N. SENT
N. RGAC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 20791 Ruolo Generale dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del 18 dicembre 2024, con decisione ex art. 281 sexies
c.p.c., vertente
TRA
(p. IVA;
con sede legale a Roma, in viale Parte_1 P.IVA_1
Ippocrate n. 35), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliata a Roma, in viale Ippocrate n. 104, presso lo studio degli avv.ti Carlo
Bogino e Michela Oliva, che la rappresentano e difendono in forza di procura speciale allegata al ricorso,
RICORRENTE
E
(c.f. ), ON C.F._1
(c.f. e Controparte_2 C.F._2
(c.f. e, per costui, giusta procura generale per Controparte_3 C.F._3 atto notaio del 20/4/2022 (rep.10972 - racc. 5648), i predetti e Per_1 ON
e nata a [...] il Controparte_2 Controparte_4
3/9/1945, in qualità di procuratori generali, elettivamente domiciliati a Roma, in viale Giuseppe Mazzini n. 11, presso lo studio dell'avv.to Stefano Mario Cutelli della Raiata, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
E
(c.f. ; residente a [...] C.F._4
Savoia n. 33), elettivamente domiciliata presso lo studio dagli avv.ti Domenico Bonaccorsi di e CP_5
Francesco Torre, che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: mediazione immobiliare
CONCLUSIONI: per parte ricorrente (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Carlo Bogino e l'avv.to
Michela Oliva, i quali si riportano al ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e alle conclusioni ivi rassegnate …”; per i convenuti (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Stefano Mario Cutelli P_ della Raiata, il quale si riporta alla comparsa di risposta e alle conclusioni ivi rassegnate …”; per la convenuta di (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Francesco CP_5 CP_5
Torre, il …(quale)… si riporta alla comparsa di risposta e alle conclusioni ivi rassegnate …”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. la ricorrente premesso di Parte_1 esercitare attività di intermediazione immobiliare con il marchio 'Tecnorete', allegava che nel mese di luglio 2021 aveva ricevuto un incarico dagli odierni convenuti -in P_ particolare da che aveva dichiarato di agire anche a nome degli altri due ON
comproprietari- per la locazione dell'appartamento di loro proprietà sito a Roma, in via
Antonio Gallonio n. 8, interno 10, Piano IV;
che, al fine di compiere ogni valutazione necessaria all'attività di intermediazione immobiliare, aveva visitato il suddetto appartamento ed era stata autorizzata dal convenuto a realizzare un 'book fotografico' ON
per la successiva attività pubblicitaria;
che aveva individuato tale dott. quale possibile Per_2 conduttore dell'appartamento e, pertanto, in data 6/10/2021 aveva sollecitato l'odierno convenuto circa la decisione di procedere o meno alla locazione ON dell'appartamento; che, in risposta al suddetto sollecito, in data 11/10/2021 aveva ricevuto dal convenuto una comunicazione, nella quale quest'ultimo aveva comunicato ON
l'intenzione dei comproprietari di vendere l'immobile anziché di locarlo;
che in data
23/11/2021 aveva inviato al convenuto un 'report', contenente tutte le ON
Con attività eseguite per la promozione della vendita dell'immobile; che in pari il vino aveva comunicato che “… nell'interesse di tutti, vorrei evitare di avanzare nel progetto, come fu per la locazione, prima di avere avuto l'esplicito consenso delle altre parti. Sarà mia personale cura avvisarla non appena avrò acquisito i consensi”; che con e-mail del 18/12/2021 il convenuto aveva comunicato ad essa ricorrente che il mandato alla vendita del P_ menzionato appartamento sarebbe stato conferito ad un'altra agenzia immobiliare;
che detta comunicazione era stata inviata dopo che essa ricorrente aveva ormai già realizzato un'intensa attività pubblicitaria anche sulla rivista 'Tecnorete' e dopo che, alla luce del consenso dei proprietari all'accesso nell'appartamento tramite il portiere, aveva accompagnato i potenziali acquirenti in visita nell'appartamento, come da elenco prodotto, relativo appunto agli accessi dal 15/10/2021 al 18/11/2021, e aveva fornito loro ogni informativa utile, ivi compresa la richiesta economica del prezzo di vendita pubblicizzato di € 1.200.000,00; che in data
18/11/2021, un mese prima della comunicazione di revoca del mandato, aveva accompagnato l'odierna convenuta di in visita all'immobile e in quell'occasione la CP_5 CP_5 stessa aveva sottoscritto la “scheda visita appartamento residenziale”; che, a seguito della revoca del mandato, aveva eseguito dei controlli presso i pubblici uffici ed era così venuta a conoscenza che gli odierni convenuti in data 9/9/2022 avevano venduto P_
l'appartamento in questione alla predetta di;
che all'esito dei suddetti CP_5 CP_5
accertamenti, in data 1/10/2022, aveva chiesto agli odierni convenuti il pagamento della provvigione, maturata per l'attività di mediazione immobiliare svolta;
che, a seguito del mancato riscontro dei venditori e dell'acquirente alla richiesta di pagamento, aveva instaurato la procedura di mediazione avanti all'Organismo ADR Notariato di Roma;
che in data
29/11/2022 la procedura di mediazione aveva avuto esito negativo. Tanto premesso, l'odierna ricorrente instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e poi richiamate all'udienza di decisione: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni diversa istanza ed eccezione disattese, anche in via istruttoria e incidentale, così provvedere:

1. in via principale accertare e dichiarare che la Società attrice ha concretamente e fattivamente contribuito all'incontro delle volontà delle parti per la conclusione del
Contratto di Compravendita oggetto del Rogito Notar del 9 settembre 2022 Rep. Per_1
11137, relativamente all'immobile sito in Roma, Via Gallonio n. 8 int. 10 piano IV, attraverso una intensa attività di presentazione e pubblicizzazione del bene immobile;

2. conseguentemente, condannare le parti convenute al pagamento, in favore della concludente,
a tenore dell'art. 1755 c.c., di una provvigione pari al 3% del prezzo di compravendita, secondo gli usi e consuetudini della Camera di Commercio di Roma, quantificata in €
36.000,00 oltre IVA, per ciascuna parte, in ragione del prezzo oggetto dell'incarico mediatorio o, comunque, in subordine, quantificata in € 31.950,00, oltre IVA, per ciascuna parte, in ragione del prezzo di compravendita indicato in atto pubblico;

3. conseguentemente, dato atto del rifiuto delle parti convenute ad aderire ad un accordo mediatorio in sede di Organismo di
Mediazione, condannare le stesse al pagamento del risarcimento del danno da lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; 4. Condannare tutti i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese legali oltre spese generali, CPA e IVA”.
Con decreto del 4/5/2023 ex artt. 281 decies e ss c.p.c. era fissata al 21/11/2023
l'udienza di comparizione delle parti. Inoltre, era disposto che parte ricorrente provvedesse alla notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza entro il 30/6/2023, con assegnazione alla parte convenuta del termine fino a dieci giorni prima dell'udienza per la costituzione in giudizio.
In data 9/11/2023 si costituivano in giudizio i convenuti ON [...]
e , quest'ultimo per mezzo dei procuratori generali indicati in CP_2 Controparte_3
epigrafe, i quali, contestato quanto dedotto, allegato ed eccepito dalla società ricorrente, allegavano che in realtà il solo aveva conferito alla ricorrente l'incarico di ON ricerca ai fini della locazione dell'immobile; che in data 11/10/2021 aveva ON comunicato alla di non voler più mettere in affitto l'appartamento, in Parte_1
quanto tutti i proprietari si erano decisi a venderlo;
che rispetto alla bozza di mandato a vendere, trasmessa dall'odierna società ricorrente, aveva riferito che ON
avrebbe fornito lui aggiornamenti al riguardo;
che la ricorrente, disattendendo quanto comunicato dal D'Avino, aveva ugualmente inviato -in data 23/10/2023- un “report” delle asserite attività svolte per la vendita, specificando che non vi erano state offerte;
che P_ in pari data aveva fornito riscontro e aveva chiesto all'odierna società ricorrente di
[...]
evitare di proseguire nel progetto di pubblicizzazione della vendita, segnalando, ancora una volta, che sarebbe stato lui a fornire notizie;
che essi convenuti, solo a seguito della lettura della diffida dell'1/10/2022 della società ricorrente, avevano appreso che quest'ultima aveva ugualmente avviato l'attività di promozione e pubblicizzazione della vendita dell'appartamento e fatto visionare l'immobile a potenziali acquirenti per mezzo del portiere dello stabile;
che essi convenuti avevano ignorato che la ricorrente avesse effettuato delle visite all'appartamento per la vendita e che l'odierna convenuta di CP_5 CP_5 avesse visto l'immobile a metà del mese di novembre 2021; che nel mese di gennaio 2022 avevano conferito l'incarico per la vendita dell'appartamento in questione alla
[...]
e che la vendita si era concretizzata unicamente per l'intervento di Controparte_6 mediazione posto in essere da quest'ultima. Tanto premesso, i convenuti instavano per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e richiamate all'udienza di decisione: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa e respinta ogni contraria domanda, azione, deduzione, eccezione e istanza istruttoria avanzata, così provvedere: in via preliminare attesa la complessità della causa e le richieste istruttorie di seguito avanzate disporre -ex art. 281 duodecies c.p.c., 1° comma- il mutamento del rito fissando l'udienza di cui all'articolo
183 c.p.c. con l'indicazione della decorrenza dei termini previsti dall'articolo 171 ter c.p.c.; in via principale, nel merito, rigettare le richieste tutte avanzate dalla Ricorrente nei confronti dei
Resistenti Sigg.ri e in quanto infondate in fatto e P_ CP_2 Controparte_3
diritto per tutte le ragioni esposte nel presente atto;
in via subordinata, sempre nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avanzate dalla Ricorrente, per i motivi descritti al precedente (precedente) art. IV] ridurre comunque la pretesa economica richiesta dalla Ricorrente nei confronti dei Resistenti Sigg.ri P_ [...]
e ad una somma non superiore all'1% del prezzo di compravendita CP_2 Controparte_3
ovvero nella somma ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria di spese, compensi ed onorari del presente giudizio da liquidarsi ex DM 55/2014 e s.m.i., spese generali, iva e c.p.a. come per legge”.
In data 10/11/2023 si costituiva in giudizio anche la convenuta di CP_5 CP_5
(nel prosieguo anche solo , la quale, contestato quanto dedotto, allegato ed
