R.G. n. 190/2022
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
Il giudice onorario di pace, dott. Francesco Cavallaro;

dato atto che, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., è stata disposta la sostituzione dell'udienza del
30/05/2025 con il deposito di note di trattazione scritta;

verificata la regolarità della comunicazione alle parti costituite del predetto provvedimento;

dato atto, altresì, che parte ricorrente ha depositato note scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
A questo punto la controversia viene decisa mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, dando lettura, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni, di fatto e di diritto, della decisione.
Napoli-Ischia, 30/06/2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro)
pag. 1 di 6 R.G. n. 190/2022
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, in composizione monocratica e nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 190/2022 del Ruolo Generale Affari Contenziosi e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Gianpaolo Parte_1 C.F._1
Buono e dall'avv. Virginia Buono, domiciliato come in atti;

- ricorrente;
E
(c.f. , contumace; Controparte_1 C.F._2
- resistente.
CONCLUSIONI
La parte attrice concludeva come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ha chiesto la risoluzione per inadempimento Parte_1 del contratto di locazione abitativa stipulato in data 8 ottobre 2013, registrato a Ischia il 10/10/2013,
pag. 2 di 6 con i sig.ri e relativo all'immobile sito in Forio d'Ischia alla via Controparte_1 CP_2
Scannella n. 66, composto da tre camere da letto soggiorno, cucina, tre bagni e terrazza.
Il contratto di locazione prevedeva un canone di euro 700,00 mensili da corrispondersi entro il giorno
5 di ogni mese, per un totale di euro 8.400,00 annui (cfr. il contratto di locazione del 08/10/2013).
Il pagamento delle utenze (energia elettrica, acqua, spurgo e pulizia pozzi neri), nonché il costo di tutte le riparazioni sia ordinarie che straordinarie, erano stati posti interamente a carico della conduttrice, poiché il sig. beneficiava di un permesso di soggiorno per i soli primi tre mesi CP_2 dalla stipulazione del contratto.
Nel 2017 il ricorrente intimava sfratto per morosità con riferimento a canoni non pagati dal mese di dicembre 2016; la convenuta si opponeva, contestando la morosità e chiedendo la rigetto della richiesta di sfratto e di pronunzia del decreto ingiuntivo per i canoni.
Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, Giudice dott. Eugenio Polcari, negata l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disposta la conversione del rito da locatizio a ordinario, decideva la causa con sentenza n. 53/2020, con la quale accertava la nullità parziale della pattuizione sul canone maggiorato rispetto a quello originariamente pattuito nel contratto, condannando la convenuta al pagamento del 50% delle spese processuali.
Parte ricorrente deduceva che la conduttrice era rimasta morosa per complessive 59 mensilità, di cui otto scadute nell'anno 2017, oltre che per le intere annualità dal 2018 al 2021, nonché per i primi tre mesi del 2022, per un importo totale di euro 22.400,00.
Lamentava, inoltre, la restituzione dell'immobile locato in condizioni di grave degrado e abbandono, come descritto da relazione tecnica di parte, prodotta dal ricorrente a sostegno della domanda unitamente ad altra documentazione.
Concludeva il ricorrente chiedendo, in via preliminare, la declaratoria di contumacia della convenuta e, nel merito, l'accertamento della responsabilità di quest'ultima in ordine al mancato versamento dei canoni locatizi, con la condanna della medesima all'esecuzione, a sue esclusive spese, di tutti gli interventi necessari a garantire il ripristino dello stato della villa, nonché al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non subiti.
All'esito del deposito di relazione tecnica d'ufficio da parte del nominato CTU, ritenuta la causa matura per la decisione, era fissata l'udienza di discussione del 30/05/2025, con termine fino a trenta giorni prima per il deposito di note conclusionali.
La domanda è fondata e merita accoglimento, per quanto di ragione, alla luce delle osservazioni che seguono. pag. 3 di 6 Preliminarmente, va dichiarata la contumacia della convenuta, regolarmente evocata in giudizio e non costituitasi.
Nel merito, giova rammentare che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il mancato pagamento dei canoni di locazione integra un'ipotesi di inadempimento contrattuale idonea a fondare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1455 c.c., laddove si accerti che l'inadempimento sia grave, in considerazione sia dell'entità dell'importo dei canoni non corrisposti, sia della durata della morosità (sul punto, cfr. Cass. n. 937 del 13.01.2023; Cass. n. 15889 del
17.05.2022).
Per quanto attiene al merito della pretesa relativa alla risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di parte conduttrice, occorre prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale, come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte: colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ., SS.UU.,
