N. R.G. 1579/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Carla Quota ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1579/2020 promossa da:
C.F. ) Parte_1 C.F._1
e
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 entrambi con il patrocinio dell'avv. MAZZUCCHI ROBERTO
ATTOREI contro
(C.F. ), CP_1 C.F._3
e
(C.F. ), Controparte_2 C.F._4 entrambi con il patrocinio dell'avv. PERTILE ERICA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza di precisazione delle conclusioni, ex art. 127 ter cpc.
Per parte attrice:
“In via principale:
pagina 1 di 14

1 - Accertato l'inadempimento di e , condannare i venditori al Controparte_2 CP_1 rimborso delle spese sostenute per la tinteggiatura delle pareti, pari ad € 2.000,00 o nella diversa somma che emergerà in corso di causa.


2- Accertato il danno ingiusto causato da e alla parete della taverna Controparte_2 CP_1
o, in subordine, l'inadempimento parziale all'accordo dedotto in narrativa, condannare questi ultimi al rimborso delle spese che dovranno essere sostenute per la riparazione, pari ad € 450,00 o al diverso importo che emergerà in corso di causa.


3- Accertata e dichiarata l'esistenza di gravi vizi e difetti dell'immobile acquistato da Parte_1
e ai sensi dell'art. 1490 del codice civile: - ridurre il prezzo dell'immobile e condannare Parte_2
e ai sensi dell'art. 1492 e ss. c.c. alla riduzione del prezzo pari a € Controparte_2 CP_1
24.022,00:
- € 15.640,00 per la sostituzione dei serramenti;

- € 8.382,00 per la sostituzione della caldaia e l'installazione di sonde esterne di temperatura, radiatori tubolari e valvole monotubo;

sostenute per portare l'immobile dalla classe “F” alla classe energetica a “D” o nella diversa somma che emergerà in corso di causa;

- rifondere le seguenti somme:
- € 550,00 oltre iva per l'eliminazione di scorie all'interno delle tubazioni e installazione filtro defangatore;

- € 130,00 oltre iva per la riparazione la cassetta d'incasso del WC al piano terra e per la sostituzione del rubinetto della cassetta;

- € 2.760,00 oltre iva compresa per l'acquisto di una nuova caldaia.
- € 2.024,00, oltre iva e assistenza muratura per la messa a norma dell'impianto elettrico;

- € 1.400,00 oltre iva per il ripristino della fessura passante come da fattura di emessa da Parte_3


4 - Condannare e al risarcimento dei danni conseguenti alla Controparte_2 CP_1 responsabilità ex art. 1337 c.c., per avere taciuto l'esistenza i vizi dell'immobile, nella somma che il
Giudice riterrà di giustizia, stante la difficoltà alla relativa determinazione.
pagina 2 di 14

5 - Condannare ex art. 1494 c.c. e al risarcimento di tutti i danni Controparte_2 CP_1 patrimoniali, tra i quali:
- € 512,40 per gli accertamenti tecnici per determinare il deprezzamento
dell'immobile svolti dal perito industriale di Bari;
Per_1
- € 1.000,00 per la difesa stragiudiziale e la negoziazione assistita, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti dagli esponenti, anche in riferimento al danno morale ed esistenziale subito dai ricorrenti, nella somma che verrà ritenuta di giustizia, stante la difficoltà alla relativa determinazione.


