REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli, IX Sezione Civile, in persona del G.M., dott. Marcello
Sinisi, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20439/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, uso diverso”, pendente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Napoli Parte_1 C.F._1
alla via Federico Persico n. 62, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Cinque che la rappresenta e difende in virtù di procura ad litem in atti attrice
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._2
Pomigliano d'Arco (NA) alla via Mazzini n. 6, presso lo studio dell'Avv. Luigi Esposito che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti posta in calce alla memoria difensiva convenuta
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dall'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n.
69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento integrale del processo. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato il 25.7.2023, parte ricorrente conveniva in giudizio la sig.ra quale conduttrice CP_1 dell'immobile ad uso commerciale sito in Napoli alla Via Madonnelle n.99, piano terra, in virtù di contratto di locazione decorrente dal 15.5.2023, registrato il 22.5.2023, stante
1 l'asserito mancato pagamento dei canoni relativi al periodo da maggio a luglio 2023, pari ad € 700,00 ciascuno oltre l'omesso pagamento del 50% delle spese di registrazione del contratto per € 100,00. Si costituiva l'intimata, opponendosi allo sfratto ed eccependo l'inesistenza del contratto di locazione dedotto dalla intimante, disconoscendone la firma in calce;
che, in realtà, i rapporti tra le parti in causa erano stati regolamentati da un contratto di locazione di oltre trenta anni, stipulato tra il sig. ed il Parte_2
sig. , Persona_1
entrambi deceduti già da qualche anno e mai rinnovato dopo i rispettivi decessi;
deduceva, altresì, l'insussistenza del debito ascrittole avendo sempre corrisposto il pattuito canone di locazione, compresi gli aggiornamenti Istat, in contanti e senza mai ricevere alcun attestato dei pagamenti effettuati;
che a ritirare i canoni mensili era sempre stato il marito della locatrice, sig. , ed, in talune occasioni, il Parte_3
figlio della stessa, laddove la signora rimaneva in attesa in Controparte_2 Pt_1
auto, ai quali veniva pagato il canone pro manibus senza ricevere mai alcuna ricevuta. Il
Tribunale, con ordinanza resa fuori udienza del 10.10.2023, a scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza di comparizione del 4.10.2023, emetteva l'ordinanza provvisoria di rilascio, stante la mancata prova del versamento dei canoni contestati e, trasformato il rito, assegnava i termini perentori per il deposito di memorie integrative e di eventuale documentazione aggiuntiva. Revocato il mandato ad item al difensore della intimata (atto depositato il 15.11.2023), fallito il tentativo di mediazione obbligatoria ex lege, prodotta documentazione e depositata tempestivamente la memorie difensiva integrativa dalla sola parte attrice, ammessa e raccolta la prova testimoniale articolata dall'istante, la causa veniva definitivamente rinviata per la decisione all'odierna udienza del 15.1.2025, previa concessione del termine sino a 10 giorni prima di detta udienza per l'eventuale deposito di memorie illustrative finali.
Ciò premesso, occorre preliminarmente evidenziare la proponibilità della domanda, stante l'avvenuto esperimento, seppur infruttuoso, del tentativo di mediazione, in corso di causa. Nel merito, in punto di fatto, va osservato che la sussistenza dell'allegato rapporto di locazione inter partes per il canone mensile sopra specificato risulta a ben vedere ammessa dall'intimata all'atto della sua costituzione nella fase sommaria (cfr. pag. 3 della comparsa di costituzione), laddove la stessa ha dedotto che, “dietro espressa domanda della locatrice, la comparente ha sempre corrisposto il pattuito canone di
2 locazione, compresi gli aggiornamenti Istat, in contanti e senza mai ricevere alcun attestato dei pagamenti effettuati. Ed invero, a ritirare i canoni mensili è sempre stato il marito della locatrice, sig. , ed in talune occasioni il figlio della Parte_3
stessa, (mentre la signora rimaneva in attesa in auto) ai Controparte_2 Pt_1 quali veniva pagato il canone pro manibus senza ricevere mai alcuna ricevuta”. D'altro canto, vertendosi pacificamente in tema di locazione di immobile adibito ad uso commerciale, è comunque valido il rapporto locativo anche in mancanza di forma scritta, essendo sufficiente la registrazione del medesimo, nel caso di specie documentalmente intervenuta il 22.5.2023, con effetto sanante ex tunc anche laddove tardiva rispetto al termine di legge all'uopo prescritto (cfr. Cass. S.U. n. 23601/2017). Peraltro, non può sottacersi che l'istante ha promosso anche istanza di verificazione delle sottoscrizioni della conduttrice in calce al contratto scritto con decorrenza dal 15.5.2023, da ritenersi fondata alla stregua delle risultanze dell'unica deposizione testimoniale raccolta che ha confermato la circostanza secondo cui, nella mattinata del giorno 13 maggio 2023, nel locale sito in Napoli alla via Madonnelle n.99, piano terra, le signore e Parte_1
ebbero a sottoscrivere il contratto di locazione avente ad oggetto proprio CP_1
il suddetto cespite alla presenza rispettivamente del coniuge della prima e del compagno della seconda.
Tanto osservato ed argomentato, alla luce della mancata dimostrazione della effettiva corresponsione dei canoni mensili di locazione nel periodo dedotto in lite (dal maggio al luglio 2023, ne consegue l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto inter partes, stante l'indubbia gravità dell'inadempimento della conduttrice anche alla luce del parametro orientativo di cui all'art. 5 della legge n. 392/1978.
Tenuto conto della prolungata morosità in cui è incorsa la parte conduttrice e del tempo trascorso dall'instaurazione del giudizio, appare equo fissare nuovamente la data di esecuzione dello sfratto ex art. 56 L. n. 392/1978 per il 31.1.2025.
Le spese di lite, ivi comprese quelle di mediazione, seguono la soccombenza della convenuta e si liquidano come da dispositivo, al minimo stante la semplicità delle questioni trattate, con distrazione.


P.Q.M.


3 Il Tribunale Ordinario di Napoli, IX Sezione Civile, in persona del G.M., dott. Marcello
Sinisi, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:

1. dichiara risolta, per grave inadempimento di parte conduttrice, la locazione intercorrente tra quest'ultima e la ricorrente , relativa Parte_1
all'immobile sito in Napoli, alla Via Madonnelle n. 99, piano terra;

2. condanna la convenuta a rilasciare in favore dell'istante CP_1
l'immobile di cui sopra, libero e vuoto di persone e di cose, fissando - ex art. 56
L. 392/78 - l'esecuzione dello sfratto per il 31.1.2025;

3. condanna, altresì, la convenuta alla refusione delle spese di giudizio in favore di
, ivi comprese quelle di mediazione, che si liquidano in € 190,00 Parte_1 per spese vive ed € 1.678,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Giovanni Cinque.
Napoli il 15.1.2025
Il Giudice
(dott. Marcello Sinisi)
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