REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona della dott.ssa Elvira Bellantoni e in funzione di giudice monocratico, ha emesso
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1998 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2009 vertente
TRA
), in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata Parte_1 P.IVA_1
e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Paesano Gaetana e con la stessa elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Vallo della Lucania (SA), alla via Generoso Frate n. 20;
ATTRICE
E
( ) in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa, giusta CP_1 P.IVA_2 procura in atti, dall'avv. De Sciscio Domenico e con lo stesso elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Agropoli (SA), alla via Benedetto Croce n. 03;
CONVENUTA-ATTRICE IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 2/4/2025 da intendersi qui integralmente trascritte.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la conveniva in giudizio Parte_1 davanti al Tribunale di Vallo della Lucania la al fine di ottenere, previo accertamento CP_1 dell'inadempimento della società convenuta, il trasferimento immediato del possesso materiale della porzione di immobile acquistata e non ancora consegnata, nonché, previo accertamento dell'esistenza di infiltrazioni provenienti dal solaio di copertura dell'immobile di proprietà della convenuta, la condanna della predetta all'esecuzione dei lavori all'uopo necessari, con compensazione della quota dovuta per legge per la manutenzione medesima ovvero, in caso di
1 inottemperanza della controparte, l'autorizzazione a provvedervi direttamente con condanna di quest'ultima al pagamento delle spese sostenute e anticipate, oltre al risarcimento dei danni e vittoria delle spese di lite.
Esponeva di aver stipulato, in data 27/4/2009, con l' Controparte_2 un contratto di compravendita per notaio di Eboli - registrato in data Persona_1
29/4/2009, rep. n. 37516 racc. n. 16748, e trascritto in data 30/4/2009 - per l'acquisto di un immobile sito in Ogliastro Cilento, zona industriale, loc. Terzerie, composto da “falegnameria, bagno, locale forno al piano terra con corte esclusiva graffata, scala interna dalla quale si accede al piano primo, composto da due locali uso ufficio, Wc e spogliatoio” identificato catastalmente al foglio 1, part.lla 140, sub 7, del
Comune di Ogliastro Cilento e che, con atto di trasformazione di società del 27/4/2009 per notaio di Benevento - rep. n. 84157/15282 - trascritto il 26/5/2009, la Per_2 [...] trasferiva la titolarità di tutti i diritti reali e di credito nonché degli Controparte_2 obblighi derivanti da rapporti e contratti in essere alla nuova società CP_1
Rappresentava che, a fronte dell'obbligo assunto con il contratto di compravendita, la venditrice non consegnava alla società acquirente una parte del capannone attinente all'area di completamento della falegnameria, posta al confine con altra proprietà della venditrice medesima
(foglio 1, part.lla 140, sub 8). Aggiungeva, poi, che il capannone acquistato presentava notevoli infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico di copertura di proprietà della venditrice, con conseguenti danni alle attrezzature e al regolare esercizio dell'attività ivi svolta e che nessun effetto sortiva la diffida rivolta alla convenuta di provvedere ad un'esatta esecuzione del contratto e all'adempimento di tutti gli obblighi con lo stesso assunti.
Si costituiva in giudizio che concludeva per il rigetto della domanda con vittoria di spese CP_1
e condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Rappresentava che la vendita era stata effettuata a corpo e non a misura e che, dunque, alcun valore poteva essere attribuito alle planimetrie allegate all'atto e come, pur volendo ritenere sussistente la lamentata difformità tra la superficie dell'immobile ricavata dalle planimetrie allegate all'atto di compravendita e quella in possesso dell'attrice, alcun inadempimento contrattuale poteva ad essa imputarsi in quanto, al di là di ogni eventuale risultanza formatasi per errore e/o malinteso sia nell'atto stesso che ne relativi allegati, la reale volontà delle parti era quella di trasferire solo ed esclusivamente la superficie immobiliare già posseduta dall'attrice fin dall'anno
2000 e coincidente con quella ancora posseduta al momento dell'instaurazione del giudizio.
Contestava, poi, la paventata omessa manutenzione del lastrico solare posto a copertura dei beni
2 acquistati dall'attrice, ritenendo piuttosto probabile la riconducibilità delle lamentate infiltrazioni alla realizzazione non a regola d'arte della copertura effettuata dalla stessa attrice. In particolare evidenziava che parre attrice era stata immessa nel possesso materiale di quanto acquistato il
24/2/2000, che l'opificio era all'epoca allo stato grezzo, che con la ultimazione dei lavori di completamento era stato realizzato un muro di divisione.
Infine, la spiegava domanda riconvenzionale volta ad ottenere, previo accertamento CP_1 dell'inadempimento contrattuale della società attrice, la condanna della stessa alla rimozione di tutte le opere costituenti limitazioni al diritto di appoggio di pensiline e alla chiusura di ingressi, affacci, luci e/o vedute realizzate, con condanna della stessa al risarcimento dei danni provocati.
La causa era istruita con l'assunzione di una prova testimoniale e l'espletamento di una consulenza tecnica di ufficio;
a domanda cautelare formulata ai sensi dell'art. 700 c.p.c. in corso di causa dalla difesa di parte attrice era disattesa e all'esito, dopo vari rinvii determinati da esigente di ruolo, il
Tribunale assumeva la causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Giova ricordare che, sotto il profilo della prova dell'inadempimento di un'obbligazione, costituisce ormai principio consolidato quello secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per l'adempimento o per il risarcimento del danno, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'inadempimento per causa a lui non imputabile.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore, convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Analogamente, anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (ad es., per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza o per difformità quantitative e qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (Cass. S.U. n. 13533/01).
