N. R.G. 49351 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona della dott.ssa Valentina Boroni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
, CF: , con l'avv. Fabio Venturini Email_1 C.F._1
-attrice- contro
CF: con l'avv. Mattia Plinio Giorgio Controparte_1 C.F._2
Odescalchi
-convenuto-
(P.IVA: ) con l'avv. Silvia Baldassarre Controparte_2 P.IVA_1
terzo chiamato
CONCLUSIONI: come da fogli di precisazione delle conclusioni
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
ha convenuto in giudizio per ottenere, previo Parte_1 Controparte_1 accertamento dell'indebito trattenimento da parte della convenuta della somma di euro 2.500,00 a titolo di caparra confirmatoria relativa al contratto preliminare di compravendita stipulato il 4/5.12.2017, la condanna della convenuta alla restituzione della somma predetta.
A sostegno delle proprie domande, l'attrice ha allegato di aver stipulato con l'odierna convenuta e con l'ausilio dell'Agenzia Immobilitaliani di Luigi Rapetti un contratto preliminare di compravendita avente
1 ad oggetto l'immobile di proprietà della convenuta, sito in Corsico (MI), viale Montello 11/A, per il corrispettivo di € 82.000,00; a titolo di caparra confirmatoria veniva “lasciato” in deposito presso l'agente immobiliare un assegno di euro 2.500,00 con la clausola che esso sarebbe stato incassato dalla promittente venditrice “dopo l'accettazione e all'ottenimento e delibera della concessione di un mutuo entro e non oltre 80 giorni da oggi”.
L'assegno, nonostante ancora non fosse stato concesso il mutuo, veniva consegnato dall'agente immobiliare alla SI.ra che comunque si impegnava a restituire la somma alla proponente in caso CP_1
non fosse concesso il mutuo (doc. 5 produzioni difesa attorea del primo grado).
In data 23.3.2018 Banca Intesa comunicava alla attrice che il mutuo non sarebbe stato erogato e quindi la SI.ra richiedeva la restituzione della somma portata nell'assegno alla luce della sopravvenuta Pt_1
inefficacia del contratto.
La convenuta si rifiutava di consegnare la somma richiesta e pertanto, ribadendo la sussistenza dell'obbligo di restituzione a fronte della subordinazione della efficacia della proposta al verificarsi di una condizione (il mutuo) che non si era verificata, l'attrice citava in giudizio la SI.ra CP_1
La causa veniva inizialmente proposta dinnanzi al Giudice di pace di Milano, competente per valore. La citazione veniva notificata alla convenuta ex art. 143 cpc e quest'ultima veniva dichiarata contumace. A seguito delle richieste istruttorie della attrice ed in particolare della richiesta di esperimento di interrogatorio formale della convenuta, richieste tutte ammesse dal GdP, il verbale di udienza veniva notificato nuovamente alla convenuta al medesimo indirizzo ove era avvenuta la precedente notifica e, a seguito di quest'ultima notifica, la SI.ra si costituiva allegando la nullità della notifica della CP_1
citazione e chiedendo la rimessione in termini ( sul duplice presupposto del mancato deposito dell'atto notificato in e della assenza del portiere cui l'Ufficiale giudiziario si sarebbe rivolto nella ricerca Pt_2
di informazioni in ordine alla reperibilità della destinataria); in quella sede veniva formulata dalla convenuta anche domanda riconvenzionale volta ad ottenere la dichiarazione di inadempimento della attrice alle obbligazioni assunte in sede di proposta con condanna al risarcimento del danno indicato in euro 10.000,00.
Il Giudice di pace rimetteva in termini la convenuta e preso atto della domanda riconvenzionale dichiarava la propria incompetenza per valore assegnando alle parti termine per la riassunzione della causa davanti al Tribunale locale.
2 Con ricorso in riassunzione la SI.ra riproponeva identica domanda dinnanzi al Tribunale di Pt_1
Milano con il favore delle spese.
