N. R.G. 9995/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9995/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BORGHI Parte_1 C.F._1
EN, elettivamente domiciliato in VIA A. RUBBIANI N. 10 40124 BOLOGNA presso il difensore avv. BORGHI EN
ATTORE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOLOGNINI LUIGI, elettivamente CP_1 P.IVA_1 domiciliato in PIAZZA MAZZINI, 4 LECCE presso il difensore avv. BOLOGNINI LUIGI
(C.F. ) e CP_2 C.F._2 Controparte_3 CP_4
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. LA MALFA ALESSANDRA e
[...] C.F._3 dell'avv. FERRI LARA, elettivamente domiciliati in VIA CALZOLERIE 1 40125 BOLOGNA presso il difensore avv. LA MALFA ALESSANDRA
CONVENUTI
Oggetto: Locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attore così conclude:
“Voglia il giudice adito, contrariis reiectis: pagina 1 di 9 1) Accertare la risoluzione del contratto di locazione di cui è causa per scadenza del termine ivi indicato, ai sensi dell'art. 1571 c.c.
2) Confermare, contestualmente, il dispositivo dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. emessa in data 09.07.2024.
3) Condannare, altresì, in via solidale tra loro, il conduttore (C.F. ) in CP_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore nonché i signori (C.F. CP_2
e (C.F. al C.F._2 Controparte_5 C.F._4 pagamento a favore dell'attore l'importo di €.1.000,00 a titolo di indennità di occupazione mensile a far data da ottobre 2023, fino alla consegna spontanea dell'immobile sito a Bologna in via Alfano n. 4, intervenuta in data 19.12.2024 e così pari ad €.15.000,00 (quindicimila/00), con gli interessi dal dovuto al saldo.
4) Rigettare ogni domanda delle controparti a carico della proprietà in quanto infondata in Pt_1 fatto ed in diritto.
Con rifusione delle spese e compensi tutti del giudizio comprensivi di due fasi”.
La convenuta così conclude: CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
a) Accertare e dichiarare che le somme pretese dal locatore per l'occupazione abusiva dell'appartamento oggetto di causa, dal 23/09/2023 sino al rilascio, debbano essere pagate in favore dello stesso dagli occupanti abusivi;

b) In subordine, in accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale impropria, formulata dalla accertare dichiarare che i coniugi , sig.ri (CF CP_1 CP_2 CP_2
, e (CF C.F._2 Controparte_5
, hanno l'obbligo di rilevare e rivalere la da ogni effetto C.F._4 CP_1 pregiudizievole del presente giudizio e, quindi, da ogni pretesa di pagamento posta a carico della stessa.
c) Per l'effetto, condannare gli stessi coniugi a rilevare e rivalere la da ogni effetto CP_2 CP_1 pregiudizievole del presente giudizio e, quindi, da ogni pretesa di pagamento posta a carico della stessa.
d) Provvedere per le spese come per legge”.