Ebbene, nel caso di specie, parte attrice allegava l'inesattezza dell'adempimento della convenuta
3 mediante deposito di copia dell'atto pubblico di compravendita con planimetria allegata e la convenuta escludeva la sussistenza di quanto contestato, assumendo che la vendita fosse stata effettuata a corpo e non a misura e ancora che la reale volontà delle parti fosse in ogni caso quella di limitare l'oggetto del contratto unicamente alla parte del capannone già nel possesso dell'acquirente, sulla scorta del contratto preliminare di compravendita del 24/2/2000, giusta originaria scrittura privata non registrata perfezionata dal precedente proprietario sig.
[...]
con il sig. , padre dei soci della società attrice. CP_3 Persona_3
Sul primo punto osserva il Tribunale come “Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura,
l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti.” (Cass. civ. n. 27834/2022).
Quanto alla seconda giustificazione addotta da parte convenuta, deve rilevarsi che, anche laddove volesse ritenersi l'esistenza di un collegamento fra il preliminare concluso fra il precedente proprietario sig. e il sig. , padre dei soci della società attrice, e il CP_3 Persona_3 contratto della cui esecuzione si controverte, qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, con la conseguenza che la disciplina del contratto definitivo può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (cfr. ex multis Cass. nn.
9063/2012, 7064/2016 e 30735/2017). Poiché secondo la teoria del cd assorbimento del contratto preliminare nel contratto definitivo il contenuto del contratto preliminare viene ad essere superato dal contenuto del contratto definitivo, l'intesa tra le parti di un contratto avente ad oggetto beni immobili che taluni obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono benché non riportati nel contratto definitivo o riportati a condizioni difformi, deve risultare da atto scritto posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, prodotto da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo.
L'unico contratto da considerare ai fini della risoluzione della presente controversia è, dunque,
4 quello posto in essere dalle parti in data 27/4/2009 e nella relazione depositata dal nominato ctu
- che questo giudice ritiene di condividere in quanto chiara, esaustiva ed immune da vizi logici -
è emerso che effettivamente l'opificio in possesso della società attrice “ha una superficie complessiva di circa 19,9 metri quadrati in meno rispetto a quello acquistato” (v. pag. 9 consulenza tecnica d'ufficio ing. ). Sul valore probatorio della planimetria sottoscritta dalle parti e allegata all'atto Per_4
pubblico, giova evidenziare che, secondo quanto precisato dalla Suprema Corte di Cassazione, “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili sono parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio” (v. Cass. n. 26366/2016). A tal fine è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamate nel contratto, così come avvenuto nel caso di specie.
In considerazione di quanto fin qui argomentato non si ritiene che tale manifesta volontà possa essere superata dalle dichiarazioni dei testimoni escussi, ancorché questi (ad eccezione del teste
) abbiano confermato la circostanza secondo cui la aveva Testimone_1 Parte_1 conferito al geometra l'incarico di predisporre la planimetria da allegare all'atto CP_4 definitivo di compravendita in modo conforme allo stato di fatto così come esistente in quel momento ed in conformità ai patti ed alle condizioni riportate nella scrittura privata del
24/2/2000. In particolare, non milita in senso favorevole alla tesi di parte convenuta neppure la dichiarazione resa dallo stesso tecnico , il quale ha fatto riferimento ad una mera CP_4 possibilità di aver commesso qualche piccolo errore (“è possibile che ci sia stato qualche piccolo errore di misurazione perché l'immobile era occupato da merci varie per cui fu difficoltoso prendere le esatte misure”).
Alla luce delle considerazioni fin qui formulate la domanda attorea avente ad oggetto la consegna dell'intero immobile oggetto di compravendita secondo quanto indicato nella planimetria allegata all'atto di compravendita del 27/4/2009 in scala 1:200 merita accoglimento;
come indicato dal consulente tecnico di ufficio l'ulteriore planimetria allegata non appare rilevante, perché in considerazione della scala adottata porta con sé maggiori errori di misurazione e trattasi di una planimetria poco dettagliata, che interessa anche altri subalterni non oggetto di causa.
Appare, altresì, fondata la domanda volta ad ottenere la condanna della convenuta all'esecuzione dei lavori necessari alla eliminazione delle infiltrazioni.
La situazione descritta da parte attrice, di cui alla perizia tecnica di parte con allegata documentazione fotografica rappresentante lo stato dell'immobile, ha trovato risconto negli esiti della consulenza tecnica di ufficio, che ha ricondotto la causa delle infiltrazioni all'inidonea o
5 assente impermeabilizzazione della copertura (“Sul lastrico solare, a copertura dell'opificio, sono presenti ampie zone prive di manto impermeabile: l'acqua si infiltra nel solaio di copertura e cade cospicua a gocce all'interno del capannone sul pavimento, sui macchinari, sui manufatti, sui materiali e sulle persone che vi lavorano”), ha quantificato i danni subiti da parte istante (“limitati rigonfiamenti e distacchi di calcestruzzo dei tegoli di copertura;
diffuse macchie di umidità e muffe visibili su l'intero soffitto del capannone A”) in € 8.150,00 ed ha ritenuto necessari, in riferimento alla porzione di copertura A, i seguenti lavori di risanamento:
“1. Rimozione del vecchio manto impermeabile;

