R.G. N. 6069/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, all'esito dell'udienza del 18 dicembre 2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 6069/2021 vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Sulmona, piazza Tenente Iacovone n. 26, presso lo studio dell'avv. Saverio Squillante e dell'avv. Antonio Napolitano, che la rappresentano e difendono giusta procura allegata all'atto di citazione;

- Attrice –
E
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Terracina, via Badino n. 104, presso lo studio dell'avv. Francesco Pietricola che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

- Convenuta -
Conclusioni delle parti:
pagina 1 di 8 Per l'attrice: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: 1)
Accogliere la presente domanda perché fondata in fatto ed in diritto;
2) Accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in Terracina (LT) in località Largo
Montagna, posta in essere dalla soc. in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1
SI.ra ; 3) Per l'effetto, condannare la medesima soc. in Parte_2 Controparte_1
persona del legale rapp.te p.t., SI.ra al rilascio immediato Parte_2 dell'immobile sito in Terracina (LT) in località Largo Montagna, e di consegnarlo senza dilazione, libero da persone e cose, all'attrice, SI.ra ; 4) Parte_1
Condannare la convenuta società, al pagamento di quella somma che CP_2
l'On.le Giudicante riterrà giusta ed equa, a titolo di indennità di occupazione, per ogni mese a far data dalla formale comunicazione di recesso dal contratto di comodato
(11.09.2019) e sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, il tutto contenuto nei limiti di competenza;
5) Condannare la convenuta società, al CP_2 pagamento in favore dell'attrice, a titolo di risarcimento dei danni da occupazione illegittima, della somma da accertarsi in corso di causa, comprensiva della posta di danno morale, esistenziale e/o da “emotional distress”, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo, il tutto contenuto nei limiti di competenza;
in via gradata a quella somma che l'On.le Giudicante riterrà di attribuire in via equitativa, ex art. 1226 c.c., sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo, il tutto sempre contenuto nei limiti di competenza;
6)
Condannare la convenuta società, i.p.d.l.r.p.t., al pagamento delle spese e competenze professionali oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15%, con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari, in rigida applicazione del criterio della soccombenza;
7) Sentenza esecutiva come per legge;
8) Adozione di ogni altro provvedimento di giustizia”;
Per la convenuta: “conclude affinché il designato Giudice presso l'adito Tribunale, contrariis rejectis, voglia accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'azione ovvero
l'assoluta carenza di legittimazione passiva della convenuta ovvero e comunque rigettare
pagina 2 di 8 ogni avversa richiesta e domanda. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
Oggetto: Contratto di comodato
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio la in persona della legale rappresentante pro tempore Controparte_1 [...]
dinanzi all'intestato Tribunale, esponendo di essere proprietaria dell'immobile Pt_2
sito nel Comune di Terracina, località Largo Montagna, censito nel NCEU, partita 13407, foglio 44, particella 55 sub. 1, e di averlo concesso alla controparte in comodato, con contratto del 2.05.2017, per il periodo di un anno, tacitamente rinnovabile per lo stesso periodo, con la pattuizione tra le parti che il medesimo contratto potesse essere risolto in qualsiasi momento, previa comunicazione di cessazione del rapporto con un preavviso minimo di quindici giorni.
Il predetto comodato era infatti finalizzato alla successiva stipula di un contratto di compravendita tra le medesime parti per l'acquisto del suddetto immobile, dietro il corrispettivo di € 65.000,00, contratto che non si era mai perfezionato.
Considerata la mancata alienazione dell'immobile, essa attrice aveva quindi manifestato la volontà di recedere dal comodato intimando il rilascio dell'immobile, che tuttavia era stato da allora occupato senza titolo dalla Controparte_1
Chiedeva pertanto di condannare la controparte al rilascio immediato dell'immobile, nonché al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo a far data dal recesso e fino all'effettivo rilascio, con l'aggiunta degli interessi e della rivalutazione monetaria e con vittoria di spese, da distrarsi a favore dei difensori antistatari.