[...] CP_5 eccepito dalla società ricorrente, allegava che in data 18/11/2021 aveva visitato l'immobile con l'odierna società ricorrente, ma in quell'occasione non le era stata consegnata alcuna documentazione né tantomeno le era stata fornita alcuna indicazione in merito ai soggetti titolari dell'immobile; che aveva cercato di mettersi in contatto con l'odierna ricorrente per fissare una nuova visita dell'immobile, ma senza riuscirci;
che in data 21/12/2021 aveva inviato un'e-mail alla al fine di capire se l'immobile fosse stato già Parte_1
venduto; che non aveva ricevuto risposta alla suddetta e-mail e che solo dopo vari tentativi era riuscita a contattare telefonicamente un dipendente dell'odierna ricorrente, che le aveva riferito che i proprietari erano all'estero e che non erano più intenzionati a vendere l'immobile; che nel mese di gennaio 2022, nel prosieguo della ricerca di un appartamento da acquistare, aveva constatato che l'immobile in questione era oggetto di una nuova pubblicità di vendita da parte non della ma della che le Parte_1 Controparte_6 trattative con i venditori nonché la successiva stipulazione sia del contratto P_
preliminare di vendita sia del contratto di compravendita del 9/9/2022 erano venute in essere per effetto dell'intervento di mediazione attuato esclusivamente dalla Controparte_6
Tanto premesso, la convenuta instava per l'accoglimento delle conclusioni CP_5 rassegnate nella comparsa di risposta e richiamate all'udienza di decisione: “Voglia l'On.le
Tribunale di Roma, contrariis reiectis e previa ogni opportuna declaratoria, così provvedere:
1) In via processuale, autorizzare ex art. 106 cod. proc. civ. la chiamata in causa della
[...]
con sede in Roma, via Monte Zebio n.32, numero di iscrizione al Registro Controparte_6 Imprese di Roma, codice fiscale e partita IVA , numero REA 1340822, in P.IVA_2
persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro-tempore, con lo spostamento della prima udienza e concedendo termine per la citazione del terzo;
2) Sempre in via processuale, attesa la complessità della causa disporre -ex art. 281 duodecies c.p.c., 1° comma- il mutamento del rito fissando l'udienza di cui all'articolo 183 c.p.c. con l'indicazione della decorrenza dei termini previsti dall'articolo 171 ter c.p.c.; 3) Nel merito, in via principale rigettare tutte le domande formulate dallo in quanto infondate in fatto Parte_1
ed in diritto per tutte le motivazioni esposte nella presente comparsa;
4) Nel merito, ove fosse chiamata in causa la accertata l'esistenza della pattuizione sulle Controparte_6
provvigioni quantificate nella misura di euro 19.489,50 e la sua corresponsione alla stessa e ove accertata, anche parzialmente, la fondatezza della domanda dello Controparte_6
alla corresponsione di una quota di tale provvigione, condannare la Parte_1
al pagamento in favore dello della somma che verrà Controparte_6 Parte_1
determinata da Codesto On.le Tribunale;
5) Nel merito, sempre ove fosse chiamata in causa la accertata l'esistenza della pattuizione sulle provvigioni quantificate Controparte_6
nella misura di euro 19.489,50 e la sua corresponsione alla stessa e Controparte_6
ove accertata, anche parzialmente, la fondatezza della domanda dello Parte_1
alla corresponsione di una quota di tale provvigione e ove intervenisse una condanna della dott.ssa di al pagamento della relativa somma, condannare la Controparte_5 CP_5 [...]
a tenere indenne la stessa dott.ssa di da tale Controparte_6 Controparte_5 CP_5 pagamento condannandola alla restituzione degli importi eventualmente corrisposti all'attrice a titolo di provvigioni. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA e CPA, da distrarsi in favore del procuratore costituito”.
All'udienza di prima comparizione del 21/11/2023 erano presenti i procuratori delle parti, che si riportavano a quanto dedotto e allegato ciascuno nei propri scritti difensivi. In particolare, il procuratore della convenuta insisteva nell'istanza di chiamata in CP_5 causa della e nell'istanza di successivo mutamento di rito. Il Controparte_6 procuratore di parte ricorrente si rimetteva all'Ufficio in ordine alla chiamata di terzo e, in ogni caso, si opponeva al richiesto mutamento di rito. Il procuratore dei convenuti si P_ rimetteva all'Ufficio in ordine alla chiamata di terzo e faceva presente che non risultavano depositati, per problemi tecnici, il doc. n. 15 e il doc. n. 23 e si riservava di produrli in giornata;
inoltre, insisteva nell'istanza di mutamento di rito. La causa veniva trattenuta in riserva. Con ordinanza del 27-29/12/2023, a scioglimento della riserva, venivano rigettate sia l'istanza di chiamata in causa del terzo sia l'istanza di mutamento di Controparte_6 rito. Pertanto, la causa veniva rinviata all'udienza del 18/12/2024 per la decisione ex artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c. e veniva assegnato alle parti termine fino al 20/9/2024 per il deposito di note conclusionali e termine fino al 20/11/2024 per il deposito di repliche.
Le parti provvedevano al deposito delle note conclusionali e delle note di replica.
All'udienza del 18/12/2024, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c., in relazione all'art. 281 terdecies c.p.c., sulle conclusioni formulate e riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda proposta dalla società ricorrente è infondata e va rigettata.

