N. R.G. 50447/2021
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
In persona del giudice onorario, dott.ssa IS AR, in funzione di giudice unico ha emesso la presente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 50447 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021
e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Patrizia Parte_1 C.F._1
LD in virtù di procura allegata agli atti, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in
Roma, Largo Luigi Antonelli n. 27 opponente
E
(P.I. ), in persona del legale rappresentante pro ONroparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Gori in virtù di procura allegata agli atti, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Roma, Piazza S. Lorenzo in Lucina n. 4
opposta

OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI: all'udienza del 18.06.2024 le parti precisavano le conclusioni come da verbale in pari data, riportandosi ai rispettivi atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ON La (di seguito, per brevità, anche solo ) chiedeva ed otteneva che il ONroparte_1
Tribunale Civile di Roma emettesse, in data 26.05.2021, decreto ingiuntivo n. 10008/2021 (Rg.
30381/2021), per € 9.821,00, oltre accessori, nei confronti di , per il mancato Parte_1 pagamento del saldo della provvigione stabilita nella proposta di acquisto sottoscritta da quest'ultimo in data 12.05.2020, quale corrispettivo per l'attività di intermediazione svolta in suo favore.
Con atto di citazione, notificato a mezzo pec in data 26.07.2021, l'intimato proponeva opposizione, avverso il decreto notificato in data 17.06.2021, contestando la richiesta dell'opposta e rappresentando di aver visitato, senza essere messo al corrente di alcuna particolarità, l'immobile sito a Roma, Piazzale Ardigò n. 30, per mezzo della alla quale aveva palesato la ONroparte_1 propria esigenza di concludere l'affare in tempi brevi, disponendo della liquidità necessaria per l'acquisto e di aver formulato, in data 12.05.2020, una proposta di acquisto per il suddetto immobile, al prezzo di € 575.000,00, indicando il 30.06.2020, quale termine per la sottoscrizione del contratto preliminare e la data del 30.11.2020, per la stipula del definitivo;
che contestualmente, ON il sottoscriveva il regolamento del rapporto di mediazione, con il quale la si Parte_1 impegnava, ex art. 1759 c.c., tra le altre cose, a comunicare alle parti circostanze a sè note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che potessero influire sulla conclusione dello stesso, nonché a prestare assistenza alla stipula del contratto, e il riconoscimento provvigionale;
che in data
08.07.2020, all'atto di stipula del preliminare, la parte venditrice, per il tramite della Parte_2 opposta, aveva fatto pervenire, all'acquirente, la piantina catastale dell'immobile de quo, che veniva allegata al contratto;
che tuttavia, incaricato il notaio di provvedere alla stipula del contratto definitivo e reperita una ditta per i lavori di ristrutturazione del bene, ad un prezzo vantaggioso, era emerso che l'immobile era affetto da palesi ed evidenti difformità urbanistiche, riscontrabili dal mero raffronto tra la piantina catastale e lo stato dei luoghi e che tali difformità lo rendevano invendibile;
che la venditrice, dopo aver conferito ad un proprio tecnico arch. l'incarico Per_1 di presentare la SCIA in sanatoria, che riceveva l'assenso dei competenti uffici comunali, in data
3.03.2021, procedeva al nuovo accatastamento del bene, con aumento della superficie e della rendita catastale;
che tale attività era stata svolta senza alcun ausilio da parte dell'opposta; che pertanto, l'opponente procedeva all'acquisto dell'immobile, solo a seguito del perfezionamento delle suddette pratiche edilizio-urbanistiche ed in particolare, con atto di compravendita del ON 31.03.2021, a rogito del notaio;
che la aveva volutamente taciuto la circostanza, Persona_2
a lei ben nota, della grave difformità urbanistica dell'immobile de quo, in violazione degli obblighi informativi su di sé gravanti ex lege, anche atteso l'impegno dalla stessa assunto con la sottoscrizione del regolamento del rapporto di mediazione e non si era neppure adoperata per la risoluzione del problema verificatosi, non consegnando i documenti a tal fine necessari, né offrendo alcun supporto;
che l'opposta non poteva non essere a conoscenza della citata difformità urbanistica, essendo la stessa palese in quanto afferente ai prospetti, alla presenza e alla posizione delle finestre, all'ampiezza dei balconi, alla eliminazione delle tramezzature, allo spostamento della ON scale e all'accorpamento di parte del pianerottolo;
che la aveva comunque CP_2 omesso di effettuare qualsiasi verifica sul regolare accatastamento del bene e sulla sua conformità urbanistica;
