REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di TRIESTE in persona del giudice dott.ssa Viviana Scaramuzza, applicata da remoto ai sensi dell'art. 3
D.L. n. 117/2025 convertito nella Legge n. 148/2025, ha pronunciato, all'esito del deposito di note effettuato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3610/2024 R.G. promossa da
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Porcia (Pn), Borgo Parte_1 C.F._1 dei Gherardini n. 5 presso lo studio dell'Avv. Alessia Crapis che lo rappresenta e difende per procura in atti, attore, contro
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, via delle CP_1 C.F._2
Antille n. 60 presso lo studio dell'Avv. Alessandra Testaguzza che lo rappresenta e difende per procura in atti, convenuta,
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO
a intimato sfratto per finita locazione nei confronti di n relazione Parte_1 CP_1
a un immobile sito in Trieste. Il locatore a dedotto che il contratto di locazione, Parte_1 stipulato nel 2016 e scaduto il 28 febbraio 2023 a seguito di formale recesso comunicato dal conduttore, non aveva trovato spontanea esecuzione quanto al rilascio dell'immobile, nonostante i ripetuti solleciti. Pertanto, ha chiesto la convalida dello sfratto, la condanna al rilascio e al pagamento dell'indennità di occupazione, oltre alle spese di giudizio. ha proposto opposizione, sostenendo di non aver mai avuto la disponibilità CP_1 materiale dell'appartamento, che risultava invece occupato dalla sig.ra Persona_1
come previsto dal contratto a beneficio della figlia minore. L'intimato ha quindi
[...] chiesto che ogni eventuale condanna relativa all'indennità di occupazione fosse pronunciata nei confronti dell'effettiva occupante, domandando altresì la chiamata in causa della stessa e la sua manleva rispetto alle pretese del locatore. All'udienza del 16 luglio 2024, entrambe le parti sono comparse personalmente e tramite i rispettivi difensori. L'intimante ha insistito per la convalida dello sfratto, mentre la parte intimata ha ribadito le proprie difese, richiamandosi alla comparsa di costituzione e sottolineando la posizione della sig.ra quale unica occupante dell'immobile. Per_1
Con ordinanza del 16 luglio 2024, il Tribunale di Trieste ha convalidato lo sfratto per finita locazione, ordinando il rilascio dell'immobile entro il 17 luglio 2024 e disponendo la conversione del rito in quello speciale ex art. 447-bis c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'eventuale esperimento della procedura di mediazione. ha presentato memoria integrativa in data 15 maggio 2025, eccependo di aver CP_1 comunicato il recesso già nell'ottobre 2022, di non aver mai occupato l'immobile, che risultava invece abitato dalla sig.ra e di aver comunque provveduto Persona_1 al pagamento dei canoni anche dopo la scadenza contrattuale. Ha quindi domandato di essere autorizzato alla chiamata in causa della sig.ra per essere manlevato da ogni richiesta Per_1 del locatore.
Ha riferito che la procedura di mediazione si è conclusa con esito negativo e che, solo in fase esecutiva, la sig.ra ha rilasciato l'immobile, consentendo al proprietario di rientrare Per_1 nel pieno possesso.
Ha esposto che il contratto di locazione era stato stipulato da esclusivamente CP_1 per garantire un'abitazione alla figlia minore , convivente con la madre Per_2 Per_1
L'articolo 4 del contratto prevedeva infatti la destinazione dell'immobile a uso abitativo per il conduttore e per le persone e . Precisa di non aver Persona_1 Persona_3 mai abitato l'immobile, che è stato occupato esclusivamente dalla sig.ra e dalla figlia. Per_1
Nel 2022, le parti hanno concordato il trasferimento della minore in Svizzera presso il padre e la cessazione del pagamento del canone, con recesso formale dal contratto e impegno della a lasciare l'immobile e provvedere autonomamente alle spese. Per_1
Nonostante il recesso e il trasferimento della figlia, la sig.ra a continuato a occupare Per_1
l'immobile senza corrispondere alcunché. Rileva che, per senso civico, ha versato ulteriori canoni anche dopo la scadenza contrattuale, nella speranza di una rapida riconsegna. Ha inoltre tentato, sia informalmente che formalmente, di ottenere il rilascio dell'immobile da parte della senza successo. Per_1
Eccepisce l'inesistenza o la nullità della notificazione dell'intimazione di sfratto, eseguita presso il difensore anziché personalmente alla parte, in violazione dell'art. 660 c.p.c. Richiama la giurisprudenza in materia, sottolineando che tale vizio avrebbe potuto impedire la convalida dello sfratto e la liberazione dell'immobile. In ogni caso, evidenzia la sua operosa attività, che ha consentito al locatore di ottenere il titolo esecutivo contro l'occupante abusiva.
