Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile in persona del giudice Dott.ssa Adele Ferraro ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 3537 del RGAC dell'anno 2022 avente ad oggetto opposizione a decreto ingiuntivo e vertente
TRA
(C. F: , rappresentante e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Danilo Angotti e Antonio Ammirata, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Danilo Angotti, sito in Cosenza, alla Via E. Martorelli n. 28/A,
ATTORE-OPPONENTE
E
(C. F: Controparte_1
), rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Cimicata, ed elettivamente C.F._2 domiciliato presso il suo studio sito in Catanzaro, alla via Crotone n. 120,
CONVENUTO- OPPOSTO
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 23.5.2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso per decreto ingiuntivo ritualmente notificato, la società Parte_2 chiedeva l'emissione di ingiunzione di pagamento nei confronti di per
[...] Parte_1
l'importo di € 15.000,00, a titolo di compenso per l'attività di mediazione prestata in relazione alla proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dalla opponente in data 29.5.2021. La proposta aveva ad oggetto n. 6 unità immobiliari site in Catanzaro, località Giovino, identificate al Catasto
Fabbricati del Comune di Catanzaro al foglio 96, particella n. 1875, con destinazione urbanistica futura C2, per un corrispettivo complessivo di € 265.000,00, di cui € 15.000,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno bancario, ed il residuo mediante assegno circolare o
1 bonifico bancario entro la data del 30.9.2021, fissata per la stipula del rogito notarile.
La riferiva che in data 4.6.2021 aveva comunicato all'opponente Controparte_1
l'avvenuta accettazione della proposta da parte del mandante, , e che detta Persona_1 accettazione aveva determinato la conclusione dell'affare, in quanto conforme alla proposta e come esplicitato dalla clausola espressa contenuta nella modulistica sottoscritta.
A sostegno del ricorso monitorio, l'istante depositava copia della proposta, dell'incarico di mediazione sottoscritto dalla , delle comunicazioni intercorse tra le parti e delle fatture Pt_1 commerciali emesse per l'importo richiesto.
Con decreto n. 622/2022, emesso in data 16.6.2022, il Tribunale di Catanzaro accoglieva il ricorso e ingiungeva a il pagamento della somma di € 6.100,00, oltre interessi e Parte_1 spese di lite, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione svolta.
Avverso detto provvedimento, l'opponente proponeva tempestiva opposizione, eccependo in via preliminare l'improcedibilità della domanda monitoria per omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 4 marzo 2010,
n. 28, trattandosi – a suo dire – di controversia avente ad oggetto diritti reali derivanti da contratto preliminare di vendita immobiliare. In via ulteriormente preliminare, deduceva la nullità del decreto ingiuntivo per difetto dei presupposti di certezza, liquidità ed esigibilità del credito, in quanto fondato su fatture commerciali unilateralmente emesse e non supportate da documentazione negoziale sufficiente a dimostrare l'insorgenza del diritto azionato.
Nel merito, l'opponente contestava la fondatezza della pretesa, sostenendo che la proposta contrattuale del 29.5.2021 fosse divenuta inefficace per effetto del legittimo recesso da lei esercitato, a seguito dell'accertato difetto di titolarità del bene in capo al promittente venditore,
, il quale ne avrebbe acquisito la proprietà solo in data 15.10.2021, Persona_1 successivamente alla data fissata per il rogito. Soggiungeva, inoltre, di aver ricevuto soltanto in data
12.10.2021 la documentazione catastale relativa agli immobili, dalla quale emergevano significative difformità rispetto all'oggetto della proposta.
Concludeva chiedendo, in via principale, la revoca del decreto ingiuntivo e l'accertamento della nullità, inefficacia o inesistenza della proposta d'acquisto del 29.5.2021, con conseguente insussistenza del diritto alla provvigione;
in via subordinata, l'accertamento dell'inadempimento dell'asserito incarico di mediazione da parte dell'opposta, per violazione degli obblighi di correttezza, buona fede e diligenza professionale, ai sensi degli artt. 1337 e 1759 c.c., con condanna della convenuta alla rifusione delle spese processuali.
Si costituiva in giudizio la convenuta di , che Controparte_1 Controparte_1
2 contestava integralmente la fondatezza dell'opposizione, deducendo che in data 29.5.2021 Parte_1 aveva sottoscritto, per il tramite dell'agenzia, proposta irrevocabile di acquisto in favore del
[...] sig. relativa alle sei unità immobiliari sopra indicate, per il prezzo di € 265.000,00. In pari Per_1 data, la medesima sottoscriveva anche incarico di mediazione, impegnandosi al pagamento della somma di € 5.000,00 oltre IVA “a seguito della conoscenza dell'accettazione della presente proposta”. La deduceva altresì che l'accettazione della proposta da parte del Controparte_1 promittente venditore era stata comunicata all'opponente in data 4.6.2021 a mezzo telegramma, rendendo pienamente efficace la proposta e determinando la conclusione dell'affare.
