REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela PELLERINO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 2024/2021 R.G.,

TRA

Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Fortunato Giannuzzi - Daniele, procuratore domiciliatario, come da mandato in calce all'atto di citazione;

ATTORE

E
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Baldassarre, procuratore domiciliatario, come da mandato in calce alla comparsa di risposta;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 9.5.2025. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato il 3.3.2021, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
deducendo che: in data 24.05.2009 aveva stipulato con il predetto un Controparte_1 CP_1 contratto preliminare di vendita di un terreno agricolo denominato “Scalelle”, sito in Morciano di
Leuca (LE), individuato nel Catasto Terreni del Comune di Morciano di Leuca al Foglio 15, particella 49, esteso are 27.87, “con in corso un progetto per la costruzione di un fabbricato”; che le parti avevano concordato in euro 130.000,00 il prezzo di vendita, da saldarsi “all'atto della stipula del contratto definitivo, da stipularsi entro un mese dall'approvazione del progetto”; che al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, l'attore, in qualità di promissario acquirente, aveva versato al , in qualità di promittente venditore, la somma di euro CP_1
5.000,00 “a titolo di caparra confirmatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 C.C.”; che l'efficacia del contratto preliminare era stata sospensivamente condizionata all'approvazione del progetto edilizio da parte del Comune di Morciano di Leuca e della Soprintendenza per i Beni
Architettonici e Paesaggistici della Provincia di Lecce;
che in data 05.10.2009, il promittente venditore aveva depositato presso il Comune di Morciano di Leuca una richiesta di permesso di costruire per la realizzazione dei lavori di costruzione di una casa per abitazione in campagna di circa mq. 114, sul terreno oggetto di compravendita, con accorpamento di altri terreni, redatto dal
Geom. che, in data 14.04.2010, la Soprintendenza per i Beni Architettonici e CP_2
Paesaggistici della Provincia di Lecce aveva espresso parere favorevole ai sensi degli artt. 146 e 159 del D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004; che non avendo ricevuto dal promittente venditore, nonostante il tempo trascorso e a fronte di reiterate richieste e solleciti verbali, notizie in merito allo stato del procedimento amministrativo finalizzato al rilascio del titolo edilizio, dopo aver inviato al in data 08.08.2019 un telegramma con il quale gli comunicava la “interruzione CP_1 prescrizione contratto acquisto terreno con progetto in Morciano di Leuca, Via Posto Cantoro”, in data 06.08.2020 l'attore aveva depositato presso il Comune di Morciano di Leuca una richiesta di accesso ai documenti amministrativi, in seguito alla quale era venuto a conoscenza della circostanza che, nell'anno 2018, il Responsabile del Settore Urbanistica e Assetto del Territorio, Arch.
, aveva disposto l'archiviazione della pratica edilizia in ragione del fatto che si Persona_1 trattava di accorpamento di particelle con indice fondiario differente e zone differenti tra loro ed il soggetto non aveva i requisiti per il rilascio;
che con lettera raccomandata a/r del 23.09.2020,
l'attore aveva comunicato al promittente venditore il recesso dal contratto preliminare e lo aveva
2 invitato a restituire la somma di euro 10.000,00, pari al doppio della caparra versata;
che il convenuto aveva rifiutato la proposta di addivenire ad una convenzione di negoziazione assistita.
Concludeva chiedendo di: “1) in via principale, accertare e dichiarare, in ragione di quanto esposto in premessa sub 1 e sub 2, la legittimità del recesso esercitato dall'attore, in qualità di promissario acquirente, dal contratto preliminare di compravendita del 24.05.2009, per inadempimento del convenuto promittente venditore, e per l'effetto, condannare CP_1
ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., a restituire all'attore la somma di euro 10.000,00,
[...] pari al doppio della caparra versata, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda all'effettivo saldo;

