TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Nel processo civile, iscritto al n. R.G. 4701/2024, il Giudice, lette le note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e visti gli atti di causa, decide la lite come da sentenza che segue, procedendo al contestuale deposito della stessa, che tiene luogo della lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Massimiliano
Sacchi, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nel processo civile iscritto al n. 4701/2024 R.G.A.C., pendente tra:
(C.F.: ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. Cosimo Falangone (C.F. ) e dall'avv. C.F._2
SA AL (C.F. , giusta procura come in atti;
C.F._3
APPELLANTE
E
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._4 CP_2
), rappresentati e difesi, giusta procura come in C.F._5
atti, dall'avv. G. Pantaleo Palumbo (C.F ; C.F._6 APPELLATI
Oggetto: appello avverso sentenza del Giudice di Pace;
contratto preliminare;
risoluzione; ritenzione caparra.
Conclusioni:
per l'appellante: “.. a) In via assolutamente preliminare, accertare e dichiarare la nullità della sentenza N. 78/2024 del 8.1.24, pubblicata il
10.1.24, emessa dal Giudice di Pace di Lecce, Dott.ssa Cosi, nell'ambito della procedura iscritta al N.R.G. 6207/2022, in quanto affetta dal vizio di omessa o apparente motivazione;
con ogni conseguenza di legge, limitatamente ai capi della sentenza impugnati;

b) in via gradata e nel merito, ove non ritenuto sussistente il vizio di nullità della sentenza, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza N. 78/2024 del 8.1.24, pubblicata il 10.1.24, emessa dal Giudice di Pace di Lecce, Dott.ssa Cosi, nell'ambito della procedura iscritta al N.R.G. 6207/2022, non notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado dall'opponente sig. e, nello specifico, quelle che qui si Parte_1
riportano:
“1. Revocare, in via principale, il Decreto Ingiuntivo n. 2712/2021, emesso dal Giudice di Pace di Lecce in data 29.12.2021 e notificato in data
13.01.2022 per nullità dello stesso;



2. Revocare, in via ogni caso, il Decreto Ingiuntivo n. 2712/2021, emesso dal Giudice di Pace di Lecce in data 29.12.2021 e notificato in data
Pag. 2 di 16 13.01.2022 dichiarando comunque non dovute le somme di cui al decreto opposto;



3. Accertare, in ogni caso, la non debenza delle somme;



4. Con vittoria di spese, compensi ed onorari di causa con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori anticipatari”;
c) Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali, nonché oneri come per legge, per il presente grado di giudizio e con revisione di quelli del primo grado di giudizio, a carico degli appellati;
”.
Per gli appellati: “si conclude per il rigetto in toto dell'atto di appello proposto dal sig. con conseguente conferma di quanto Parte_2
statuito dalla sentenza n. 78/2024, emessa in data 08/01/2024, R.G. n.
6207/2022, dal Giudice di Pace di Lecce, giudice dott.ssa Anna Maria Cosi.
Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con ricorso ex art. 633 e ss. c.p.c., e Controparte_1 CP_2
chiedevano al Giudice di Pace di Lecce di ingiungere, a , Parte_2
nella sua qualita di proprietario e promittente venditore dell'immobile sito in Melendugno (Le), alla Piazza San Pio da Pietrelcina piano 1 interno 3, il pagamento della somma di € 5.000,00, in forza di una scrittura privata datata 4.1.2021, seguita da una nuova proposta del
4.2.2021, con cui il nella detta qualita aveva promesso in vendita il Pt_2
menzionato immobile ai promittenti acquirenti, e per CP_2 CP_1
Pag. 3 di 16 un importo complessivo di Euro 70.000,00, di cui Euro 5.000,00 corrisposti quale “acconto per l'acquisto dell'immobile che non avranno efficacia di caparra confirmatoria fino a quando la parte promittente acquirente non avrà ottenuto garanzie bancarie di ottenere un mutuo ipotecario finalizzato alla compravendita in questione”.
