SENTENZA A VERBALE
n.° / 2025

Cron. ______
R.G. n. 1476.2024

TRIBUNALE DI SAVONA
VERBALE DI UDIENZA
nella causa civile promossa da

Parte_1
difeso dall'avv. GIAN MARIA GANDOLFO RICORRENTE=
contro

Controparte_1
difeso dall'avv. ANTONIO NOCITO;
CONVENUTO=

********
All'udienza del 27.2.2025 sono comparsi l'avv. BELLINI per avv. GANDOLFO e l'avv.
COLOMBINI per avv. NOCITO che procedono alla discussione richiamando le proprie difese e conclusioni;

i legali indicano che non saranno presenti alla lettura della sentenza per motivi professionali.
Il Giudice
si ritira in camera di consiglio per la decisione e alle ore 12.30 da lettura della motivazione
IL GIUDICE
Dr. LUIGI ACQUARONE
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. Luigi Acquarone ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1476.2024 R.C. CIV. decisa all'udienza del 27.2.2025 ex art. 447 bis C.P.C. per le seguenti ragioni di fatto e di diritto tra
, residente in [...], Parte_1
difeso dall'avv. Gian Maria Gandolfo;
RICORRENTE=
contro
, residente in [...]; Controparte_1
difeso dall'avv. Antonio Nocito;
CONVENUTO=
*****
Rilevato in fatto: con ricorso ex art. 447 bis C.P.C, datato 4.7.2024, conveniva Parte_1
in giudizio davanti al Tribunale di Savona indicando Controparte_1
quanto segue;
era proprietario dell'immobile sito in Toirano, via Aldo Moro
2 n. 2/15 facente parte del Condominio “Maiorca”; nel novembre 2021 aveva concesso detto immobile per motivi di pura cortesia, in utilizzo precario e senza alcuna formalizzazione a , il quale avrebbe dovuto Controparte_1
utilizzarlo solo come alloggio provvisorio ed in funzione di una temporanea occupazione lavorativa nelle vicinanze;
più in particolare il si CP_1
sarebbe dovuto occupare dei lavori edili da eseguirsi, in altra abitazione di proprietà sita in Borghetto Santo Spirito;
successivamente la suddetta pratica edilizia non aveva avuto esecuzione e peraltro, con decorrenza dal dicembre 2022, il aveva mutato il suo intendimento originario ed CP_1
aveva continuato ad occupare l'immobile e, nonostante ripetuti solleciti, non lo aveva liberato, al punto che aveva presentato querela;
il non CP_1
aveva effettuato alcun pagamento neppure a titolo di rimborso spese e/o per gli oneri condominiali ed aveva utilizzato l'immobile in condizioni precarie anche rimanendo all'interno dell'appartamento in assenza di utenze (acqua ed energia elettrica) ed era solito porre in essere un comportamento irrispettoso verso gli altri condomini;
aveva interesse ad ottenere pronuncia di rilascio dell'immobile con condanna del al CP_1
risarcimento di tutti i danni subiti pari alle indennità di occupazione non corrisposte;

concludeva, quindi, chiedendo accertarsi l'iniziale natura precaria della occupazione da parte del dell'immobile di sua proprietà e la CP_1
successiva abusività della stessa, con conseguente condanna al rilascio dello stesso ed al pagamento della indennità di occupazione, pari a €
500,00= mensili, con decorrenza dal dicembre 2022 ed al pagamento degli ulteriori importi dovuti per le utenze;

si costituiva in giudizio che contestava le avversarie Controparte_1
argomentazioni; indicava di essere stato immesso nell'immobile in data
3 15.11.2021 dietro corresponsione di un canone da locazione da versarsi in contanti su richiesta del proprietario il quale si era poi rifiutato di Pt_1
formalizzare il rapporto negoziale;
rilevava che il primo versamento da lui effettuato e quietanzato dal in atti documentato, era stato pari a € Pt_1
800,00= importo versato a titolo della cauzione richiesta e del canone di dicembre 2021, comprensivo di spese di utenze e condominiali;
faceva presente che in corso di rapporto le parti avevano concordato un aumento del canone a € 450,00= mensili;
sottolineava che il non aveva mai Pt_1
rilasciato alcuna ricevuta a fronte dei pagamenti ricevuti;
negava di avere tenuto condotte non conformi e rilevava che il proprietario aveva poi disdetto le utenze così da giustificare la sua sospensione del pagamento del canone concordato;
richiamava la normativa in materia di nullità del contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, nullità relativa e di protezione che poteva essere fatta valere esclusivamente dal conduttore, ex art. 13 comma 6 L. n. 431.1998, come sostituito dall'art. 1 comma 59 L. n. 208.2015;
concludeva, quindi, chiedendo ritenersi la sussistenza di un rapporto locatizio in corso e respingere la domanda del ricorrente;

