N. R.G. 985/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA
Sezione ordinaria CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dott.ssa Micol Menconi;

ha pronunciato la seguente:
SENTENZA

nella causa civile di II Grado, iscritta al n.r.g. 985/2015, promossa da:
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), residente in [...], rappresentata e C.F._1 difesa dall'Avv. Alberto Carlo Secchi (C.F.: e dall'Avv. Lorenzo Solivani C.F._2
(C.F.: , elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Olbia, Via Olbia C.F._3 nr. 24;
parte attrice (appellante)

contro

in persona dell'amministratore pro tempore (P.IVA Controparte_1
), con sede in Sassari, rappresentata e difesa dall'Avv. Margherita Angius (C.F.: P.IVA_1
) e dall'Avv. Simone Giua (C.F.: ), elettivamente C.F._4 C.F._5 domiciliata presso lo studio della prima, in Viale Umberto nr. 52;
parte convenuta (appellata)

CONCLUSIONI pagina 1 di 8 Le parti hanno concluso come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione in appello notificato il 4 maggio 2015, parte appellante citava nel presente giudizio chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) Controparte_1 accertare e dichiarare l'esclusiva destinazione d'uso dei vialetti pedonali facenti parte del complesso residenziale denominato “Abi d'Oru” in Comune di Olbia, Località Golfo di Marinella, ad uso Part esclusivo dei pedoni;
2) accertare e dichiarare illegittimo l'uso del veicolo denominato “Club mod. DS” di proprietà ed in uso della e di qualsivoglia altro veicolo Controparte_1 avente le stesse caratteristiche sui vialetti pedonali all'interno del complesso residenziale denominato
“Abi d'Oru” in Comune di Olbia, Località Golfo di Marinella;
3) per l'effetto vietare alla
[...]
Part l'uso del veicolo denominato “Club mod. DS” di proprietà ed in uso della Controparte_1
e di qualsivoglia altro veicolo avente le stesse caratteristiche sui Controparte_1 vialetti pedonali all'interno del complesso residenziale denominato “Abi d'Oru” in Comune di Olbia,
Località Golfo di Marinella. 4) condannarsi la a rifondere a Controparte_1
la somma di € 1.750,94 pagata in ottemperanza della sentenza appellata nonché Parte_1
l'importo di € 200,00 versato all' erario a titolo di imposta di registrazione del provvedimento, con la maggiorazione degli interessi di legge a far data dal pagamento;
5) addebitarsi alla
[...] le spese e competenze dei due gradi del giudizio”. Controparte_1
A sostegno delle proprie richieste, parte appellante rilevava:
- di avere citato in giudizio davanti al Giudice di Pace di Olbia, in qualità di proprietaria dell'unità immobiliare contraddistinta come interno 27, parte del complesso residenziale denominato “Abi d'Oru” sito in Comune di Olbia, località Golfo di Marinella, la titolare delle Controparte_1 unità immobiliari site nel medesimo complesso residenziale, contraddistinte come interni nr. 32, 34 e Part 41, chiedendo di inibire alla convenuta l'utilizzo del veicolo elettrico denominato “Club mod, DS” nei vialetti pedonali di proprietà comune;

- di avere allegato, a sostegno della propria domanda, l'illegittimo utilizzo del mezzo, in violazione della legge e del regolamento condominiale, che qualificava i predetti vialetti “pedonali”, destinandoli esclusivamente alla viabilità dei pedoni, nonché la pericolosità della condotta della convenuta, considerate la conformazione del tracciato e le dimensioni dei vialetti (di ampiezza variabile tra i 200 ed i 100 cm), inidonee a consentire il transito di veicoli quali quello del caso di specie, di dimensioni e massa pari rispettivamente a 232 cm di lunghezza, 120 cm di larghezza, e 226 Kg;

pagina 2 di 8 - che, con sentenza nr. 215/2014, pubblicata il 07/11/2014, emessa nel procedimento di primo grado n.r.g. 66/2013, il Giudice di Pace di Olbia rigettava le domande di parte appellante, condannandola al pagamento delle spese di lite in favore della parte convenuta, odierna appellata;

- l'ingiustizia della predetta decisione, nel momento in cui il Giudice di Pace non considerava quanto disciplinato e prescritto dal regolamento condominiale, quale lex specialis idonea ad introdurre anche limiti all'utilizzo dei beni comuni rispetto alla disciplina generale di cui all'art. 1102 c.c., secondo quanto previsto dagli artt. 1138 e 1372 c.c..
Si costituiva nel presente giudizio chiedendo l'accoglimento delle Controparte_1 seguenti conclusioni: “In via preliminare 1. Dichiarare il presente appello inammissibile/improcedibile ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., in relazione al mancato rispetto delle nuove prescrizioni in termini di appello di cui all'art. 342 c.p.c.