Successivamente, in data 10.10.2021, le parti sottoscrivevano scrittura privata con cui veniva anticipata la consegna dell'immobile alla promissaria acquirente, affinché potesse accedervi per depositarvi arredi e suppellettili in attesa del definitivo trasferimento di proprietà.
Tuttavia, l'atto definitivo non era stato stipulato per fatto imputabile alla stessa , la Pt_1 quale non aveva provveduto a fissare la data del rogito notarile né ad indicare il professionista rogante, come previsto contrattualmente.
Quanto alla doglianza circa l'asserita mancanza di titolarità in capo al alla data della Per_1 proposta, la convenuta eccepiva l'infondatezza dell'assunto, osservando che l'incarico di mediazione può essere validamente conferito anche da soggetto non ancora proprietario, purché interessato alla conclusione dell'affare. Sottolineava, infine, che il diritto alla provvigione era sorto al momento della conclusione dell'accordo, avvenuta con il positivo incontro delle volontà tra proponente e accettante.
Concludeva nella sua qualità di convenuta-opposta, instando: per il rigetto integrale dell'opposizione proposta da;
per la conferma del decreto ingiuntivo n. 622/2022 Parte_1 emesso in data 16.6.2022 dal Tribunale di Catanzaro;
per la condanna dell'opponente al pagamento della somma di € 6.100,00, oltre interessi e spese legali, a titolo di provvigione per attività di intermediazione immobiliare;
con vittoria di spese di lite, diritti ed onorari del presente giudizio.
La causa, istruita mediante produzione documentale ed escussione dei testi ammessi, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 26 maggio 2025, sostituita da note di trattazione scritta, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'opposizione è infondata e va rigettata. Va in primo luogo disattesa l'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda monitoria per omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010. La pretesa azionata dalla concerne il pagamento della provvigione maturata per l'attività di Controparte_1
3 intermediazione immobiliare svolta in relazione alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, non rientrando nella materia dei “diritti reali” su beni immobili. In conformità a un consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Trib. Roma, sez. XIII, 12.5.2021; Trib. Napoli
Nord, 9.3.2020), tale controversia non è soggetta alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, operante nei casi tassativamente previsti dall'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.
Nel merito, giova rammentare che la disciplina del mediatore trova il proprio fondamento nell'art. 1754 c.c., il quale definisce tale figura come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Quanto al diritto alla provvigione, l'art. 1755 c.c. dispone che “il mediatore ha diritto alla provvigione, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”, precisando che tale diritto sorge indipendentemente dalla forma dell'incarico o dalla stipulazione di un contratto scritto, purché risulti accertato un nesso causale tra l'attività svolta e la conclusione dell'affare”.
Nel caso di specie è documentalmente dimostrato che l' ha Controparte_2 effettivamente svolto attività di intermediazione immobiliare, ponendo in relazione Parte_1 con il PI , in qualità di promittente venditore, e favorendo la
[...] Persona_1 conclusione dell'affare mediante la sottoscrizione, in data 29 maggio 2021, di una proposta irrevocabile d'acquisto avente ad oggetto sei unità immobiliari site in Catanzaro, località Giovino, e l'impegno a corrispondere la provvigione all'atto della comunicazione dell'accettazione.
In data 4.6.2021, come da documentazione prodotta, l'Agenzia mediatrice ha provveduto a comunicare all'acquirente, a mezzo telegramma, l'intervenuta accettazione della proposta da parte del promittente venditore, determinando in tal modo il perfezionamento dell'accordo vincolante, con la conseguente maturazione del diritto alla provvigione. Né vale a escludere la spettanza della provvigione l'asserito recesso successivo della promissaria acquirente, atteso che il diritto del mediatore si consolida al momento della conclusione dell'affare, senza che rilevino eventuali fatti successivi estranei alla sua attività.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “l'affare deve ritenersi concluso anche quando, pur mancando il contratto definitivo, sia intervenuto un vincolo giuridico che comporti l'insorgenza di obblighi reciproci, come accade con la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita” (Cass. civ., Sez. III, 9 marzo 2022, n. 7580; Cass. civ., Sez. II, 2 maggio 2019, n. 11559).
Parimenti infondata si appalesa l'eccezione di nullità o inefficacia della proposta d'acquisto formulata in data 29.5.2021 in ragione del difetto di titolarità, in capo al promittente venditore
4 , della proprietà degli immobili oggetto della trattativa alla data della Persona_1 sottoscrizione della proposta.