2. Applicazione di una mano di primer bituminoso;

3. Posa in opera di nuovo manto impermeabile a doppio strato;

4. Risanamento del calcestruzzo ammalorato e tinteggiatura”.
In tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli (cfr. Cass. civ. n. 37798/2022).
Parte convenuta va, dunque condannata al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro
8.150,00, oltre rivalutazione monetaria secondo indici ISTAT dalla data del deposito della consulenza tecnica di ufficio del 9/6/2012 alla data di pubblicazione della presente sentenza, interessi nella misura legale dalla data della domanda, non essendo stata precisamente individuata l'epoca di inizio delle infiltrazioni, e non sulla somma valutata all'attualità, bensì su quella originaria calcolata devalutando quella di euro 8.150,00 dal 9/6/2012 e fino alla data di proposizione della domanda e sulla somma di euro 8.150,00 rivalutata dal 9/6/2012 anno per anno, nonchè interessi sempre al tasso legale sulla somma complessivamente dovuta dal deposito della presente sentenza e fino al soddisfo. Va, altresì, condannata all'esecuzione delle opere di risanamento di cui alle pagg. 12 e 13 della consulenza tecnica di ufficio.
Deve, infine, esaminata la domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta.
Ebbene, dedotto l'inadempimento dell'obbligo assunto da parte acquirente nel contratto di compravendita del 27/4/2009 di non aprire ingressi, affacci, vedute e/o luci sulle pareti esterne del fabbricato ove erano state realizzate delle pensiline di proprietà della venditrice “fino a quando, ad insindacabile facoltà della parte venditrice, non saranno rimosse tali pensiline”, incombeva sulla società attrice – in virtù dei richiamati principi in tema di onere della prova - dimostrare l'esatto adempimento di quanto convenuto nel contratto e tale onere non è stato assolto.
6 Le deposizioni rese dai testimoni escussi sulla circostanza n. 5 articolata nella seconda memoria istruttoria di parte convenuta (“vero che la ha aperto luci e/o affacci nonché predisposto Parte_1 passaggi di tubazioni varie sulle pareti esterne dell'opificio industriale acquistato dalla creando notevole CP_1 disagio e/o impedimento a quest'ultima al libero esercizio del diritto di appoggio di pensiline”) risultano fra loro contrastanti e l'esame complessivo delle stesse non restituisce alla scrivente un quadro chiaro in ordine all'adempimento o meno dell'obbligo assunto dalla società attrice.
In particolare, il teste negava la predetta circostanza, all'uopo precisando che Persona_3
“all'epoca del compromesso del 24/2/2000 il capannone non era ultimato, tant'è che i lavori di completamento indicati nel compromesso, li ho personalmente eseguiti e pagati conformemente al progetto redatto dall'ing. Tes_1
e regolarmente assentito dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Ogliastro Cilento. Preciso altresì
[...] che tale progetto fu comunque presentato e sottoscritto dall'allora proprietario Preciso altresì che il CP_3 capannone è stato realizzato in conformità del predetto progetto”; l'ing. riferiva di non Testimone_1 ricordare tale circostanza mentre il tecnico riferiva di non averne avuto conoscenza CP_4 in quanto la predetta esulava dall'incarico allo stesso conferito;
per contro, Persona_5 confermava la circostanza in parola, dichiarando di poter tanto riferire per aver frequentato i luoghi di causa in quel periodo ed aver ivi effettuato taluni lavori.