che l'opposta aveva agito in maniera non diligente, facendo concludere un contratto preliminare affetto da nullità, in quanto relativo a un bene non conforme urbanisticamente, e non svolgendo, successivamente, alcuna attività di intermediazione in favore dell'acquirente; che, se il avesse saputo dell'esistenza della suddetta problematica e dei tempi necessari alla Parte_1 risoluzione della stessa, non avrebbe mai formulato la proposta di acquisto dell'immobile de quo; che non era dovuto l'importo di € 9.821,00, chiesto a titolo di saldo del corrispettivo pattuito per ON l'attività di mediazione svolta dalla mentre l'opponente aveva diritto ad ottenere la restituzione dell'ulteriore importo, pari a € 9.821,00, già versato in acconto a titolo di provvigione, dato il comportamento dell'opposta e di avere, altresì, diritto al risarcimento dei danni subiti a causa ON dell'inadempimento della consistenti nella mancata disponibilità del bene, dalla data convenuta per il rogito (20.12.2020) alla data effettiva della stipula (31.03.2021), nella maggiorazione dei costi di ristrutturazione del cespite, nonché nel pagamento del tecnico incaricato per la verifica urbanistica e dell'imposta di registro in misura maggiorata, in conseguenza dell'aumento della rendita catastale dell'immobile all'esito del riaccatastamento, complessivamente quantificati in €
15.000,00; che l'opponente chiedeva, pertanto, al tribunale di dichiarare l'illegittimità del decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto revocarlo, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare ON l'inadempimento della alle obbligazioni assunte, con conseguente condanna della stessa alla restituzione, in proprio favore, della somma di € 9.821,00 ed al risarcimento dei danni subiti, complessivamente quantificati in € 15.000,00, ovvero nella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia, anche da liquidarsi in via equitativa.
Si costituiva in giudizio la contestando quanto dedotto dall'opponente e ONroparte_1 precisando che, a seguito della visita presso l'immobile de quo, effettuata in data 06.05.2020, dall'opponente, al fine di consentire una corretta valutazione dell'affare, inviava allo stesso, a mezzo mail, tutta la documentazione relativa al cespite di cui aveva disponibilità, ivi incluse le visure catastali, le planimetrie, il certificato di agibilità e il regolamento di condominio;
che l'opponente, in data 12.05.2020, dopo una seconda visita effettuata alla presenza di un suo tecnico di fiducia, sottoscriveva una proposta di acquisto dell'immobile de quo al prezzo di € 575.000,00, nonché una dichiarazione con la quale si impegnava a corrispondere all'Agenzia, a titolo di provvigione, l'importo di € 16.100,00 + Iva, da versare nella misura del 50%, all'atto di sottoscrizione del contratto preliminare e, quanto al restante 50%, alla stipula del rogito;
che, a seguito dell'accettazione della suddetta proposta, in data 18.05.2020, da parte della venditrice,
l'opposta aveva inviato al ulteriore documentazione relativa al cespite per cui è causa, Parte_1 rendendosi disponibile ad ulteriori eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte del notaio, al fine di effettuare le verifiche e procedere alla predisposizione del contratto preliminare;
che l'opponente, in data 02.06.2020, aveva inoltrato la missiva con la quale l'assistente del notaio aveva chiesto ulteriori documenti necessari per la predisposizione del preliminare e, in seguito, del rogito;
che l'Agenzia faceva da tramite tra la venditrice ed il notaio, chiedendo di trasmettere per tempo la documentazione ancora mancante;
che in data 04.06.2020, l'opposta inviava al notaio, al ed al tecnico di quest'ultimo, i nuovi documenti forniti dalla parte Parte_1 venditrice, e successivamente, si rendeva disponibile, anche incaricando il proprio tecnico, Per_3
, di affiancare la venditrice nell'acquisizione della documentazione mancante, in modo da
[...] reperirla in tempo utile per la stipula;
che, in data 08.07.2020, e Parte_1 Parte_2 avevano sottoscritto il contratto preliminare, che all'art. 19 prevedeva l'impegno delle parti a corrispondere al mediatore “dalla parte promittente acquirente, il compenso di Euro 19.642,00 […] compresa IVA;
- dalla parte promittente venditrice, il compenso di Euro 5.000, […] compresa
IVA”; che l'opposta riceveva dal , in data 03.08.2020, il 50% dell'importo pattuito a titolo Parte_1 di provvigione e, di avere sollecitato la venditrice ad incaricare un tecnico di propria fiducia per recuperare e mettere a disposizione del notaio rogante, i documenti necessari che si era impegnata a produrre;
che solo in data 11.11.2020, l'opposta aveva saputo dal delle difformità Parte_1 dell'immobile, che per essere regolarizzate, avrebbero necessitato di una pratica urbanistica che richiedeva circa due mesi;