6- Spese di giudizio
In ogni caso condannare la convenuta, che con il suo comportamento ha reso necessario il giudizio, al pagamento delle spese, diritti ed onorari della causa”.
Per parte convenuta:
“Nel merito: rigettarsi tutte le domande formulate dagli attori, dichiarando decadute e comunque infondate le pretese avversarie per i motivi esposti in atti.
Rigettarsi altresì anche le domande tardivamente formulate dagli attori nella prima memoria ex art.
183 comma 6 c.p.c., in quanto inammissibili e comunque dichiarando decadute, prescritte e infondate la pretese avversarie per i motivi esposti in atti.
In via riconvenzionale: accertarsi i danni patrimoniali subiti dai Signori e Controparte_2 CP_1
per la difesa stragiudiziale e nel procedimento di negoziazione assistita e per l'effetto
[...] condannarsi i Signori e al risarcimento a favore dei convenuti della Parte_2 Parte_1 somma pari a € 2.441,04, oltre agli ulteriori danni come emersi in corso di causa.
In via subordinata per l'ipotesi in cui il Tribunale adito accerti un diritto degli attori per i fatti di causa ridursi la condanna dei Signori e a quanto risulterà di giustizia e Controparte_2 CP_1 comunque ai sensi degli artt. 1227 e 2056 c.c. avendo le condotte dei Signori e Parte_2 Pt_1 concorso a cagionare il danno.
[...]
Con vittoria di spese e competenze professionali, oltre anche al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.”.
Fatto e motivi della decisione
pagina 3 di 14 Con l'atto di citazione, i sigg. e dichiaravano di aver acquistato, Parte_2 Parte_1 in data 19.12.2017, un'unità immobiliare dai sigg. e , facente parte di Controparte_2 CP_1 un fabbricato quadri-familiare, in linea, sito in Comune di Scorzè (VE), via G. Ungaretti n. 36, al prezzo di € 210.000,00. La consegna dell'immobile sarebbe stata pattuita per una data successiva al rogito, cioè entro il 15 gennaio 2018.
Conformemente alla proposta di acquisto, datata 9.09.2017, le parti avrebbero stabilito che la stufa a biomassa, presente nella taverna, dovesse essere rimossa, entro la data del rogito del 19.12.2017 o, comunque, non oltre la consegna effettiva dell'immobile, che sarebbe avvenuta il 12.1.2018.
In data 12.1.2018, invero, gli attori sarebbero entrati in possesso dell'immobile ed avrebbero constatato che i convenuti, oltre all'antifurto ed alla casetta in legno, avessero rimosso anche la stufa a biomassa.
Tuttavia, la rimozione di quest'ultima non sarebbe stata eseguita a regola d'arte, poiché:
- la taverna avrebbe presentato un foro aperto, ove prima era alloggiata la canna fumaria;

- le pareti di cartongesso sarebbero state forate.
Il costo per la riparazione della parete sarebbe stato preventivato, da un artigiano, in € 450,00.
Sempre il 12.1.2018, gli attori avrebbero scoperto che i convenuti non avessero ritinteggiato le pareti della casa. Dapprima, i convenuti avrebbero dichiarato verbalmente di volere contribuire alle spese di tinteggiatura delle pareti, pagando i costi di manodopera, poi, però, avrebbero negato di volerne sostenere la spesa. Gli attori si sarebbero, quindi, rivolti al pittore sig. , che avrebbe Persona_2 predisposto un preventivo di € 2.000,00.
In data 26.3.2018, inoltre, la ditta “Impianti elettrici di LA Simone” e la ditta “Spolaor S.n.c. di
RI VI & C” avrebbero fatto accesso all'immobile, per eseguire delle opere di manutenzione sia dell'impianto elettrico sia dell'impianto di riscaldamento. Nel corso dei lavori, avrebbero, quindi, informato gli attori che l'impianto elettrico non fosse a norma e che l'impianto di riscaldamento/idraulico presentasse vizi gravi.
Con raccomandata A.R. 1, in data 29.03.2018, i suddetti vizi sarebbero stati denunziati ai venditori.
Inoltre, gli attori, per avere conferma dei dubbi sollevati dell'elettricista, avrebbero conferito incarico al consulente sig. il tecnico avrebbe eseguito il sopralluogo in data 29.3.2019, redigendo, Persona_3 di seguito, una relazione in cui avrebbe preventivato un costo, per la messa a norma dell'impianto, di €
pagina 4 di 14 2.024,40, oltre iva, oltre opere murarie. Il tecnico avrebbe dichiarato che la caldaia fosse giunta al termine del ciclo di vita, prospettando due soluzioni:
- la riparazione degli scambiatori e del manometro, con un costo di € 480,00, iva inclusa;