Lo stesso ctu nominato, dopo un accurato esame della documentazione allegata e un'attenta osservazione dei luoghi, riferiva di non riuscire a collocare temporalmente la realizzazione delle
5 aperture (luci, vetrate e finestre) riscontrate lungo il fronte ovest della porzione di capannone contrassegnato con la lettera B, potendo affermare la legittimità delle stesse rispetto alle autorizzazioni comunali (concessione edilizia n° 2265 del 15 marzo 2001) ma non anche “nei confronti di quanto statuito dalle parti nell'atto di compravendita n° 16748 del 27.4.2009”.
In definitiva rimane ad oggi incerta la data di realizzazione delle aperture anzidette (prima o dopo l'aprile del 2009) e tale incertezza non può che andare a discapito della parte su cui incombeva l'onere di provare il proprio adempimento, con conseguente parziale accoglimento della domanda riconvenzionale limitatamente alle apertura lungo il fronte ovest della porzione di capannone contrassegnato con la lettera B, di cui a pag. 14 della relazione di consulenza tecnica di ufficio.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di risarcimento dei danni provocati dall'inesatto adempimento di parte attrice. In proposito giova rammentare che, in tema di responsabilità contrattuale, ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'inadempimento del contratto, non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve altresì essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato, in
7 termini sia di danno emergente sia di lucro cessante, e la sua entità.
Quanto alle spese di lite, in considerazione della particolarità della vicenda trattata e della soccombenza reciproca, si ritiene che sussistano giustificati motivi per la compensazione delle spese di lite nella misura del 50%; l'ulteriore 50% viene posto a carico di parte convenuta e le spese di consulenza tecnica di ufficio vanno definitivamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, definitivamente pronunciando in ordine alla domanda proposta nell'interesse di in persona dell'amministratore e legale Parte_1 rapp.te p.t., nei confronti di in persona del legale rapp.te p.t., nonché sulla domanda CP_1 riconvenzionale proposta da quest'ultima, ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione reietta, così provvede:

1. accoglie la domanda di parte attrice e condanna la società in persona del legale CP_1
rapp.te p.t., alla consegna in favore della società acquirente dell'immobile come individuato nella planimetria allegata all'atto di compravendita del 27/4/2009 in scala 1:200, nonchè al pagamento della somma di € 8.150,00, oltre rivalutazione ed interessi come in motivazione e all'esecuzione dei lavori necessari come indicati e specificati nella consulenza tecnica d'ufficio alle pagg. 12 e 13 della consulenza tecnica di ufficio;

2. in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale condanna parte attrice alla chiusura delle aperture presenti sul fronte ovest della porzione di capannone contrassegnato con la lettera B di cui alla pag. 14 della consulenza tecnica di ufficio;

3. rigetta la domanda di risarcimento dei danni proposta da parte convenuta;

4. compensa tra le parti le spese di lite nella misura del 50% e condanna parte convenuta al pagamento del residuo 50% che liquida in euro 2500,00, oltre rimborso forfettario, IVA e quanto altro dovuto per legge;
pone le spese di consulenza tecnica di ufficio definitivamente a carico di parte convenuta.
Vallo della Lucania, 7/7/2025
Dott.ssa Elvira Bellantoni
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