Orbene, l'accettazione della proposta è intervenuta in data 4.6.2021 e, comunque il Per_1 ha acquistato gli immobili in questione dalla società Piesse S.r.l., in data 15.10.2021, come documentalmente accertato in atti col rogito notarile prodotto. Né rileva che al momento della conclusione dell'affare (coincidente con la comunicazione dell'accettazione della proposta), il promittente venditore non fosse ancora legittimo titolare del diritto di proprietà sui beni, avendone la disponibilità e ben potendosi impegnare all'acquisto dal terzo.
Ed, infatti, e in via assorbente, va escluso che il difetto di titolarità al momento delle trattative preliminari possa comportare, di per sé, la nullità o l'inefficacia della proposta, ove – come nel caso di specie – sia intervenuto successivo acquisto della proprietà da parte del medesimo soggetto e validamente perfezionato il vincolo contrattuale con la controparte. È pacifico, infatti, che la validità delle trattative negoziali non presuppone necessariamente l'attuale titolarità del bene da parte dell'alienante, essendo sufficiente che questi abbia la disponibilità giuridica del bene al momento della conclusione dell'affare o si impegni a procurarsela, assumendone l'obbligo verso la controparte.
Tale impostazione trova pieno riscontro nella giurisprudenza di legittimità, la quale riconosce che la validità di un contratto preliminare o di un accordo obbligatorio non è esclusa dalla momentanea carenza di titolarità dell'alienante, ove questi si obblighi a trasferire un bene che intenda acquisire successivamente, e ciò avvenga nei tempi utili per l'adempimento dell'obbligazione (cfr. Cass. civ., Sez. II, 4 giugno 2021, n. 15673; Cass. civ., Sez. II, 8 gennaio
2020, n. 158). Analogamente, ai fini della spettanza della provvigione, la Corte di cassazione ha chiarito che l'intervento del mediatore non perde efficacia qualora l'affare venga concluso tra le medesime parti anche a condizioni parzialmente diverse da quelle iniziali, o mediante successivo perfezionamento dell'accordo attraverso contratto preliminare o definitivo (Cass. civ., Sez. II, 19 giugno 2014, n. 13989; Cass. civ., Sez. II, 2 febbraio 2023, n. 3165). Nel caso in esame, dagli atti di causa risulta che la proprietà dell'immobile oggetto di trattativa è stata effettivamente trasferita alla società Piesse S.r.l. in favore di in data 15.10.2021, né rileva che Persona_1 nell'accordo si fosse indicata la data del 30.9.2021 – termine non essenziale- per la stipula del contratto definitivo, permanendo certamente l'interesse alla conclusione del contratto oltre tale data come può rilevarsi dalla missiva del 10.10.2021 nella quale veniva chiesta e concordata la disponibilità ad usare i beni oggetto della promessa di vendita per collocarvi dei beni. E fu proprio la opponente, più volte sollecitata ( cfr testi e udienza del 24.9.2024 nonché pec Tes_1 Tes_2
5 del 27.10.2021), a non indicare la data del rogito e il notaio rogante, atteso il sopravvenuto disinteresse all'acquisto che non rileva nei rapporti con il mediatore.
Quanto alla posizione del mediatore, appare neutra la deduzione che il non fosse Per_1 proprietario del bene, circostanza questa non incidente sulla validità dell'obbligo assunto, comunque posto come obbligo ad acquistare il bene promesso;
né rileva se tale dato fosse (cfr testi ed ) o meno ( riferito dall'ex coniuge dell'opponente stato riferito alla Tes_1 Tes_2 Tes_3
, non rilevando come violazione degli obblighi di correttezza e diligenza professionale a Pt_1 suo carico. La proprietà è stata acquistata dal e che tanto avvenne il 15.10.2021, a pochi Per_1 giorni di distanza dalla data del 30.9.2021, indicata per il rogito, non integra un inadempimento, atteso che il termine posto nella proposta non era essenziale e a quella data non era stata fatta neppure comunicazione della data effettiva della stipula e del notaio rogante.
Vi è di più. In esecuzione dell'accordo concluso, le parti hanno successivamente sottoscritto in data 10 ottobre 2021 una scrittura privata di consegna anticipata dell'immobile alla promissaria acquirente, con finalità chiaramente attuative del rapporto contrattuale già perfezionato, in vista della successiva stipula dell'atto definitivo. Tali circostanze, oltre a smentire l'assunto-implicito nella prospettazione difensiva dell'opponente – secondo cui l'affare non si sarebbe perfezionato a causa di inadempienze del venditore o della carenza di presupposti oggettivi, dimostrano, al contrario, la piena validità ed efficacia del vincolo contrattuale, nonché la sussistenza del nesso causale tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, presupposto indefettibile ai fini del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. Pertanto, l'accordo negoziale obbligatorio tra promittente acquirente e alienante fonda il diritto del mediatore alla provvigione.
