N. R.G. 32774/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, all'udienza del 13 dicembre 2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Non definitiva nella causa civile iscritta al n. 32774/2024, già n. 31906/2024, e vertente
TRA
(C.F. e P.I. ), rappresentata e difesa dall' avv. Parte_1 P.IVA_1
Rosanna Zema;

ATTRICE
E
(C.F. e p. IVA , rappresentata e difesa dall'avv. Alberto Controparte_1 P.IVA_2
Siro Inzaghi;

CONVENUTA
Oggetto: finita locazione e avviamento commerciale in riconvenzionale.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
premesso che aveva concesso in locazione a Parte_1 Controparte_1
l'immobile di sua proprietà sito in Milano, viale Premuda n. 12 - piano 1, riportato in catasto al foglio
393, particella 482 sub. 6-20, in forza di contratto sottoscritto in Milano in data 01.07.2006, registrato presso l'Ufficio delle entrate territoriale di Romano di Lombardia il 13/12/2006 al n. 663 serie 3Tdel
12.07.2010, per il periodo dal 01/07/2006 al 30/06/2012 rinnovabile di 6 anni in sei anni al canone annuo di € 31.000,00, che con raccomandata A/R del 15/02/2023 ricevuta dalla società conduttrice il
21/02/2023 aveva comunicato la volontà di non rinnovare il contratto al fine di evitare la rinnovazione tacita per altri sei anni, che la conduttrice non aveva rilasciato l'immobile alla scadenza, intimava a pagina 1 di 4 lo sfratto per finita locazione alla data del 30/06/2024, convenendola nel Controparte_1
contempo in giudizio per la relativa convalida.
si opponeva alla domanda ed eccepiva la violazione del principio di buona fede Controparte_1
ex art. 1337 c.c. in quanto la locatrice, pur avendo anticipato la volontà di contattarla dopo la disdetta per concordare le nuove condizioni del rinnovo ritenendo il canone non adeguato, non le aveva mai sottoposto le pretese nuove condizioni, frustrando l'affidamento nel rinnovo del contratto che l'aveva indotta a non cercare soluzioni alternative, con conseguente violazione, altresì, del diritto di prelazione stabilito dall'art. 40 della legge 392/1978 da parte della società che aveva più volte manifestato Pt_1
la volontà di locare l'immobile a terzi ed aveva negato il diritto all'indennità di cui all'art. 34 della citata normativa, nonostante intrattenesse contatti con il pubblico atteso che offriva servizi di tenuta contabilità (tipo CAF), domiciliazione, consulenza e assistenza a piccole imprese e persone fisiche,
tant'è che presso i locali di viale Premuda erano domiciliate decine di aziende e titolari di attività, e chiedeva pertanto il rigetto della domanda di convalida dello sfratto per finita locazione con conseguente statuizione di rinnovo del contratto alle medesime condizioni e, in subordine,
l'accertamento del diritto all'indennità per la perdita di avviamento commerciale.
Concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento di rito, con memoria del
23.12.2024 la società Impre contestava l'opposizione nonché la spiegata riconvenzionale sul rilievo che la condotta tenuta non contrastava con il principio di buona fede né inficiava la disdetta e che l'attività svolta dalla società conduttrice non comportava contatti con il pubblico ed insisteva nella richiesta di cessazione del contratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2024, con conseguente condanna al rilascio e rigetto delle domande.
depositava a sua volta una memoria di replica in cui ribadiva le difese svolte e Controparte_1
reiterava le richieste di rigetto dell'intimazione di sfratto per finita locazione con conseguente dichiarazione di avvenuto rinnovo del contratto di locazione per ulteriori sei anni e di riconoscimento in via riconvenzionale dell'indennità di avviamento commerciale quantificata in € 57.388,18 pari a diciotto mensilità.
All'udienza del 21.01.2025 la causa veniva decisa con immediata lettura della sentenza.
pagina 2 di 4 Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto di locazione per cui è causa, che trova peraltro un preciso riscontro nella documentazione prodotta da cui risulta che con contratto stipulato in data 01.07.2006, registrato presso l'Ufficio delle entrate territoriale di Romano di
Lombardia il 13/12/2006 al n. 663 serie 3T, ha concesso in locazione Parte_1
a l'immobile di sua proprietà sito in Milano, viale Premuda n. 12 - piano 1, Controparte_1
riportato in catasto al foglio 393, particella 482 sub. 6-20, per il periodo dal 01/07/2006 al 30/06/2012 rinnovabile di 6 anni in sei anni al canone annuo di € 31.000,00.
Tanto premesso, la domanda della società attrice è fondata atteso che il contratto si è tacitamente rinnovato una prima volta sino al 30.06.2012 ed una seconda volta sino al 30.06.2018, sicché deve ritenersi tempestiva in relazione alla data intimata del 30.06.2024 la disdetta comunicata con raccomandata A/R del 15/02/2023 ricevuta dalla società conduttrice il 21/02/2023.
Sotto tale profilo, devono essere disattese le eccezioni sollevate da in quanto la Controparte_1
condotta tenuta dalla società locatrice per come prospettata assume rilievo esclusivamente sotto il profilo della responsabilità precontrattuale, e comporta pertanto esclusivamente la possibilità di ottenere risarcimento del danno nei limiti dell'interesse negativo, qualora ne ricorrano le condizioni, ma non inficia in alcun modo l'efficacia della disdetta tempestivamente comunicata per cui non è in alcun modo configurabile, nel caso di specie, la rinnovazione tacita del contratto per altri sei anni.
Inoltre, come già osservato con ordinanza resa il 21.09.2024, l'omessa comunicazione dell'offerta di nuova locazione al conduttore non si riflette sul diritto di agire per la risoluzione del contratto alla scadenza in considerazione del tenore dell'art. 40 della legge n. 392 che, pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte dell'originario locatore, non prevede il subentro automatico dell'originario conduttore nel caso di violazione della citata disposizione.
In base a tali considerazioni, dunque, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto alla data del
30.06.2024 con conseguente conferma della data di esecuzione indicata nell'ordinanza provvisoria di rilascio.
Stante il contrasto tra le parti in ordine alla natura dell'attività svolta dalla società conduttrice, è preclusa la possibilità di subordinare l'esecuzione dell'esecuzione al pagamento dell'indennità ex art.
pagina 3 di 4 34 della legge 392/1978 essendo contestato l'an, con l'ulteriore conseguenza che la causa dev'essere rimessa sul ruolo con separata ordinanza per l'istruttoria sulla spiegata riconvenzionale di riconoscimento della domanda di avviamento commerciale.
Spese di lite al definitivo.

P.Q.M.

Il Tribunale non definitivamente pronunciando, così provvede:
- Accoglie la domanda proposta da e per l'effetto dichiara che il Parte_1
contratto la locazione per cui è causa è scaduto il 30/06/2024 e conferma la data di esecuzione indicata nell'ordinanza di rilascio;

- provvede con separata ordinanza in ordine alla domanda riconvenzionale spiegata da
[...]
Controparte_1
Spese al definitivo.
Milano, 22 gennaio 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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