TRIBUNALE DI MODENA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Modena –Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Michele
Cifarelli, pronuncia la seguente

SENTENZA
nel procedimento civile n° 1477/2024 R. G. vertente tra
(avv. Henrich Stove e Manuela Berloni) Parte_1
-RICORRENTE-
e
(avv. Lara Mammi) CP_1
-CONVENUTA- agisce in rito semplificato, ex art. 281 undecies cpc, nei confronti di Parte_1 CP_1
[...
quale occupante sine titulo dell'immobile adibito a bar del parcheggio posto all'interno del parco Novi Sad di da essa ricorrente gestito per concessione comunale, per ottenerne la Pt_1
condanna al rilascio ed al risarcimento dei danni da occupazione illegittima.
si oppone, sostenendo il proprio buon diritto. CP_1
Delle ragioni delle parti si darà conto nella parte motiva.
All'udienza del 18 luglio 2024 la causa è stata riservata in decisione monocratica, ex art.281 sexies co.3° cpc, sulle seguenti conclusioni delle parti
Parte_1
“voglia l'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, anche istruttoria, reietta e/o respinta:
nel merito
- accertare e dichiarare in via definitiva l'assenza di qualsivoglia titolo in capo alla resistente in ordine all'occupazione e all'esercizio dell'attività dei/nei locali del BAR del CP_1
parcheggio presso il Parco Novi Sad di con conseguente rilascio in via definitiva Pt_1 dell'immobile (ivi compresi gli spazio occupati all'interno del parcheggio interrato e quelli esterni) Part e della gestione del oggetto di causa e specificatamente individuato nel contratto di affidamento della gestione con la diversa società (cancellata) libero da persone e Parte_3 cose non di proprietà di con conseguente sgombero dall'immobile stesso da Parte_1
tutte le attrezzature e mobili ivi collocati non di proprietà della ricorrente;

- inibire definitivamente alla resistente dal porre in essere qualsiasi atto di sfruttamento e di
Part disposizione del del parcheggio presso il Parco Novi Sad di Pt_1
- assumere qualsivoglia ulteriore provvedimento più opportuno volto ad assicurare in via definitiva gli effetti della decisione di merito in relazione ai fatti esposti nel giudizio, autorizzando la ricorrente a compiere qualsivoglia formalità necessaria per acclarare decadenze e/o inefficacia delle autorizzazioni all'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande eventualmente ottenute da presso il Comune di Modena e gli altri Enti eventualmente CP_1 coinvolti, nonché per far per modificare l'autorizzazione amministrativa per il pubblico esercizio a favore di e di formare e/o ottenere tutti i documenti necessari affinché in Parte_1 proprio o a mezzo terzi possa gestire l'attività in luogo di coloro che ne risultano oggi titolari;

- condannare la resistente al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da Parte_1 nella misura di € 32.000,00 annui (ossia la misura prevista nel contratto di affidamento con la estinta , ovvero alla maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia, da Parte_3
computare proporzionalmente a far data dal 13.6.2023 sino a quella della effettiva riconsegna e comunque da determinarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre agli interessi legali maturati e calcolati al saggio di cui all'art. 1284, comma IV° c.c. dalla data della domanda giudiziale e rivalutazione monetaria. in via subordinata: ferme le domande di cui sopra, nella denegata ipotesi in cui si volesse ritenere dare seguito alle bizzarre tesi di controparte secondo cui si sarebbe attuato un contratto di subaffitto di gestione, previamente accertare e declarare la risoluzione dello stesso per i plurimi gravi inadempimenti che ne determinano la risoluzione automatica (a titolo meramente esemplificativo: il mancato pagamento di somme superiori a tre mensilità – per la precisione dal giugno 2023 la società CP_1
non ha corrisposto un solo canone -, la mancata ricostituzione della garanzia fideiussoria
[...]
senza che sia stata data a la cauzione alternativa, ecc.); Parte_1
in ogni caso: condannare la resistente al rimborso dei compensi di causa, compreso il rimborso delle spese generali pari al 15% ai sensi del D.M. 55/2014 e delle spese vive anticipate, a c.p.a. e i.v.a. come per legge, e alle successive occorrende.”
CP_1
“ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, voglia l'Ecc.mo Tribunale di Modena:
RIGETTARE il ricorso proposto da per carenza dei requisiti di legge Parte_1
necessari alla sua emissione e/o per infondatezza in fatto ed in diritto delle istanze proposte;
nella denegata ipotesi che, anche parzialmente, le domande proposte nel merito siano accolte, in subordine voglia RIGETTARE ogni richiesta di risarcimento danni per occupazione dell'immobile
e/o per eventuali inadempimenti posti in essere da soggetti terzi, anche in via equitativa,
IN OGNI CASO, con vittoria di competenze ed onorari del presente procedimento, e che siano liquidati in via equitativa considerato anche il rigetto dell'istanza cautelare proposta da parte attrice.”
OSSERVA