I convenuti e così CP_2 Controparte_5 concludono:
“cosi modificate rispetto alla memoria 05/12/24 in dipendenza delle difese avversarie, cosi' come in effetti già rassegnate nella memoria 25/06/25: pagina 2 di 9 Voglia l'Ill.mo Signor Giudicante, contrariis reiectis,
- in via preliminare, dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei signori in relazione alle CP_2 domande tutte svolte dalla difesa posto che i signori risultano terzi rispetto al Pt_1 CP_2 contratto posto alla base del ricorrente / intimante;

- in subordine, accertare la simulazione del contratto di locazione turistica del 25/08/23 stipulato tra il signor e la società e per l'effetto dichiarare la nullità dello stesso;
Parte_1 CP_1
- per contro, accertare e dichiarare la validità del contratto di comodato di scopo tra la CP_1 medesima e i coniugi , dichiarando peraltro lo stesso ancora efficace per il non essersi a CP_2 tutt'oggi verificata la condizione (dedotta quale termine finale di scadenza del contratto di comodato) della ultimazione della ristrutturazione dell'immobile di proprietà dei di via Schiassi 40 in CP_2
Bologna e la conseguente riconsegna del medesimo ai legittimi proprietari da parte della CP_1 con conseguente responsabilità di per inadempimento agli obblighi contrattuali assunti col CP_1 ridetto contratto di comodato;

- sempre in subordine, ove ritenuto sussistente il rapporto locatizio dedotto dall'intimante quale contratto transitorio (e non turistico), dichiarare comunque nullo quel contratto di locazione transitoria, per l'essere del tutto insussistenti le dedotte esigenze transitorie, non essendo le ridette esigenze riferite né alla parte locatrice né alla conduttrice (bensì a terzi estranei al contratto, non avendolo gli stessi né sottoscritto né accettato quali terzi beneficiari) e quindi ricondotto al modello legale del contratto libero (cd. 4+4) con conseguente inefficacia della intimata disdetta (non essendo stata raggiunta la scadenza del secondo quadriennio), nonché insussistente la esenzione dal dovere di registrazione di esso, poiché durato oltre 30 giorni, dichiarandone quindi la nullità anche per mancata registrazione;
- in entrambi i casi, dichiarare comunque non dovuta ogni richiesta di pagamento rivolta dalla proprietà nei confronti degli odierni opponenti - anche in solido con la - vuoi a titolo Pt_1 CP_1 di canoni di locazione vuoi a titolo di danno da ritardata restituzione dell'immobile locato, stante la carenza di legittimazione passiva degli opponenti, ed in ogni caso rigettare le domande tutte, rivolte da parte intimante e/o da nei confronti dei sigg.ri , poiché infondate in fatto ed in CP_1 CP_2 diritto per i motivi di cui in narrativa, stante la piena e perdurante validità ed efficacia del contratto di comodato stipulato fra e i sigg.ri , riconoscendo del pari destituita di fondamento CP_1 CP_2 ogni e qualsivoglia richiesta restitutoria eventualmente avanzata da in questo procedimento, CP_1 nei confronti degli opponenti medesimi;

- SEMPRE NEL MERITO, rigettare pertanto la domanda "riconvenzionale impropria" nonché le domande tutte della nei confronti degli opponenti , poiché del pari infondate in fatto CP_1 CP_2
pagina 3 di 9 ed in diritto per i motivi di cui in narrativa oltreché, quanto alla domanda riconvenzionale, irritualmente proposta e dunque inammissibile;

- In via subordinata, nel caso di anche solo parziale accoglimento della domanda formulata da CP_1
nei confronti degli opponenti, accertare e dichiarare la compensazione di credito di con
[...] CP_1 il credito dei vantato a titolo di penale da ritardo con riferimento al contratto di appalto in CP_2 atti, cosi come indicato in narrativa;

Vinte in ogni caso le spese di lite.
In via istruttoria (si vedano le note conclusive del 20 ottobre 2025)”.
FATTO E DIRITTO
1.
Con atto di citazione ritualmente notificato intimava sfratto per finita locazione Parte_1 nei confronti di di e di CP_1 CP_2 Controparte_5 esponendo:
- che con contratto ad uso transitorio, sottoscritto in data 25 agosto 2023, aveva concesso in locazione alla società un appartamento ad uso abitativo, arredato, con autorimessa, per il periodo dal 25 CP_1 agosto 2023 al 23 settembre 2023 con canone indicato in € 1.000,00;
- che in esso veniva previsto esplicitamente che era stipulato a favore dei terzi e CP_2
Controparte_5
- che sia la società che i “conduttori sostanziali” non avevano rilasciato i locali, nonostante fosse CP_1 stata inviata ai medesimi la relativa intimazione o, in alternativa, invito alla sottoscrizione di nuovo contratto di locazione;

- che nessuno aveva provveduto al pagamento dell'indennità di occupazione relativa alla locazione scaduta.
2.