Si costituiva rassegnando e seguenti conclusioni:” 1) in via Controparte_1
PRELIMINARE, ai sensi del combinato disposto degli articoli 106 e 269, II, c.p.c. disporre il differimento della prima udienza al fine di consentire alla SI.ra la chiamata in causa della CP_1
di sita in Viale Lombardia, 20 20090 Buccinasco (MI), P.IVA Controparte_2 CP
, nella persona del proprio legale rappresentante pro-tempore, nel rispetto dei termini di cui P.IVA_1 all'articolo 163 bis c.p.c., assegnandole un congruo termine per la notifica della citazione, così integrando il contraddittorio. 2) in via PRINCIPALE, nel merito, accertata e dichiarata la piena efficacia della
Proposta, nonché l'inadempimento della SI.ra rispetto alla stessa, respingere integralmente e Pt_1 rigettare tutte le domande da quest'ultima spiegate, poiché totalmente infondate, in fatto e diritto. 3) in via RICONVENZIONALE, nel merito, accertato l'inadempimento della SI.ra : a) qualora il Pt_1
giudicante ritenesse legittima la ritenzione della caparra da parte della convenuta, accertare come valido e dichiarare legittimo il recesso dal contratto della SI.ra , con ritenzione della caparra con finalità CP_1
risarcitoria; oppure in alternativa e subordine b) qualora il giudicante disponesse invece la restituzione alla SI.ra della caparra ritenuta, accertare e dichiarare comunque la risoluzione del contratto Pt_1 per inadempimento dell'attrice, quantificando tutti i conseguenti danni subiti dalla SI.ra ; e per CP_1
l'effetto c) condannare l'attrice al pagamento, in favore della SI.ra , a titolo di risarcimento del CP_1 danno, di una somma almeno pari ad € 10.000,00 (diecimila/00), o della maggiore o minore somma, che risulterà in corso di causa, il tutto oltre interessi di mora e rivalutazione monetaria sino al pieno soddisfo.
4) in ogni caso, condannare la SI.ra al pagamento integrale delle spese legali sia del giudizio Pt_1
promosso avanti al Giudice di Pace sia del presente giudizio (e.g. compensi professionali, spese, diritti, oneri ed accessori di legge ed ogni successiva ed occorrenda) rispetto a tutte le parti coinvolte.”
In particolare, la convenuta ha ribadito la sussistenza di un inadempimento della attrice che non avrebbe per sua colpa concluso il contratto definitivo nel termine essenziale indicato nella proposta, da ritenersi pienamente efficace e non sottoposto ad alcuna condizione sospensiva, dovendosi interpretare la clausola sottoscritta come un mero riferimento alla sorte della somma qualificata come caparra confirmatoria ed essendosi la parte acquirente viceversa impegnata ad ottenere il mutuo entro 80 giorni dalla sottoscrizione della proposta (“solo la mancata concessione del mutuo nel termine di 80 giorni, ossia entro e non oltre il 23.02.2018, avrebbe permesso alla SI.ra di ottenere la eventuale restituzione dell'assegno Pt_1
3 (caparra). Invece, come è accaduto, l'infruttuoso spirare di tale termine ha determinato il venir meno della suddetta clausola, ferma restando la previsione del termine essenziale del 31 gennaio 2018 per il versamento della caparra confirmatoria, nonché le conseguenze derivanti dall'inadempimento del contratto”), dunque con legittima ritenzione della caparra da parte della promissaria venditrice o in subordine, sussistendo una giusta causa di risoluzione del contratto, la condanna della attrice inadempiente al risarcimento del danno.
Il Giudice autorizzava la chiamata del terzo che si costituiva eccependo la inammissibilità della chiamata, mai effettuata nell'originario giudizio introdotto davanti al Giudice di pace e chiedeva in subordine il rigetto della domanda di manleva, peraltro neppure formulata in sede di conclusioni.
Il Giudice, concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c., ritenuta la causa matura per la decisione senza alcuna ulteriore istruttoria, fissava udienza di precisazione delle conclusioni per il 27.9.2023; successivamente con ordinanza dell'11.5.2024 la causa veniva rimessa sul ruolo ed assegnata a nuovo giudice. Quest'ultimo tratteneva la causa in decisione all'udienza dell'11.12.2024, con rinuncia delle difese ad avvalersi di nuovi termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche, richiamandosi a quelle precedentemente depositate.
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2. La chiamata del terzo - inammissibilità Controparte_2
Va confermata la decisione del Giudice di pace in ordine alla sussistenza dei presupposti per la rimessione in termini della convenuta atteso che, pur dovendosi considerare regolare la notifica della CP_1 citazione all'indirizzo di residenza alla luce degli accertamenti in fatto svolti dall'ufficiale giudiziario ed in assenza di formale proposizione di querela di falso (cfr
Sez.

