N. R.G. 30104/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
8 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Console ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 30104/2021 promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. BOCCHETTI Parte_1 C.F._1
ANTONIO presso il quale elettivamente domicilia
ATTORE/I contro rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. DIANA AMEDEO presso il quale elettivamente domicilia
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.10.2024 e memorie conclusionali e di replica.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione con atto di citazione in riassunzione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1
in persona dell' amministratore p.t., al fine di ottenere Controparte_2 la condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti all'immobile di sua proprietà, a causa delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
A sostegno delle proprie ragioni l'attrice premetteva:
- di essere proprietaria di un immobile sito in lla Via Cavalleggeri Aosta n.4, scala A, interno CP_1
29, situato al 7° ed ultimo piano dello stabile;

pagina 1 di 9 - che a partire dal mese di novembre 2019 si verificavano infiltrazioni di acqua piovana proveniente dal lastrico solare di copertura che avevano interessato dapprima l'intero soffitto del locale bagno, poi una parte del soffitto della stanza attigua al e successivamente il soffitto della stanza CP_3 soggiorno;

- che l'attrice informava anche a mezzo pec, tramite suo legale, l'amministratrice del Condominio invitandola ad eliminare senza ritardo le cause delle infiltrazioni ed a ristorare i danni subiti;

- che l'amministratrice a seguito di sopralluogo nell'appartamento della istante, si impegnava ad intervenire in modo efficace e definitivo per la eliminazione delle cause degli stessi, nonché a provvedere al ristoro dei danni subiti dalla istante;

- che venivano effettuati da parte del alcuni interventi manutentivi ritenuti necessari ed CP_1 atti ad eliminare in maniera definitiva le lamentate infiltrazioni (interventi che si rivelavano inidonei ad eliminare in maniera definitiva le cause delle lamentate infiltrazioni), mentre non si provvedeva al ristoro dei danni subiti dalla comparente;
-
- che priva di riscontro rimaneva la missiva a mezzo PEC, del 21 settembre 2020, con cui l'attrice proponeva alla amministratrice che il ristoro dei danni avvenisse mediante la compensazione del maturando credito del condominio, in ragione delle quote condominiali ordinarie maturate e maturande, dovute dalla stessa;

- che nelle more dell'approvazione della proposta transattiva da parte dell'assemblea, gli effetti della infiltrazione di acqua piovana diffusasi nel tempo sul lastrico solare, andavano estendendosi vieppiù, tanto da interessare anche altre parti dell'appartamento, oltre quelle già accertate, con rigonfiamenti dell' intonaco, caduta di calcinacci e messa a nudo dell' armatura in ferro del solaio;

- che di tale peggioramento della situazione veniva data comunicazione alla Amministratrice, la quale effettuava un nuovo sopralluogo constatando le nuove infiltrazione che interessavano altre zone dell'appartamento dell'istante, impegnandosi a sottoporre la questione all'assemblea;
- che, a seguito dell'ulteriore aggravarsi delle infiltrazioni, l'attrice alla luce della relazione tecnica predisposta da tecnico di sua fiducia, NG. , rideterminava in aumento la somma Persona_1 necessaria nell'importo € 2.022,55 oltre oneri fiscali, come da computo elaborato, oltre al costo per l'intervento del tecnico e salvo il danno per il mancato pieno utilizzo dell'appartamento e per il conseguente disagio subito;

- che le infiltrazioni erano attualmente ancora in atto;

- che l'attrice al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti, notificava atto di citazione al condominio, però non iscriveva a ruolo il giudizio confidando nel buon esito della mediazione;

pagina 2 di 9 - che successivamente incardinava il giudizio innanzi al Giudice di Pace di ed in sede di CP_1 udienza ex art 320 cpc aumentava il valore della domanda e, pertanto, chiedeva che il Giudice dichiarasse la sua incompetenza per valore;

- che il Giudice di Pace di dichiarava la sua incompetenza ed il giudizio veniva riassunto CP_1 innanzi al Tribunale di Napoli;

- che nel frattempo la situazione si aggravava ulteriormente, emergendo che le infiltrazioni avevano determinato danni anche di tipo strutturale, con ammaloramento delle strutture in ferro ed il rischio di crollo del solaio;