Emesso il Decreto Ingiuntivo n. 2712/21 del 29.12.2021, notificato lo stesso in data 13.01.2022 all'ingiunto, avverso di esso Parte_2
proponeva opposizione, deducendo l'assenza di qualsivoglia comunicazione e/o documentazione pervenuta dalla parte promittente acquirente entro la data del 30.4.2021, il mancato rispetto delle condizioni dettate dalla scrittura privata, stante l'inadempimento della parte promittente acquirente, la validita ed efficacia della scrittura del
4.2.2021, unitamente alla mancata valorizzazione della comunicazione del 3.8.2021 ad integrazione della precedente, con nuova proposta mai, tuttavia, accettata dalla parte promittente acquirente. Concludeva, quindi, per la revoca del decreto opposto e l'accertamento della non debenza delle somme ingiunte.
Si costituivano gli opposti, resistendo all'opposizione sulla base del rilievo per cui il contratto era sottoposto al verificarsi di una condizione e la somma versata era solo di acconto sul prezzo dell'immobile e non aveva valore di caparra confirmatoria. Concludevano per il rigetto della opposizione.
Istruita la causa mediante escussione di testi, all'esito l'adito Giudice di
Pace pronunciava la sentenza n. 78/2024, pubblicata il 23 gennaio 2024,
Pag. 4 di 16 con la quale rigettava l'opposizione, condannando l'opponente alla rifusione delle spese processuali.
§ 2.
Avverso l'indicata sentenza, non notificata ai fini del decorso del termine breve di cui all'art. 325 c.p.c., proponeva appello mediante Parte_2
atto tempestivamente notificato il 06/07/2024, nel rispetto del termine di cui all'art. 327 c.p.c., con il quale, invocandone la riforma, chiedeva che fossero accolte le conclusioni in precedenza trascritte.
Si costituivano gli appellati, resistendo all'impugnazione e sollecitandone il rigetto.
Fissata dal G.I., per la precisazione delle conclusioni, l'udienza del
17.12.2025, il fascicolo, con provvedimento del 16.10.2025, era rimesso allo scrivente, quale Magistrato applicato a distanza ai sensi dell'art. 3
D.L. n. 117/2025.
Con proprio provvedimento del 21.10.2025, lo scrivente disponeva “.. a norma dell'art. 127 ter c.p.c., la sostituzione dell'udienza per la precisazione delle conclusioni e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c., mediante la concessione alle parti del termine, fino al 3.12.2025, per il deposito di sintetiche note conclusionali e fino alle ore 09.00 del giorno
17.12.2025, per il deposito di note scritte, contenenti le sole istanze e conclusioni ed eventuali brevi repliche alle avverse conclusionali”.
Depositate dalle parti le note difensive, scaduto il termine alle stesse accordato, questo Giudice decideva la causa.
Pag. 5 di 16 § 3.
Il Giudice di Pace premetteva che, con la scrittura privata stipulata in data 4.01.2021, le parti avevano convenuto che il prezzo complessivo, fissato in € 67.000, sarebbe stato versato, quanto ad € 5.000, quale acconto, con la precisazione che la somma non avrebbe acquistato valore di caparra confirmatoria fino a quando la parte promittente acquirente non avesse ottenuto mutuo ipotecario da destinare all'acquisto della immobile stesso. Il residuo importo sarebbe stato versato all'atto della stipula notarile, previo ottenimento del mutuo.
Nella sentenza, poi, il Giudice rilevava che, in base al contratto, la suddetta somma di € 5000, in caso di mancato ottenimento del mutuo o di altra forma di finanziamento, avrebbe dovuto essere restituita alla parte promittente acquirente.
Poste tali considerazioni, il Giudice, quindi, rilevava che il contratto era stato sottoposto al verificarsi della condizione dell'ottenimento del mutuo ipotecario ed alla disciplina di cui all'art. 1353 c.c., con la conseguenza che, non essendosi la condizione verificata, il contratto doveva intendersi risolto e sorgeva, in capo al promittente venditore,
l'obbligo di restituzione della somma ad esso versata solo a titolo di acconto.
Il Giudice, inoltre, evidenziava che, come dichiarato dal teste Tes_1
e comprovato dall'esame della corrispondenza intercorsa tra le
[...]
parti, gli opposti, promissari acquirenti, avevano formulato richiesta di concessione di mutuo ipotecario.