2. Richiamato quanto esposto, si osserva che la ricorrente ha Parte_1 prospettato di aver concretamente e fattivamente contribuito all'incontro delle volontà delle parti -i convenuti e la convenuta di per la conclusione del contratto P_ CP_5 CP_5
di compravendita a rogito notaio del 9/9/2022 (rep. 11137; racc. 5776), avente ad Per_1 oggetto l'immobile sito a Roma, in via Gallonio n. 8 int. 10, piano 4°. Per tale ragione ha domandato il riconoscimento della provvigione per l'attività di mediazione asseritamente svolta, quantificata in € 36.000,00 oltre IVA a carico di ciascuna parte, in ragione del prezzo oggetto dell'incarico di mediazione o, in subordine, quantificata in € 31.950,00 oltre IVA sempre a carico di ciascuna parte, in ragione dell'effettivo prezzo di compravendita. Inoltre, ha domandato la condanna di tutti i convenuti ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e, in ogni caso, la condanna degli stessi al pagamento delle spese di lite (cfr. note conclusive).

3. Preliminarmente è opportuno procedere ad un breve inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni per la maturazione del diritto alla provvigione.

3.1 In primo luogo si rammenta che l'art. 1754 c.c. (“è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) contiene la definizione di
'mediatore', mentre il successivo art. 1755, comma 1, c.c. (“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”) individua i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione.

3.2 Orbene la legge parla di “... affare ... concluso ...” (cfr. citato art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico, che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 7519/2005; Cass.
8555/2006; Cass. 13260/2009).

3.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione o di risarcimento danni (cfr. Cass. 21836/2010;
Cass. 10833/2014).

3.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipula di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. Cass.
12022/2002; Cass. 13067/2004 in motivazione: “… Giova rilevare che questa Corte - muovendo dall'idea che la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un'operazione di contenuto economico risolventesi in un'utilità di carattere patrimoniale e, cioè, di un atto in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno- pacificamente ritiene che sia sufficiente la conclusione di un contratto preliminare a fondare il diritto del mediatore alla provvigione
…”); quindi, ai fini della maturazione del compenso provvigionale, non assume rilievo la circostanza che le parti, poste in relazione dal mediatore, non addivengano poi alla vendita definitiva (cfr. Cass. 13260/2009).

3.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un contratto preliminare di preliminare (cfr. Cass. 28879/2022; Cass.
30083/2019).

3.5.1 Pertanto, pur essendo il preliminare di preliminare idoneo a regolare fra le parti le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, lo stesso non viene ancora a costituire un 'affare' idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto dell'intermediario alla provvigione (cfr. Cass. 31431/2023).

3.5.1.1 E' dunque da ritenere ormai superato l'orientamento contrario, risalente a Cass.
24397/2015.

3.6 Ancora di recente è stato ribadito, in ordine alla decisività della conclusione dell'affare ai fini della maturazione della provvigione, che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione).

3.6.1 Il mediatore può pertanto avere, di regola, diritto al rimborso delle spese sostenute per l'attività di mediazione, ma non matura il diritto alla provvigione in mancanza della conclusione dell'affare nel senso su indicato.

4. Dallo stesso art. 1755, comma 1, c.c. si desume -si tratta del secondo requisito- che il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice.

4.1 Pertanto, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, è necessario che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, la 'messa in relazione' delle stesse venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare, sempre che detta attività abbia contribuito alla conclusione dell'affare, secondo i principi della causalità adeguata.

4.1.1 Mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018;
Cass. 25851/2014).

4.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023).

4.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione tra loro non è di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza ai fini della maturazione del diritto alla provvigione (cfr. Cass. 538/2024).

4.3.1 Analogamente non è rilevante il mero dato cronologico della posteriorità della conclusione dell'affare rispetto alla mera messa in relazione delle parti.

4.4 Sempre come discorso di carattere generale, va ricordato che la circostanza che le trattative vengano riprese e concluse per effetto dell'intervento di altro mediatore non esclude che il primo mediatore abbia diritto alla provvigione, essendo sufficiente la prova della sussistenza del ricordato adeguato nesso causale fra detta conclusione e la precedente attività di mediazione (cfr. Cass. 15880/2010; Cass. 23842/2008).

4.5 Di converso, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto -l'onere della prova grava sul mediatore- di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass. 1120/2015).

4.6 Analogamente va escluso il diritto alla provvigione nel caso in cui il contratto successivamente concluso direttamente dalle parti ovvero per effetto della mediazione di altro soggetto abbia un oggetto ontologicamente diverso da quello originariamente mediato da chi pretenda il riconoscimento della provvigione, a meno che non risulti dimostrato che, pure per la conclusione del contratto avente un oggetto diverso, sia stato determinante l'apporto causale del mediatore (cfr. Cass. 11815/2023).
4.7 È poi altrettanto consolidato l'orientamento per cui, di per sé, la sostituzione della parte dell'affare concluso non è tale da impedire il riconoscimento della provvigione in favore del mediatore e a carico dell'originaria parte (cfr. Cass. 16973/2024; Cass. 6552/2018; Cass.
8850/2001).

