N. R.G. 21428/2023

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 21428/2023 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
e quali eredi di , parte attorea Parte_1 Controparte_1 Persona_1
deceduta in corso di causa (in data 9/7/2024); residenti in Roma ed ivi elettivamente domiciliati alla via Lucio Papirio 83, presso lo studio dell'avv. Antonio AVITABILE, che li rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e pagina 1 di 22 corrente in Roma ed ivi Controparte_2
elettivamente domiciliato alla Via dei Rododendri 11, presso lo studio dell'avv. Federico
GUIDONI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
e
“ con sede in Roma ed ivi elettivamente Controparte_3
domiciliata alla via Laurentina 185 presso lo studio dell'avv. Fabio RIGHETTI, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
e
“ con sede in Roma alla via Controparte_4
Matelica 213 (cod. fisc. ); P.IVA_1
-CONVENUTO CONTUMACE-
e residente a [...]; nessuna specifica elezione di Controparte_5
domicilio; rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro RUGGIERO in forza di procura in atti;

-CONVENUTO RZ AT (dal condominio)-
e pagina 2 di 22 “ con sede a Mogliano Veneto (TV) ed in Controparte_6
Roma elettivamente domiciliata alla via Cicerone 49, presso lo studio dell'avv. Sveva
BERNARDINI, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO RZ AT (dal condominio) -
e
“ con sede in Bologna ed in Controparte_7
Roma elettivamente domiciliata alla Via dei Tre Orologi 12, presso lo studio dell'avv. prof. Claudio RUSSO, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO RZ AT (da “ )- Controparte_3
OGGETTO: risarcimento del danno;
chiamate di terzi.
CONCLUSIONI DELLE PARTI (rito vigente): vedi note scritte in sostituzione dell'ud. 23/5/2025 e successivo decreto in data 1/8/2025.
• parte attorea:
“a) accertare e dichiarare che le infiltrazioni d'acqua indicate nell'atto introduttivo del giudizio, verificatesi all'interno dell'immobile di proprietà della Sig.ra Per_1
, sito in Roma, Via Rocca Priora n. 63, piano 7, int. 20, oggi di proprietà delle
[...]
attrici, Sig.ra e si sono propagate dal lastrico solare Parte_1 Controparte_1
posto a copertura dell'edificio condominiale, all'epoca dei fatti oggetto di interventi di manutenzione fatti eseguire dal in forza Controparte_8
delle delibera assembleare del 10.08.2021 e del contratto di appalto stipulato con la in data 11.08.2021; Controparte_3
b) accertato, per tutto quanto dedotto in narrativa, che le percolazioni d'acqua sono state conseguenza diretta dei suddetti lavori di manutenzione, dichiarare la pagina 3 di 22 responsabilità della in persona del suo legale Controparte_4
rappresentante pro-tempore, nella causazione degli eventi dannosi subiti dall'appartamento di parte attrice per non aver eseguito correttamente e diligentemente e a regola d'arte i lavori di rifacimento del lastrico solare e per non aver posto in essere tutti gli accorgimenti tecnici per evitare il passaggio dell'acqua piovana dal lastrico solare e/o solaio dell'edificio condominiale nell'immobile di parte attrice, sia prima che durante gli eventi dannosi e/o per eventuale altra causa attribuibile alla società convenuta accertata in corso di causa;

c) dichiarare, altresì, la responsabilità della in persona del Controparte_3
suo legale rappresentante pro-tempore, nella causazione degli eventi dannosi subiti dall'appartamento di parte attrice per non aver scelto quale subappaltatore un'impresa con mezzi e personale adeguato a svolgere i lavori di manutenzione del fabbricato e per non aver provveduto a vigilare sull'operato della ditta CP_9
subappaltatrice ed, in particolare, per non aver impedito l'insorgere degli eventi dannosi e/o evitato il ripetersi degli stessi, ponendo in essere i dovuti accorgimenti tecnici per evitare i fenomeni infiltrativi mediante messa in sicurezza del lastrico solare, sia prima che dopo il primo episodio verificatosi in data 23 1 ottobre 2021;
d) accertare e dichiarare che il lastrico solare e/o solaio dell'edificio è un bene condominiale sottoposto alla vigilanza e custodia del Controparte_8
e, pertanto, dichiarare la responsabilità dello stesso nella
[...] CP_8
causazione degli eventi dannosi occorsi all'appartamento delle attrici ai sensi e per gli effetti dell'art. 2051 c.c.;
e) accertare e dichiarare che il è anche Controparte_8
responsabile nella causazione degli eventi dannosi occorsi all'appartamento delle attrici, ex art. 2043 c.c. per “culpa in eligendo”, non avendo adottato le necessarie cautele nella scelta della società appaltatrice ed avendo accettato passivamente che i
pagina 4 di 22 lavori venissero materialmente eseguiti in subappalto da altra ditta e per “culpa in vigilando” per non aver adottato tutte le misure atte ad evitare l'insorgere ed il ripetersi dei fenomeni infiltrativi all'interno dell'appartamento delle attrici;