Pag. 6 di 16 Non poteva ritenersi dirimente, poi, ad avviso del Giudice, l'intervenuta scadenza del termine del 30.04.2021, essendo tale scadenza indicata come solo verosimile nell'accordo e non dipendendo il rispetto della stessa dalla volontà degli opposti, tenuto conto dei tempi notoriamente lunghi impiegati dalle banche per deliberare sulla richiesta di mutuo ipotecario. Del resto, il Giudice evidenziava che anche l'opponente si era mostrato consapevole di tanto, avendo continuato ad inoltrare alle controparti i documenti utili alla finalizzazione dell'accordo anche dopo la scadenza del ridetto termine.
Infine, secondo il Giudice, l'altra data indicata dall'opponente
(31.08.2021), non era rilevante, in quanto dallo stesso unilateralmente fissata, in assenza di adesione delle controparti, le quali avevano comunicato la mancata concessione del mutuo in data 24.8.2021.
Per tali ragioni, il Giudice riteneva che l'opponente fosse tenuto alla restituzione della somma di € 5.000 poiché la condizione apposta alla suddetta proposta di acquisto immobiliare non si era verificata.
§ 4.
Con il primo motivo l'appellante censurava la sentenza, sostenendo che il Giudice aveva erroneamente omesso di valorizzare la condotta inadempiente tenuta dai promissari acquirenti, i quali, entro la scadenza del pattuito termine del 30.4.2021, avevano omesso di presentare una richiesta di mutuo ipotecario e, comunque, avevano tenuto una condotta contraria a buona fede, avendo ingenerato, nel promittente venditore,
Pag. 7 di 16 l'incolpevole affidamento circa l'avvenuta presentazione di una richiesta di mutuo ipotecario.
In proposito sosteneva che, ad onta di quanto affermato dal Giudice, non era stata offerta alcuna prova dell'avvenuta formulazione, entro la predetta data, di una richiesta di mutuo ipotecario, unica forma di finanziamento che, secondo l'accordo negoziale, avrebbe avuto rilevanza.
Infatti, il teste escusso, , oltre a risultare scarsamente Testimone_1
attendibile, stante il diretto coinvolgimento nell'affare, nella sua qualità di mediatore, non aveva saputo riferire con esattezza il tipo di mutuo che le parti acquirenti avevano richiesto.
La natura del finanziamento non poteva trarsi dallo scambio di messagistica tra gli acquirenti ed il padre di esso appellante e nemmeno dall'invio, ad opera del promittente venditore, della documentazione relativa al cespite, atteso che si trattava della stessa documentazione di cui gli opposti già avevano la disponibilità sin dal momento di stipula del negozio.
Infine, l'esito della richiesta di finanziamento, risultante dalla risposta della filiale di non attestava la natura del mutuo e lasciava CP_3
presumere che, in effetti, si fosse tratto di un prestito chirografario, non avendo la banca nemmeno chiesto di sottoporre a perizia il bene oggetto di preliminare, su cui eventualmente iscrivere ipoteca.
Doveva, quindi, ritenersi pacifico l'inadempimento degli opposti per non aver mai presentato una richiesta di mutuo di natura ipotecaria.
Pag. 8 di 16 § 5.
Con il secondo motivo, l'appellante sosteneva che la sentenza aveva erroneamente interpretato il contratto e, in specie, la clausola relativa all'ottenimento del mutuo.
Secondo l'assunto in esame, intervenuta la scadenza del 30.4.2021 senza che i promissari acquirenti avessero comunicato l'esito della richiesta di mutuo, il contratto acquistava efficacia e la parte acquirente si sarebbe dovuta impegnare a presentare la richiesta di mutuo ipotecario.
Pertanto, essendosi gli opposti resi inadempienti, per non avere comunicato l'esito della richiesta entro il 30.4.2021 e, comunque, per avere ricevuto, solo in data 23.8.2021, dalla banca la risposta di rigetto della propria richiesta, esso appellante aveva diritto di ritenere la somma di euro 5.000,00.
§ 6.
