1755 /2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore nella causa n.1755/2022 Ruolo Generale, all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt.420 e 447bis cpc la seguente
s e n t e n z a viste le conclusioni delle parti;
visti ed esaminati gli atti;
rilevato che il ricorrente società SANDRINI Parte_1
agiva contro chiedendo “in via principale:
[...] Controparte_1
accertarsi e dichiararsi la legittimità del recesso anticipato della conduttrice dal contratto di locazione ad uso esclusivo di deposito del 26.01.2017 dell'unità immobiliare sita in Pisogne (BS), Via Milano, registrato in data 15.02.2017 al n.
TMK17T001300000UC presso l'Agenzia delle Entrate di Brescia2 con protocollo n.
17021516533127133, comunicato al locatore con racc. 18.09.2019 a far tempo dal semestre successivo a tale data o a far tempo da quella diversa data che sarà ritenuta di giustizia per tutti i motivi in fatto e diritto di cui all'espositiva del presente ricorso, con il favore delle spese e competenze professionali anche della fase di mediazione”; rilevato che si costituiva chiedendo che il Tribunale Controparte_1
respingesse le domande tutte per come proposte nei suoi confronti dal ricorrente in quanto infondate in fatto e diritto e, in via riconvenzionale “preso atto ed accertato
1 che il contratto di locazione ad uso deposito ed ufficio dell'unità immobiliare in
Pisogne (BS), Via Milano n. 14 censita al foglio n. 9 sezione PIS, mappale n. 6322, sub. 4, Cat. C1 cl. 9, rendita catastale € 1.414,99 stipulato in data 26 gennaio 2017 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Brescia 2 in data 15 febbraio 2017 al n.
TMK17T001300000UC, prot. n. 17021516533127133 deve ritenersi ancora in essere, condannare parte ricorrente Parte_1
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro tempore al versamento dei P.IVA_1
canoni maturati e pari al settembre 2022 ad € 27.000,00, nonché a quelli maturandi, oltre al risarcimento dei danni insistenti sulla parte esterna dell'unità immobiliare per un importo pari ad € 3.000,00 ovvero alla diversa somma che sarà ritenuta di giustizia
o che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria. Con vittoria di spese e compenso professionale”; rilevato che, disposta la comparizione delle parti, il giudice formulava un'equa proposta transattiva (cfr. verbale 4.4.2023) che parte ricorrente accettava mentre parte resistente non accettava;
rilevato infine che con ordinanza 8 maggio 2024, il giudice “ritenuto che alla luce della consolidata giurisprudenza (cfr. Cass.n.23639/19, Cass.n.12461/23, ecc.) la causa appare già matura per la decisione alla luce delle risultanze agli atti senza bisogno delle prove orali dedotte”, fissava l'udienza di discussione;
ciò premesso va rilevato che secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, già richiamato nell'ordinanza sopra citata, “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, l. n. 392 del 1978, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
sicché essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare
l'immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un
2 andamento della congiuntura economica - sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo
l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (cfr. Cass.n.12461/23); ritenuto che nel caso di specie la previsione contenuta nell'art.1 del “contratto di locazione ad uso deposito” de quo (cfr. doc.2 di parte ricorrente) con riferimento al recesso “per giustificati motivi” non costituisce deroga alla previsione legislativa che fa riferimento a “gravi motivi”, posto che non è indicata espressamente la clausola “in deroga” che le parti, se voluta, avrebbero potuto apporre, per cui anche in questo caso si deve fare riferimento alla giurisprudenza sopra richiamata;
ritenuto perciò che l'andamento non favorevole della congiuntura economica e la decisione di chiudere l'attività per motivi economici (come peraltro documentato dalla relazione del rag. – cfr. doc. 17 di parte ricorrente) non giustifica il recesso dal contratto in quanto non vi sono elementi per poter affermare che trattasi di eventi involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto come richiesto dalla giurisprudenza;
ritenuto altresì che nel contratto non vi è alcun riferimento espresso al collegamento di esso con altri e diversi contratti cui pure fa riferimento il ricorrente;
ritenuto peraltro che le raccomandate inviate dal conduttore al locatore per manifestare la volontà di recedere dal contratto (cfr. raccomandate A.R. del conduttore del 10.05.2019 (cfr. doc. 3) e del 18.09.2019 (cfr. doc. 4)), se non giustificano il recesso, manifestano però l'inequivoca volontà del conduttore di non continuare nel contratto per cui va senz'altro esclusa la rinnovazione del medesimo ed il contratto si deve intendere cessato alla prima data di scadenza del
31 gennaio 2023; ritenuto perciò che la domanda relativa al recesso formulata dal conduttore va rigettata ed il conduttore va condannato a pagare i canoni fino alla scadenza del
3 contratto al 31 gennaio 2023, mentre va rigettata la domanda riconvenzionale del locatore relativa alla rinnovazione del contratto, così come ugualmente va rigettata la domanda di risarcimento danni formulata sempre dal locatore nei confronti del conduttore relativa alla pavimentazione esterna all'immobile per genericità e mancanza di prova, posto che nel contratto nulla si dice a riguardo e la prova testimoniale dedotta dal locatore sulle condizioni della pavimentazione al momento della stipula del contratto è inammissibile per il carattere valutativo;
ritenuto infine quanto alle spese, che si liquidano come in dispositivo, che considerata la parziale soccombenza del locatore con riferimento alla domanda riconvenzionale, esse sono poste a carico del conduttore per la metà e compensate per l'altra metà;


P.Q.M.

il Tribunale, in persona del giudice istruttore, rigettata ogni altra domanda e/o eccezione, così giudica:
a) rigetta la domanda formulata dal conduttore società
[...]
relativa al recesso per Parte_1
giustificato motivo dal “contratto di locazione ad uso deposito” del 26 gennaio 2017 (reg. il 15.2.2017);
b) rigetta la domanda riconvenzionale del locatore Controparte_1
relativa alla rinnovazione del contratto, da intendersi quindi cessato al 31 gennaio 2023;
c) per l'effetto condanna il conduttore società
[...]
a pagare al locatore i Parte_1 Controparte_1
canoni relativi al contratto de quo fino alla scadenza del 31 gennaio 2023;
d) rigetta per il resto le domande risarcitorie formulate dal locatore
[...]
; CP_1
e) condanna la società Parte_3
a rimborsare a la
[...] Controparte_1
4 metà delle spese di causa che si liquidano complessivamente in euro
7.000,00 per compensi professionali oltre rimborso spese forfettario, IVA e
CPA come per legge, compensandone l'altra metà.
Così deciso in Brescia il 12 dicembre 2025
Il giudice Gianni Sabbadini
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