REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 921/2024, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, vertente
TRA
rapp.ta e difesa, giusta procura in calce all'atto introduttivo, Parte_1 dall'avv. Antonio D'Arcangeli, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Priverno (LT), via della Stazione n.232;
RICORRENTE
E
residente come in atti;
Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi, note illustrative e verbali di causa in atti.
Decisa a seguito dell'udienza del 30.9.2025, svoltasi nelle forme di cui agli artt.
127 ter e 128 c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale, per ivi sentir convalidare Controparte_1 sfratto per morosità, relativamente all'immobile ad uso abitativo sito a Latina, via Salso n.11, riportato al N.C.E.U. di Latina al foglio 137, part. 785, sub 15, cat. A/3, e la pertinenza di cui al foglio 137, part. 785, sub 56, cat. C/6.
L'intimante esponeva, a fondamento della domanda, che l'immobile era condotto in locazione dall'intimato con decorrenza dal 18.04.2017, con contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Latina, in data
21.04.2017, al n. 3641 – serie 3T. Deduceva che, alla data dell'intimazione, il conduttore era in mora del pagamento di euro 29.500,00, per i canoni relativi ai mesi da gennaio 2019 sino a novembre 2023, oltre spese accessorie relative alla fornitura delle utenze domestiche, in particolare riguardo alla fornitura del servizio idrico.
Compariva all'udienza fissata per la convalida del 05.03.2024
il quale si opponeva alla convalida rappresentando di essere in Controparte_1 regola con tutti i pagamenti dovuti.
Denegato il provvisorio di rilascio e mutato il rito ai sensi dell'art 667
c.p.c., era assegnato alle parti giorni 15 (quindici) per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria.
Parte intimante-ricorrente depositava, nei termini concessi, memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., esponendo che, in data 10.07.2024 l'intimato riconsegnava spontaneamente l'immobile e, di conseguenza, residuava l'interesse di parte intimante alla condanna del in ordine alla CP_1 morosità pregressa per i canoni non pagati fino al rilascio, quantificati in €
33.000,00 (da gennaio 2019 a giugno 2024) a cui doveva aggiungersi la morosità inerente al servizio idrico nei confronti di Parte_2 quantificato in 3.054,71, successivamente rettificato dall'intimante in €
2.998,65, e così per la somma complessiva di € 35.998,65.
Non si costitutiva nella fase di merito l'intimato-resistente.
Prodotta documentazione, all'udienza del 30.9.2025, svoltasi la discussione della causa ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c., il sottoscritto giudice, ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
- 2 - Preliminarmente va dichiarata la contumacia non Controparte_1 comparso.
Nel merito la domanda è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Parte ricorrente ha chiesto la pronuncia di risoluzione ex art. 1453 e seg. cc, del contratto di locazione intercorso con il resistente, a motivo dell'inadempimento grave di quest'ultimo (art. 1453 e 1455 c.c.), in particolare lamentando il persistente ritardo nel pagamento dei canoni e delle spese accessorie inerenti al servizio idrico.
Ed invero, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (Cass. civ. Sez. Un.
n.13533/2001).
Per gli immobili ad uso abitativo la misura della gravità dell'inadempimento è predeterminata dal legislatore dall'art. 5 della legge n.
392 del 1978 mediante previsione di un parametro ancorato a due elementi:
l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Nel caso in esame parte intimante ha assolto al proprio onere probatorio producendo il titolo (contratto di locazione registrato) e allegando l'inadempimento del mancato pagamento dei canoni di locazione da gennaio
2019 fino al dedotto rilascio dell'immobile avvenuto a luglio 2024, oltre al
- 3 - mancato pagamento degli accessori per spese inerenti al servizio idrico.
Il suddetto inadempimento non è stato validamente sconfessato dal convenuto, il quale non ha rappresentato dei fatti impeditivi, modificativi ovvero estintivi del credito del locatore agli effetti degli artt. 1218,1256 e 1453
c.c. La contumacia, pur non significando ammissione implicita dei fatti allegati da parte attrice, essendo un atteggiamento considerato dal legislatore “neutro”, non può comunque comportare un aggravio probatorio della parte attrice che dovrà limitarsi a fornire la prova di quanto nella sua disponibilità.
L'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale, per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento.
Pertanto, la mancata corresponsione del canone locatizio costituisce grave inadempimento degli obblighi contrattuali e comporta la risoluzione del contratto di locazione. In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata, rimasta contumace, non ha in alcun modo fornito prova del proprio adempimento come dalla stessa asserito in sede di udienza di convalida, né sussistono in atti elementi tali da poter ritenere non imputabile a colpa del
- 4 - conduttore il mancato pagamento dei canoni dedotti dal ricorrente.
Per tutto quanto sin ora detto, va ritenuto grave, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 c.c., l'inadempimento - perdurante e reiterato nel tempo - consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del convenuto fino al rilascio dell'immobile per circa 5 anni e mezzo;
in conseguenza di tanto dichiara definitivamente risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione per il quale è causa avente ad oggetto l'immobile sito in Latina, via Salso n.11, riportato al N.C.E.U. di Latina al foglio 137, part. 785, sub 15, e pertinenza di cui al foglio 137, part. 785, sub
56, (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti).
Nessuna pronuncia va adottata in merito alla condanna al rilascio dell'immobile in quanto lo stesso è stato riconsegnato al locatore in data
10.07.2024, come dichiarato da parte ricorrente in sede di memoria integrativa depositata in data 13.09.2024.
Il conduttore va altresì condannato al pagamento dei canoni come richiesti e specificati in atti, sino alla data del rilascio effettivo del bene avvenuto il 10.07.2024, per complessivi € 33.000,00.
Non può trovare fondamento la richiesta di pagamento delle spese accessorie per servizio idrico in difetto di prova dell'imputabilità del consumo, essendo state determinate sulla base di consumi stimati e non effettivi.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, seguono il criterio della soccombenza ispirandosi ai valori minimi dello scaglione di riferimento (scaglione tra 26.000,01 e 52.000,00), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
- 5 - a) in accoglimento della domanda, dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto gli immobili siti in Latina, via Salso
n.11, riportati al N.C.E.U. di Latina al foglio 137, part. 785, sub 15, e al foglio 137, part. 785, sub 56, (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti);
b) condanna il resistente al pagamento in favore della Controparte_1 ricorrente della somma a titolo di canoni di locazione non Parte_1 corrisposti per € 33.000,00, oltre interessi al tasso legale;

c) condanna il resistente alla refusione in favore di Controparte_1 Pt_1 delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 4.095,00,
[...] di cui euro 286,00 per spese ed euro 3.809,00 per onorari, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA, CPA, se dovute, come per legge.
Così deciso in Latina il 1.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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