1) In forza di convenzione con il comune di del 29 ottobre 2008, a è Pt_1 Parte_1
stata concessa la gestione e lo sfruttamento economico del parcheggio interrato sito in Pt_1 parco Novi Sad, compresa la struttura adibita a bar, eretta in un secondo momento all'interno del parco secondo progetto autorizzato in convenzione.
Con contratto del 22 gennaio 2014, tale esercizio è stato dalla ricorrente affidato in gestione a
[...]
in corrispettivo di un canone annuo di €.32.000. Pt_4
In tale contratto, tra l'altro, è previsto a carico di il divieto di cessione del contratto, o Parte_4
dei diritti da esso sorgenti, salva autorizzazione di (art.3.4), ed è riconosciuta Parte_1
a quest'ultima la facoltà di avvalersi di clausola risolutiva espressa, in caso di violazione di tale divieto da parte dell'affidatario (art. 15.2, lett.a)
Con atto del 13 giugno 2023, ha ceduto a il proprio ramo d'azienda Parte_4 CP_1
“costituito dal complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'attività di bar e altri esercizi simili con cucina”, convenendo “espressamente che la parte acquirente non subentri nel contratto di affidamento stipulato con in quanto la parte acquirente provvederà in Parte_1
proprio a concludere apposito contratto di affidamento con la predetta società”.
E' pacifico che a seguito di ciò è subentrata nella gestione del bar, pur non avendo CP_1
stipulato alcun contratto con Parte_1
Con lettera del 23 febbraio 2024, comunicata ad entrambi, ha dichiarato di Parte_1
avvalersi della risoluzione contrattuale, intimando ad entrambi la riconsegna dei locali.
2) Da quanto esposto risulta che non ha mai avuto titolo per utilizzare i locali della CP_1
ricorrente per l'esercizio dell'attività, perché non v'è stato subentro nel contratto di affidamento da quella stipulato con la sua cedente, né v'è stato un affidamento successivo da parte dell'avente diritto.
sostiene di aver operato con l'altrui consenso;
ma ciò è negato, e non risulta in atti. CP_1
Peraltro, anche a ritenere ciò, si è legittimamente avvalsa della clausola Parte_1
risolutiva espressa contrattuale.
3) Atteso ciò, va in primo luogo accolta la domanda di rilascio, poiché la controparte non ha titolo per (continuare ad) occupare l'immobile.
Non è possibile, invece, in questa sede giurisdizionale occuparsi delle ricadute della presente pronuncia sul piano amministrativo. 4) Quanto alla domanda di risarcimento danni da illegittima occupazione, si premette in generale che l'altrui occupazione sine titulo determina in capo al proprietario (ovvero al titolare del diritto di godimento) un danno da perdita della possibilità di godimento diretto od indiretto del proprio immobile, da ritenersi presuntivamente provato, e che “può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa” (vedi, amplius, Cass. SU n°33645 del 2022).
Nella specie, la particolarità è data dalla circostanza che l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte di pacificamente iniziata il 13 giugno 2023, è avvenuta nella persistenza del CP_1
contratto di affidamento in favore di e quindi in situazione di formale godimento Parte_4 indiretto del bene da parte dell'avente diritto.
Godimento indiretto che può dirsi cessato il 23 febbraio 2024, in cui il contratto si è risolto di diritto, ex art.1456 cc.
Da tale epoca in poi, e fino al rilascio, l'occupazione diviene sine titulo anche per l'affidataria, sicché l'effettiva occupante è senz'altro tenuta a risarcire la ricorrente del danno da CP_1 perdita della possibilità di godimento diretto od indiretto dell'immobile, che può essere parametrato al canone contrattuale di €.32.000 annui.
Fino a tale epoca, invece, è ancora tenuta al pagamento del corrispettivo contrattuale. Parte_4
Occorre infatti rammentare che il contratto di affidamento intercorso fra e Parte_1 appartiene al genus dei contratti ad esecuzione continuata, in cui “l'esecuzione ha Parte_4 luogo per coppie di prestazioni da eseguirsi contestualmente e con funzione corrispettiva” (Cass.
n°4225 del 2022) e gli effetti della risoluzione sono disciplinati dall'art.1458 cc, che dispone l'irretroattività della risoluzione alle “prestazioni già eseguite”; fermo restando che per le prestazioni ineseguite “non viene meno l'esigenza di rispetto del sinallagma neppure nella disciplina della risoluzione” (Cass. n°22902 del 2012), con la conseguenza che “rispetto alle prestazioni già eseguite il creditore conserva il diritto di ricevere la controprestazione” (Cass.
n°26199 del 2011).
Rispetto all'epoca per cui risulta ancora dovuta la controprestazione contrattuale, non ricorre il
“fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita”, rappresentato dalla
“concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta" (sempre Cass. SU n°33645 del
2022).
In detto segmento temporale di persistente vigenza del contratto di affidamento, non è ravvisabile alcun danno da perdita della possibilità di godimento, di cui possa essere chiamato a rispondere l'occupante abusivo, perché il bene è stato goduto dall'avente diritto in via indiretta.
Ciò che manca è l'adempimento di chi è tenuto a corrispondere il corrispettivo del godimento;
che però non è obbligo gravante, per legge o per contratto, anche su CP_1
Ne consegue la condanna di al pagamento dell'importo di €.32.000 -o frazione CP_1
corrispondente- per ogni anno -o frazione corrispondente- di persistente occupazione dell'immobile oggetto di rilascio, a far data dal 23 febbraio 2024 fino all'effettivo rilascio, e quindi al pagamento:
-dell'importo -già rivalutato e maggiorato del danno da ritardo- di €.38.000, in relazione all'occupazione dal 23 febbraio 2024 fino ad oggi;