Prima dell'udienza fissata per la convalida si costituivano in giudizio sia la società che gli CP_6 intimati e . CP_2 Controparte_5
2.1
La società dava atto della stipulazione del contratto di locazione ad uso transitorio e si limitava a CP_1 rilevare che “le ragioni di tale contratto, stipulato a vantaggio dei coniugi , sono da tempo CP_2 venute meno, essendo da tempo cessata la causa, inerente a diverso rapporto – , che dette CP_1 CP_2 pagina 4 di 9 luogo al contratto di locazione oggetto di causa”, dichiarando, quindi, di non opporsi alla convalida, ma deducendo “che, essendo da tempo cessata la causa, inerente a diverso rapporto – , CP_1 CP_2 che dette luogo al contratto di locazione oggetto di causa, i relativi pagamenti dovranno essere richiesti agli occupanti abusivi, che illecitamente hanno continuato e continuano disporre della proprietà altrui senza averne titolo”.
2.2
I convenuti e , a loro volta, deducevano che con la società CP_2 Controparte_5 CP_1 era stato concluso contratto di appalto per la ristrutturazione del loro immobile situato in via Schiassi
40, ma che tali lavori si erano protratti per lungo tempo oltre la data prevista per la fine dei lavori, tanto che la predetta società, in ragione del ritardo accumulato, aveva preso in locazione dall'intimante a partire dal 23 gennaio 2023 un appartamento situato in via Alfano 40, per concederlo in comodato gratuito ad essi convenuti fino all'effettiva conclusione dei lavori;
e rilevavano, quindi, la nullità del contratto di locazione turistica concluso tra l'intimante e la società in quanto frutto di CP_1 simulazione, evidenziando tuttavia, contestualmente, la carenza di legittimazione passiva trattandosi di contratto al quale erano rimasti estranei (e del quale erano venuti a conoscenza solo a seguito dell'intimazione) e che, comunque, le esigenze transitorie non erano cessate (essendo i lavori di ristrutturazione ancora in corso ed essendo stato anche radicato da essi convenuti procedimento per
ATP nei confronti della società e del direttore dei lavori), essendo, dunque, il contratto CP_1 intercorso tra le altre parti in realtà riconducibile ad ordinaria locazione di durata di 4 anni, con rinnovo di 4 anni.
Chiedevano, pertanto, che venisse dichiarata inammissibile l'intimazione, deducendo il difetto di legittimazione passiva;
in via subordinata chiedevano la sospensione del procedimento fino all'esito del procedimento di ATP, opponendosi alla pronuncia di ordinanza di rilascio, e, nel merito, chiedevano il rigetto delle domande proposte dall'attore.
3.
Ad esito dell'udienza di convalida, con ordinanza in data 9 luglio 2024 veniva ordinato il rilascio, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., nei confronti della sola società (per la data del 31 agosto 2024), CP_1 richiamandosi l'orientamento della Suprema Corte secondo cui, nel caso di contratto di locazione a favore di terzo, colui che ha stipulato il contratto è soggetto obbligato nei confronti del locatore alla restituzione della cosa locata e alla corresponsione della somma dovuta come corrispettivo sino alla data della consegna, salvo il maggior danno in caso di ritardo a norma dell'art. 1951 cod. civ. (Cass.
Sez. 1 ord. 21209/2017); veniva inoltre contestualmente disposto mutamento del rito ed invio delle pagina 5 di 9 parti alla mediazione.
Mutato il rito, dato atto dell'esito negativo della mediazione, veniva fissata nuova udienza di discussione, con la concessione dei termini per memorie integrative.
Dopo un rinvio d'ufficio, all'udienza del 16 maggio 2025, mutato il giudice, veniva concesso termine alle parti per dedurre in ordine alla questione – posta in udienza – relativa all'ammissibilità delle domande riconvenzionali in mancanza di richiesta di differimento dell'udienza.
Ritenuta la causa matura per la decisione, con ordinanza dell'1 luglio 2025 veniva fissata udienza per la discussione, con termine per note conclusive.
Dopo breve differimento, all'udienza del 13 novembre 2025, ad esito della discussione, veniva pronunciata sentenza mediante lettura del dispositivo.
* * *
4.
