N. R.G. 61037/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 61037/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 con il patrocinio dell'avv. BELLAMO LUIGI e dell'avv. D'ERAMO PRISCILLA
( ) VIA TOMMASO DA CELANO 68 00179 ROMA;
C.F._4 elettivamente domiciliato in VIA DEI CAPOGALLI, 25 - ROMA, presso il difensore avv. BELLAMO LUIGI
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
CASTALDO PIETRO, elettivamente domiciliato in CORSO MERIDIONALE 101
80021 AFRAGOLA, presso il difensore avv. CASTALDO PIETRO;
contumace Controparte_2
PARTI CONVENUTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con ricorso ex art. 281-sexies, poi notificato unitamente al decreto di fissazione,
e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 Parte_3
e per veder accolta la richiesta Controparte_3 Controparte_4 di risoluzione giudiziale del contratto di vendita immobiliare del 16.12.2019,
pagina 1 di 8 repertorio n. 3338, raccolta 2844, a rogito del Notaio Dott. concluso Persona_1 tra i sig.ri e la società per inadempimento del venditore, Pt_1 Controparte_1 ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile, giacché la consegna dell'immobile de quo integra una vendita aliud pro alio e per aver il venditore fornito un'Attestazione di Prestazione Energetica “palesemente errato sia nella forma che nella sostanza”, come accertato dal CTU e, inoltre, mai trasmesso alla Regione Lazio per il seguito di loro competenza e, per l'effetto, risolvere il contratto in esame, con conseguente condanna della alla restituzione dell'importo versato a titolo di Controparte_1 prezzo di acquisto pari a € 175.000,00, oltre rivalutazione monetaria. Inoltre, gli odierni attori chiedevano la risoluzione del predetto contratto di compravendita in forza delle difformità catastali emerse solo in sede di ATP, nonché alla luce delle insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche e non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, il tutto con la conseguente condanna del convenuto alla restituzione dell'importo versato a titolo di prezzo di acquisto pari a € 175.000,00, oltre rivalutazione monetaria.
Veniva, inoltre richiesto il risarcimento dei danni patrimoniali ex art. 1218 c.c. per i ritardi nella consegna dell'immobile e gli inadempienti perpetrati dalla convenuta.
Ancora, gli attori chiedevano di condannare la società Controparte_2 alla refusione della somma pari a € 8.540,00 a titolo di compenso per l'attività di mediazione svolta, oltreché i danni patrimoniali, posto che, in caso di risoluzione contrattuale, al mediatore non spetta nessun compenso. In conclusione, veniva richiesto all'Ill.mo Giudice adito la condanna di ex art. 96 c.p.c. Controparte_1 al risarcimento dei danni da lite temeraria cagionati ai sig.ri nella misura che Pt_1 verrà ritenuta di giustizia.
Il restava contumace. Controparte_4 si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande Controparte_1 attoree e così concludeva “a) in via preliminare, fissare una nuova udienza di comparazione, stante la violazione del termine fissato per la notifica del ricorso e decreto di fissazione di udienza alla resistente, al fine di consentire a quest'ultima una migliore articolazione della difesa;
a) sempre in via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità, ex art. 5, d.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, cd. decreto “del fare”, convertito in L. n. 98/13, come novellato dal D.L. 69/13, dell'avversa domanda giudiziale per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria;
b) rigettare la domanda presentata dai ricorrenti, stante la carenza dei presupposti per procedere in via sommaria e, comunque respingere la stessa, in quanto infondata in fatto ed in diritto, e sfornita di prova;
c) nel merito, accertato che, la difesa della società resistente richiede un'istruzione non sommaria, fissare, ai sensi dell'art. 702- ter, terzo comma, c.p.c., con ordinanza non impugnabile, l'udienza di cui all'art. 183
pagina 2 di 8 c.p.c...”.
Il Giudice istruttore, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 20/04/2023, disponeva la conversione del rito della presente controversia da rito sommario in rito ordinario e concedeva i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c.; entrambe le parti depositavano le rispettive memorie ex art. 183 comma VI c.p.c.