che, in data 31.03.2021, il e la erano infine addivenuti Parte_1 Pt_2 alla stipula del contratto definitivo, con soli tre mesi di ritardo rispetto alla data del 20.12.2020 inizialmente concordata e che l'opposta aveva regolarmente eseguito la propria attività di mediazione, in piena collaborazione e trasparenza nei confronti delle parti;
che l' non aveva Pt_3 avuto conoscenza dell'esistenza delle difformità urbanistiche e catastali, che erano state, in ogni caso, integralmente sanate, non potendo averne contezza e appurarle altrimenti, non avendo ricevuto dalle parti alcun espresso mandato a svolgere indagini più approfondite, non rientranti nei doveri professionali del mediatore, con conseguente insussistenza di qualsivoglia responsabilità; che neppure il tecnico di fiducia del , che lo aveva accompagnato a visitare l'appartamento Parte_1 prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e lo aveva seguito nelle fasi successive, aveva rilevato la sussistenza di irregolarità tali da impedire la sottoscrizione del contratto preliminare, o anche solo incidere sugli accordi già presi tra le parti;
che l'appartamento per cui è causa presentava un'unica difformità, tra quanto risultante nel progetto iniziale presentato dal costruttore e lo stato effettivo dei luoghi, come rappresentato in planimetria, e che tale difformità era stata sanata senza in alcun modo pregiudicare la stipula del contratto definitivo;
che la proroga della stipula del contratto definitivo doveva essere ricondotta, al più, al colpevole ritardo della venditrice nello svolgimento delle pratiche necessarie ai fini della regolarizzazione delle suddette difformità, che aveva comportato, comunque, un modesto slittamento dei termini indicati nel preliminare;
che la domanda di risarcimento del danno era infondata e sfornita di prova e, pertanto, l'opposta chiedeva, in via preliminare, di concedere la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto, nel merito, di rigettare l'opposizione e confermare il decreto ingiuntivo opposto, o in subordine, di condannare l'opponente al pagamento della diversa somma, maggiore, o minore, ritenuta di giustizia a titolo di provvigione.
Con ordinanza in data 11.01.2022 veniva concessa la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto.
Acquisita agli atti la documentazione prodotta, svolti gli interrogatori formali e la prova testi, all'udienza del 18.06.2024, la causa veniva trattenuta in decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per la redazione delle memorie conclusionali e delle repliche

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, occorre evidenziare che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come un giudizio ordinario a cognizione piena e si svolge seconde le norme del procedimento ordinario, nel quale incombe, secondo i principi generali in tema di onere della prova, ex art. 2697 c.c., a chi vuole fare valere un diritto in giudizio, l'onere di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa.
Si deve, inoltre, ricordare che costituisce principio giurisprudenziale ampiamente consolidato quello secondo il quale nel procedimento per ingiunzione, per effetto dell'opposizione, non si verifica un'inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio, per cui il creditore mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto. Ciò esplica i suoi effetti non solo nell'ambito dell'onere della prova, ma anche in ordine ai poteri e alle preclusioni processuali rispettivamente previste per le parti. Ne discende che il creditore che agisca per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore (ossia l'opponente) è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Si osserva, inoltre, che l'eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c. determina un'inversione dell'onere della prova, tale per cui spetta al creditore che agisce in giudizio provare il proprio adempimento, mentre al debitore eccipiente basterà allegare l'inadempimento della controparte (cfr.
Cass. 17 giugno 2015, n. 12501; cfr. Cass. n. 20546/2019).
Nella fattispecie in esame, la supportava la propria pretesa producendo, già in fase ONroparte_1 monitoria, la proposta di acquisto dell'immobile sito a Roma, Piazzale Ardigò n. 30, sottoscritta da in data 12.05.2020 e accettata da il 18.05.2020, la dichiarazione Parte_1 Parte_2 con la quale, in data 12.05.2020, l'opponente si era impegnato a corrispondere a titolo di provvigione l'importo complessivo di € 16.100,00 + Iva, di cui il 50% alla stipula del contratto preliminare e il saldo al rogito, il contratto preliminare stipulato tra e Parte_1 Pt_2
, avente a oggetto l'immobile de quo e il contratto di compravendita stipulato il successivo
[...]