Infine, con l'ultimo motivo l'appellante, premesso che quella rappresentata dall'erogazione del mutuo costituiva una condizione potestativa mista e che il suo mancato avverarsi aveva impedito al contratto di produrre i propri effetti, con conseguente impossibilità di ravvisare l'inadempimento con riguardo alle altre obbligazioni assunte con il contratto, osservava che, nondimeno, nella specie, non era stata opportunamente valutata la condotta, contraria a correttezza, tenuta dagli opposti.
Pag. 9 di 16 Infatti, gli stessi non si erano tempestivamente attivati per ottenere l'erogazione del mutuo, né erano stati diligenti nell'informare il promittente venditore sull'andamento della pratica.
Di conseguenza, la condotta tenuta dagli opposti configurava una violazione dell'art. 1358 c.c. e determinava l'applicazione dell'art. 1359
c.c., facendo sorgere, in capo al promittente venditore, il diritto alla ritenzione della somma di euro 5.000,00.
§ 7.
I motivi, da trattare congiuntamente per la connessione da cui sono avvinti, sono infondati.
Invero, come si ricava dagli atti, con scrittura privata del 4.2.2021, accettata in data 7.2.2021 dal , gli odierni appellati promettevano di Pt_1
acquistare il cespite in essa meglio descritto, di proprietà dell'odierno appellante, per il pattuito corrispettivo di euro 70.000,00.
L'art. 2 della scrittura stabiliva, poi, che “.. euro 5000 saranno versati come acconto per l'acquisto del suddetto immobile e non avranno efficacia di caparra confirmatoria fino a quando la parte promittente acquirente non avrà ottenuto garanzie bancarie di ottenere un mutuo ipotecario finalizzato alla compravendita dell'immobile in questione .. le parti concordano di ritenere sospesi gli effetti e le disposizioni della suddetta proposta fino alla data del 30.04.2021, periodo entro il quale verosimilmente la parte promittente acquirente otterrà rassicurazioni
e/o garanzie di ottenimento del mutuo richiesto .. All'esito della richiesta del mutuo, che dovrà essere comunicato tempestivamente dalla parte
Pag. 10 di 16 acquirente alla parte venditrice per il tramite del sottoscritto CP_4
o da parte dei promittenti acquirenti si potranno verificare le
[...]
seguenti soluzioni alternative:
b) in caso positivo la suddetta somma avrà efficacia di caparra confirmatoria e si darà seguito a tutte le disposizioni previste dalla suddetta scrittura privata;

c) in caso negativo (impossibilità di ottenere il mutuo o altra forma di finanziamento) la somma di cui al punto a) dovrà essere restituita alla parte promissoria acquirente”.
§ 8.
Ciò premesso, merita, poi, rilevare che, secondo la giurisprudenza della
S.C., “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito - patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione
Pag. 11 di 16 abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché
l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista" (cfr. Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 22046 del 2018; Sez.
2 - , Ordinanza n. 5976 del 06/03/2024).
Nella specie, dal tenore della pattuizione negoziale dinanzi richiamata, risulta sufficientemente chiaro che la previsione dell'erogazione del mutuo, in favore dei promissari acquirenti, sia stata voluta dalle parti come condizione sospensiva, dal cui verificarsi dipendeva l'efficacia del contratto. In tal senso appare dirimente la parte della clausola ove si prevedeva che “le parti concordano di ritenere sospesi gli effetti e le disposizioni della suddetta proposta fino alla data del 30.04.2021, periodo entro il quale verosimilmente la parte promittente acquirente otterrà rassicurazioni e/o garanzie di ottenimento del mutuo richiesto”.
In contrario, non convince la tesi dell'appellante, secondo cui, scaduta la suddetta data senza che i promissari acquirenti comunicavano l'esito della richiesta, il contratto acquisiva efficacia e, quindi, essendosi gli stessi resi inadempienti per non avere curato il conseguimento del finanziamento, il avrebbe diritto di ritenere l'acconto. Pt_1
Tale soluzione, come detto, è avversata dal tenore letterale dell'accordo, sia laddove chiarisce che gli effetti del contratto restano sospesi fino alla data del 30.04.2021, sia nella parte in cui si prevede che” in caso negativo, (impossibilità di ottenere il mutuo o altra forma di
Pag. 12 di 16 finanziamento) la somma di cui al punto a) dovrà essere restituita alla parte promissoria acquirente”.