Con comparsa di risposta del 21.06.2022, la si costituiva in giudizio Controparte_1 eccependo, in via pregiudiziale, il mancato svolgimento della mediazione e contestando pagina 3 di 8 nel merito la propria legittimazione passiva. Concludeva quindi per il rigetto delle domande attoree.
All'esito della prima udienza del 21.06.2021, rilevato il mancato svolgimento della mediazione, veniva assegnato termine alle parti per il soddisfacimento della condizione di procedibilità della domanda e, rilevato che il procedimento si era concluso con esito negativo, all'udienza del 7.03.2023 (sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c.), venivano concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c.
Successivamente, preso atto della mancanza di richieste istruttorie, la causa subiva quindi rinvio dapprima al 29.10.2024 e poi all'11.11.2025, in trattazione scritta;
a tale udienza, mutata la persona fisica del giudice, la causa veniva infine rinviata all'udienza del
18.12.2025 per discussione orale, sostituita anch'essa dal deposito di note scritte, al termine della quale viene pronunciata la presente sentenza contestuale ex art. 281- sexies c.p.c.
2. Tanto esposto, la domanda restitutoria è fondata e deve essere accolta.
Sul punto, si osserva innanzitutto che oggetto del presente giudizio non è un'azione petitoria, di carattere reale, volta cioè all'accertamento tra le parti del diritto di proprietà sull'immobile per cui è causa, bensì un'azione restitutoria di carattere personale, che si fonda su un preesistente rapporto obbligatorio.
Secondo consolidata giurisprudenza, infatti, “l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario;
da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la "probatio diabolica" della titolarità del diritto di chi agisce” (cfr. Cass., sez. II, 10 ottobre 2018, n. 25052).
Pertanto, “il comodante che agisce per la restituzione della cosa nei confronti del comodatario non deve provare il diritto di proprietà, avendo soltanto l'onere di
pagina 4 di 8 dimostrarne la consegna e il rifiuto di restituzione, mentre spetta al convenuto dimostrare di possedere un titolo diverso per il suo godimento” (cfr. Cass., sez. III, 24 luglio 2013, n.
17941; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21853).
Orbene, dagli atti di causa e, in particolare, dal documento depositato sub all. 2 all'atto di citazione si evince che, con contratto del 2.05.2017, aveva Parte_1
conferito alla l'incarico (così deve intendersi, infatti, la locuzione “pieno Controparte_1 mandato”) di gestire un'attività di “casa vacanza” in un immobile di sua proprietà sito in
Terracina, Largo Montagna s.n.c., con la precisazione che il predetto accordo avrebbe configurato un rapporto di comodato della durata di un anno, rinnovabile tacitamente per lo stesso periodo. Si trattava di un comodato precario, giacché ciascuna delle parti aveva la facoltà di recedere dal contratto con un preavviso di almeno quindici giorni.
Il suddetto contratto risulta poi pienamente riferibile alla convenuta, giacché quest'ultima si è limitata ad eccepire genericamente il proprio difetto di legittimazione passiva, cioè a dedurre la propria estraneità al contratto di comodato senza tuttavia contestare la titolarità del potere rappresentativo in capo al firmatario dell'atto, e senza Persona_1 disconoscerne la sottoscrizione ai sensi dell'art. 214 c.p.c.
Tardiva è infine la contestazione, effettuata da parte convenuta solo nelle note scritte depositate per l'udienza di discussione, circa l'oggetto del contratto di comodato, che deve pertanto intendersi riferito proprio all'immobile per cui è causa;
la stessa è, peraltro, del tutto generica atteso che non è chiaro, sulla base delle prospettazioni di parte convenuta, quale avrebbe dovuto essere in alternativa l'oggetto del contratto.