2. Con liquidazione delle competenze professionali in favore di parte appellata. In via principale e nel merito 1. Previo rigetto del presente appello, confermare integralmente la sentenza n. 215/2014, resa dal Giudice di Pace di Olbia nel Procedimento Civile n.
66/2013, con ogni consequenziale provvedimento;

2. Con liquidazione delle competenze professionali in favore di parte appellata”.
Nelle proprie difese, la parte appellata contestava l'esclusiva destinazione al traffico pedonale dei vialetti per cui è causa, eccependo che i medesimi venivano utilizzati anche per il transito di mezzi meccanici ed elettrici, senza che ciò determinasse una modifica della rispettiva destinazione d'uso.
Rilevava altresì che l'utilizzo della Golf car non comportava un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., considerato che il medesimo avveniva senza alcuna modifica del bene, o alterazione della rispettiva destinazione d'uso.
La causa veniva istruita con produzioni documentali.
Nelle more del procedimento, il fascicolo veniva assegnato allo scrivente, che prendeva funzioni presso questo Tribunale il 30 novembre 2022.
All'udienza calendarizzata per la precisazione delle conclusioni, parte appellante precisava le proprie conclusioni come da atto di citazione in appello, mentre parte appellata come da comparsa di costituzione e risposta.
Il Giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse conclusionali, e delle memorie di replica.
*****

pagina 3 di 8 Preliminarmente, occorre esaminare l'eccezione di improcedibilità dell'appello sollevata dalla parte convenuta, inerente all'asserito mancato rispetto, da parte dell'appellante, di quanto previsto dall'art. 342 c.p.c..
In particolare, l'odierna appellata rileva l'inammissibilità dell'impugnazione proposta, in quanto
“illogica, confusa ed autoreferenziale”, non indicativa delle pretese modifiche rispetto alla ricostruzione dei fatti compiuta dal Giudice di Primo Grado, né dell'articolazione, per le singole parti di motivazione oggetto di doglianza, delle modifiche che il Giudice del giudizio d'appello dovrebbe apportare.
Tale eccezione deve essere rigettata, in quanto infondata.
Di fatto, la giurisprudenza recente (Cassazione, ordinanza 18 gennaio 2024, n. 1932) in materia ha ribadito quanto già affermato dalle Sezioni Unite con la pronuncia nr. 36481/2022, ovvero che l'art. 342 c.p.c., nella versione ante riforma Cartabia, richiede che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.
Nel caso di specie, l'atto introduttivo del presente giudizio contiene sia l'indicazione delle parti della sentenza che si intendono censurare, e di cui si chiede la modifica, sia le motivate critiche alla richiamata decisione.
Dunque, tenuto conto che, come premesso, ai fini dell'ammissibilità dell'appello, non occorre la proposta di un progetto alternativo di sentenza, l'eccezione svolta in via preliminare dall'appellata appare infondata, con conseguente ammissibilità dell'impugnazione per cui è causa.
Nel merito, l'appello proposto dalla è fondato, e merita accoglimento, per i motivi che Parte_1 seguono.
Occorre osservare che l'art. 1102 c.c., nel momento in cui dispone che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso, non si pone come norma inderogabile, con la conseguenza che i limiti all'utilizzo della cosa comune possono essere più rigorosi rispetto alla disciplina generale, se disposto in tal senso dal regolamento condominiale, ovvero da delibere assembleari adottate con i quorum previsti dalla legge (Cassazione 27233/2013).
pagina 4 di 8 Così si esprime l'orientamento giurisprudenziale richiamato dalla sentenza della Corte di Cassazione nr. 2114/2018 che, nel riconoscere a ciascun condomino la facoltà di utilizzo delle parti comuni dell'edificio, ammette che il regolamento di condominio e le delibere assembleari possano regolarne le modalità d'uso, ferma restando l'impossibilità di introdurre un divieto di utilizzazione generalizzato dei predetti beni.
Ebbene, la sentenza impugnata si ritiene errata, nel momento in cui il Giudice di Primo Grado, pur riconoscendo che il regolamento condominiale, nella specie, qualifica i vialetti per cui è causa come
“pedonali”, ha contestualmente affermato che il medesimo “si limita ad individuare e definire (cfr. art.
5 e 8) tra le proprietà comuni e le servitù, le c.d: “strade pedonali” senza tuttavia prevedere alcunché in punto di modalità d'uso e divieti correlati a tale definizione. In assenza di una specificazione regolamentare espressa in ordine all'uso e ai divieti qualitativi o modalità dell'uso stesso delle dette strade pedonali comuni, deve applicarsi la disciplina generale di cui all' art. 1102 c.c.”.
Tale conclusione non è condivisibile, per i motivi che seguono.
L'art. 4 del regolamento condominiale dispone che “il presente condominio è costituito da 45 unità immobiliari edificate su due piani con articolazione a schiera interrotta da passaggi pedonali comuni
(…)”, mentre l'art. 8 che “l'accesso pedonale a carraio al complesso residenziale si ha in concomitanza dell'ingresso della proprietà dell' , della strada consortile per Porto CP_2
Rotondo ed una successiva servitù di transito pedonale e carraio da detto ingresso alla proprietà del complesso residenziale anche con accessi diversificati sulla proprietà dell' . Il complesso CP_2 residenziale usufruisce inoltre delle seguenti servitù attive: Servitù di uso personale della piazzetta di proprietà dell sulla parte retrostante al complesso residenziale sul lato di ponente;
CP_2
Servitù di passo pedonale attraverso la proprietà frontalmente al complesso residenziale CP_2 per l'accesso alla spiaggia demaniale fronteggiante all' Hotel Abi d'Oru; Servitù di passo pedonale sulla strada distaccatesi dalla strada consortile per Porto Rotondo per l'accesso e transito del complesso residenziale all'Hotel Abi d'Oru spa con proseguimento fino alla spiaggia demaniale (…)”.
Si ritiene che, nel momento in cui il regolamento condominiale ha individuato, e qualificato, i passaggi indicati in atti come “pedonali”, di fatto ha impresso al bene una sua specifica destinazione, considerato che, per passaggio pedonale, deve intendersi proprio una porzione di strada destinata al transito esclusivo dei pedoni.
Del resto, qualora i condomini avessero voluto attribuire al bene per cui è causa una diversa destinazione, lo avrebbero espressamente previsto, così come dispone l'art. 8 del regolamento, in relazione all'“(…) accesso pedonale e carraio al complesso residenziale” che “si ha in concomitanza dell'ingresso (…)”. pagina 5 di 8 Dunque, la qualifica del predetto bene comune quale “passo pedonale” appare idonea, e sufficiente, ad imprimere al bene una sua specifica modalità di utilizzo.
Occorre altresì considerare le caratteristiche dimensionali dei vialetti per cui è causa, come descritte in premessa, che portano a ritenere che la movimentazione di mezzi di trasporto lungo i medesimi impedisca, di fatto, una contestuale utilizzazione del bene per il transito pedonale, pena l'esposizione dei pedoni ad evidenti rischi per la propria incolumità personale.
Per tutto quanto sopra esposto, l'utilizzo del veicolo denominato “Club Car mod. DS” sui vialetti pedonali insistenti all'interno del complesso residenziale “Abi d'Oru”, sito in Olbia, località Golfo di
Marinella, deve ritenersi illegittimo, in quanto contrario a quanto previsto dal regolamento condominiale.
Per l'effetto, parte convenuta dovrà astenersi dall'uso del predetto veicolo (e di qualsiasi altro veicolo avente le medesime caratteristiche) sui vialetti pedonali all'interno del complesso residenziale denominato “Abi d'Oru”, sito in Comune di Olbia, località Golfo di Marinella.
Considerato l'esito complessivo del giudizio, che ha visto l'accoglimento integrale dell'appello, e l'impugnazione, da parte dell'appellante, del capo della sentenza di primo grado relativo alla regolamentazione delle spese di lite, occorre condannare parte appellata, soccombente, al pagamento, in favore di parte appellante, delle spese di lite del primo grado di giudizio, nell'importo già liquidato con la sentenza oggetto di impugnazione.
Pertanto, la domanda nr. 4) formulata dalla parte appellante deve ritenersi assorbita nella domanda nr.
5), inerente alla regolamentazione delle spese di lite da disporre in questa sede.
Anche le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo, secondo i valori minimi dello scaglione di riferimento, esclusa la fase istruttoria, in quanto non celebrata.
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: indeterminabile - complessità bassa
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00
Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00
Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00
Compenso tabellare (valori minimi) € 2.906,00
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P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE l'appello e, in riforma della sentenza nr. 215/2014, pubblicata il 07/11/2014 nel giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Olbia n.r.g. 66/2013;
ER (e dichiara) che i vialetti pedonali parte del complesso residenziale denominato “Abi
d'Oru”, sito in Comune di Olbia, località Golfo di Marinella, sono destinati ad uso esclusivo dei pedoni;

Part ER (e dichiara) illegittimo l'uso del veicolo denominato “Club mod. DS”, di proprietà della (nonché di qualsiasi altro veicolo avente le medesime Controparte_1 caratteristiche), sui vialetti pedonali all'interno del complesso residenziale denominato “Abi d'Oru”, sito in Comune di Olbia, località Golfo di Marinella;

per l'effetto, dovrà astenersi dall'uso del predetto veicolo (nonché di Controparte_1 qualsiasi altro veicolo avente le medesime caratteristiche) sui vialetti pedonali all'interno del richiamato complesso residenziale;

CONDANNA parte appellata al pagamento, in favore di parte appellante, delle spese del primo grado di giudizio, nell'importo già liquidato nel provvedimento oggetto di impugnazione;

CONDANNA la in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento, in favore di parte appellante, delle spese di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in € 2.906,00 per compenso professionale, oltre esborsi documentati, oltre IVA, c.p.a., e spese generali al 15%.
Tempio Pausania, 19 agosto 2025 pagina 7 di 8 Il Giudice, Dott.ssa Micol Menconi
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