Occorre premettere, in fatto, che è pacifico che il contratto di locazione (in relazione al quale l'attore ha agito nel presente giudizio con il procedimento di convalida dello sfratto per finita locazione, poi mutato in procedimento ordinario) è stato concluso tra l'attore e la società convenuta tale CP_1 contratto è stato stipulato dalle predette parti quale “locazione abitativa di natura transitoria”, ha durata dal 25 agosto al 23 settembre 2023, prevede agli artt. 2 e 3 le esigenze che giustificano la transitorietà sia del locatore che del conduttore (quanto a quest'ultimo con la dicitura: “sono in corso
d'opera i lavori di ristrutturazione della nuova prossima abitazione”), contempla il canone di €
1.000,00, quale canone mensile, da corrispondere anticipatamente (e comprensivo delle spese delle utenze utilizzate dal conduttore).
4.1
Tanto premesso, va innanzitutto rilevato che, contrariamente a quanto dedotto con l'atto di intimazione, il contratto di locazione ad uso transitorio concluso tra l'attore e la (sola) società (contratto al CP_1 quale sono rimasti pacificamente estranei i convenuti e ) non CP_2 Controparte_5 integra contratto a favore di terzo: in esso non è, infatti, in alcun modo prevista la possibilità per il terzo di volerne profittare né risulta che vi sia stata tale manifestazione di volontà.
Il contratto in questione è contratto ad uso transitorio nel quale conduttore è la sola società OSCE, tale espressamente indicata in contratto, con obbligo, a suo carico, di pagamento del canone, pur essendo previsto, all'art. 8 del contratto (cfr. doc. 1 prodotto dall'attore nella fase della convalida), che pagina 6 di 9 l'immobile doveva essere destinato esclusivamente a civile abitazione del , della CP_2
e della minore . Con la precisazione, in ogni caso, che le Persona_1 Persona_2 considerazioni di seguito esposte non sarebbero diverse anche a voler considerare il contratto in questione quale contratto a favore di terzo (cfr. Cass. 22.10.2008 n. 25584, confermata da Cass.
13.09.2017 n. 21209).
4.2
Orbene, essendo stato il contratto di locazione concluso tra il locatore e la sola conduttrice
[...]
è evidente la carenza di legittimazione passiva dei convenuti (dedotta, con le conclusioni da CP_1 ultimo precisate, in via principale dai predetti convenuti che hanno formulato, solo in subordine, le ulteriori domande tese all'accertamento della simulazione/nullità del contratto di locazione – tra altre parti – ed all'accertamento del contratto di comodato, con la società in relazione alla CP_1 domanda attrice tesa alla declaratoria di cessazione del contratto di locazione ed alla condanna al pagamento dell'indennità di occupazione fino al rilascio dell'immobile.
Va, peraltro, rilevato, quanto alla validità, che, per esso, non era prevista l'allegazione di apposita documentazione in merito alle esigenze transitorie, stante la prevista durata inferiore a 30 giorni (art. 2 comma 4 del DM 16 gennaio 2017: “I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto”).
4.3
D'altro canto, non ricorrente l'ipotesi di (originaria) occupazione sine titulo, essendo stato concluso contratto di locazione (con la società che espressamente prevedeva che l'immobile avrebbe CP_1 soddisfatto esigenze abitative dei convenuti – e della figlia – i quali, a loro volta, avevano concluso contratto di comodato con la società e che tra tali parti (ossia tra i convenuti e la società CP_1 CP_1 fosse esistente un rapporto di comodato si desume dalla stessa corrispondenza intercorsa tra le stesse prima del giudizio – cfr. doc. 3 di parte convenuta e RE – (mentre ogni ulteriore CP_2 approfondimento in merito alla durata di tale contratto è preclusa in questa sede, stante l'inammissibilità – per le ragioni che si diranno – della domanda riconvenzionale – trasversale – proposta dalla società . CP_1
4.4
Con l'effetto che, mentre va dichiarata la carenza di legittimazione passiva dei convenuti e CP_2
pagina 7 di 9 in relazione alla domanda proposta dall'attore (anche) nei loro confronti (e l'accoglimento CP_5 dell'eccezione di carenza di legittimazione passiva rende superflua ogni valutazione in ordine alle domande da questi ultimi proposte solo in via subordinata al mancato accoglimento di tale eccezione: cfr. conclusioni di cui alle note conclusive in data 21 ottobre 2025), va, per contro, dichiarata la cessazione del contratto di locazione concluso tra l'attore e la convenuta con condanna di CP_6 quest'ultima – nella sua qualità di conduttore dell'immobile – al pagamento, in favore dell'attore, dell'indennità ex art. 1591 c.c. (maturata fino all'effettivo rilascio, avvenuto il 19 dicembre 2024) per complessivi € 14.600,00, con gli interessi legali dalle singole scadenze all'effettivo saldo.