disposto un rinvio per consentire alle parti di ultimare la procedura di mediazione obbligatoria in corso, poi conclusasi con esito negativo, con ordinanza riservata emessa in data 14.2.2025, il Giudicante, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di procedere ad attività istruttoria, rinviava per discussione orale;

all'udienza del 27.2.2025 i legali delle parti procedevano alla discussione ed il Giudicante decideva la vertenza dando immediata lettura della motivazione;

4 ******
Rilevato in diritto:
ha agito in giudizio chiedendo accertarsi l'iniziale natura Parte_1
precaria ed a titolo gratuito dell'occupazione da parte di Controparte_1
dell'immobile di sua proprietà sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2/15
(determinata da ragioni transitorie poi venute meno) poi peraltro divenuta abusiva ed ha pertanto richiesto la condanna dell'occupante al rilascio dell'appartamento ed al pagamento della indennità di occupazione, con decorrenza dal dicembre 2022 ed al pagamento degli ulteriori importi dovuti per le utenze;

a fronte di tale impostazione il ha evidenziato che, in realtà, la CP_1
sua immissione nel possesso dell'immobile era avvenuto a seguito di accordo verbale con il avente ad oggetto un contratto di locazione Pt_1
che avrebbe poi dovuto essere formalizzato e registrato, fatto poi non avvenuto per la mancata disponibilità in tal senso del proprietario e, a sostegno della sua tesi, ha prodotto una scrittura datata 16.11.2021, sottoscritta dal con indicazione da parte dello stesso della Pt_1
ricezione dal convenuto dell'importo di “(…) € 800,00= per mese di cauzione e mese di dicembre 2021 per alloggio di Toirano, condominio
Maiorca 3' piano interno n. 15, come conduzione di inizio affitto sino a dicembre 2022 a canone mensile (…)”,
non ha contestato la sottoscrizione da lui apposta sul Parte_1
documento e la ricezione dell'importo ivi indicato ed ha sostenuto soltanto che “(…) la quietanza (…) depositata dal è riferita alla cauzione e CP_1
per una brevissima occupazione dell'immobile (assimilabile ad una indennità) (…)”;
5 in realtà dal contenuto della scrittura, si ricava all'evidenza che il CP_1
all'atto dell'immissione nella detenzione dell'immobile ha corrisposto un importo di titolo di cauzione e a titolo di pagamento del primo canone
(quello di dicembre 2021) e che già era stato concordato il fatto che il convenuto avrebbe dovuto rimanere nell'immobile sino a dicembre 2022 e non, come sostenuto dal per un brevissimo periodo e per mere Pt_1
ragioni di cortesie o legate all'esecuzione di un intervento edile ad opera dello stesso;

d'altra parte è significativo che il sebbene abbia poi negato che il Pt_1
abbia corrisposto alcunchè a titolo di occupazione dell'immobile, CP_1
abbia in origine richiesto il pagamento della relativa indennità solo dal dicembre 2022 in poi (salvo poi modificare parzialmente detta impostazione con le note di udienza del 28.1.2025) e non per il periodo precedente;

va, pertanto, ritenuta l'avvenuta stipulazione tra le parti di un contratto di locazione (mai formalizzato e registrato, evidentemente per responsabilità del proprietario che vi avrebbe dovuto provvedere) e da tale condotta derivano le conseguenze previste dal Legislatore;

più in dettaglio, nel caso di mancata formalizzazione e registrazione di un contratto di locazione, ex art. 13 comma 6 L. n. 431.1998, come sostituito dall'art. 1 comma 59 L. n. 208.2015 (norma posta a tutela del conduttore) deve ritenersi ex lege l'esistenza di un contratto di locazione ordinario
(4+4): in tal senso la Suprema Corte con sentenza n, 9475.2021 ha indicato che la normativa sopra richiamata consente al conduttore, in deroga al principio generale della insanabilità del contratto nullo, di fare valere la nullità relativa del contratto di locazione con la conseguenza che sono salvi gli effetti del rapporto locatizio medio tempore già prodottisi e di
6 ottenere che il contratto continui a produrre effetti in futuro, regolando il rapporto negoziale, con le necessarie integrazioni e riportandolo al modello ordinario;