Rigettate le richieste istruttorie e di rinnovo CTU, la causa era rinviata e, successivamente, trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ex art
190 c.p.c.
La domanda di risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio è infondata e deve essere accolta.
E' stato infatti provata da parte attrice la sussistenza dei presupposti costitutivi della vendita aliud pro alio, non già in relazione alla riconosciuta ed accertata molteplice erroneità dell'attestato di prestazione energetica allegato e richiamato nel contratto di compravendita e neppure in relazione ai lamentati vizi e alle pretese difformità dell'immobile da quanto oggetto di compravendita, ma per la significativa e pacifica difformità dell'immobile compravenduto dai titoli abilitativi edilizi.
Ed invero, come ormai pacifico in giurisprudenza (Sentenza n. 13214 del
14/05/2024), in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
Sotto tale profilo, deve innegabilmente convenirsi con la società convenuta circa la inidoneità della non veridicità del contenuto ideologico dell'attestato energetico allegato al contratto – nonostante l'indubbia assunzione da parte del venditore di quanto affermato dal tecnico nel certificato da lui fornito: tale vizio, infatti, pur dando luogo ad una parziale diversità delle prestazioni energetiche reali dell'immobile da quelle garantite dal venditore (indirettamente, attraverso la produzione di un certificato poi rivelatosi erroneo), non determina alcuna trasformazione del bene in una categoria economica e funzionale eterogenea rispetto a quella pattuita, dato che una casa con minori prestazioni di risparmio energetico, pur potendo esser rivenduta,
a causa della vigente normativa, a un prezzo inferiore rispetto a quello che sarebbe applicabile in caso di effettiva veridicità della classe più elevata, non perde la sua idoneità a svolgere la funzione economico-sociale che le è propria, che è quella abitativa, e neppure la tipologia dell'immobile ne viene modificata (ad esempio, ai fini della classificazione catastale), restando a carico del compratore solo una minore efficienza e dunque un aumento dei costi energetici.
pagina 3 di 8 Tale profilo, oltre a non determinare la mancanza delle caratteristiche negative richieste dalla giurisprudenza per l'accertamento dell'istituto dello aliud pro alio, riveste, in ogni caso, anche a causa della sua emendabilità amministrativo- burocratica, una valenza tale da non impedire di svolgere neppure la funzione economico sociale della compravendita connessa alla rivendibilità del bene;
e quanto alla minore pregevolezza di un immobile con classificazione energetica inferiore,
l'incidenza della diversa classificazione reale sul valore complessivo dell'immobile non è certo tale da giustificare la conseguenza della risoluzione del contratto, trattandosi di aspetti che, come confermato indirettamente dalla stima effettuata nella
CTU nel procedimento di ATP, incidono economicamente in modo marginale sul reale valore dell'immobile.
Analogamente, deve escludersi che la presenza dei vizi e difformità dell'opera descritti nella CTU allegata rispetto all'oggetto della compravendita sia tale da giustificare una totale e radicale modificazione dell'oggetto della compravendita.
Quanto alle difformità, le stesse sono anzi positivamente da escludere perché dal contratto di compravendita allegata parte acquirente dichiara di accettare l'immobile nello stato in cui si trova, fatta eccezione per alcune specifiche modifiche ed alcuni completamenti che non coincidono con quelli posti a base della domanda attorea.
Quanto ai vizi, il cui importo è stato accertato dal CTU (sia pure in modo in parte fondatamente contestato dal CTP di parte resistente), gli stessi non rientrano per definizione nell'alveo dell'istituto della vendita aliud pro alio, in quanto specificamente disciplinati, con le relative decadenze e prescrizioni, dalla disciplina codicistica dell'azione redibitoria, peraltro non invocata da parte attrice neppure in via subordinata. L'entità di tali vizi e del corrispondente inadempimento, in ogni caso– anche a prescindere dalla loro inidoneità a deformare l'oggetto della compravendita in un bene funzionalmente diverso ed anche a voler sottacere l'applicazione della disciplina delle decadenze, non eccepite proprio in conseguenza della qualificazione della domanda - non raggiunge il livello di importanza e gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto di cui all'art. 1453, c.c.