5. Chiusa questa parentesi di impostazione generale e tornando al caso che qui ci occupa, è opportuno rilevare che dall'esame del doc. 15, prodotto dai convenuti , si P_ evince chiaramente che aveva disincentivato la ON Parte_1 dall'avviare o comunque dal proseguire l'attività di mediazione immobiliare, in quanto nel suddetto documento è dato leggere che “… Tuttavia, nell'interesse di tutti, vorrei evitare di avanzare nel progetto, come fu per la locazione, prima di avere avuto l'esplicito consenso delle altre parti. sarà mia personale cura avvisarla non appena avrò acquisito i consensi …”
(cfr. doc. 15 del fascicolo dei convenuti : mail del 23/10/2021 ore 19,15 di P_ P_
.
[...]

5.1 E' importante osservare che proprio in risposta alla mail della ricorrente del
23/10/2021 ore 16,48 (cfr. medesimo doc. 15 di parte convenuta), il convenuto con P_
la richiamata mail del 23/10/2021 ore 19,15 aveva appunto comunicato -come detto- che “… vorrei evitare di avanzare nel progetto …” e aveva chiaramente invitato la ricorrente a soprassedere ad ogni ulteriore attività fino a quando non avesse acquisito il consenso da parte degli altri comproprietari.

5.2 Si tratta di documentazione non contestata dalla ricorrente né in ordine alla provenienza e alla ricezione né in ordine alla sequenza cronologica delle mail né in ordine al chiaro contenuto della risposta del D'Avino.

6. Del resto alla già manifestata necessità di attendere il consenso di tutti i comproprietari -circostanza che aveva determinato la decisione del di sospendere P_
ogni ulteriore attività di vendita, come comunicato con la ricordata mail del 23/10/2021 ore
19,15- si era poi richiamato lo stesso in occasione della comunicazione di P_
conferimento ad altra agenzia del mandato per la mediazione di vendita (cfr. doc. 16 dei convenuti : mail del 18/12/2021 ore 17.08) P_

6.1 Allo stupore e alla sorpresa manifestata dal legale rappresentante della società ricorrente (cfr. sempre doc. 16: mail del 18/12/2021 ore 18.38) segue invero il richiamo alla già comunicata necessità di ottenere, in relazione alla vendita, il consenso di tutti i comproprietari, come in precedenza ribadito (cfr. sempre doc. 16: mail del 5/1/2022 ore
16.36: “… per la questione del mandato a vendere, invece, più volte le dissi che era opportuno avere il consenso di tutti i proprietari, proprio per evitare di trovarsi in situazioni antipatiche, come quella che si è in effetti verificata …”).

6.2 Anche quest'ultima mail non è stata oggetto di contestazione da parte della ricorrente né in ordine alla provenienza e alla ricezione né in ordine alla sequenza cronologica né in ordine al chiaro contenuto.

6.3 Il predetto scambio di mail -in particolare quella del 23/10/2021 ore 19,15- consente di concludere che la successiva attività di mediazione è stata attuata ad esclusiva iniziativa dell'odierna ricorrente che, pur non avendo ricevuto alcun Parte_1 consenso dai convenuti e anzi disattendendo le precise indicazioni dei proprietari, P_ come comunicatele dal , ha ugualmente intrapreso un'attività di intermediazione P_
immobiliare.

6.4 Nella più volte citata mail del 23/10/2021 ore 19,15 il D'Avino, dopo aver ringraziato per l'informazione ricevuta -nella precedente mail di pari data delle ore 16,48 la ricorrente aveva comunicato che non vi erano state offerte di acquisto-, aveva chiaramente e inequivocabilmente fatto presente di non “... avanzare nel progetto …” in mancanza dell'assenso di tutti gli altri comproprietari (cfr. citato doc. 15 di parte convenuta).

6.5 Dunque va ribadito che dopo la mail del 23/10/2021 ore 19.15 appare difficile sostenere o anche solo ipotizzare che la società non avesse chiaro che l'appartamento era stato di fatto ritirato dal mercato e che non doveva essere più svolta alcuna attività di pubblicizzazione della vendita.

6.6 In conclusione qualsiasi ulteriore attività di promozione della vendita, successiva alla mail del 23/10/2021 ore 19.15, è avvenuta contro la manifestata volontà del D'Avino, che chiaramente aveva evidenziato che non aveva ancora il consenso di tutti gli altri proprietari, tanto da aver precisato che si sarebbe attivato lui, una volta ottenuto il consenso da parte degli altri proprietari.