- l'acquisto di una nuova caldaia, con un costo di € 2.760,00, iva compresa.
Gli attori avrebbero preferito sostituire la caldaia con una nuova.
All'atto di compravendita, d'altro canto, parte venditrice avrebbe allegato l'attestato energetico APE dell'immobile, dichiarando che avesse un'efficienza energetica di classe “D”, tenendo in considerazione il parametro biomasse solide, ma, dato che la stufa a biomassa non sarebbe stata inclusa nella vendita, bensì successivamente rimossa dai venditori, la classe energetica dell'immobile sarebbe scesa da “D” a “F”.
Tutto ciò avrebbe configurato una responsabilità di parte convenuta:
-per inadempimento contrattuale, non avendo dato esecuzione al patto di consegnare l'unità abitativa corredata dal mobilio e di contribuire alle spese di tinteggiatura delle pareti (con spese di manodopera a proprio carico);
- ex art 2043 cc, perché nel dare esecuzione al patto di rimuovere la stufa a biomassa avrebbe danneggiato la parete ed il soffitto della taverna;

- ex art. 1490 del codice civile, per avere taciuto i vizi dell'impianto elettrico, per non essersi assunta la responsabilità dei vizi occulti dell'impianto idraulico, per non avere dichiarato che con la rimozione della stufa a biomassa la classe energetica sarebbe mutata.
Gli attori concludevano, quindi, per il risarcimento dei danni asseritamente derivati dai vizi sopraelencati.
Con la comparsa di risposta, i convenuti segnalavano che, alla proposta d'acquisto, fosse seguito l'atto definitivo di compravendita, del 19 dicembre 2017, nel quale gli acquirenti avrebbero dichiarato, all'art. 2: “Quanto in oggetto viene compravenduto (…) nello stato di fatto, noto e gradito alla parte acquirente”.
Già nel corso delle trattative e, poi, anche successivamente, in svariate occasioni, gli attori avrebbero manifestato ai convenuti la loro volontà di effettuare nell'immobile (subito dopo la consegna) dei lavori di ammodernamento, cambiando le finestre, dipingendo le pareti a proprio piacimento, cambiando i radiatori e la caldaia, montando una nuova stufa a idropellet e un nuovo portoncino d'ingresso. Tali pagina 5 di 14 lavori, infatti, sarebbero stati subito avviati dagli attori, nei giorni successivi alla consegna dell'immobile. Solo a distanza di oltre due mesi dall'accesso effettuato dai convenuti all'edificio, in data 27 gennaio 2018, invero, senza alcuna previa lamentela degli attori, i convenuti avrebbero ricevuto la raccomandata datata 29 marzo 2018, con la denuncia di svariati difetti e richiesta di garanzia.
In data 12 gennaio 2018, giorno della consegna dell'immobile, in aggiunta, gli attori, dopo aver visionato l'immobile, avrebbero restituito ai convenuti l'assegno di € 10.000,00, da loro precedentemente ottenuto in garanzia della corretta e regolare consegna dell'immobile, ed avrebbero dichiarato espressamente: “sono stati regolarmente adempiuti tutti gli obblighi assunti”. Tale dichiarazione, sottoscritta da tutte le parti, avrebbe avuto natura di confessione stragiudiziale, ex art. 2735 c.c.
Inoltre, non sussisterebbero in alcun modo i vizi o difetti lamentati dagli attori;
tanto più che rendano l'immobile inidoneo all'uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
I convenuti, comunque, eccepivano l'esclusione della garanzia invocata: anzitutto perché, gli attori avrebbero dichiarato, dapprima, nella proposta d'acquisto del 9 settembre 2017 “di aver visionato