- che, pertanto, il danno veniva rivalutato e rideterminato nell'importo € 16.212,21, come si evinceva dall'ulteriore relazione tecnica giurata dell'NG. dell'8 novembre 2021, oltre al Persona_1 costo sostenuto dalla istante per la consulenza e l'assistenza tecnica, per un importo di € 1.493,76;
- che al danno per il ripristino dello stato dei luoghi e la messa in sicurezza dell'appartamento andava aggiunto il danno cd. “esistenziale” per il disagio causato dalla impossibilità di fruir pienamente del proprio appartamento e, quindi, con riflessi anche sulla vita di relazione, per la cui valutatone ci si rimetteva all'equo apprezzamento del giudicante.
Tanto premesso parte attrice chiedeva in questa sede, di accertare la sussistenza del danno lamentato all'appartamento di sua proprietà; di dichiarare il convenuto responsabile dell'evento dannoso CP_1 di cui è causa, ai sensi dell'art. 2051 c.c., e, per l'effetto di dichiarare lo stesso tenuto al risarcimento dei danni patiti;
di condannare il convenuto al risarcimento in favore dell'istante dei danni tutti i CP_1 danni da questo patiti in occasione e a causa dell'evento dannoso di cui trattasi, sia in relazione alle spese sostenute e da sostenere per il ripristino dello stato dei luoghi che si quantificano in € 16.212,21 oltre IVA, salvo il maggior danno che dovesse verificarsi nelle more del presente giudizio
Chiedeva, inoltre, di:
- condannare il all'ulteriore danno patito per il disagio dovuto dal parziale mancato CP_1 utilizzo dell'appartamento ed alla vita di relazione, per il tempo necessario all'esecuzione delle opere, nella misura di euro 3.500,00 ( tremilacinquecento ) ovvero in quella diversa misura che l'adito Giudice riterrà di liquidare in via equitativa;

- condannare, inoltre, il al rimborso in favore della istante della spesa dalla stessa CP_1 sostenuta per l'intervento del Tecnico di parte e le relazioni dallo stesso redatte, nella misura di euro 1.493,70, il tutto in uno agli interessi legali;
condannare il convenuto Condominio alle spese del presente giudizio, con attribuzione procuratore, dichiaratosi antistatario.
In data 03.03.2022 si costituiva in giudizio il il quale Controparte_2 preliminarmente eccepiva l'improcedibilità della domanda perché non poteva considerarsi assolta la condizione di procedibilità, in quanto l'attrice non aveva presenziato personalmente alla negoziazione pagina 3 di 9 assistita e la convenzione stipulata veniva sottoscritta da un delegato. Deduceva, inoltre, che parte attrice doveva fornire la prova della sua legittimazione attiva. Nel merito contestava la domanda attorea precisando sia di avere provveduto ad eliminare la causa delle infiltrazioni, sia di avere proceduto ad effettuare una proposta transattiva per i danni riportati;
per quanto riguardava gli ulteriori e successivi danni lamentati da parte attrice negava ogni responsabilità imputabile al . In via subordinata, CP_1 nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda nei confronti dell'Ente convenuto, chiedeva di ridurre l'ammontare del risarcimento dei danni dovuti alla parte attrice, il tutto con vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio.
Venivano depositate note ex art.183, espletata CTU, disposti e depositati chiarimenti alla stessa, e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 21.10.2024. In tale udienza rassegnate le conclusioni delle parti, la causa veniva assegnata a sentenza con i termini di cui all'art.190 cpc..
Per quanto concerne l'eccezione di improcedibilità per mancato assolvimento della procedura di negoziazione assistita ci si riporta all'ordinanza della scrivente del 31.03.2022.
Passando all'esame dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva, quale sollevata dalla difesa dell'ente convenuto, giova rilevare come, in base alla costante giurisprudenza della Corte di cassazione (vedi ex aliis,
Cass.30/05/2008 n. 14468, Cass. 10/5/10 n.11284, Cass. 27/6/11 n.14177, S.S.U.U. n. 2951 del 2016) la
"legitimatio ad causam", attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento. Da essa va tenuta distinta la titolarità della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non è consentito alcun esame d'ufficio, poiché la contestazione della titolarità del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata.
In tale prospettiva, l'effettiva titolarità attiva del rapporto giuridico controverso, poiché attiene al merito della controversia, rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata.
Il suo difetto, pertanto, non può essere rilevato d'ufficio dal giudice, ma deve essere dedotto nei tempi e modi previsti per le eccezioni di parte (cfr. Cass.15/09/2008 n. 23670).
Ed allora, per quanto d'interesse, parte attrice, nel proprio atto introduttivo si è prospettata titolare del diritto leso e tanto basta a fondare la sua legittimazione attiva.
Tuttavia, in considerazione di quanto innanzi esposto, al di là della terminologia utilizzata dal convenuto, con l'eccezione sollevata, deve ritenersi in contestazione non la legittimazione, bensì la titolarità della situazione soggettiva attiva, attenendo il relativo giudizio esclusivamente al merito e con esso va esaminata.
pagina 4 di 9 Passando al merito della presente controversia occorre esaminare il quadro probatorio emerso ed in particolare le risultanze della perizia espletata in questa sede, a firma dell'ing. , integrata Persona_2 dai successivi chiarimenti richiesti dalla scrivente.
In particolare, dagli accertamenti peritali espletati, è emerso quanto segue:
- I luoghi oggetto di causa riguardavano l'appartamento di proprietà dell'attrice Parte_1 posto al settimo ed ultimo piano della scala “A” , interno n.° 29 , dello stabile Condominiale sito in al viale Cavalleggeri D'Aosta civico n.° 4 ed il lastrico solare di proprietà di CP_1 Parte_2
– quale sovrastante l'appartamento di proprietà dei e Parte_3 Parte_2 Pt_3
posto al piano ottavo, scala “A” , dello stabile Condominiale, sito in al viale
[...] CP_1
Cavalleggeri D'Aosta civico n.° 4 . Dall'esame dei luoghi emergeva quanto segue:

1. Ambiente ingresso – cucina (I – K). All'intradosso del solaio di copertura erano presenti zone di rigonfiamento dell'intonaco lungo lo sviluppo dei ferri di armatura del solaio;

2. Ambiente disimpegno (D) Per tale ambiente non erano presenti eventi infiltrativi .

3. Ambiente Camera (C1) All'intradosso del solaio di copertura e, più precisamente , sia all'attacco tra il solaio di copertura e la parete di fondo dell'ambiente che confinava con il retrostante ambiente
(WC1), sia nella parte centrale dell'ambiente, erano presenti zone di pregresse infiltrazioni con erosione e rigonfiamento di intonaco, sfaldamento della pellicola pittorica ed estese zone di alonature.

4. Ambiente Bagno (WC1) All'intradosso del solaio di copertura e, per la sua intera estensione, erano presenti marcate zone di pregresse infiltrazioni con erosione e rigonfiamenti di intonaco, sfaldamento della pellicola pittorica ed estese zone di alonatura.

5. Ambiente Bagno (WC2). All'intradosso del solaio di copertura e in alcune zone sono presenti zone di pregresse infiltrazioni con erosioni e rigonfiamenti di intonaco, sfaldamento della pellicola pittorica e zone di alonature − Ambiente Camera Letto(C).

6. All'intradosso del solaio di copertura e, in gran parte della sua estensione, erano presenti zone di pregresse infiltrazioni con erosione e rigonfiamenti di intonaco, lungo i travetti di armatura, sfaldamento della pellicola pittorica e zone di alonatura.