6.7 E' ben vero -si potrebbe obiettare- che, come allegato in ricorso, con mail dell'11/10/2021 il D'Avino aveva comunicato che l'intenzione della proprietà fosse quello di procedere alla vendita e non alla locazione (cfr. doc. 1 di parte ricorrente: lettera dell'avv.to
Cutelli della Raiata e doc. 14 dei convenuti : mail di P_ ON dell'11/10/2021 ore 11.55: “… come le ho anticipato per telefono, l'orientamento attuale è verso la vendita dell'appartamento di via Gallonio. Le chiedo la cortesia di mandarmi la sua proposta per il mandato completa delle condizioni, così da farla sottoscrivere ai proprietari e proseguire quindi in questa direzione”), ma non va dimenticato che lo stesso aveva P_
chiesto il modulo per farlo sottoscrivere anche dagli altri comproprietari e che in ogni caso - come più volte detto- il successivo 23/10/2021 ore 19.15 il medesimo ON aveva comunicato all'agenzia di sospendere ogni ulteriore attività di vendita e di attendere nuove comunicazioni, in attesa di acquisire il consenso da parte di tutti i proprietari.

6.8 Il D'Avino in data 11/10/2021 aveva semplicemente segnalato il diverso programma dei proprietari per la vendita e non più per la locazione (cfr. mail di P_ dell'11/10/2021: “… l'orientamento attuale è verso la vendita dell'appartamento di
[...] via Gallonio …”) e aveva richiesto il modulo per la sottoscrizione di tutti i comproprietari e in ogni caso in data 23/10/2021 con mail delle ore 19.15 aveva chiaramente precisato e richiesto alla ricorrente, proprio al fine di evitare altre problematiche come per la locazione, di sospendere ogni ulteriore attività di mediazione (“… evitare di avanzare nel progetto …”) fino a quando non avesse acquisito il consenso degli altri comproprietari e non lo avesse comunicato all'agenzia (cfr. citata mail del 23/10/2021 ore 19.15: “… sarà mia personale cura avvisarla non appena avrò acquisito i consensi …”).

6.8.1 Dunque il convenuto , che chiaramente aveva dimostrato di non agire in P_
nome e per conto degli altri comproprietari, aveva fatto espressamente presente, fin dalla mail dell'11/10/2021, di non avere il consenso degli altri comproprietari e comunque con la mail del 23/10/2021 aveva comunicato di sospendere ogni attività di mediazione in attesa della comunicazione del consenso di tutti i comproprietari.

6.9 Pertanto, quand'anche per mera ipotesi si volesse immaginare -ma gli elementi richiamati lo escludono, in quanto vi era il riferimento al necessario consenso degli altri comproprietari- che il potesse aver conferito verbalmente un incarico per la P_ mediazione della vendita, è fuor di dubbio che in ogni caso con l'inequivoca mail del
23/10/2021 ore 19.15 lo stesso aveva disposto e comunicato la sospensione di qualsiasi attività di mediazione, per cui non varrebbe neanche il discorso sul legittimo affidamento da parte dell'agenzia in ordine alla prosecuzione dell'attività di mediazione per la vendita.

6.10 Già da questo punto di vista, in mancanza di prova da parte dell'agenzia che vi fosse poi stata una conferente comunicazione da parte del in ordine all'acquisizione P_ del consenso di tutti i proprietari, la domanda va rigettata, in quanto l'attività di mediazione, successiva al 23/10/2021, non è stata né voluta né conosciuta dai né costoro ne P_
hanno consapevolmente tratto vantaggio.

6.11 Irrilevante è la documentazione (messaggi su chat con la dama di compagnia della zia defunta dei convenuti e con il portiere) prodotta dalla ricorrente in relazione P_
agli accessi, in quanto, a prescindere da ogni altra considerazione, si tratta di attività che, se svolta successivamente al 23/10/2021, è stata svolta di propria iniziativa e contro l'espressa volontà della proprietà.

7. La domanda va rigettata anche nel caso in cui si volesse prescindere da quest'ultimo rilievo.

7.1 Osserva al riguardo il Giudice, sotto altro punto di vista, che in ogni caso l'attività svolta dalla ricorrente, consistita -in base alle allegazioni della stessa ricorrente- in un'intensa attività di pubblicizzazione dell'immobile e di visita dello stesso in un'occasione (18/11/2021) anche da parte della (cfr. doc. 30 del fascicolo di parte ricorrente), non ha avuto CP_5 alcuna efficacia causale, nel senso su indicato, nella successiva vendita dell'immobile alla medesima CP_5