l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, quindi l'immobile verrà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova”, e, poi, nell'atto definitivo di compravendita del 19 dicembre 2017, all'art. 2: “Quanto in oggetto viene compravenduto (…) nello stato di fatto, noto e gradito alla parte acquirente”. Quand'anche non si ravvisasse in tali clausole una rinuncia alla garanzia per i vizi della cosa venduta, questa sarebbe comunque esclusa ex art. 1491 c.c., trattandosi di vizi noti ai compratori o comunque facilmente riconoscibili.
In aggiunta, i convenuti eccepivano la decadenza degli attori da qualsivoglia diritto di garanzia ex art. 1495 c.c., essendo stato il primo atto di denuncia inviato ai loro con la missiva del 29.03.2018, ad oltre due mesi dalla consegna dell'immobile, dopo che gli attori avessero iniziato i lavori nello stesso, senza addebitare alcunché ai convenuti.
I convenuti, invero, contestavano:
- che vi fosse stato alcun accordo tra venditori e acquirenti per cui la casa avrebbe dovuto essere venduta e consegnata con il mobilio, né che un simile accordo fosse contenuto nella proposta di acquisto del 9 settembre 2017;
- che vi fosse stato alcun accordo per la consegna del “tavolo e altro mobilio presente nella taverna”.
Quanto al mobilio, difatti, sia dalla proposta d'acquisto del 9.9.2017 che dall'atto di compravendita,
pagina 6 di 14 emergerebbe la volontà delle parti di vendere solo l'immobile, non anche il mobilio in esso presente. Al riguardo sarebbe dirimente, peraltro, la circostanza che il 12 gennaio 2018, giorno della consegna dell'immobile, gli attori, dopo aver visionato attentamente tutte le stanze dell'immobile, avrebbero restituito ai convenuti l'assegno di € 10.000,00, che avevano trattenuto a garanzia della corretta consegna dell'immobile, dichiarando espressamente “che sono stati regolarmente adempiuti tutti gli obblighi assunti”.
I convenuti negavano anche che vi fosse mai stato alcun accordo in base al quale questi ultimi si fossero obbligati a tinteggiare l'immobile od a corrispondere ai Signori e le spese di Pt_2 Pt_1 dipintura delle pareti. Contestavano, inoltre, la valenza probatoria del preventivo dimesso sub 6 dagli attori (trattandosi di documento di parte) e il quantum in esso indicato;
oltre alla circostanza che gli attori avessero sostenuto tale spesa per la dipintura e che la stessa fosse stata eseguita. Contestavano, altresì, tutti i vizi lamentati in relazione all'impianto elettrico ed idraulico o di riscaldamento, anche nel quantum.
In particolare, i Signori e asserivano di aver acceduto all'immobile oggetto di CP_2 CP_1 compravendita, il 27 gennaio 2018, e che, in quell'occasione, quanto all'impianto elettrico, le prese elettriche risultassero smontate, alcune spostate e con i fili in più parti scoperti. In quell'occasione, i
Signori e avrebbero raccontato di aver già avviato i lavori e che, a breve, sarebbe arrivata Pt_1 Pt_2 loro la cucina nuova, per la cui installazione sarebbe stato necessario spostare alcune prese e, conseguentemente, apportare alcune modifiche all'impianto.
Aggiungevano che la caldaia, al momento della consegna, fosse regolarmente funzionante e non potesse godere, giusta la sua vetustà, di alcuna garanzia di durata. I Signori e ben Pt_1 Pt_2 avrebbero saputo, quando hanno acquistato l'immobile, che la caldaia fosse stata installata nel 2001 e che ne fosse stata raccomandata la sostituzione, anche ai fini della riqualificazione energetica. Peraltro, gli attori non avrebbero avvisato subito i venditori dei problemi all'impianto idraulico e alla caldaia, mettendoli così nella condizione di poter verificare quanto lamentato, ma li avrebbero informati solo a sostituzione e lavori realizzati, senza possibilità alcuna di controllare quanto oggi unilateralmente sostenuto.