2) in subordine, in ragione di quanto esposto in premessa sub 1 e sub 3, accertare e dichiarare
l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita del 24.05.2009 per il mancato avveramento della condizione sospensiva ivi apposta e, per l'effetto, condannare CP_1
a restituire all'attore la somma di euro 5.000,00 versatagli a titolo di caparra
[...] confirmatoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda all'effettivo saldo;

3) in ulteriore subordine, in ragione di quanto esposto in premessa sub 1 e sub 4, condannare
ai sensi degli artt. 2041 e 2042 c.c., al pagamento in favore dell'attore di Controparte_1 un'indennità pari ad euro 5.000,00, o alla diversa somma che emergerà in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del fatto di arricchimento all'effettivo saldo.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali”.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva ritualmente in giudizio il convenuto, il quale, contestava la legittimità dell'avverso recesso e sosteneva, in via gradata, la nullità del contratto, in quanto il progetto, contrario alla normativa urbanistica, non avrebbe potuto essere approvato, qualificando la condizione come impossibile ed eccepiva, altresì, la prescrizione dell'azione di ripetizione dell'indebito.
Concludeva chiedendo di: “Nel merito in via principale:
- rigettare integralmente la domanda attorea perché palesemente inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto;

- accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso del promissario acquirente e, conseguentemente
- accertare e dichiarare che nulla è dovuto dal sig. a titolo di Controparte_1 restituzione del doppio della caparra ricevuta;

In via subordinata:
- accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare del 24/05/2009 per impossibilità giuridica della condizione sospensiva ivi apposta, ex art. 1354 Cod. civ e per l'effetto
3 - accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione della domanda di ripetizione di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria per decorso del termine previsto ex lege;