6 - L, Ordinanza n. 14454 del 09/07/2020) con riguardo agli accertamenti avvenuti in sua presenza, la circostanza in base alla quale non fosse reperibile presso il Comune di residenza l'atto notificato ha di fatto reso impossibile, per causa non imputabile alla destinataria convenuta, la tempestiva costituzione in giudizio.
Tanto premesso va dunque ritenuta ammissibile la domanda riconvenzionale svolta in sede di originario giudizio atteso che essa trova la sua origine nella richiesta attorea di restituzione della caparra confirmatoria relativa al contratto preliminare di vendita immobiliare del quale parte attrice protesta l'inefficacia e rispetto al quale, invece, la convenuta lamenta l'inadempimento della attrice.
4 Si deve tuttavia osservare che in tale sede la parte convenuta NON aveva svolto alcuna richiesta di chiamata del terzo (che peraltro nel giudizio originario era stato indicato dalla pare attrice quale teste - cfr intimazione a comparire quale teste documento allegato alla citazione in riassunzione).
Solo nella comparsa depositata a seguito di riassunzione della causa, invariata la domanda di parte attrice, la parte convenuta ha chiesto di essere autorizzata a citare quale terzo Immobilitaliani di CP
Nelle conclusioni non si precisa quale sia tuttavia la domanda formulata nei confronti di tale terzo che solo nel corpo dell'atto la convenuta individua quale soggetto al quale rivolgersi in “manleva” in ragione della allegata negligenza da parte dell'agente immobiliare nell'informare la promittente venditrice della mancata concessione del mutuo (“si imputa all'Agenza un comportamento reticente e scorretto, poiché, come anticipato, ha convocato la SI.ra e consegnato l'assegno, su richiesta della SI.ra , CP_1 Pt_1 invitandola a versare lo stesso, dando tutte le garanzie del caso, senza essersi accertata dell'effettiva solvibilità della SI.ra , la cui richiesta di mutuo non è stata accolta dalla banca il 23.03.2018 “. Pt_1
Ora, il processo riassunto a seguito della dichiarazione di incompetenza non costituisce, per pacifica giurisprudenza di legittimità, un nuovo giudizio ma la naturale prosecuzione del primo (cd translatio iudici) di tal chè il processo non ricomincia daccapo ma prosegue, fatte salve tutte le preclusioni e decadenze maturate nel giudizio riassunto.
Poiché, nonostante la parte convenuta sia stata rimessa in termini, essa aveva già formulato le proprie domande, tra cui appunto la domanda riconvenzionale, ma non aveva richiesto in tale sede la chiamata di alcun terzo, deve dedursi che essa ha consumato il proprio potere di estendere il contraddittorio a terzi davanti al giudice di pace decadendo dalla possibilità di chiamare ex art. 269 in giudizio un terzo.
La nuova domanda proposta nei confronti del terzo, in sede di giudizio riassunto davanti al Tribunale, peraltro non contenuta neppure nelle conclusioni, non può dunque essere considerata ammissibile tenuto anche conto che essa trova titolo in altro rapporto sostanziale (il contratto di mediazione immobiliare) per un supposto mancato onere informativo e non risponde ad un ampliamento della domanda attorea in sede di riassunzione.
3. L'inefficacia del contratto preliminare
La proposta di acquisto sottoscritta dalle parti chiaramente prevedeva che l'efficacia del contratto preliminare fosse sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo.
5 La clausola richiamata dalla parte attrice e dalla parte convenuta (doc. 4 dlele produzioni di parte attrice) invero ha contenuto chiaro in tal senso (“a titolo di caparra confirmatoria Le sarà versato a mezzo di assegno bancario non trasferibile (di euro 2.500,00) alla concessione con delibera del mutuo … il presente assegno sarà consegnato dopo l'accettazione e all'ottenimento e delibera della concessione di un mutuo richiesto per l'acquisto dalla parte acquirente entro e non oltre 80 giorni da oggi”) e trova conferma nel fatto che l'assegno neppure fosse stato consegnato immediatamente alla conclusione dell'accordo alla parte venditrice ma “lasciato in deposito” presso l'agente di mediazione . Nella proposta si legge altresì: data di consegna della caparra 31.1.2018; data di conclusione del contratto definitivo
15.3.2018.