30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema:
“in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; tra le numerosissime: Cass. Civ. 15659/2011; conf. Cass. Civ. 3373/2010; Cass. Civ.
9351/2007; Cass. Civ. 1743/2007; Cass. Civ. 20073/2004).
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo, va detto che la parte ricorrente ha provato l'effettività della sussistenza del rapporto attraverso la produzione del contratto di locazione con relativa attestazione di avvenuta registrazione
(cfr. allegato agli atti).
Del pari, la stessa parte ricorrente ha puntualmente dedotto il grave inadempimento della conduttrice, che, a partire dagli ultimi otto mesi del 2017 e fino ai primi tre mesi del 2022, si è resa totalmente inadempiente all'obbligo di pagamento dei ratei mensili del canone, per un totale di ben 59 mensilità, pari ad euro 22.400,00.
pag. 4 di 6 Orbene, in ragione del citato riparto dell'onere della prova, come tracciato dalle Sezioni Unite, la parte ricorrente ha adempiuto lo stesso provando il titolo, nel senso già supra chiarito, ed allegando l'inadempimento della primaria obbligazione della conduttrice connesso al mancato pagamento dei canoni, non essendo emerso, ad avviso del Tribunale, qualsivoglia fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa del ricorrente.
A fronte di un arco temporale così rilevante di morosità, non può che ritenersi la condotta della resistente certamente connotata da profili di gravità tali da travolgere del tutto l'equilibrio sinallagmatico del rapporto, privando il locatore della principale prestazione della conduttrice, ovvero quella connessa al pagamento del canone.
Per tali motivi si imporranno, pertanto, la dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della resistente e la conseguente condanna della stessa al pagamento delle somme dovute a titolo di canoni locatizi, non corrisposte nonostante la disponibilità del bene. A tal proposito, si rileva che dalla lettura dell'atto introduttivo emerge che, già all'epoca del suo deposito, il bene locato non era più occupato, sicché la domanda di corresponsione dei canoni va limitata nella misura di euro 22.400,00 per il periodo compreso tra il mese di aprile 2017 e il mese di marzo 2022.
Sulle somme sono dovuti gli interessi legali dal dì del dovuto all'effettivo soddisfo.
Parte ricorrente ha lamentato, altresì, che il bene locato, all'atto della restituzione, versava in condizioni tali da comprometterne l'uso abitativo, presentando danni gravi, sia strutturali che funzionali, segno evidente della violazione dell'obbligo di diligenza e conservazione cui è tenuto il conduttore ex art. 1590 c.c.
La norma, infatti, stabilisce che il conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salva la normale usura. La violazione di tale obbligo configura un ulteriore inadempimento, distinto ma connesso alla condotta complessivamente negligente della resistente.
Tale circostanza ha trovato riscontro oggettivo nell'elaborato peritale realizzato dal nominato consulente tecnico d'ufficio, che ha asseverato la necessità di significativi interventi di ripristino, quantificati nella misura di euro 47.866,81 oltre i.v.a., con valutazione congrua, esente da vizi e condivisa da questo giudicante.
Pertanto, valutata complessivamente la condotta della resistente, si ritiene pienamente integrata un'ipotesi di grave inadempimento, sia per la morosità protratta e non sanata, sia per la restituzione dell'immobile in condizioni fortemente deteriorate, idonea a legittimare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda merita accoglimento ed il contratto
pag. 5 di 6 s'intende risolto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, con applicazione delle tariffe di cui al D.M. n. 55 del 2014, in ragione del valore e della complessità della lite e dell'attività espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, in composizione monocratica e nella persona del dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara la contumacia della convenuta;
Controparte_1

2. dichiara risolto per grave inadempimento il contratto di locazione abitativa stipulato dalle parti in data 08/10/2013;

3. condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma di euro 22.400,00, a titolo di canoni locativi maturati e non pagati per il periodo compreso tra il mese di aprile 2017 e il mese di marzo 2022, con interessi legali decorrenti dalle singole scadenze al saldo effettivo;

4. condanna la convenuta alla esecuzione, a sue cure e spese, di tutti gli interventi necessari a garantire il pristino stato del bene locato e ad eliminarne i danni, in base alle indicazioni fornite nell'elaborato peritale dal nominato C.T.U., nella misura di euro 47.866,81 oltre i.v.a.;

5. condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 264,00 per esborsi ed euro 7.052,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., se dovute, con attribuzione ai difensori antistatari, nonché al rimborso delle spese di CTU, già poste provvisoriamente a carico dell'attore.
Così deciso in Napoli-Ischia, il 30/06/2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro)
pag. 6 di 6