L'attestato di prestazione energetica, in ogni caso, sarebbe stato stilato in modo veritiero, indicando l'esistenza della stufa a biomassa, quale impianto presente al momento del sopralluogo. Sempre in fase di trattativa, i Signori e avrebbero riconosciuto ai Signori e uno sconto di CP_2 CP_1 Pt_2 Pt_1
€ 5.000,00, in considerazione del fatto che la stufa a biomassa sarebbe stata rimossa.
pagina 7 di 14 In ogni caso, i convenuti eccepivano la decadenza degli attori ex art. 1495 c.c., non avendo denunciato i vizi entro 8 giorni dalla consegna dell'immobile né, in subordine, dalla scoperta dei vizi, che andrebbe collocata al massimo a fine Gennaio 2018, ossia quando gli attori avrebbero effettuato, tramite i loro tecnici, i lavori sopradescritti.
I convenuti allegavano, dunque, che, per l'attività di assistenza nel procedimento di negoziazione assistita, avrebbero corrisposto al loro patrocinio compensi per € 1.641,04, oltre € 800,00 per l'ulteriore attività di assistenza stragiudiziale svolta da marzo 2018 alla notifica della citazione;
a tali esborsi andrebbero aggiunti gli ulteriori danni, quali ad esempio i costi per le perizie tecniche di parte, di cui chiedevano il ristoro, concludendo come già riportato nelle premesse del presente provvedimento.
Nella prima udienza, fissata per il 28.01.2021, sostituita ex art. 127 ter cpc con note scritte, gli attori contestavano la ricostruzione dei fatti avversaria, in merito all'asserito accesso all'immobile dei venditori, il 27 gennaio 2018, e circa la lista dei lavori in corso da essi riportata: asserivano che, da un lato, se loro avevano effettivamente iniziato, a Gennaio 2018, il restauro dell'immobile, dall'altro, i vizi sarebbero comunque stati scoperti successivamente, grazie a tecnici specializzati, quali un elettricista ed un idraulico. Il termine decadenziale di 8 giorni, quindi, sarebbe decorso dalla scoperta dei vizi, non da quando l'immobile fosse stato consegnato né da quando avessero avuto inizio le opere di restauro.
Sostenevano, inoltre, che i venditori avrebbero dovuto liberare il locale dalla stufa lasciandolo perfettamente integro, quantomeno in ossequio ai principi di cui all'art. 1176 del cod. civ..
In seguito alla concessione dei termini ex art. 183, VI co., c.p.c., parte attrice allegava che, in data
25.11.2020 (ossia successivamente alla notifica dell'atto di citazione, avvenuta il 6.02.2020) avrebbe denunziato, presso il domicilio eletto di parte convenuta, nuovi vizi, emersi in seguito ad un sopralluogo avvenuto il 18.11.2020, da parte del tecnico sig. : incaricato di risanare un Persona_4 locale adibito ad armadio a muro, stante la presenza di muffe, questi avrebbe rilevato che la muffa fosse generata da una crepa passante sopra una finestra, siliconata non a regola d'arte, che avrebbe interessato l'intero spessore del muro portante, al lato nord della casa. La fessurazione sarebbe stata individuata solo dopo aver rimosso una parete di cartongesso e, pertanto, non vi sarebbe stata, prima d'allora, la possibilità di rilevarla (il cartongesso rimosso sarebbe stato datato 2013). Il ripristino sarebbe stato necessario ed urgente;
avrebbe comportato un costo di € 1.400,00, oltre iva, di cui veniva richiesto il rimborso, con conseguente modifica delle domande iniziali.