7. All'attacco tra il solaio e la parete posta sul lato destro entrando, nonché lungo lo sviluppo dei travetti in ferro di armatura del solaio, erano presenti zone di annerimento.
Per quanto concerne le opere da eseguire per il ripristino dei vari ambienti dell'appartamento di proprietà di il consulente redigeva computo metrico dettagliato, in cui individuava le opere da Parte_1 effettuare e, utilizzando il prezzario delle OO. , applicando una Controparte_4 maggiorazione del 10% attese le Avvertenze Generali del Prezzario Regionale delle Opere Edili, determinava un totale di € 11.573,12. Il perito in sede di chiarimenti specificava poi che i danni constatati pagina 5 di 9 all'appartamento della erano dovuti per il 60% al calpestio esclusivo del lastrico solare e del Parte_1 paramento murario interno e per il residuo 40% erano dovuti al paramento esterno del muretto, degli imbocchi esterni e del pensile cornicione.
In conclusione, dalla perizia di ufficio è emerso che l'appartamento di proprietà della attrice subiva danni a causa di infiltrazioni per un importo di € 11.573,12; danni causati per il 60% dal calpestio esclusivo del lastrico solare e dal muretto perimetrale interno;
per il 40% dal paramento esterno del muretto, degli imbocchi esterni del pensile cornicione.
Ebbene, dagli atti processuali è emerso che il lastrico solare causa delle infiltrazioni era di proprietà esclusiva di e con annesso muretto perimetrale interno (cfr. note Parte_2 Parte_3 trattazione scritta depositate 26.03.2022 parte attrice cfr. CTU pag. 9); le altre parti del fabbricato che contribuivano a provocare le infiltrazioni e cioè paramento esterno del muretto, degli imbocchi esterni del pensile cornicione erano invece parti comuni del fabbricato condominiale.
Ebbene, tutto quanto innanzi posto, le emergenze istruttorie devono essere lette alla luce dei principi giurisprudenziali in materia di risarcimento danni da infiltrazioni.
La fattispecie va inquadrata nell'ambito della responsabilità per danni da cose in custodia ex art. 2051
c.c. ed in particolare, nel caso dei beni e servizi comuni deve osservarsi che il è CP_1 custode degli stessi beni e dei servizi. In quanto tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza, il CP_1 risponde dei danni cagionati dalle parti comuni alla proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi.
La responsabilità del , quale custode delle parti comuni, ha natura oggettiva. CP_1
L'art. 2051 c.c., infatti, sancisce una presunzione di responsabilità in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
La responsabilità in questione è fondata sul dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa, e quindi l'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.
Al soggetto che chiede il risarcimento si richiede di dimostrare la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il custode e la cosa, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l'evento, grava invece sul custode (nel nostro caso, il ) l'onere di fornire la prova del caso CP_1 fortuito, idonea a superare la presunzione iuris tantum prevista a suo carico, dimostrando che l'evento dannoso si è verificato per l'intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale dannoso”
(cfr. ex plurimus Cass. civ. n.3305/2018).
- Per quanto concerne i danni derivanti dal lastrico solare (o terrazzo a livello) di proprietà esclusiva di un condomino deve osservarsi che ormai è orientamento costante della Suprema Corte che pagina 6 di 9 qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza) non sia comune a tutti i condòmini, per i danni causati dalle infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante, devono rispondere sia il proprietario esclusivo, in qualità di custode del bene, e sia il , in forza degli obblighi CP_1 assunti relativamente alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio (cfr. Cass. Civ.
28253/2023). Ad avviso dei Giudici, più specificamente, in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono:
- sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c.,
- sia il , in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria CP_1 del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni
(art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del . CP_1
La conseguenza di questa tesi è quella di rendere possibile l'applicazione dell'articolo 1126 del cod. civ., che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del (cfr. da ultimo Cass. 27846/ Cass. 6816/2021, oltre che SS. UU CP_1
9449/ 2016, che hanno confermato la corresponsabilità di e proprietario esclusivo del CP_1 lastrico solare nel caso in cui le infiltrazioni d'acqua provengano dal lastrico per la sua mancata manutenzione).
Alla luce delle coordinate giurisprudenziali sopra esposte, delle risultanze della CTU espletata, e della documentazione depositata deve ritenersi provato, a parere della scrivente, il nesso di causalità tra il danno sofferto dall'attrice e la omessa manutenzione sia del lastrico di proprietà esclusiva, sia delle bocche di impluvio e di raccolta delle acque meteoriche poste alla base del muretto perimetrale, sia dello sporto cornicione.
Considerato, inoltre, che il convenuto non ha dato alcuna prova del caso fortuito CP_1 escludente la responsabilità dell'ente di gestione, deve ritenersi sussistente, in solido, la responsabilità dell'ente e dei proprietari del lastrico solare sovrastante l'appartamento di proprietà dell'attrice per i danni derivanti dal lastrico solare e dal muretto interno (60%), nonché la responsabilità esclusiva, del pagina 7 di 9 per i danni provocati dal paramento esterno del muretto, degli imbocchi esterni del CP_1 pensile cornicione (40%).
Orbene, il risarcimento indicato dell'ing nella CTU pari ad € 11.573,12 oltre IVA. secondo Per_2 la normativa vigente e letti gli artt. 1117 ed 1126 c.c. andrà così ripartito:
a) il 60 % i solido a carico del Condominio e dei proprietari del lastrico per un importo di € 6943,872 che nei rapporti interni andrà così suddiviso:
- 2/3 per una somma pari 4.629,248, a carico del ( cioè a carico Controparte_5 di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà);
- 1/3 per una somma di € 2.314.624 a carico dei proprietari esclusivi del lastrico solare;