Quanto alla doglianza sollevata dalla convenuta in ordine alla presunta omessa informazione circa la natura condominiale delle corti annesse ai locali oggetto della trattativa, la stessa si appalesa infondata. Tale censura, infatti, si rivela del tutto generica, oltre che inidonea ad escludere la spettanza della provvigione, non essendo stato in alcun modo dimostrato che il mediatore abbia fornito informazioni non veritiere, ovvero che abbia taciuto circostanze a lui note, rilevanti per la valutazione dell'affare e non conoscibili con l'ordinaria diligenza da parte dell'acquirente. Al contrario, emerge in atti che la documentazione catastale relativa all'immobile-comprensiva delle informazioni sulla corte e sulla sua qualificazione giuridica- era a disposizione delle parti fin dalla fase delle trattative;
che l'atto notarile di provenienza descriveva espressamente la corte e che l'eventuale diritto all'uso esclusivo della medesima doveva essere oggetto di apposita disciplina all'interno del futuro regolamento condominiale, circostanza resa nota in sede di negoziazione.
In tal senso, si rammenta che, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c.,” il mediatore deve
6 comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso”. La giurisprudenza ha più volte chiarito che tale obbligo non impone al mediatore di svolgere indagini tecniche, catastali o ipotecarie, né di garantire il buon esito dell'affare, bensì di informare le parti su fatti a lui noti che, secondo l'ordinaria diligenza, possono incidere sulla validità o convenienza dell'operazione (Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2011, n. 9563; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2017, n. 10459). Nel caso in esame, il mediatore ha messo a disposizione della parte acquirente la documentazione catastale e ha veicolato una proposta contrattuale conforme a quanto indicato negli atti di provenienza, senza spendita di garanzie o dichiarazioni ulteriori. L'opponente, a sua volta, ha sottoscritto il preliminare a seguito della presa visione della suddetta documentazione, come confermato anche dalla prova testimoniale acquisita, senza sollevare contestazioni in merito alla natura giuridica della corte. Pertanto, non può ritenersi integrata alcuna violazione degli obblighi di informazione, né tanto meno può configurarsi una responsabilità per dolo o colpa ai sensi dell'art. 1337 c.c., che presuppone comportamenti attivamente decettivi o reticenti circa elementi essenziali dell'affare. Quanto all'onere della prova, va ribadito che incombe sulla parte che contesta il diritto alla provvigione del mediatore dimostrare il difetto dei presupposti di legge o il comportamento negligente di quest'ultimo (cfr. Cass. civ., sez.
II, 11 maggio 2012, n. 7306). Nel caso in esame, l'opponente non ha fornito prova documentale o testimoniale idonea a dimostrare che il mediatore abbia agito con negligenza o che abbia occultato elementi determinanti nella conclusione dell'affare. Ne discende che l'asserita responsabilità del mediatore, sotto il profilo dell'inadempimento agli obblighi informativi, risulta insussistente, difettando in primo luogo la prova dell'omissione e, in secondo luogo, l'effettiva incidenza di tale elemento sulla formazione della volontà negoziale dell'acquirente, la quale ha aderito all'accordo e ne ha eseguito una parte essenziale, ovvero l'occupazione e l'utilizzazione dell'immobile. In coerenza con quanto affermato dalla Corte di cassazione, Sez. II, sentenza n. 16973 del 20.6. 2024, il diritto alla provvigione del mediatore sussiste “anche qualora l'affare si concluda con modalità diverse rispetto a quelle originariamente previste, purché si realizzi l'effetto economico voluto dalle parti e vi sia nesso causale tra l'attività del mediatore e il risultato raggiunto”; ed è altresì esclusa ogni responsabilità dell'intermediario “per carenze informative concernenti circostanze che siano percepibili direttamente dalle parti, o agevolmente conoscibili con l'uso dell'ordinaria diligenza”.
Deve dunque ritenersi legittimo il diritto della Controparte_1
alla provvigione, avendo intermediato un accordo vincolante tra le parti, con osservanza
[...] dei doveri di diligenza e buona fede.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, in
7 applicazione del D.M. n. 55/2014, come da ultimo aggiornato dal D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con riferimento al valore minimo, attesa la scarsa complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, dello scaglione tariffario relativo al valore effettivo della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in persona del giudice Dott.ssa Adele
Ferraro, definitivamente pronunciando sull'opposizione al decreto ingiuntivo reso dal Tribunale di
Catanzaro in data 16.6.2022 n. 622/2022, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) Rigetta l'opposizione proposta da;
Parte_1
2) Dichiara definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 622/2022 del Tribunale di Catanzaro;

3) Condanna l'opponente al pagamento in favore dell'opposto delle spese di lite riguardante la presente opposizione, che liquida in complessivi euro 2.540,00 oltre spese generali, IVA e CAP come per legge.
Catanzaro, 16.9.2025
Il Giudice
Dott. Adele Ferraro
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