Al riguardo, va osservato che tale domanda è certamente ammissibile, pur in difetto di formulazione della stessa con l'atto di intimazione, posto che, conformemente al consolidato e condivisibile orientamento della Corte di Cassazione (cfr. fra le più recenti 7430/2017), “nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova (Cass. 3 maggio 2004, n. 8336;
29 settembre 2006, n. 21242; 9 novembre 2006, n. 23908; 28 giugno 2010, n. 15399 - si tratta di un orientamento che risale a Cass. 16 giugno 1972, n. 1879 e che si è mantenuto costante negli anni successivi, nonostante i menzionati arresti contrari) (…)”.
Mentre va dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, stante la pacifica riconsegna dell'immobile al locatore, avvenuta nel corso del giudizio (cfr. verbale di consegna del 19 dicembre 2024, prodotto con il doc. 11 dei convenuti e . CP_2 CP_5
5.
Vanno, invece, dichiarate inammissibili le domande nuove proposte dalla convenuta con CP_1 la memoria integrativa depositata in data 9 dicembre 2024, non avendo essa richiesto lo spostamento dell'udienza di discussione – trattandosi di domande riconvenzionali, ivi compresa la domanda riconvenzionale (trasversale) subordinata – né con tale memoria né con la memoria di replica nei termini concessi in seguito al mutamento del rito;
con la precisazione che con la comparsa di costituzione nella fase antecedente non era stata proposta neppure la domanda “di rivalsa”, essendosi la convenuta limitata ad evidenziare – ma non certo a formulare specifica domanda in tal senso – CP_1
“che, essendo da tempo cessata la causa, inerente a diverso rapporto – , che dette luogo CP_1 CP_2 al contratto di locazione oggetto di causa, i relativi pagamenti dovranno essere richiesti agli occupanti pagina 8 di 9 abusivi, che illecitamente hanno continuato e continuano disporre della proprietà altrui senza averne titolo” (cfr. comparsa nella fase di convalida).
6.
Stante l'esito del giudizio e considerate, da un lato, la formulazione di domande anche da parte dei convenuti e con le memorie integrative (poi modificate con la loro CP_2 CP_5 formulazione in via meramente subordinata, ma in realtà inammissibili non avendo i predetti convenuti chiesto lo spostamento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.) e, dall'altro, l'assoluta peculiarità e novità delle questioni trattate, ricorrono i presupposti per compensare integralmente tra le parti le spese processuali.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, visto l'art. 429 c.p.c., ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara cessato, per scadenza del termine, il contratto di locazione concluso tra l'attore e la convenuta CP_1
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto della locazione;

3) condanna, ai sensi dell'art. 1591 c.c., la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, CP_1 della somma di € 14.600,00, con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) dichiara il difetto di legittimazione passiva dei convenuti Controparte_5
e in relazione alla domanda di condanna formulata nei loro confronti
[...] CP_2 dall'attore;
5) dichiara inammissibili – per la mancata richiesta di spostamento dell'udienza ex art. 418 c.p.c. – le domande riconvenzionali della convenuta CP_1
6) dichiara interamente compensate tra tutte le parti le spese processuali.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, così deciso il 13 novembre 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
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