f) per l'effetto delle domande che precedono, condannare tutti i convenuti, solidalmente tra loro, ovvero ognuno per quanto di ragione, a corrispondere alle attrici la somma complessiva di Euro 67.999,91
(sessantasettemilanovecentonovantanove/91) a titolo di risarcimento di tutti i danni patrimoniali dalle stesse subiti, come specificati in narrativa, in conseguenza degli eventi dannosi per cui vi è causa, ovvero la diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;

g) condannare, altresì, tutti i convenuti, solidalmente tra loro ovvero ognuno per quanto di ragione, a corrispondere alle attrici, iure hereditatis, la somma di Euro
10.000,00 (diecimila/00) a titolo di risarcimento del danno morale subito dalla loro madre, , deceduta in data 09.07.2024, in conseguenza degli eventi Persona_1
dannosi di cui sopra, tenuto conto anche della particolare condizione di salute in cui la predetta versava, o la somma maggiore o minore da valutarsi in via equitativa”;
• parte convenuta : CP_8
1) In via preliminare e di merito: accertare e dichiarare e, comunque, pronunciare il difetto di legittimazione passiva, quantomeno parziale, in capo al CP_8
convenuto, stante tutto quanto esposto in corso di causa;

2) nel merito: in ogni caso, rigettare tutte le istanze, le domande e le conclusioni formulate nel confronti del convenuto, siccome totalmente infondate sia in CP_8
fatto che in diritto;

pagina 5 di 22 3) in via gradata: nella denegata ed allo stato non creduta ipotesi di rigetto anche della domanda che precede, accertare e dichiarare e, comunque, pronunciare la responsabilità del Direttore dei Lavori, Dott. Arch. , per quanto Controparte_5
di ragione rispetto alle domande attoree, e, per l'effetto, condannare lo stesso ad integralmente risarcire le attrici per i profilo di responsabilità ascritti al CP_8
convenuto ex art. 2051 c.c. ed a fronte di una pretesa c.d. culpa in vigilando et in eligendo ed, in ogni caso, ad integralmente manlevare il convenuto da ogni CP_8
eventuale conseguenza pregiudizievole ad esso derivante all'esito del presente giudizio;

4) in via ulteriormente gradata: nella denegata ed allo stato non creduta ipotesi di rigetto della domanda che precede, accertare e dichiarare e, comunque, pronunciare la esistenza di una valida copertura assicurativa rispetto ai fatti per cui è causa e, quindi, condannare la in persona del suo legale rappresentante pro- Controparte_6
tempore, con sede in Mogliano Veneto (TV), alla Via Marocchesa n. 14, C.F. n.
– Partita IVA n. ad integralmente manlevare il P.IVA_2 P.IVA_3
convenuto da ogni eventuale conseguenza pregiudizievole ad esso CP_8
derivante all'esito del presente giudizio.”;
• parte convenuta “ In via preliminare: - dichiarare la CP_3 Controparte_3
improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5 comma 1 bis (o 5) del d.lgs.
n. 28/2010. - rilevare la carenza di legittimazione attiva in merito all'interesse ad agire, al titolo giuridico ed alla sua rappresentazione.; nel merito: rigettare la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto;
accertare e dichiarare che il lastrico solare dell'edificio di è bene Controparte_8
sottoposto alla vigilanza e custodia del CP_9 Controparte_10
, alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria;
in via meramente
[...]
subordinata, ove accertata la responsabilità anche concorsuale della
[...]
sub appaltatrice nell'esecuzione dei lavori, condannare Controparte_4
quest'ultima la risarcimento dei danni in favore della;
Controparte_3
pagina 6 di 22 • parte convenuta “ ” “dichiarare l'inoperatività della garanzia Controparte_6 CP_6
per le ragioni esposte ed estromettere dal giudizio per carenza di CP_6
legittimazione passiva. Nel merito respingere la domanda proposta nei confronti del Condominio poiché infondata, con caducazione della domanda di manleva azionata da questi nei confronti di comunque da respingersi per CP_6
inoperatività. In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda nei confronti del e di quella di manleva da questi spiegata nei CP_8
confronti di si chiede che il Direttore dei Lavori arch. CP_6 [...]
il l.r. dell'impresa ed il l.r. di CP_5 Controparte_4 [...]
siano condannati a tenere indenne e/o manlevare la comparente da CP_3
eventuali esborsi versati a parte attrice, per le ragioni sopra esposte.”
• parte convenuta “ Controparte_7
“a) respingere le domande attrici perché infondate in fatto ed in diritto e non provate;