Posto quanto precede, deve, allora, ritenersi che il mancato avveramento della condizione sospensiva, attesa la natura mista della stessa, di cui dinanzi si è detto, impedisca di attribuire rilievo, ai fini di cui all'art. 1359 c.c., alla condotta asseritamente inadempiente o scorretta dei promissari acquirenti.
§ 9.
Peraltro, ove, prescindendo da tali assorbenti rilievi, a tale indagine volesse darsi ingresso, comunque, non sarebbe possibile qualificare come inadempiente la condotta degli appellati.
Infatti, la comunicazione inoltrata da a il CP_3 CP_2
23.8.2021, dimostra che una richiesta di concessione di un mutuo vi sia stata e che, quindi, non possa dirsi attuato un comportamento dei promissari acquirenti volutamente teso a porre nel nulla il vincolo negoziale.
Né, del resto, è ipotizzabile alcun inadempimento in ragione del rifiuto del prestito, trattandosi di scelta meramente discrezionale dell'istituto, di cui, peraltro, nella specie, nemmeno venivano indicate le ragioni.
Ed ancora, non soccorre il reiterato riferimento dell'appellante alla necessità che si trattasse di mutuo ipotecario, ove si consideri che il sopra richiamato art. 2 del contratto dava rilievo, alla lettera c), all'impossibilità di ottenere il mutuo o altra forma di finanziamento.
Pag. 13 di 16 Riguardo, poi, alla pretesa inosservanza del termine, è evidente che, in difetto di chiare indicazioni, la scadenza del 30.4.2021 non avesse, nella comune intenzione delle parti, carattere essenziale, come dimostrato dall'avere le stesse previsto che, verosimilmente, entro tale data la parte promittente acquirente avrebbe ottenuto rassicurazioni e/o garanzie di ottenimento del mutuo richiesto.
Correttamente, poi, il Giudice ha valorizzato, al fine di ritenere persistente l'interesse del alla stipula anche dopo il decorso del Pt_1
citato termine, l'invio, ad opera dello stesso, di ulteriore documentazione alla controparte.
Nello stesso senso, peraltro, milita pure la proposta, dallo stesso formulata ai promissari acquirenti, di differire al 31.8.2021, la data della stipula del detto preliminare.
In conclusione, non essendosi verificata la condizione al cui avverarsi le parti avevano subordinato l'efficacia del negozio, correttamente il primo
Giudice ha rigettato l'opposizione, sussistendo l'obbligo del di Pt_1
restituzione dell'acconto ricevuto, per non avere lo stesso acquisito efficacia di caparra confirmatoria.
Deve, poi, escludersi che il diritto dell'appellante a ritenere la somma in contestazione possa ritenersi giustificato dal fine di ristorare lo stesso del pregiudizio subito, trattandosi di pretesa avanzata per la prima volta in appello, atteso che di essa nella citazione di primo grado non si faceva cenno, e considerato che, comunque, non essendosi la condizione sospensiva verificata, il contratto non ha avuto effetti, sicché nemmeno
Pag. 14 di 16 è possibile valutare, come dinanzi detto, eventuali inadempimenti, in ogni caso non ravvisabili.
§ 10.
Al rigetto dell'appello deve seguire la condanna dell'appellante alla rifusione, in favore della controparte, delle spese processuali del giudizio di gravame, la cui liquidazione viene operata come in dispositivo, a norma del D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con
D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022
e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, secondo lo scaglione relativo alle cause di valore da euro 1.101,00 ad euro 5.200,00, nel quale rientra il disputatum, con riconoscimento dei compensi tabellari medi.
Deve, infine, darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali, previsti dal d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , Parte_1
avverso la sentenza del Giudice di Pace di Lecce, n. 78/2024, pubblicata il 23 gennaio 2024, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna alla rifusione, in favore degli appellati, Parte_2
delle spese processuali del giudizio di appello, che liquida in euro
2.552,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese
Pag. 15 di 16 generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;

c) da atto che sussistono i presupposti previsti dal d.P.R. 30 maggio
2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso, il 17.12.2025.
Il Giudice
dott. Massimiliano Sacchi
Pag. 16 di 16