Ribadisce che il mancato rilascio dell'immobile è dipeso esclusivamente dalla condotta della sig.ra che era a conoscenza della data entro cui avrebbe dovuto lasciare Per_1
l'appartamento.
Rimarca di aver collaborato attivamente per il rilascio dell'immobile, sia in sede giudiziale che stragiudiziale, e di non essersi opposto alla richiesta di convalida dello sfratto, consentendo al locatore di agire contro l'occupante. Sottolinea che il locatore ha accettato il recesso e che ogni pretesa economica avrebbe dovuto essere avanzata nei confronti della almeno Per_1 dal giugno 2023. Pertanto, sostiene di non poter essere condannato al risarcimento del danno o al pagamento di canoni e indennità di occupazione, avendo adempiuto a tutti gli obblighi contrattuali e collaborato per la restituzione dell'immobile.
In via subordinata, chiede, accertata la responsabilità della la manleva da parte della Per_1 terza chiamata in causa e, in ulteriore subordine, la compensazione dei crediti contrapposti, con restituzione del deposito cauzionale di € 900,00 oltre interessi legali, e la detrazione delle somme già versate per canoni e indennità di occupazione. ha depositato in data 16 giugno 2025 memoria integrativa, rappresentando che Parte_1
l'immobile oggetto di causa era stato rilasciato dall'occupante tramite l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario di Trieste, su impulso del locatore. Al momento del rilascio, le condizioni dell'appartamento si sono rivelate apparse gravemente deteriorate, con pareti tinte di vari colori, elettrodomestici rotti e mobili danneggiati. Il locatore si è quindi attivato per il cambio della serratura e per la ristrutturazione dell'immobile, sostenendo ulteriori costi.
La memoria dà atto dell'esito negativo della procedura di mediazione tra le parti, come risulta dal verbale del 27 novembre 2024. In risposta alla memoria integrativa di controparte, la difesa del locatore contesta le eccezioni e le richieste avversarie, soffermandosi in particolare sull'eccezione di nullità della notificazione dell'atto di intimazione di sfratto, sollevata tardivamente. Evidenzia che il convenuto si è costituito a mezzo legale e ha partecipato personalmente all'udienza, circostanza che dimostra la piena conoscenza del procedimento.
Viene richiamata la giurisprudenza in materia, che privilegia la conoscenza effettiva dell'atto rispetto alla mera regolarità formale della notifica, anche alla luce delle recenti modifiche normative che consentono la notifica a mezzo PEC.
Sottolinea come il convenuto, pur avendo stipulato il contratto di locazione a beneficio della sig.ra sia rimasto obbligato nei confronti del locatore per il pagamento dei canoni Per_1
e delle indennità di occupazione, indipendentemente dalle vicende personali e familiari che hanno portato la sig.ra a occupare l'immobile. Si richiama, inoltre, la clausola Per_1 contrattuale relativa al deposito cauzionale, evidenziando che il rilascio dell'immobile è avvenuto in condizioni tali da giustificare la compensazione del deposito con i costi di ripristino, stimati in circa € 25.000,00 oltre IVA.