pagina 8 di 14 Decorsi i termini ex art. 183, VI co., c.p.c., la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di pc., sostituita ex art. 127 ter cpc con il deposito di note scritte, in cui le parti concludevano come già riportato nelle premesse del presente provvedimento.
La causa veniva trattenuta in decisione, con ordinanza pubblicata in data 18.11.2024 e con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
***
Decorsi detti termini, si rileva, in via pregiudiziale di rito, la tardiva integrazione della domanda attorea, in relazione ai danni per l'asserita crepa nel muro: integrando un vizio nuovo, a fondamento di un'ulteriore domanda risarcitoria, avrebbe dovuto essere allegata in giudizio entro la prima udienza, ex art. 183, V co., c.p.c., anziché con la prima memoria ex art. 183, VI co., c.p.c.. La questione, dunque, rimane inammissibile, nel presente giudizio.
Nel merito delle ulteriori pretese attoree, si evidenzia, preliminarmente, che la pacifica riconsegna, da parte degli attori, dell'assegno ottenuto in garanzia dai convenuti, per l'adempimento dell'obbligazione di consegna del bene nelle condizioni prestabilite, corroborata dalla contestuale sottoscrizione della dichiarazione di corretto adempimento (cfr. doc. 5 dei convenuti), esclude in radice che potessero sussistere gli asseriti ulteriori obblighi di consegna del mobilio, di ridipintura e di ripristino delle pareti, all'esito della rimozione della stufa.
D'altro canto, i messaggi Whatsapp prodotti come doc 5 dagli attori non contengono alcun riconoscimento, di parte convenuta, delle pretese in questione che, invero, vengono avanzate, in dette comunicazioni, dal solo attore, ragione per cui queste non sono idonee, nemmeno astrattamente, ad integrare alcuna prova sul punto.
Secondo buona fede, peraltro, gli attori ben avrebbero dovuto immaginare, nella fase delle trattative, che la rimozione della stufa determinasse la permanenza di un foro nella parete, corrispondente all'innesto nel muro della canna fumaria: la pattuizione della rimozione della stufa, senza alcuna espressa previsione di obblighi di ripristino delle pareti a carico dei convenuti, risulta palesemente compensata, secondo la mutua volontà delle parti desumibile dal contratto (artt. 1366 e ss cc), dallo sconto di euro 5.000,00 contestualmente concesso agli attori, sul prezzo dell'immobile.
In merito al fatto che l'impianto elettrico non sarebbe a norma, secondo la disciplina vigente, come da relazione tecnica di parte attrice, d'altronde, si osserva come risulti pacifico che l'immobile sia stato compravenduto nello stato di fatto in cui era al momento del rogito, con espressa garanzia di pagina 9 di 14 conformità degli impianti esclusivamente rispetto alla normativa vigente all'epoca di loro realizzazione o di loro ultimo adeguamento, come provato dallo stesso atto notarile (cfr. doc. 1 attoreo, pag. 4).
E' pacifico, altresì, che alle parti fosse noto trattarsi di impianti risalenti e che, dunque, non potessero presumersi, secondo buona fede, come conformi rispetto alla normativa attuale. La stessa relazione tecnica attorea (doc. 8), dichiara, infatti, che l'impianto non sarebbe conforme alle norme attualmente vigenti, senza eccepirne alcuna specifica difformità, invece, rispetto alle regole vigenti nel 2001, data di sua installazione, e, anzi, limitandosi a censurare solamente:
- delle genericità ed incompletezze della dichiarazione di conformità, rilasciata nel 2001, rispetto alla
Legge 46/1990, all'epoca vigente;