b) 40% per un importo di € 4629,248 a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Ed allora, chiarito quanto sopra, accertata la responsabilità del convenuto ex art 2051 c.c. CP_1 nella produzione dell'evento dannoso, tenuto conto tuttavia che nel presente giudizio non sono parte i proprietari esclusivi del lastrico e proprietarie esclusive del lastrico Parte_3 Parte_2 solare, si statuisce in questa sede, la condanna del solo al pagamento dell' intera somma CP_1 necessaria al ripristino dello stato dei luoghi oggetto dell'evento dannoso per un importo € 11.573,12 oltre IVA;
ciò stante il vincolo di solidarietà ex art 2055 cc.
Sulle somme riconosciute decorrono interessi legali ad un tasso medio del 0,5% annuo da calcolarsi dalla data del fatto (25.11.2019 prima diffida) fino al soddisfo.
Per quanto concerne la domanda di risarcimento del danno cd. “esistenziale” per il disagio causato all'attrice dalla impossibilità di fruire pienamente dell'appartamento a causa delle infiltrazioni, la stessa deve essere rigettata in quanto è sprovvista di supporto probatorio, non avendo parte attrice suffragato tale richiesta con il deposito di apposita documentazione ovvero con ulteriori diversi elementi istruttori.
Per quanto concerne la domanda di riconoscimento delle spese sostenute per le CTP deve osservarsi che le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha di diritto di vedersi rimborsate, a meno che il
Giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., comma 1, della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (cfr. di recente Cass. n. 13799/2022).
Ciò posto, a parere della scrivente la somma richiesta risulta eccessiva rispetto all'attività effettivamente espletata dal consulente di parte, pertanto, si ritiene congruo ridurla e riconoscere il rimborso di €
1000,00 a tale titolo (cui vanno sommati gli accessori di legge).
In ordine alle spese di lite, si statuisce come da dispositivo secondo la soccombenza, in applicazione della terza fascia della tabella n. 2 (giudizi ordinari e sommari di cognizione innanzi al tribunale) del decreto ministeriale n. 44/2014 come modificato dal DM. 147/2022.
Le spese di CTU vengono poste in modo definitivo a carico dell'ente convenuto. pagina 8 di 9

PQM

Il Tribunale definitivamente pronunziandosi sulla causa promossa come in narrativa così dispone:
• Accoglie per quanto di ragione la domanda di e per l'effetto condanna il Parte_1
al pagamento in favore dell'attrice di € 11.573,12 oltre Controparte_1
IVA, ciò oltre interessi legali al tasso dello 0,50% dalla data della domanda (29.11.2019) e fino al soddisfo.
• Rigetta le residue domande attoree;

• Condanna il al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_1 del procuratore di parte attrice, dichiaratosi antistatario;
spese che liquida in € 1264,00 per spese vive ed € 5077,00 per compensi professionali oltre spese generali al 15% Iva e Cpa come per legge, se dovute;

• spese di CTU definitivamente a carico del Controparte_1
Napoli, 23/01/2025
Il Giudice
dott.ssa Francesca Console
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