In punto pagamenti, rileva una differenza di € 100,00 per la mensilità di maggio 2023 e quantifica le indennità di occupazione dovute fino al rilascio dell'immobile in € 8.600,00, già al netto di quanto corrisposto dal convenuto. Alla luce di quanto esposto, la difesa del locatore chiede il rigetto dell'eccezione di nullità della notificazione, la condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione dalla scadenza del contratto fino al rilascio, nonché la condanna alle spese sostenute per il cambio della serratura, per il ripristino dell'immobile e per le procedure di rilascio e mediazione, oltre alle spese di lite.
Con decreto del 14 giugno 2025 è stata rigettata l'istanza di chiamata in causa di Per_1 avanzata da
[...] CP_1
Con provvedimento del Presidente del Tribunale n. 602/2025 dell'8 ottobre 2025 il presente giudizio è stato assegnato alla scrivente in forza di quanto previsto dall'art. 3 D.L. n.
117/2025.
Con la comparsa conclusionale depositata il 10 novembre 2024 ha dichiarato Parte_1 che non intende definire la causa alle condizioni dell'accordo raggiunto dalle parti all'udienza del 18.06.2025 ed ha insistito nelle proprie domande.
All'udienza del 20 novembre 2025 la causa è stata assunta in decisione.
Alla luce della dichiarazione con la quale ha chiarito che non intende definire la Parte_1 causa alle condizioni dell'accordo raggiunto all'udienza del 18 giugno 2025 occorre procedere all'esame delle domande formulate dalle parti.
L'eccezione di nullità/inesistenza della notifica dell'intimazione di sfratto non merita accoglimento.
Occorre rilevare che tale eccezione è stata sollevata solo successivamente all'ordinanza di rilascio, mentre nella fase sommaria il nulla ha dedotto al riguardo. Al contrario, egli CP_1 si è regolarmente costituito nel procedimento sin dalla fase sommaria, partecipando attivamente al giudizio e prendendo posizione nel merito in ordine all'intimazione di sfratto.
La costituzione tempestiva e la difesa svolta nel merito dimostrano che l'atto ha comunque raggiunto il suo scopo, ossia quello di portare a conoscenza della parte destinataria l'esistenza e il contenuto della procedura avviata nei suoi confronti.
Il dettato normativo chiarisce che la nullità della notificazione è sanata quando l'atto ha comunque prodotto il risultato per cui la legge ne prescrive la forma, ovvero quando il destinatario ne abbia avuto piena conoscenza e abbia potuto esercitare il proprio diritto di difesa. Nel caso in esame, la partecipazione di all'udienza e la presentazione di difese CP_1 articolate nel merito costituiscono elementi inequivocabili del raggiungimento dello scopo.
Pertanto, ogni eventuale vizio della notificazione deve ritenersi sanato, ai sensi dell'art. 156, comma 3, c.p.c., in combinato disposto con l'art. 160 c.p.c.
Per tali ragioni, l'eccezione di nullità sollevata da deve essere rigettata. CP_1
Non sussistono poi i presupposti, come peraltro già evidenziato nel provvedimento del 14 giugno 2025, per la chiamata in causa di formulata dal conduttore Persona_1
CP_1
Secondo il principio sancito da Cass. n. 19139/2005, la responsabilità per la ritardata restituzione della cosa locata, avendo natura contrattuale, grava sul conduttore, il quale, per andare esente da responsabilità, è tenuto a provare, ai sensi dell'art. 1218 c.c., che l'inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. In particolare, quando, dopo la cessazione del rapporto, nel godimento dell'immobile permangano persone diverse dal conduttore, quest'ultimo può essere liberato da responsabilità solo se dimostra che tali persone sono state immesse nel godimento senza suo intervento, oppure che egli abbia esercitato diligentemente tutti i mezzi offerti dall'ordinamento per ottenerne l'estromissione, senza tuttavia riuscirvi.