- delle difformità dell'impianto rispetto a quanto dichiarato nella suddetta documentazione e dei pretesi difetti esecutivi di alcune componenti dell'impianto, rispetto alla buona regola dell'arte, ma senza precisare se dette caratteristiche fossero accettabili, invece, considerando la disciplina in materia di sicurezza e la regola dell'arte pro tempore vigente o se, in ogni caso, comportino specifici rischi per la sicurezza.
Gli stessi attori, a pag. 4 dell'atto di citazione, invero, hanno motivato l'asserita difformità dell'impianto elettrico, citando la relazione del loro tecnico, nei seguenti termini:
“Allo stato attuale, l'impianto esistente non è conforme alla normativa vigente poiché carente sul piano della sicurezza e non è considerabile “realizzato a perfetta regola d'arte”.
“Contestualmente non è conforme alla normativa esistente all'epoca della sua realizzazione per oggettiva carenza nella documentazione finale di conformità”.
Appare evidente, dunque, che i vizi lamentati siano stati allegati in maniera del tutto generica e che gli interventi riparativi (allegati solo con riguardo ai costi globali di materiale e manodopera, ma senza alcuna determinazione delle opere da svolgere), per ricondurre asseritamente l'impianto a norma di legge, non siano altro che modifiche dello stesso, preventivate al fine di un suo ammodernamento, per renderlo non tanto conforme allo stato dell'arte ed alle norme di sicurezza previgenti, bensì alla disciplina attuale. La domanda attorea, dunque, è manifestamente infondata.
Detti asseriti vizi, d'altro canto, risolvendosi sostanzialmente nella vetustà dell'impianto, pacificamente nota agli attori sin dalla fase precontrattuale, e nelle dedotte carenze nella sua documentazione finale di conformità, sarebbero stati palesi agli attori, quantomeno dalla consegna dell'immobile, o, comunque,
pagina 10 di 14 da loro facilmente riconoscibili, non essendo qualificabili né come sopravvenuti né come occulti, con conseguente decadenza dall'azione di garanzia ex art. 1491 cc.
Lo stesso varrebbe, d'altronde, anche per la crepa nel muro sopracitata, le cui conseguenze, ossia la presenza di muffa, erano palesi sin dalla consegna dell'immobile, come allegato dagli stessi attori, con conseguente loro onere di immediata verifica delle cause.
Con riguardo all'impianto idraulico, d'altro canto, appare pacifico che esso sia stato consegnato funzionante e che i lamentati vizi sopravvenuti (rottura di componenti della caldaia vetusta ed asserita necessaria pulizia delle tubature, per presenza di scorie) si siano verificati solo successivamente allo svolgimento di interventi di modifica, autonomamente intrapresi dagli attori, tramite i loro tecnici.
Ne consegue l'interruzione del nesso causale tra detti vizi e le eventuali circostanze preesistenti alla vendita, astrattamente imputabili ai venditori, impedendo, in concreto, ogni possibilità di dimostrazione che i danni non siano derivati dagli stessi interventi eseguiti dai tecnici attorei o, in ogni caso, dalla mera vetustà dell'impianto e della caldaia. Si richiama, al riguardo, l'orientamento ermeneutico consolidato circa il contenuto della garanzia per vizi:
“In caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art.
1490 c.c.” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 16/10/2017, n. 24343).
Detta garanzia, dunque, in presenza di beni non nuovi, viene circoscritta, secondo il principio di buona fede, in base al precedente uso del bene, svoltosi in concreto, con conseguente onere di verifica da parte dell'acquirente: “Questa Corte, non a caso, pronunciandosi in ordine all'applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, ha ritenuto che "il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata
(onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita"” (Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n.
23346/2009).
La domanda attorea, dunque, risulta, ancora, manifestamente infondata e, d'altro canto, come già osservato anche per l'impianto elettrico, il fatto, notorio, che il bene non fosse nuovo e che i venditori, dunque, non fossero tenuti a garantire l'assenza di vizi derivanti dall'uso fattone in concreto, prima pagina 11 di 14 della vendita, come verificabile dagli acquirenti, si riverbera anche sotto il profilo dell'evidenza o facile riconoscibilità dei vizi e della conseguente esclusione della garanzia, ex art. 1491 cc:
“In tema di vendita, la riconoscibilità del vizio, rendendo non dovuta la relativa garanzia, esclude che