La domanda di risoluzione, tuttavia, è pienamente e fondata e deve essere accolta in relazione all'invocata disciplina dettata dall'art. 1489, c.c.
Il CTU, nel rispondere ai quesiti, ha esplicitamente affermato la presenza di diverse difformità rispetto al titolo abilitativo, tali da rendere l'immobile abusivo e in parte in modo insanabile.
Egli ha in particolare affermato che le opere esterne realizzate in difformità dal titolo abilitativo (apertura del cancello pedonale, diverso posizionamento della scala, diminuzione della superficie del giardino) si ritiene che le stesse possano essere oggetto di SCIA in accertamento di conformità e sanate (non incidono negativamente pagina 4 di 8 sulla fruibilità dell'immobile e non vanno pertanto a parere del sottoscritto ripristinate come da progetto), mediante il pagamento di una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione come previsto dalla Legge Regionale 1/2020, che ha modificato la precedente disciplina sanzionatoria prevista dalla L.R. 15/2008 e dalla
Delibera di Giunta Capitolina n. 44/2011
Ebbene, come da tempo pacifico in giurisprudenza (da ultima, v. ordinanza n. 17148 del 21/06/2024), in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.
L'invocata disposizione prevede esplicitamente che il diritto della parte venditrice ad ottenere la risoluzione del contratto è regolata dalla precedente norma dettata dall'art. 1480, c.c. ossia solo laddove emergano elementi tali da far ritenere che il compratore non avrebbe stipulato se avesse conosciuto l'esistenza di tali difformità.
Ebbene, deve ritenersi che dato il carattere diffuso delle diversità rispetto al progetto,
e considerata l'incommerciabilità del bene a causa della insanabilità di una parte di esse, tale indagine porti a ritenere che il compratore non avrebbe stipulato qualora avesse conosciuto.
Nel caso in esame, come documentato da parte attrice e confermato dalla CTU, oltre che pacifico tra le parti, l'immobile compravenduto, come successivamente emerso, - oltre a un profilo attinente alla irregolarità della pratica per ottenere l'agibilità dell'immobile, non rilasciata in quanto depositata presso l'Ufficio divenuto poi nelle more non competente (il che costituisce un vizio superabile mediante il deposito della domanda all'ufficio competente), risulta affetto da alcune significative difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo, delle quali alcune risultano sanabili ed altre insanabili.
In particolare, come evidenziato dal CTU, le opere esterne realizzate in difformità dal titolo abilitativo (apertura del cancello pedonale, diverso posizionamento della scala, diminuzione della superficie del giardino) sebbene possano essere oggetto di SCIA in accertamento di conformità, sono rilevanti e plurime al punto che la loro sanabilità non esclude che se il compratore ne avesse conosciuto l'esistenza non avrebbe acquistato l'immobile; la cantina, poi, è totalmente non sanabile né facilmente eliminabile, e tale circostanza incide negativamente sulla libera circolazione del bene, facendone venire una delle principali funzioni economici sociali, connessa alla sua attitudine ad essere rivenduto.
In accoglimento della domanda principale, deve pertanto essere dichiarata la pagina 5 di 8 risoluzione giudiziale del contratto di compravendita con atto notarile di compravendita del 16.12.2019, repertorio n. 3338, raccolta 2844, a rogito del Notaio
Dott. iscritto nel ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Persona_1
Velletri e Civitavecchia, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via
Roccaspinalveti n. 24, acquistato identificato catastalmente con: - foglio 669, particella 5142, sub. 8, Via Roccaspinalveti n. 24, piano T, interno 5 z.c. 6, cat. A/2, classe 5, vani 4,5 - superficie catastale totale mq. 86 - escluse aree scoperte mq. 75 - R.C. € 627,50 (appartamento); - foglio 669, particella 5142, sub. 23, Via
Roccaspinalveti n. 26, piano S1, interno 2 z.c. 6, cat. C/2, classe 6, cons. mq. 2 R.C.
