al canone indicato nel contratto registrato è rilevabile d'ufficio ex art. 1421 c.c. (cfr. Trib. di Catanzaro n. 1554/2022). Per tale motivo, anche la pattuizione con la quale il conduttore abbia rinunciato al diritto alla ripetizione dell'indebito, è insanabilmente nulla e detta nullità è rilevabile d'ufficio dal giudice.
L'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, previsto dall'art. 13,
Pag. 5 di 7 comma 2, legge 431/1998, prevede che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio di eccezione di prescrizione per i crediti per i quale essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente di recuperare tutto quanto indebitamente corrisposto fino alla consegna dell'immobile locato, assicurandogli l'inopponibilità di qualsiasi eccezione di prescrizione (cfr. Cass. n. 9937/2023).
Il termine semestrale di cui sopra decorre dal momento in cui l'immobile viene rilasciato, ossia effettivamente restituito al locatore e messo nella concreta disponibilità di quest'ultimo.
Nella fattispecie che ci occupa, l'odierna resistente non aveva rilasciato l'immobile locato al momento della proposizione del presente giudizio, in quanto il rapporto locatizio era proseguito con la sottoscrizione del nuovo contratto di locazione del 2018.
Alla luce delle superiori osservazioni, l'eccezione di prescrizione del diritto alla ripetizione dell'indebito e di decadenza dall'azione va rigettata.
Va altresì rilevato che il ricorrente non ha contestato l'avvenuto pagamento dei canoni di locazione relativi al contratto sottoscritto nel 2010 in misura superiore a quella concordato. La resistente ha peraltro allegato agli atti del giudizio le ricevute di pagamento dei canoni di locazione sottoscritte dal locatore, la cui firma non è stata disconosciuta, portanti somme maggiori rispetto a quella contrattualmente concordate. Risulta pertanto documentalmente provato l'avvenuto pagamento da parte della CP_1 di somme maggiori rispetto al canone concordato, circostanza peraltro non contestata.
Per quanto concerne la eccepita nullità anche del contratto concluso dalle odierne parti nell'anno 2018, va osservato che costituiscono cause di annullabilità del contratto i c.d. vizi del consenso, tra i quali rientra l'errore di diritto previsto dall'art. 1427 c.c. L'errore di diritto, in particolare, è essenziale quando sia stato la ragione unica o principale del contratto. L'annullabilità del contratto per errore di diritto si configura quando il consenso di una parte sia determinato dalla falsa rappresentazione circa l'esistenza di una norma giuridica e tale vizio sia rilevabile dall'altro contraente con l'uso della normale diligenza. La prova della conoscenza effettiva dell'errore da parte dell'altro contraente, peraltro, assorbe quella della astratta conoscibilità.
Appare, pertanto, fondato il motivo dell'annullabilità del contratto per errore di diritto, ai sensi dell'art. 1427 c.c., in quanto si può ritenere provato che la volontà della NO sia stata viziata da un errore determinato dal dolo di altri (la convinzione CP_1 che la disdetta del contratto del 2010 fosse tempestiva e idonea a determinare la risoluzione del contratto di locazione), dotato dei requisiti dell'essenzialità e di riconoscibilità richiesti dalla norma, perché tale errore possa ritenersi rilevante.
Pag. 6 di 7 Il ricorrente era conscio che la comunicazione di diniego di rinnovo del contratto fosse stata inviata oltre il termine perentorio prescritto dalla legge 431/1998 e che il mancato rispetto dei termini di preavviso avesse comportato l'inefficacia del diniego e il rinnovo automatico del contratto.
Va pertanto accolta altresì la domanda di annullamento del contratto di locazione concluso dalle odierne parti nel 2018 e il locatore va condannato al rimborso della parte di canone determinata in misura superiore rispetto a quello concordato nel contratto del 2010, che si era automaticamente rinnovato.
In ossequio al principio di soccombenza il signor va Parte_1 condannato al versamento a favore dell'Erario delle spese del presente giudizio, come liquidate in dispositivo.
Così è deciso in Palermo il 23/10/2025.
Il Giudice
AN GI GI G.o.p.
Pag. 7 di 7