In via ulteriormente subordinata:
- accertare e dichiarare il diritto del sig. a trattenere la caparra Controparte_1 ricevuta in data 09/06/2009, quale indennizzo da mancata vendita del terreno oggetto del contratto preliminare del 24/05/2009;
In via meramente gradata:
- accertare e dichiarare che nulla è dovuto a titolo di rivalutazione monetaria della caparra confirmatoria.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per le spese generali, IVA
e CPA come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
La causa veniva istruita tramite prove documentali ed orali. All'esito veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e all'udienza del 9.5.2025 veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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La prima domanda attorea di accertamento della legittimità del recesso e di condanna del convenuto al versamento in suo favore del doppio della caparra va rigettata.
Esaminato il contratto stipulato il 24.5.2009, deve rilevarsi che è pacifico che le parti abbiano inteso condizionarne sospensivamente gli effetti all'approvazione del progetto edilizio.
La mancata approvazione del progetto, tuttavia, non può essere imputata al convenuto.
All'esito della prova testimoniale è emerso, infatti, che il progetto era stato redatto dal Geom. in conformità alle esigenze e richieste dell'attore che aveva fornito al geometra un CP_2 progetto di massima, e che le stesse trattative per la conclusione del contratto erano state condotte dal unitamente al predetto geometra, come emerge dalle testimonianze del teste Pt_1 [...]
e dello stesso Tes_1 CP_2
Anche in questa sede va ribadito quanto già precisato nell'ambito dell'ordinanza emessa il
19.9.2022 circa l'eccepita incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. del geometra e CP_2 cioè l'assenza da parte di quest'ultimo di un interesse personale, concreto ed attuale nella presente controversia. Come osservato dalla Corte di Cassazione, sul punto, “L'interesse che determina
l'incapacità a testimoniare, ai sensi dell'art. 246 c.p.c., è solo quello giuridico, personale, concreto ed attuale, che comporta o una legittimazione principale a proporre l'azione ovvero una legittimazione secondaria ad intervenire in un giudizio già proposto da altri cointeressati. Tale interesse non si identifica con l'interesse di mero fatto che un testimone può avere a che venga
4 decisa in un certo modo la controversia in cui esso sia stato chiamato a deporre, pendente fra altre parti, ma identica a quella vertente tra lui ed un altro soggetto ed anche se quest'ultimo sia, a sua volta, parte del giudizio in cui la deposizione deve essere resa. Né l'eventuale riunione delle cause connesse (per identità di questioni) può far insorgere l'incapacità delle rispettive parti a rendersi reciproca testimonianza, potendo tale situazione soltanto incidere sull'attendibilità delle relative deposizioni” (Cass. 21.10.2015, n. 21418).
Come testimoniato, inoltre, dal teste nell'anno 2009 Responsabile dell'Ufficio Testimone_2
Tecnico del Comune di Morciano di Leuca, sebbene non abbia trattato la pratica in questione, all'epoca della presentazione del progetto era prassi comunale consolidata da oltre un ventennio nel predetto Comune, quella di rilasciare permessi di costruire su progetti edilizi contraddistinti dalla previsione della cessione di cubatura tra aree aventi medesima destinazione urbanistica, ma diverso indice di fabbricabilità fondiario. Tale prassi era, tuttavia, stata modificata dopo che la Procura della
Repubblica aveva dato avvio ad una molteplicità di procedimenti penali, con sequestro di centinaia di pratiche edilizie e dei relativi manufatti.
Poiché del progetto si era interessato sin dall'inizio l'attore e poiché era fatto notorio il sequestro delle numerose abitazioni edificate sulla base di progetti che prevedevano la cessione di cubatura tra aree aventi diverso indice di fabbricabilità fondiario, è ragionevole ritenere che il convenuto, trascorsi diversi anni, nel 2014, avesse maturato la convinzione che il progetto non sarebbe stato approvato per il difetto di requisito della cessione di cubatura tra aree aventi il medesimo indice di fabbricabilità, e che quindi avesse proceduto, peraltro per ragioni personali, alla cessazione della propria attività di impresa agricola individuale. D'altronde, alcun vincolo a mantenere la qualità di imprenditore agricolo era previsto nel contratto ed effettivamente, per quanto risulta dagli atti, il progetto non era stato approvato principalmente per il difetto del requisito della cessione di cubatura tra aree aventi il medesimo indice di fabbricabilità, pertanto se anche il convenuto avesse continuato la propria attività d'impresa, il permesso di costruire non sarebbe comunque verosimilmente stato rilasciato.
Dunque, non appare ravvisabile alcuna violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede da parte del convenuto.
Occorre, invece, dare atto che non essendosi verificata la condizione sospensiva, il contratto non è mai divenuto efficace.
Non si ritiene, invece, di poter accogliere la tesi del convenuto circa la nullità del contratto per impossibilità della condizione. La nullità del contratto per violazioni urbanistiche è riservata, infatti, secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, alla violazione di norme di
5 importanza notevolmente rilevante, come ad esempio nel caso di contratto di compravendita di un immobile stipulato in assenza del permesso di costruire, sebbene dichiaratasene la sussistenza. Nel caso di specie, non si ravvisa la presenza di una violazione di legge così rilevante, considerata anche la pluriventennale prassi seguita dal CP_3
Va, dunque, accolta la domanda formulata, in via gradata, dall'attore di accertamento e dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione della caparra versata nella misura di euro 5.000,00, oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo, con esclusione della rivalutazione monetaria, non essendovi prova di un maggior danno subito.
Neppure vi è prova di danni subiti dal convenuto.
Le spese di lite devono essere poste a carico della parte soccombente, nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea di accertamento della legittimità del recesso e di condanna del convenuto al versamento in suo favore del doppio della caparra;

2) in accoglimento della domanda attorea, avanzata in via gradata, accerta e dichiara l'inefficacia del contratto preliminare stipulato tra le parti il 24.5.2009 e, per l'effetto, condanna
[...]
alla restituzione in favore di della caparra versata nell'importo Controparte_1 Parte_1 di euro 5.000,00, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

3) rigetta la domanda attorea di rivalutazione monetaria;

4) rigetta le domande del convenuto;

5) condanna , al pagamento in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1 di lite che si liquidano in euro 277,23 per spese ed in euro 2.600,00 per compenso, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge.
Lecce, 26.8.2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino
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