in forza di quanto esposto va respinta la domanda proposta da Parte_1
di condanna di al rilascio dell'immobile di sua proprietà Controparte_1
sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2/15 e va dichiarato che tra le parti con decorrenza dal 16.11.2021 è stato instaurato un rapporto di locazione ordinario (durata 4+4);
peraltro, una volta ritenuta, come richiesto dal la sussistenza di CP_1
un rapporto di locazione il predetto, quale conduttore avrebbe dovuto provvedere al pagamento del canone, inizialmente concordato in € 400,00= mensili e poi, come indicato dallo stesso aumentato sull'accordo CP_1
delle parti a € 450,00= mensili;

lo stesso ha, invero, ammesso di non avere corrisposto alcunchè CP_1
con decorrenza dal dicembre 2022 e detta condotta (pur in presenza di un contratto non formalizzato, né registrato) non potrebbe trovare giustificazione neanche nell'eventuale distacco delle utenze eseguite ad opera del proprietario (fatto peraltro neppure emerso con certezza in corso di causa);
in tal senso va osservato che, anche laddove, vi fosse un inadempimento del proprietario, la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore costituisce fatto arbitrario ed illegittimo che può provocare il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio: ciò anche nell'ipotesi in cui detta sospensione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore (la sospensione del pagamento del canone potrebbe essere
7 consentita solo laddove il bene sia divenuto completamente inidoneo all'uso pattuito), poiché il conduttore non può procedere in modo unilaterale alla sospensione del pagamento, ma semmai solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al poi solo al potere dell'A.G.O. di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (in tal senso ex pluribus Cass. n. 10271.2002;
Cass. n. 10639.2012; Cass. n. 26540.2014; Cass. 12103.2020);
dal momento che il ha richiesto al il pagamento di quanto Pt_1 CP_1
dovuto a titolo di occupazione indebita, importo che può essere parametrato al canone di locazione di € 450,00= mensili concordato dalle parti, va, quindi, condannato al pagamento dei canoni di Controparte_1
locazione da lui dovuti scaduti dal dicembre 2022 compreso fino alla data odierna e, quindi, per complessive n. 27 mensilità per un importo di €
12.150,00=;
infine non ha fornito alcuna prova documentale di avere Parte_1
provveduto alla corresponsione di spese condominiali di competenza dell'inquilino;
in conclusione: va respinta la domanda proposta da di Parte_1
condanna di al rilascio dell'immobile di sua proprietà sito Controparte_1
in Toirano, via Aldo Moro n. 2/15 (il non ha proposto specifica Pt_1
domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore);
va dichiarato, in accoglimento della domanda formulata da CP_1
che tra le parti, con decorrenza dal 16.11.2021, è stato instaurato
[...]
in relazione al sopra indicato immobile un rapporto di locazione ordinario
(durata 4+4);
8 preso atto del fatto che da dicembre 2022 in poi Controparte_1
alcunchè ha pagato a titolo di locazione, il convenuto va condannato al pagamento a favore di della somma di € 12.150,00=, oltre Parte_1
interessi legali decorrenti dalla data della presente sentenza fino al saldo effettivo;

tenuto conto della soccombenza reciproca delle parti esistono giusti motivi per procedere all'integrale compensazione delle spese di lite;

la presente sentenza va trasmessa all'Agenzia delle Entrate per le opportune valutazioni in punto regolarizzazione del rapporto di locazione intervenuto tra le parti e mai registrato e per l'eventuale applicazione delle sanzioni di legge derivanti da detta intervenuta omissione;

sentenza esecutiva ex lege.


P.Q.M.


ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo
RESPINGE
la domanda proposta da di condanna di Parte_1 Controparte_1
al rilascio dell'immobile sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2/15;
DICHIARA
in accoglimento della domanda formulata da , che tra Controparte_1
le parti, con decorrenza dal 16.11.2022, è stato instaurato in relazione al sopra indicato immobile un rapporto di locazione ordinario
(durata 4+4) con le conseguenze di legge;

CONDANNA
9 al pagamento a favore di della somma di Controparte_1 Parte_1
€ 12.150,00= a titolo di canoni di locazione non pagati;

COMPENSA
integralmente tra le parti le spese di lite;

DISPONE
la trasmissione della presente sentenza all'Agenzia delle Entrate per le opportune valutazioni in punto regolarizzazione del rapporto di locazione intervenuto tra le parti e mai registrato e per l'eventuale applicazione delle sanzioni di legge derivanti dall'intervenuta omissione.
Sentenza esecutiva.
Così deciso in Savona il 27.2.2025
IL GIUDICE
Dott. LUIGI ACQUARONE
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