Deve pertanto ritenersi provata l'esistenza, tra le parti, di un rapporto di comodato e non è contestata la risoluzione dello stesso, in conseguenza del recesso esercitato dall'attrice con lettera raccomandata dell'11.11.2019 (cfr. all. 3 all'atto introduttivo), circostanza dalla quale discende l'obbligo di restituire la cosa ricevuta ai sensi dell'art. 1810 c.c.
Infine, va detto che la non ha dimostrato di avere restituito l'immobile alla Controparte_1
comodante, né ha opposto altro titolo giustificativo della detenzione o del possesso.
D'altra parte, solo nelle note di trattazione scritta depositate per l'udienza di discussione, essa ha contestato di occupare all'attualità l'immobile dato in comodato.
pagina 5 di 8 Quest'ultima va, pertanto, condannata all'immediato rilascio dello stesso, libero da cose o persone.
3. Va invece respinta la domanda di risarcimento del danno.
È infatti vero che, secondo l'impostazione da ultimo prevalsa in giurisprudenza, “in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (cfr. Cass., sez. un., 15 novembre 2022, n.
33645), di talché il proprietario è unicamente tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento andata perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Inoltre,
“se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (cfr. Cass., sez. un., 15 novembre 2022, cit.; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. II, 18 luglio 2024,
n. 19849).
Il suddetto principio è stato tuttavia enunciato con esclusivo riferimento al caso dell'occupazione abusiva, caratterizzata dall'originario difetto di titolo, che è soggetta al regime della responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 2043 c.c.
Nel caso di sopravvenuto venir meno del titolo, che ab origine giustificava l'occupazione dell'immobile, viene invece in rilievo la disciplina delle fattispecie di estinzione del rapporto contrattuale. Dunque, con riferimento alla locazione, l'art. 1591c.c. prevede per la protrazione del godimento del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno, nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno (occasioni perse di vendita o di pagina 6 di 8 locazione a condizione economiche più favorevoli), con il regime della responsabilità previsto dall'art. 1218 c.c.; in ipotesi di comodato, è invece il comodante che subisce l'inadempimento a dover allegare specificamente e provare il danno subito.
Nel caso di specie, va detto che l'istante nulla ha dedotto sul danno da lei subito, limitandosi ad invocare il risarcimento del danno in re ipsa da occupazione senza titolo e a sollecitarne la liquidazione equitativa. Né ha fornito elementi per procedere alla quantificazione dello stesso, nulla avendo dedotto circa il canone locativo medio dell'immobile e non essendo neppure possibile disporre una CTU che, non sollecitata dalle parti, si rivelerebbe del tutto esplorativa poiché volta a supplire le carenze assertive imputabili alla parte onerata.
Infine, va detto che non vi è prova di quanto dedotto da parte attrice circa il proprio danno morale o da “emotional distress” in mancanza di più precise allegazioni al riguardo.
Segue il rigetto della domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice.
4. Stante la parziale soccombenza reciproca, le spese processuali devono essere compensate per la metà e, per la restante metà, devono essere poste a carico di parte convenuta in applicazione del principio della soccombenza.
Le stesse sono liquidate nel dispositivo, al netto della riduzione di ½, in applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM n. 147/2022, per tutte le fasi processuali, ad eccezione della fase istruttoria (da liquidarsi ai minimi per via della natura documentale della causa), tenuto conto del valore indeterminabile della causa di bassa complessità.
Va inoltre disposta la distrazione a favore dei difensori che si sono dichiarati antistatari.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) Condanna la al rilascio dell'immobile sito in Terracina, Largo Controparte_1
Montagna s.n.c., censito nel NCEU di detto Comune, partita 13407, foglio 44, particella 55, sub. 1, libero da cose e persone;

2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice;

pagina 7 di 8 3) Compensa le spese processuali tra le parti nella misura di ½;
4) Condanna la alla refusione del restante ½ delle spese processuali, Controparte_1
che liquida in € 65,15 per esborsi ed € 3.356,50 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarre a favore dei difensori antistatari.
Si comunichi.
Latina, 19 dicembre 2025
Il giudice dott. Paolo Bertollini
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