31.03.2021, le fatture nn. 7 e 10, rispettivamente emesse in data 10.07.2020 e in data 06.05.2021, per eguale importo di € 9.821,00, nonché la missiva del 25.03.2021 con la quale aveva intimato al di provvedere al pagamento del saldo della provvigione (cfr. docc fascicolo monitorio). Parte_1
L'opposta integrava la produzione documentale, nella fase a cognizione piena, con il deposito delle missive del 06.05.2020 e dell'08.05.2020 con le quali aveva mediato l'affare tra il e la Parte_1
la missiva del 19.05.2020, con la quale aveva nuovamente inviato all'acquirente una serie Pt_2 di documenti già in precedenza trasmessi, quali la scheda tecnica, la planimetria e la visura catastale, la mail con la quale, in data 03.06.2020, aveva comunicato alla parte venditrice l'elenco dei documenti richiesti dal notaio per la stipula del contratto preliminare, secondo le indicazioni fornitegli dal , con missiva del giorno precedente, la mail del 04.06.2020 con la quale Parte_1 aveva provveduto a inviare al notaio l'ulteriore documentazione relativa all'immobile de quo in suo possesso, la missiva del 02.07.2020 con cui aveva richiesto al proprio tecnico, , di Persona_3 affiancare la nell'attività di reperimento dei citati documenti, nonché la mail con la quale, in Pt_2 data 01.09.2020, stante l'inerzia della parte venditrice, aveva sollecitato quest'ultima a incaricare un tecnico che la coadiuvasse nella ricerca della documentazione mancante, essenziale ai fini della stipula del contratto definitivo (cfr. documenti fascicolo di parte opposta).
A fronte di tale produzione e dell'allegazione del mancato pagamento della fattura azionata in monitorio, eccepiva la non debenza dell'importo di € 9.821,00 richiestogli Parte_1 dall'opposta, a titolo di saldo della provvigione, stante l'inadempimento della stessa all'incarico di mediazione, avendogli taciuto una circostanza di cui era a conoscenza, rappresentata dall'esistenza di gravi difformità urbanistiche dell'immobile de quo, e non avendogli poi fornito alcun supporto, una volta emersa tale problematica. L'opponente sosteneva, pertanto, di avere altresì diritto a ON ottenere la restituzione dell'importo di € 9.821,00 già corrisposti alla quale prima tranche di pagamento della provvigione, nonché il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento della stessa, quantificati in € 15.000,00 o da liquidarsi in via equitativa.
Si ritiene che gli assunti difensivi di parte opponente siano infondati e, pertanto, devono essere rigettati.
Invero, dalla documentazione versata in atti è emerso come la abbia correttamente ONroparte_1 svolto il proprio incarico di mediazione, anzitutto, prestando la dovuta assistenza nella trattativa tra le parti, come risultante, dalle missive con le quali, in data 06.05.2020 e 08.05.2020, aveva comunicato al talune informazioni relative al suddetto cespite, inviandogli altresì i Parte_1 documenti di cui era in possesso, necessari ai fini di una corretta valutazione dell'affare, quali la scheda tecnica, la planimetria e la visura catastale, e le richieste economiche avanzate dalla venditrice (cfr. docc. nn. 2 e 3 fascicolo di parte opposta) – e raccogliendo la proposta di Pt_2 acquisto dell'immobile de quo di e l'accettazione della stessa, in data 18.05.2020, Parte_1 da parte della venditrice, (cfr. doc. n. 4 fascicolo di parte opposta). Parte_2
L'opposta aveva poi continuato a fornire il proprio contributo ai fini della conclusione dell'affare, inviando al notaio ulteriori documenti relativi al cespite di cui era in possesso (cfr. doc. n. 8 fascicolo di parte opposta), nonché, anche una volta emersa la problematica relativa alla difformità urbanistica dell'immobile per cui è causa, mettendo a disposizione della parte venditrice l'assistenza operativa di un proprio tecnico, , che potesse aiutarla ad accelerare la Persona_3 procedura di reperimento della documentazione mancante (cfr. docc. nn. 10 e 14 fascicolo di parte opposta), ritenuta essenziale per la stipula del contratto definitivo, in ogni caso regolarmente concluso tra il e la in data 31.03.2021 (cfr. doc. n. 16 fascicolo di parte opposta). Parte_1 Pt_2
La circostanza, oltre che documentalmente provata, ha trovato ulteriore conferma nella ON dichiarazione resa dal teste, , il quale riferiva di aver ricevuto dalla nel luglio Persona_3
2020, l'incarico di esaminare l'immobile e la relativa documentazione, ma che “vista la carenza di documentazione, essendo l'immobile pervenuto alla venditrice per successione, avevo necessità di reperire i documenti utili all'esame di quanto richiesto ed a certificarne la conformità urbanistica, pertanto feci una lettera di incarico alla sig.ra indicando quanto necessario reperire e i Pt_2 relativi importi, nonché i tempi di esecuzione […] All'epoca ebbi uno scambio di mail con il compagno della che mi aveva fornito il documento della signora per la predisposizione Pt_2 delle deleghe per gli accessi agli atti, […] per verificare se i vari passaggi catastali e urbanistici erano regolari. […] Dopo il 14 di luglio interrompemmo le comunicazioni su tale incarico […]. I due sopralluoghi del 10.09 e del 10.12 li feci sempre su incarico dell'Agenzia, non avendo mai ricevuto un incarico diretto dalla proprietaria. Questi due ultimi sopralluoghi erano fatti per verificare la regolarità urbanistica e catastale, una volta che erano stati reperiti i documenti […]”.