Euro 5,06 (locale deposito); - foglio 669, particella 5142, sub. 42, Via
Roccaspinalveti n. 26, piano S1, interno 2 z.c. 6, cat. C/6, classe 11, cons. mq. 13 superficie catastale mq. 13 R.C. Euro 44,98 (posto auto coperto) (doc. 1 – atto di compravendita).
Conseguentemente, la deve essere condanna a restituire la somma di Controparte_1
€ 175.000,00.
La domanda di rivalutazione deve essere rigettata in assenza di prova del fatto costitutivo.
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni connessi alla mancata locazione dell'immobile, in conseguenza anche dei vizi descritti nella CTU, il tecnico ha accertato che il valore locativo per il periodo di indisponibilità dell'immobile per 8 mesi sia pari ad € 795,00 al mese e pertanto complessivamente € 6.360,00. A tale somma non devono essere aggiunte altre somme relative a mutuo, atteso che il costo del mutuo attiene al pagamento del prezzo che è oggetto di restituzione.
Venendo alla domanda proposta nei confronti dell'Agenzia immobiliare, contumace, la stessa deve essere rigettata, in quanto costituisce ormai principio pacifico in giurisprudenza (Cassazione, ordinanza n. 34503 del 11/12/2023) quello in base al quale il mediatore, pur essendo gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, non è tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie e dunque, a maggior ragione, l'accertamento della conformità dell'immobile ai titoli abilitativi edilizi).
Quanto alle spese, devono essere poste a carico della parte soccombente e, pur in assenza di domanda (Cass., sent. n. 651 del 2022) si liquidano come in dispositivo pagina 6 di 8 quelle relative alla domanda proposta nei confronti della , che Controparte_1 dovrebbe essere anche condannata al rimborso di quelle di CTU svolta nel procedimento di ATP. Tuttavia, in assenza di tale domanda, trattandosi di spese di altro procedimento, le stesse non possono essere liquidate, essendo onere di richiedere il rimborso di tali somme tra quelle dei danni risarcibili.
Deve essere rigettata per carenza assoluta dei presupposti la domanda di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96, c.p.c.
Nulla per quanto attiene alla domanda proposta nei confronti dell Pt_4


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara la risoluzione giudiziale del contratto di compravendita con atto notarile di compravendita del 16.12.2019, repertorio n. 3338, raccolta 2844, a rogito del Notaio Dott. iscritto nel ruolo dei Distretti Notarili Persona_1 Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Roccaspinalveti n. 24, acquistato identificato catastalmente con: - foglio 669, particella 5142, sub. 8, Via Roccaspinalveti n. 24, piano T, interno
5 z.c. 6, cat. A/2, classe 5, vani 4,5 - superficie catastale totale mq. 86 - escluse aree scoperte mq. 75 - R.C. € 627,50 (appartamento); - foglio 669, particella 5142, sub. 23, Via Roccaspinalveti n. 26, piano S1, interno 2 z.c. 6, cat. C/2, classe 6, cons. mq. 2 R.C. Euro 5,06 (locale deposito); - foglio 669, particella 5142, sub. 42, Via Roccaspinalveti n. 26, piano S1, interno 2 z.c. 6, cat. C/6, classe 11, cons. mq. 13 superficie catastale mq. 13 R.C. Euro 44,98
(posto auto coperto) (doc. 1 – atto di compravendita);

2. Condanna la in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore al pagamento in favore di della somma di € Parte_1
175.000,00;

3. Condanna la stessa in persona del legale rappresentante Controparte_5 pro-tempore al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 6.360,00 a titolo di risarcimento dei danni;

4. Condanna infine la in persona del legale rappresentante Controparte_5 pro-tempore al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 7452,00 quale rimborso delle spese del presente giudizio, di cui € 7.052,00 a titolo di onorari, oltre spese vive liquidate in € 400,00, IVA, CPA e il 15% per rimborso forfettario spese generali.
pagina 7 di 8 Roma, 20 marzo 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
pagina 8 di 8