Nel caso di specie, si è limitato a produrre in giudizio alcuni messaggi CP_1
WhatsApp inviati alla HA e due raccomandate, rispettivamente del 21 maggio 2024 e dell'1 luglio 2024, con le quali invitava la stessa al rilascio dell'immobile. Tali iniziative, oltre a essere di gran lunga successive rispetto alla scadenza del contratto fissata per il 28 febbraio
2023, non integrano quella condotta diligente e tempestiva richiesta dalla giurisprudenza per andare esenti da responsabilità. Non risulta, infatti, che il conduttore abbia attivato tempestivamente tutti gli strumenti previsti dall'ordinamento per ottenere la riconsegna dell'immobile, né che la permanenza della terza nell'immobile sia avvenuta senza suo intervento o contro la sua volontà in modo tempestivamente e concretamente contrastato.
Alla luce di tali considerazioni, deve escludersi che ricorrano i presupposti per la chiamata in causa della sig.ra permanendo in capo al conduttore la responsabilità per la ritardata Per_1 restituzione dell'immobile.
Deve essere, poi, accolta la domanda volta ad ottenere il pagamento dell'indennità di occupazione da marzo 2023 a ottobre 2024, data del rilascio dell'immobile, indennità di occupazione che ai sensi dell'art. 1591 c.c. deve essere quantificata nel corrispettivo convenuto, pari ad € 450,00 al mese.
Pertanto, considerato che il ha già corrisposto la somma di € 1.400,00, lo stesso deve CP_1 essere condannato al pagamento della somma netta di € 7.600,00. rappresenta poi che l'immobile è stato rilasciato in pessime condizioni e che ha Parte_1 dovuto sostenere costi per cambio della serratura, pari a € 682,00, e per il ripristino dell'immobile, pari a € 25.000,00.
Premesso che, ai sensi dell'art. 1590 c.c., deve presumersi che il conduttore abbia ricevuto l'immobile in buono stato di manutenzione, dall'istruttoria è emerso che, all'atto del rilascio dell'immobile sito in Trieste, via della Guardia 42, lo stesso versava in condizioni di grave degrado, come documentato dalle fotografie prodotte in giudizio, che evidenziano pareti imbrattate, arredi danneggiati e uno stato generale di incuria.
Il locatore ha documentato di aver dovuto sostenere spese per il cambio della serratura della porta blindata, come risulta dalla fattura n. 211/2024 del 23 ottobre 2024, emessa dal Centro
Serrature di IO RP per un importo di € 682,00, nonché per il ripristino e la ristrutturazione dell'appartamento, come dettagliato nel preventivo del 25 ottobre 2024
(redatto a breve distanza dal rilascio), che quantifica i lavori necessari in € 25.000,00 oltre
IVA.
Da tale ultima somma deve detrarsi l'importo del deposito cauzionale maggiorato di interessi, pari a € 993,31, sicché va condannato al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 della somma di € 682,00 per le spese sostenute per il cambio della serratura e della somma di
€ 24.006,69, oltre IVA per il ripristino dell'immobile.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi di cui predetto D.M. n. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. n.
147/2022) applicabili alle controversie in materia locatizia di valore superiore a € 26.000,01, in ragione dell'attività in concreto espletata, nonché dell'effettiva consistenza delle difese della ricorrente.
Devono essere riconosciute a favore del ricorrente anche le spese per la fase di Parte_1 attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria, liquidate sulla base dei parametri minimi, ai sensi dell'art. 20, comma 1- bis del D.M. n. 55/2014.


p.q.m.

il Tribunale di Trieste, definitivamente pronunciando, così provvede: condanna al pagamento in favore di della somma di € 7.600,00; CP_1 Parte_1 condanna al pagamento in favore di della somma di € € 682,00 CP_1 Parte_1 per le spese sostenute per il cambio della serratura e della somma di € 24.006,69, oltre IVA per il ripristino dell'immobile; condanna al pagamento in favore di delle spese del presente CP_1 Parte_1 giudizio, liquidate in € 145,50 per spese ed in € 2.230,00 per compensi, nonché in € 268,00 ed in € 190,32, rispettivamente per compensi e spese per la fase di attivazione del procedimento di mediazione, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Trieste, il 23 novembre 2025
Il Giudice dott.ssa Viviana Scaramuzza