Feci minimo quattro sopralluoghi all'immobile su incarico dell'agenzia, che prima del primo sopralluogo, mi aveva fornito i documenti in suo possesso, ma che erano insufficienti” (cfr. dichiarazioni teste verbale d'udienza del 07.03.2023). Per_3
ON Appare, pertanto, evidente che la ha correttamente adempiuto al proprio incarico di mediazione, svolgendo l'attività con diligenza, trasparenza e in conformità agli obblighi su di sé gravanti ex lege
e assunti con il mandato ricevuto dalle parti, collaborando attivamente ai fini della conclusione dell'affare, in seguito concretamente perfezionatosi con la stipula, in data 31.03.2021, del contratto di compravendita dell'immobile per cui è causa (cfr. doc. 16 fascicolo opposta).
Al contrario, non ha dimostrato di aver conferito al mediatore uno specifico Parte_1 incarico di svolgere indagini più approfondite, o verifiche tecniche in ordine alla regolarità urbanistica e catastale, o di altra natura, del suddetto cespite, non rientranti nella ordinaria diligenza del mediatore richiesta ex art. 1759 c.c., non risultando alcun impegno in tal senso né dai documenti negoziali né dalla corrispondenza prodotta in atti.
A tale riguardo, infatti, occorre ribadire il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, pur a fronte dell'obbligo, gravante ex art. 1759, co. 1, c.c. sul mediatore, di comunicare alle parti le circostanze note a quest'ultimo, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla decisione di concludere o meno il contratto, non rientra nella comune ordinaria diligenza, cui il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di natura tecnico -giuridica (cfr. ex multis Cass. 04.05.2022, n. 14022, Cass. 05.04.2017, n. 8849).
E' appena il caso di evidenziare che l'opponente, pur essendo venuto a conoscenza, nelle more tra la stipula del contratto preliminare e la conclusione del contratto definitivo, della lamentata difformità urbanistica relativa all'immobile de quo, ha comunque manifestato la propria volontà di proseguire nell'affare, in seguito effettivamente regolarmente concluso con la stipula, in data
31.03.2021, del contratto di compravendita (cfr. doc. 16 fascicolo di parte opposta).
In relazione all'esito dell'istruttoria ed alle prove orali svolte, si deve evidenziare che né gli interrogatori delle parti (cfr. verbale d'udienza del 14.10.2022), nè le prove testi hanno dato un contributo significativo alla decisione, in quanto per lo più generiche e imprecise in ordine alle date e ai fatti di causa.
Data la positiva conclusione dell'affare e l'acquisto dell'immobile per cui è causa, da parte del e visto quanto sopra argomentato, si ritiene infondata l'eccezione di inadempimento Parte_1 formulata dall'opponente, che pertanto, deve essere rigettata.
Data l'impostazione che precede, anche la domanda riconvenzionale ulteriormente spiegata dal deve essere rigettata. Parte_1
Alla luce delle esposte considerazioni, si ritiene fondata la pretesa creditoria dell'opposta e deve essere rigettata l'opposizione, in quanto infondata, con la conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014.

P.Q.M.


Il Giudice unico, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta da , Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 10008/2021 (R.g. 30381/2021), emesso dal Tribunale di Roma il
26.05.2021, ad istanza della per € 9.821,00 oltre accessori, nonché sulla ONroparte_1 riconvenzionale svolta, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
A) Rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

B) Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata;

C) Condanna l'opponete alla refusione delle spese di lite in favore dell'opposta, che liquida in complessivi € 2.540,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma il 28 ottobre 2025
IL GIUDICE
IS AR