R.G. 21451/2024

TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 20/10/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 20/10/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo

R.G. 21451/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 20/10/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 21451/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. RUSSO ROBERTO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. MELILLO GERARDA, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva Questo Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e, in caso di opposizione, per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'immobile sito in Napoli alla Via Ferrara n. 17 piano 1° interno 3, in Catasto Sez. VIC, foglio 15, part. 196, sub. 10 cat. A/3;
che con contratto, regolarmente registrato il 14.12.2015 al n. 17654/3T presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio Napoli 1, concedeva in locazione ad uso abitativo il detto immobile;

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2 che il rapporto contrattuale, a canone “concordato”, per la durata di anni tre più due aveva naturale scadenza alla data del 04.12.2024;
che non era intenzione della locatrice rinnovare il contratto e l'atto di intimazione doveva considerarsi quale formale disdetta del contratto.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “1. in caso di mancata opposizione convalidare la presente licenza per finita locazione relativa alla sopradescritta unità immobiliare sita in Napoli alla Via Ferrara n. 17 interno 3, in danno della signora ed in favore della signora fissando la data di Controparte_1 Parte_1 esecuzione del provvedimento e mandando al Cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto.


2. In caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665
c.p.c.


3. In ogni caso, con fissazione della data di esecuzione del provvedimento e con applicazione di una indennità di occupazione, da pagarsi in aggiunta al canone di locazione ed agli oneri condominiali, determinata ex art. 17 del contratto di locazione in euro 50,00 al giorno o, in subordine, ex art. 614 bis cpc, nella diversa misura stabilita dal Giudice, che il conduttore dovrà corrispondere al locatore in caso di mancato rilascio dell'immobile alla data dell'esecuzione.


4. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

Si costituiva in giudizio la conduttrice che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Precisava, in particolare la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione. Contestava la carenza di legittimazione attiva in quanto la locatrice risultava essere la nuda proprietaria dell'immobile e, pertanto, inidonea a stipulare il contratto di locazione. Spiegava domanda riconvenzionale con cui chiedeva accertarsi l'inadempimento del locatore per gli interventi di manutenzione straordinaria e chiedeva il rimborso delle somme versate per le migliorie apportate.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Napoli, così provvedere:
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3 1) Nel merito, rigettare l'intimazione di licenza di sfratto per finita locazione, sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto e diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art.
667 c.p.c.; 2) dichiarare la nullità del contratto di locazione de quo per mancanza del requisito obbligatorio della registrazione;
3) accertare e dichiarare la presenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi alla convalida dell'ordinanza di sfratto;
4) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, al rimborso della somma di €
15.000,00 per le migliorie effettuate, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione;
Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari con attribuzione al sottoscritto avvocato antistatario.”
Fallito il tentativo di bonario componimento della lite cui le parti erano state espressamente invitate dal Tribunale, con ordinanza del 16.10.2024 Questo
Magistrato, previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito e assegnava alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito, parte ricorrente depositava memorie integrative con cui insisteva per l'accoglimento della propria domanda;
deduceva, altresì, che il conduttore dal mese di aprile 2025 non versava più i canoni di locazione e gli oneri condominiali chiedeva, dunque, la risoluzione del contratto di locazione e la condanna al pagamento dei canoni insoluti dall'aprile
2025 oltre quelli a scadere fino al rilascio del cespite locato.
Parte resistente non depositava memorie integrative.
All'odierna udienza ascoltata la discussione di sola parte ricorrente, unica che partecipava all'udienza, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
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4 In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la cd mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni che saranno immediatamente enucleate.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione regolarmente registrato il
14.12.2015 al n. 17654/3T presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio Napoli 1.
Tale ultimo contratto non risulta mai risolto prima dell'atto di intimazione per finita locazione (iscritto a ruolo il 17.05.2024), né dell'inoltro della disdetta del
19.04.2024 (cfr. in atti).
In tali atti, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente -locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto (cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente).
Orbene, premesso che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo e si tratta di scadenza contrattuale successiva alla prima (cfr. contratto di locazione agli atti), in quanto il contratto è stato stipulato in data 04.12.2015, non sussistono, ad avviso del Tribunale, ragioni per non considerare risolto il contratto di locazione tra le parti per finita locazione in forza della volontà manifestata e certamente nota al conduttore –costituitosi e difeso nell'odierna vicenda processuale, -di non rinnovare il rapporto.
Per tali ragioni si impone la declaratoria di risoluzione del contratto e la conferma dell'ordinanza di provvisorio rilascio già pronunciata da Questo Magistrato.
Va, altresì, analizzata la domanda di condanna al pagamento dei “canoni ed degli oneri condominiali non corrisposti” fino al rilascio.
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5 In proposito Questo Giudicante manifesta adesione al più recente indirizzo della
Suprema Corte secondo cui nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto,
l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte da controparte.
(Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza n. 4771 del 19 febbraio 2019).
Il detto orientamento è stato anche davvero di recente ribadito dalla Suprema
Corte di Cassazione ( in tali termini Cassazione civile sez. VI, 10/01/2023, n.324
): “come chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e
l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass., ord., 23/06/2021, n. 17955).
Alla luce di tale riflessione deve dichiararsi ammissibile la domanda formulata dalla ricorrente diretta alla condanna al pagamento dei canoni di locazione.
Orbene parte ricorrente ha precisato analiticamente che la parte conduttrice è morosa per la somma di euro “616,00 mensili ed oneri condominiali ordinari, pari ad euro 184,00 mensili (all.2), non versati dal mese di aprile sino all'effettivo rilascio dell'immobile”.
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6 A fronte dell'allegazione del creditore circa la morosità, parte conduttrice non ha provato di aver corrisposto alcunché sebbene abbia continuato a usufruire dell'immobile fino all'avvenuto rilascio dello stesso né ha allegato alcun ulteriore fatto impeditivo rispetto alla pretesa azionata dalla parte ricorrente.
In sostanza a fronte dell'allegazione dell'inadempimento parte resistente – come detto – non ha provato alcun fatto impeditivo od estintivo rispetto alla debenza del canone la cui mancata corresponsione è stata allegata correttamente da parte ricorrente.
In relazione alla domanda di condanna fino al rilascio doveroso, ancora una volta, un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito che qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del
06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc (Cass. 23 giugno 2000,
n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di
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7 precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420
e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991, n.2693).”
Sulle somme sono dovuti gli interessi legali espressamente richiesti.
L'accoglimento della domanda al pagamento dei canoni ed oneri assorbe ogni ulteriore domanda di parte ricorrente.
Per quanto attiene alla domanda riconvenzionale la stessa è del tutto infondata.
Non solo alcuna circa l'autorizzazione alle opere da parte della locatrice è stata fornita, ma, al contrario la stessa esecuzione dei presunti miglioramenti stessi, contestati nell'an dalla parte ricorrente, è stata fornita restando gli stessi confinati nella mera apodittica affermazione da parte del conduttore che, peraltro, come detto neanche depositava memorie integrative.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo , in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 come aggiornati ex d.m. 147/2022 tenuto conto della scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- Dichiara definitivamente risolto per finita locazione alla data del 04.12.2024 il contratto di locazione registrato in registrato in data 14.12.2015 al n. 17654/3T,
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8 avente ad oggetto l'immobile in Napoli alla Via Ferrara n. 17, compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione;

- Per l'effetto condanna la parte resistente al rilascio dei beni in favore della ricorrente liberi e vuoti da cose persone;

- Conferma in relazione al rilascio l'ordinanza già pronunciata;

- Condanna la parte resistente – compiutamente individuata in atti - al pagamento in favore della parte ricorrente – meglio identificati in atti - della somma di euro 800,00 per canoni ed oneri condominiali non corrisposti fino al rilascio dell'immobile per le motivazioni espresse, oltre interessi legali dalla data della presente decisione al saldo;

- rigetta integralmente la domanda riconvenzionale;

-Condanna parte resistente compiutamente identificata in atti al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 146,00 per spese ed euro
2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori se dovuti come per legge.
E' verbale.
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