b) accertare e dichiarare che si discute di un danno da Responsabilità Civile
Diretta, non assicurato dalla Compagnia concludente, adottando a tal fine ogni provvedimento utile e conseguenziale;

c) accertare e dichiarare la diretta ed esclusiva responsabilità del subappaltatore
e della sua compagnia di assicurazione e degli altri soggetti parimenti convenuti
e/o chiamati in causa;

d) ove accertata la responsabilità dell'assicurata, limitare la condanna della concludente alla manleva a secondo rischio, nel rispetto dei limiti tutti di polizza, con i massimali, le franchigie e gli scoperti partitamente indicati nella copertura;

e) in caso di mancata individuazione e/o individuabilità della quota di responsabilità (e di danno) direttamente ed esclusivamente ascrivibile
pagina 7 di 22 all' e di condanna, in via solidale con gli altri soggetti parimenti Parte_2
convenuti e/o chiamati in causa, limitare la condanna della Compagnia concludente alla manleva nei limiti di polizza, applicando, nei rapporti con le altre Compagnie dell e/o con gli altri assicuratori di tutti i convenuti e Parte_2
chiamati in causa ritenuti parimenti corresponsabili per il CP_6
Condominio), con ogni pronuncia conseguenziale, anche di condanna, in ordine al diritto della concludente di agire nei loro confronti in via di regresso per ristabilire la proporzione prevista dall'art. 1910 cit;

f) sempre per l'ipotesi di condanna in via solidale con gli altri soggetti parimenti convenuti e/o chiamati in causa, accertare e dichiarare l'applicabilità nei rapporti interni dell'art. 2055 cod. civ. e che in caso di pagamento l'esponente ha azione ai sensi dell'art. 1916 cod. civ. verso tutti i soggetti ritenuti parimenti corresponsabili, da condannarsi a pagare alla concludente tutte le somme riconosciute agli attori e corrispondenti alla loro quota – quale emersa in corso di causa o presunta – di responsabilità nella causazione dell'evento;”

CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea -proprietaria di immobili in Roma, indicati in citazione e ricompresi (piano sesto e settimo) nel fabbricato del convenuto- espone che l'ente di gestione CP_8
deliberò in data 10/8/2021 di affidare a “ lavori di rifacimento Controparte_3
(anche) del lastrico solare sovrastante al piano settimo;
il contratto di appalto venne quindi sottoscritto in data 11/8/2021 e il verbale di consegna del cantiere venne reso in data 13/9/2021; ivi si legge che “ ” era esecutrice dei Controparte_4 CP_3
lavori, in subappalto, e che era il direttore dei lavori. Controparte_5
Narra parte attorea che sin dall'ottobre del 2021 i propri immobili furono attinti da copiose infiltrazioni di acque provenienti dalla copertura;
in particolare, le infiltrazioni si verificavano in data 23 e 26 ottobre, in data 1, 3 e 4 novembre, in data 25 dicembre. pagina 8 di 22 Espone che in data 25/2/2022 ebbero inizio interventi di ripristino nell'immobile attoreo, nel corso dei quali le infiltrazioni si reiteravano.
Indica valutazione stragiudiziale di proprio tecnico di fiducia, prodotta in atti, anche sull'entità dei danni.
In tale contesto di fatto, parte attorea:
• argomenta su responsabilità di “ e “ Controparte_3 CP_3 Controparte_4
nelle rispettive qualità di appaltatore e subappaltatore;

[...]
• argomenta su responsabilità del condominio committente:

1. per “culpa in eligendo” (indica elementi leggibili nella visura camerale, a suo dire comprovanti l'inidoneità dell'impresa appaltatrice prescelta, stante la disponibilità di soli due addetti);

2. per “culpa in vigilando”;

3. ex art. 2051 cod. civ.;
• argomenta sull'entità dei danni materiali (per €
44.770,00+3.229,91+5.000,00+15.000,00; addendi alla pag. 14 della citazione) e morali (per € 10.000,00).
Rende le conclusioni sopra riportate.
Il convenuto nega la propria “legittimazione passiva” atteso che: CP_8
• con la consegna dei lavori e l'apertura del cantiere, l'ente di gestione non ha più avuto la disponibilità in fatto dell'area (il cui accesso era anzi per legge vietato), dismettendone la custodia;