-dell'ulteriore importo di €.32.000 -o frazione corrispondente- per ogni anno -o frazione corrispondente- di ulteriore occupazione da oggi fino all'effettivo rilascio.
5) Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, con applicazione di valori medi per le fasi introduttiva, di studio e decisoria (escluso il compenso per la fase istruttoria, non svolta) previsti al punto 2 delle tabelle allegate al DM 147/22 in relazione al valore della causa, ricompreso nella fascia fino ad €.52.000.
Il compenso non va maggiorato in relazione all'attività svolta nell'incidente cautelare, che ha avuto esito negativo per la parte vittoriosa nel merito.



P.Q.M.


definitivamente pronunziando nel procedimento introdotto da nei confronti Parte_1
di così provvede: CP_1
accertato quanto in motivazione

1) CONDANNA all'immediato rilascio in favore di delle porzioni CP_1 Parte_1 immobiliari, coperte e scoperte, poste all'interno del parco Novi Sad di ed utilizzate per Pt_1
l'attività di bar, libere da persone e cose proprie o di terzi 2) CONDANNA al pagamento, in favore di controparte, dei seguenti importi: CP_1
a) €.38.000, in relazione all'occupazione dal 23 febbraio 2024 fino ad oggi, oltre interessi al saggio legale determinato ex art.1284 co.4° cc, dalla pronuncia al saldo;

b) €.32.000 -o frazione corrispondente- per ogni anno -o frazione corrispondente- di ulteriore occupazione da oggi fino all'effettivo rilascio.
3) CONDANNA la medesima al rimborso delle spese sostenute dalla ricorrente per il presente procedimento, che liquida in complessivi €.545 per esborsi ed €.

5.810 per compenso, oltre spese generali in ragione del 15% del suddetto compenso ed accessori di legge.
Così deciso in Modena il 23 aprile 2025
IL GIUDICE ESTENSORE
-Michele Cifarelli-