8. Alla luce delle risultanze di causa e dei richiamati principi giurisprudenziali, difetta invero in ogni caso la prova, in base a conferente allegazione, dell'adeguato apporto causale, da parte della ricorrente, nella conclusione dell'affare, così da aver maturato il diritto alla provvigione.
9. È pacifico che l'attività svolta dal ricorrente si è limitata, per quanto qui di interesse, alla mera visita (in una sola occasione: 18/11/2021) dell'appartamento da parte della senza che fosse stata instaurata -nulla risulta anche solo allegato- alcuna attività CP_5 di mediazione con l'indicazione degli elementi tipizzanti la possibile compravendita.
10. Del resto non è stato neanche allegato nel ricorso introduttivo di lite che vi fosse stata una qualsiasi 'attivazione dell'intermediazione' nel corso dell'accesso o anche successivamente.
11. Dall'elenco dell'attività svolta risulta unicamente (cfr. doc. 30 del fascicolo di parte ricorrente) che in data 18/11/2021 la convenuta aveva visitato CP_5
l'appartamento di proprietà dei convenuti , ma non vi sono altre indicazioni. P_
11.1 Dalla scheda tecnica allegata dalla ricorrente non è dato evincere a quale prezzo la società ricorrente avrebbe curato la vendita e, inoltre, non vi è alcuna indicazione circa la consegna di documenti alla convenuta che ha ammesso la successiva consegna CP_5 della planimetria e delle foto dell'immobile e la comunicazione di informazioni sulla mera provenienza dell'appartamento da successione (cfr. comparsa di risposta della convenuta
. CP_5
11.2 Al riguardo, ricordato che l'allegazione costituisce un prius logico e giuridico rispetto alla richiesta di prova e che non si può provare o chiedere di provare ciò che non è stato oggetto di conferente allegazione, non risulta invero neanche adeguatamente allegato in che cosa sia consistita, con riferimento alla convenuta l'ipotetica attività di CP_5 mediazione, ulteriore rispetto alla mera visita dell'appartamento in una sola occasione, con esclusione, in base a quanto allegato dalla stessa convenuta, della visita delle “… pertinenze dell'immobile (cantina e soffitta) poiché l'agenzia aveva riferito che ciò non era possibile …”
(cfr. comparsa di risposta) e rispetto alla ricordata successiva trasmissione della planimetria e comunicazione sulla provenienza del bene.
12. Non vi è stata quindi alcuna attivazione della mediazione né alcuna attività ulteriore rispetto all'allegata mera visita dell'appartamento (cfr. doc. 30 di parte ricorrente: scheda di visita) né risulta allegato alcun successivo incontro della con la CP_5
ricorrente, anzi risulta documentato che la stessa aveva richiesto informazioni e delucidazioni, ma che non aveva ottenuto alcun riscontro dalla (cfr. doc. 5 del Parte_1
fascicolo della convenuta mail del 21/12/2021). CP_5
12.1 L'unico fatto ulteriore processualmente emerso -la mail del 19/11/2021 dell'agenzia è stata prodotta dalla convenuta sempre come proprio doc. 5- è CP_5 costituito, come detto, dalla trasmissione della planimetria dell'appartamento visionato.
12.2 Del resto, a conferma di tale carenza di informazioni, non va dimenticato che con mail del 20/11/2021 ore 10,47 (cfr. doc. 4 della convenuta la predetta convenuta CP_5 aveva chiesto, ringraziando per l'invio della planimetria, se “… Può per favore confermarmi quando si è chiusa la successione relativa alla proprietà e se l'immobile è interessato da vincoli delle belle arti o vincoli paesaggistici?” e chiedendo, a dimostrazione della necessità di ulteriori informazioni evidentemente non ricevute, se “… i vostri telefoni sono nuovamente funzionanti? Come posso contattarvi? …”.
12.3 Non risulta che dette informazioni vi siano state, nulla avendo provato la ricorrente, se è vero che nella memoria conclusionale della convenuta è ancora CP_5 dato leggere che “… Il 20.11.2021 la dott.ssa ha inviato un'email all'agenzia di CP_5
intermediazione con una richiesta di ulteriori, seppure generiche, informazioni (chiusura della successione e presenza di vincoli) …”; che “… Ebbene, a tale comunicazione non è mai stato fornito alcun riscontro nonostante la difesa avversaria abbia affermato il contrario nelle sue note conclusive …”; che “… Al riguardo, infatti, va chiarito che dopo l'email del 20.11.2021
l'agenzia di intermediazione si è chiusa (i)n silenzio che non ha consentito alla dott.ssa di acquisire almeno le informazioni di base per una valutazione circa la CP_5 proposizione di un'offerta …” e che “… Peraltro, neppure hanno avuto successo i tentativi di contatto telefonico tanto che in data 21.12.2021 l'odierna deducente ha inoltrato altra email per avere notizie sulla vendita senza ricevere alcun riscontro scritto ma solo verbale circa una generica mancanza di volontà di vendere da parte dei proprietari …” (cfr. note di replica della convenuta depositata in data 20/11/2024). CP_5
12.3.1 Dunque la convenuta ha contestato di aver ricevuto dall'agenzia le CP_5
informazioni richieste.
12.4 Dunque, essendovi contrasto fra le parti sul punto, la ricorrente avrebbe dovuto provare, in base a conferente allegazione, che effettivamente aveva fornito le informazioni richieste dalla avendo invece dedotto (cfr. memoria conclusionale del 20/9/2024) CP_5
che la comunicazione delle informazioni si poteva presumere dal fatto che vi era stata l'intenzione, da parte della di presentare una proposta di acquisto. CP_5 12.4.1 La ricorrente, proprio con riferimento a detta mail del 21/12/2021 della convenuta ha dedotto che la convenuta aveva ricevuto tutte le informazioni CP_5 necessarie, tanto è vero che la stessa aveva manifestato l'intenzione di formulare una proposta d'acquisto (cfr. citato doc. 5 della convenuta “… Potete darmi notizie visto che CP_5 intenderei fare un'offerta se è ancora in vendita. …”).