l'acquirente possa ottenere sia la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, sia il risarcimento dei danni che l'art. 1494 cod. civ. gli attribuisce. Quando l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione convenzionale (art. 1490 cod. civ.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 cod. civ.), non è neppure configurabile un suo inadempimento, sanzionabile con il risarcimento dei danni” (Cass. civ., Sez. II, 15/04/2004, n. 7147
(rv. 572073).
Anche in relazione all'asserita difformità dell'immobile venduto rispetto all'APE allegato all'atto di compravendita, peraltro, l'infondatezza della lagnanza attorea è manifesta: l'immobile è stato pacificamente venduto nello stato conforme a quanto dichiarato nell'APE in questione e con il patto di successiva rimozione della stufa, prima della consegna dell'immobile agli acquirenti. Inoltre, è pacifico che la classe energetica attribuita all'immobile derivasse da un'analisi comprensiva anche della stufa, allora presente nell'immobile, e che, corrispondentemente alla pattuizione, a favore dei convenuti, del diritto di rimuoverla, fosse stato concordato, a favore degli attori, uno sconto sul prezzo dell'immobile.
Appare, pertanto, tautologico che gli attori, dopo aver acconsentito alla rimozione della stufa, contemplata nell'attestazione di prestazione energetica dell'immobile, conseguendone una precipua compensazione economica, pretendano di essere legittimati, secondo buona fede, a ritenere di poter azionare la garanzia per vizi dell'immobile, in conseguenza del suo declassamento energetico derivato dalla rimozione della medesima stufa.
Infine, si osserva che il risarcimento richiesto dagli attori, in base a tutti i vizi allegati, è stato sempre da loro stessi parametrato agli asseriti costi di eliminazione dei vizi e di riconduzione, dunque, dell'immobile alle caratteristiche asseritamente promesse: ciò rappresenta un'inammissibile domanda di esatto adempito, diversa dalle domande redibitoria e quanti minoris previste dall'art. 1490 cc.. Gli strumenti offerti dall'Ordinamento a carico dei venditori, invero, sono limitati alla risoluzione del contratto ed alla riduzione del prezzo pattuito, in proporzione alla diminuzione di valore del bene asseritamente provocata dai vizi, salvo l'eventuale ulteriore danno.
“In tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 ss. cod. civ., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua
pagina 12 di 14 caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che il compratore non dispone - neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica - di un'azione "di esatto adempimento" per ottenere dal venditore l'eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene” (Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza, 13/11/2012, n. 19702).
Tutte le pretese attoree, dunque, risulterebbero, comunque, inammissibili.
Ne conseguono il rigetto dell'azione e la condanna degli attori:
alle spese di lite, liquidate secondo i parametri tabellari medi dello scaglione di valore di riferimento
(sino ad euro 26.000,00);
al risarcimento del danno da lite temeraria, ex artt. 96, III e IV co., c.p.c., liquidato equitativamente in
½ delle spese di lite, da versare sia ai convenuti sia alla Cassa delle Ammende, essendo le domande risultate non solo manifestamente infondate, alla luce delle stesse allegazioni e produzioni documentali attoree, ma anche inammissibili e, dunque, promosse, quantomeno, con colpa grave.


P.Q.M.


Il Tribunale,
definitivamente pronunciando,
rigettata o assorbita ogni ulteriore istanza, così decide:
1) rigetta, per manifesta infondatezza, tutte le domande proposte dagli attori nel presente giudizio;

2) condanna gli attori, in solido, a rifondere ai convenuti le spese di lite, liquidate in euro 5.077,00 per compensi del presente giudizio ed in ulteriori € 2.441,04 per compensi per la difesa stragiudiziale e nel procedimento di negoziazione assistita, oltre 15% per spese generali, I.V.A.
e C.p.A..
3) condanna gli attori, in solido, a rifondere ai convenuti, ex art. 96, III co., c.p.c., complessivamente, l'ulteriore somma di euro 2.538,50, oltre interessi legali sulla somma annualmente rivalutata dal deposito della sentenza al saldo, ed a versare, altresì, alla CP_3
ex art. 96, IV co., c.p.c., l'ulteriore somma di euro 2.538,50, oltre interessi legali
[...] sulla somma annualmente rivalutata dal deposito della sentenza al saldo.
pagina 13 di 14 Venezia, 5 luglio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Carla Quota
pagina 14 di 14