Analogamente nella scrittura che accompagna la copia dell'assegno in esame (doc. 5 delle produzioni di parte attrice) si legge “il presente assegno viene consegnato come richiesto dalla parte acquirente che rilascia quietanza” segue la sottoscrizione di che aggiunge “la presente somma sarà Controparte_1 restituita alla parte proponente nel caso non fosse concesso il mutuo” segue la sottoscrizione della SI.ra
. CP_1
Ora, la interpretazione complessiva della volontà delle parti, va letta nel senso di subordinare la validità del contratto preliminare alla concessione del mutuo, indipendentemente dal termine di 80 giorni che risulta collegato alla mera circostanza che il mutuo venga “richiesto” dalla parte acquirente;
del resto non avrebbe senso prevedere un termine per la consegna della caparra legato alla concessione del mutuo e poi, in assenza di quest'ultimo, prevedere ugualmente la consegna della caparra e la stipulazione del contratto definitivo.
Vale poi osservare che la data del 31.1.2018 per la consegna dell'assegno è del tutto scollegata rispetto al termine di 80 giorni da calcolarsi con riferimento esplicito alla data di accettazione della proposta (5-
6 dicembre 2017) e che le espressioni utilizzate dalla SI.ra al momento della consegna CP_1 dell'assegno sono chiare nel prevedere la restituzione della somma in caso di mancata concessione del mutuo e non dunque la coltivazione della proposta originaria volta alla conclusione del contratto definitivo.
In definitiva la tesi interpretativa di parte convenuta non ha pregio laddove è invece del tutto evidente che entrambe le parti avessero collegato alla concessione del mutuo, nell'interesse della parte acquirente,
l'efficacia del contratto preliminare stesso.
6 La mancata concessione del mutuo, comunicata debitamente alla parte veditrice ( doc 6 delle produzioni di parte attrice) dà conto che la richiesta di mutuo è stata tempestivamente rivolta dalla attrice acquirente alla banca in data 22.1.2018 e che essa non è stata accolta.
Ne consegue che tale circostanza, qualificata come condizione per l'efficacia del contratto, ha dunque determinato l'inefficacia del contratto preliminare.
La conseguenza di tale inefficacia è che il trattenimento dell'assegno o comunque della somma di euro
2.500,00 da parte della SI.ra è privo di titolo e in quanto tale va restituito senz'altro alla attrice CP_1
(come del resto promesso dalla stessa convenuta nella scrittura sopra richiamata).
Sicché, in conclusione, può riconoscersi il diritto della SI.ra ad eSIere la restituzione della Pt_1
somma incamerata dalla SI.ra a titolo di caparra con condanna della medesima al pagamento CP_1
della somma elativa.
Come richiesto, trattandosi di debito di valuta sulla somma vanno calcolati anche gli interessi al tasso legale dalla data della prima richiesta di restituzione (doc 1 dell'8.5.2018) al saldo. Al riguardo giova evidenziare che “In tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi, contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno di cui essi integrano una componente necessaria, hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi - siano corrispettivi, compensativi o moratori - possono essere attribuiti, in applicazione degli artt.
99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte” (cfr. Cass. ordinanza n. 36659/2021).
Stanti le conclusioni raggiunte, la domanda riconvenzionale della convenuta è del tutto infondata non ravvisandosi alcun inadempimento in capo alla attrice che potrebbe fondare il diritto al risarcimento del danno (forfettizzato nella caparra confirmatoria o nella maggior somma richiesta).
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4. Conclusioni e regolamentazione delle spese.
La domanda di parte attrice va accolte mente vanno respinte le domande proposte dalla convenuta.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
147/22 e tenuto conto del valore della controversia che tiene conto anche della domanda riconvenzionale
(€ 12.500,00).
Esse sono liquidate sia in favore di parte attrice sia in favore di parte terza chiamata, tenuto conto della
7 dichiarazione di inammissibilità della chiamata da parte della convenuta.
La semplicità dei temi trattati comporta l'applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice;

2) accerta e dichiara l'inefficacia del contratto preliminare stipulato dalle parti in data 4/5-12-2017;
3) accerta e dichiara il diritto di parte attrice ad ottenere la restituzione della somma di euro 2.500,00 trattenuta dalla convenuta;

4) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di € 2.500,00 oltre interessi al tasso legale dall'8.5.2018 al saldo;

5) dichiara l'ìnammissibilità della chiamata del terzo di Controparte_2 CP
6) respinge la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

7) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 264,00 per spese esenti ed € 2.540,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge ed in favore della terza chiamata che si liquidano in euro 2.540,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge
Così deciso in Milano il 26 febbraio 2025
Il giudice
Valentina Boroni

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