13. La deduzione di parte ricorrente non è condivisibile, in quanto la convenuta aveva chiesto ulteriori informazioni, comunque non ricevute, ed era in attesa di una seconda visita.
14. Inoltre, come discorso generale, l'intenzione di formulare un'offerta di acquisto non necessariamente implica che si abbiano tutte le informazioni e vi sia certezza sui dati dell'immobile, tanto è vero che, p.es., la proposta di acquisto del 21/3/2022, poi accettata dai proprietari (cfr. doc. 11 della convenuta , era sottoposta a condizione sospensiva CP_5
“… legata alla verifica del notaio della regolarità urbanistica e catastale …”.
15. Peraltro, in relazione all'allegazione della convenuta sulla mancata CP_5
Con comunicazione dall'agenzia per una seconda visita, non va dimenticato che il vino aveva già dal 23/10/2021 comunicato alla ricorrente di interrompere ogni attività di pubblicità della vendita, per cui l'inerzia della società ben si giustifica con questa comunicazione del P_
già del precedente 23/10/2021.
16. Nel caso di specie va esclusa qualsiasi efficacia causale nell'originaria attività della ricorrente, ai fini del diritto alla provvigione, in quanto pacificamente la vendita è avvenuta con l'intermediazione di altro agente immobiliare con stipulazione di contratto preliminare a maggio 2022, dopo circa sei mesi dall'unica visita effettuata per il tramite della ricorrente, e a un prezzo diverso da quello pubblicizzato dalla stessa.
17. Nel contesto della nuova mediazione risulta allegato e documentalmente provato che vi era stata una trattativa che aveva portato, dopo ulteriori visite e offerte migliorative a fronte di un prezzo iniziale di vendita di € 1.320.000,00, a presentare l'offerta di acquisto ad €
1.065.000,00, poi accettata anche con riferimento all'accordo, oggetto di specifica trattativa, per l'uso della cantina da parte dei venditori per qualche mese dopo la vendita (cfr. docc. 10 e
11 della convenuta di . CP_5 CP_5
18. Di per sé la pubblicità anche sulla rivista 'Tecnorete' non è sufficiente alla maturazione della provvigione e non è oggetto di causa la questione dell'eventuale rimborso delle spese sostenute.
19. Alcun elemento si trae -come detto- neanche dalla documentazione prodotta dai convenuti , che anzi corrobora l'assenza di qualsiasi adesione e conoscenza P_ dell'iniziativa dell'agenzia ricorrente. 20. Alla luce delle superiori osservazioni, va evidenziato che non vi è prova e a monte alcuna conferente allegazione in ordine allo svolgimento di alcuna idonea trattativa, causalmente indirizzata alla positiva conclusione dell'affare, da parte della società ricorrente, atteso che la stessa allegata attività svolta è stata limitata ad una sola visita dell'appartamento, attività di per sé causalmente non sufficiente né idonea al sorgere del diritto alla provvigione, in quanto appunto non adeguata ai fini della conclusione dell'affare, avvenuta invero mesi dopo (9/9/2022) questa unica visita e con l'intervento di altro intermediario e all'esito di altra e distinta trattativa.
20.1 Anche la mera trasmissione della planimetria non porta a differenti conclusioni.
21. In conclusione, in base alla documentazione prodotta e alle risultanze di causa, va rigettata la domanda proposta dalla ricorrente per il pagamento della provvigione, in quanto non vi è prova dello svolgimento di attività di mediazione con efficacia causale in ordine alla conclusione dell'affare.
21.1 Nulla pertanto è dovuto dai convenuti e dalla convenuta P_ CP_5 alla a titolo di provvigione per la vendita dell'appartamento di via
[...] Parte_1
Gallonio.
22. La domanda ex art. 96 c.p.c. della società ricorrente va rigettata per fondatezza delle difese dei convenuti.
23. Atteso l'esito del giudizio, le spese di lite vanno poste a carico della ricorrente per la soccombenza. Parte_1
23.1 Stante il litisconsorzio facoltativo (art. 103 c.p.c.), a seguito della proposizione della domanda nei confronti di due distinte parti convenute (i convenuti e la P_
convenuta , si è in presenza di distinti rapporti processuali: uno fra la ricorrente e i CP_5 convenuti e uno fra la ricorrente e la convenuta di P_ CP_5 CP_5
23.2 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore compreso fra il minimo e il medio delle quattro fasi dello scaglione '26.001-52.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore
(domandato) della controversia (€ 36.000,00 oltre IVA), della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori delle parti convenute, in presenza di istruzione solo documentale.
23.3 Il valore da prendere in considerazione è quello della domanda attrice, in quanto, diversamente opinando, essendo stata la domanda rigettata, il valore dell'accertato sarebbe pari a zero e si tratterebbe di soluzione non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018). 23.4 Va ordinata la distrazione delle spese di lite in favore del procuratore della convenuta dichiaratosi antistatario. CP_5

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta il ricorso della ricorrente Parte_1
• rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dalla società ricorrente;

• condanna la società ricorrente al pagamento, in favore della parte convenuta P_ più due, delle spese di lite, che liquida in € 4.200,00 per compensi professionali,
[...]
oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA, come per legge;

• condanna la società ricorrente al pagamento, in favore della convenuta Controparte_5
delle spese di lite, che liquida in € 4.200,00 per compensi professionali, oltre al
[...]
rimborso forfettario, CPA e IVA, come per legge. Ordina la distrazione delle spese di lite in favore del procuratore della convenuta di , dichiaratosi CP_5 CP_5
antistatario.
Così deciso a Roma, il 24/3/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato