Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

In composizione monocratica, in persona del giudice dott. Alberto La Mantia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa iscritta al n. R.G. 50/2025, promossa dal sig. , Parte_1
c.f.: , elettivamente domiciliato in Genova, Via XX C.F._1
Settembre 19/10, presso e nello studio dell'Avv. Walter Gregorace, che lo rappresenta e difende per mandato in atti attore
contro sig.ra nata a [...] il [...], elettivamente domiciliata in CP_1
Genova, Via Gropallo 4/8, presso e nello studio dell'Avv. Simona Nicatore, che la rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Francesca
Meus, come da mandato in atti convenuta
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI

1 come da verbale d'udienza, da intendersi qui integralmente richiamato.
FATTO E DIRITTO
Con atto d'intimazione di sfratto per morosità (causa R.G. n. 12720/2024) datato 18/11/2024, il sig. esponeva tra l'altro: Parte_1
- di essere proprietario dell'immobile sito in Genova, Via Mamiani 12/7A e di averlo concesso in locazione, ad uso abitativo, alla sig.ra CP_1
in forza di contratto dell'1/6/2018;
[...]
- che il canone mensile era stato concordato in € 510,00;
- che parte conduttrice si era inoltre impegnata (art. 4) a corrispondere la somma mensile di € 90,00, a titolo di oneri accessori;

- che a novembre 2024 la sig.ra aveva maturato una morosità pari ad CP_1
€ 40.900,00 (di cui € 39.780,00 per canoni ed € 7.020,00 per spese).
Concludeva, pertanto, come riportato a pagina 2 dell'atto introduttivo.
All'udienza del 3/1/2025, alla quale non era presente l'intimata, era disposta la trasformazione del rito, in considerazione dell'avvenuto rilascio dell'appartamento.
Con memoria integrativa del 27/1/2025, il sig. limitava le proprie Parte_1
pretese alle somme dovute dalla conduttrice nei cinque anni precedenti alla raccomandata (interruttiva della prescrizione) del 26/11/2024 e, dando atto che la convenuta aveva corrisposto € 9.000,00, chiedeva la condanna della stessa al versamento di € 27.600,00, come da conteggio riportato a pagina 2 del suddetto atto difensivo.
Si costituiva la sig.ra la quale contestava gli assunti avversari CP_1
e deduceva:
- di avere versato nel periodo in esame, oltre alla somma di € 9.000,00 indicata dall'attore, anche quella ulteriore di € 1.100,00;

2 - che l'unità immobiliare, al momento della sottoscrizione del contratto, era priva di porte, con ammaloramento delle pareti e piena di mobili abbandonati;

- di avere sostenuto la spesa complessiva di € 2.069,61 per le porte e per la calderina, con conseguente miglioramento delle condizioni dell'alloggio;
- che le spese di amministrazione di € 90,00 mensili dovevano essere provate, essendo le stesse eccessive.
Previo espletamento, con esito negativo, della mediazione, si procedeva a discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Tanto premesso, le domande del sig. appaiono fondate, dovendosi Parte_1
osservare che:
-nell'azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l'onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U.
13533/2001).
-nel caso di specie, l'attore ha assolto al proprio onere probatorio mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione ad uso abitativo datato
1/6/2018, documentando in tal modo l'esistenza delle obbligazioni assunte da parte conduttrice;

- l'odierna convenuta si è limitata a contestare che l'attore non ha detratto dalle somme riconosciute come pagate dalla sig.ra (€ 9.000,00 complessivi) CP_1
l'importo di € 1.100,00 (v. pag. 4 della comparsa), senza tuttavia avere dedotto di avere corrisposto le ulteriori somme oggetto delle doglianze del;
Parte_1
- la morosità di parte convenuta ammonta ad € 26.400,00, tenuto conto (a) di quanto dichiarato da parte attrice all'udienza del 3/4/2025, (b) del conteggio della somma di € 500,00, versata dalla sig.ra a febbraio 2020, nonché (c) CP_1
3 di quanto precisato all'udienza del 23/10/2025 dal difensore del sig. Parte_1
a proposito dell'ulteriore importo complessivo di € 600,00;
- privo di pregio appare l'assunto della convenuta in ordine alla mancata prova delle spese condominiali, essendo stata la relativa somma di € 90,00 mensili espressamente pattuita all'art. 4 del contratto di locazione;

- pertanto l'inadempimento della suddetta sig.ra considerato il mancato CP_1
pagamento del canone – obbligazione primaria del conduttore - per un periodo prolungato, integra un inadempimento di non scarsa importanza che ai sensi dell'art. 1455 c.c. dà luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento;

- a ciò si aggiunga che, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore all'obbligazione primaria di versamento del canone, l'art. 5 L. n. 392/1978 fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, che, come tale, non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell'inadempimento (v., tra le altre, Cass. 8628/2006; 8418/2006).
Per le medesime ragioni sopra illustrate in base alle quali è stata accolta la domanda di risoluzione, deve ritenersi fondata anche l'ulteriore domanda di condanna della sig.ra l pagamento della somma di Euro 26.400,00 a titolo CP_1
di canoni e di oneri non versati nel periodo 12/2019 – 12/2024, oltre agli interessi nella misura legale dalle singole scadenze ed oltre agli interessi di cui all'art. 1284 comma IV c.c. a decorrere dalla proposizione della domanda giudiziale.
Non può poi condividersi quanto prospettato dalla sig.ra sia a proposito CP_1
delle condizioni in cui l'appartamento si sarebbe trovato al momento della sottoscrizione del contratto, tenuto conto di quanto dichiarato dalla medesima convenuta all'art. 8 (“il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di penderla in consegna”), sia in ordine alle migliorie/modifiche apportate all'alloggio, non
4 essendo emerso il relativo consenso scritto del locatore, come invece espressamente concordato sul punto all'art. 10 del contratto che qui interessa.
In virtù del principio della soccombenza, la convenuta deve condannarsi al pagamento delle spese di lite sia della convalida locatizia, sia del procedimento di mediazione, sia del presente giudizio (valore compreso nello scaglione tra €
26.000,01 ed € 52.000,00, con esclusione della fase istruttoria non espletata), spese su cui peraltro appare congruo applicare la riduzione del 50% rispetto ai parametri medi di cui al D.M. 147/2022, alla luce del numero delle questioni trattate.
Va soggiunto che la sig.ra non avendo aderito alla mediazione CP_1
obbligatoria senza giustificato motivo, secondo quanto risulta dal relativo verbale prodotto in causa, deve condannarsi anche al versamento di quanto previsto dall'art. 12 bis comma 2 D.Lgs. 28/2010, nonché dell'importo, ritenuto equo, di € 150,00 a favore del sig. , ai sensi del terzo comma del Parte_1
medesimo articolo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza
- risolve, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso abitativo dell'1/6/2018, avente ad oggetto l'immobile sito in Genova,
Via Mamiani 12/7A;
- condanna la convenuta alla corresponsione, a favore dell'attore, della somma di € 26.400,00 a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori non versati nel periodo 12/2019 – 12-2024, oltre ad interessi come indicato in parte motiva;

- condanna la sig.ra al pagamento, a favore del sig. CP_1
, delle spese di lite che liquida, per la fase di convalida, Parte_1
in € 286,00 per esborsi e in € 1.381,00 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge, per la fase di mediazione, in €
5 803,50 per compensi (€ 268,00 per la fase di attivazione ed € 535,50 per la fase di negoziazione), oltre ad accessori di legge, e, per il presente giudizio, in € 545,00 per esborsi e in € 2.905,00 per compensi (€ 850,50 per la fase di studio, € 602,00 per la fase introduttiva ed € 1.452,50 per quella decisionale), oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge;

- condanna la citata convenuta al versamento all'entrata del bilancio dello
Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 12 bis comma 2 D.Lgs.
28/2010, nonché della somma di € 150,00 a favore del sig. Parte_1
, ai sensi dell'art. 12 bis comma terzo D.Lgs. 28/2010.
[...]
Genova, 29/10/2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia
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