• nessuna “culpa in vigilando” (ex art. 2043 cod. civ.) è ipotizzabile, stante la conclusione di contratto di appalto e la nomina di direttore dei lavori;

• nessuna “culpa in eligendo” (ex art. 2043 cod. civ.) è ipotizzabile, atteso che proprio la visura camerale indicata dall'attore dà evidenza -in senso contrario alle sue deduzioni- dell'idoneità dell'impresa prescelta, avente capitale sociale interamente versato di € 1.000.000,00 con incremento negli anni degli addetti e pagina 9 di 22 munita di coperture assicurative;
non senza rilevare che il subappalto poi reso dall'appaltatore non lo liberava -per contratto- nei confronti del committente.
L'ente di gestione convenuto inoltre rileva impossibilità di una ricostruzione dei fatti e delle eziologie dei danni, stante avvenuto ripristino senza che sia stato espletato un accertamento tecnico preventivo.
Chiede e ottiene autorizzazione alla chiamata in garanzia del direttore dei lavori e di compagnia di assicurazioni, indicando specifica polizza.
Rende le conclusioni sopra riportate.
“ eccepisce omessa mediazione obbligatoria. Controparte_3
Nel merito, nega ogni propria responsabilità, per avere diligentemente informato la società subappaltatrice delle doglianze di odierna parte attorea, ricevendo dal subappaltatore negazione di ogni violazione di “leges artis” nell'esecuzione del contratto.
Chiede e ottiene autorizzazione alla chiamata in garanzia di compagnia di assicurazioni, indicando specifica polizza.
Rende le conclusioni sopra riportate.
“ è rimasta contumace. Controparte_4
-terzo chiamato quale direttore dei lavori- argomenta: Controparte_5
• su persistente obbligo di custodia del , ex art. 2051 cod. civ., nel caso CP_8
di specie;

• su sussistenza di “culpa in vigilando” e “culpa in eligendo” del;
CP_8
• su insussistenza di propria responsabilità, atteso che il cronoprogramma dei lavori prevedeva che essi terminassero in data 19/10/2021 e che in tale data invece i lavori iniziavano appena;
indica e documenta ampiamente il proprio diligente pagina 10 di 22 ufficio nella segnalazione delle inadempienze contrattuali dell'appaltatore (e per esso del subappaltatore esecutore dell'intera opera).
Il poi contesta sussistenza e consistenza dei danni, con riferimento sia alle CP_5
valutazioni di mero tecnico stragiudiziale di parte sia al fatto dell'avvenuto mutamento irreversibile dei luoghi
Rende le conclusioni sopra riportate.
“ eccepisce inoperatività della polizza invocata, atteso essere Controparte_6
addotti danni da infiltrazione di acqua meteorica, in occasione di avvenuto smantellamento della copertura impermeabilizzante, nel contesto di appalto di rifacimento del lastrico: ciò che è estraneo all'oggetto della polizza (danni che derivino dalla proprietà e/o conduzione del fabbricato;
rotture accidentali per danni da acqua).
Nel merito, fa proprie le difese articolate dal assicurato e chiede rivalsa CP_8
verso il direttore dei lavori, verso l'appaltatore e verso il subappaltatore;
contesta sussistenza e consistenza dei danni.
Rende le conclusioni sopra riportate.
“ rileva che il proprio assicurato (“ Controparte_7 Controparte_3
aveva subappaltato l'esecuzione delle opere a soggetto terzo avente propria
[...]
copertura assicurativa e invoca la condizione particolare 441 contenuta nella polizza sottoscritta dalla compagnia concludente, che prevede che assicuri la rc CP_7
dell'impresa costruttrice a secondo rischio, vale a dire Controparte_4
solo per l'eccedenza rispetto al massimale garantito con la polizza Italiana: in definitiva,
l'asserito risarcimento – ove provato l'an – dovrà rimanere a carico della
[...]
e della compagnia che ne assicura la responsabilità civile verso Controparte_4
terzi, valendo, appunto, la polizza solo a secondo rischio. CP_7
pagina 11 di 22 Invoca anche l'art. 1910 cod. civ. con ogni pronuncia conseguenziale anche in ordine al diritto di essa “ di agire in via di regresso per ristabilire la proporzione CP_7
prevista dall'art. 1910 cit.
Nel merito, contesta il fatto dell'irreversibile mutamento dello stato dei luoghi e richiama l'onere di prova che grava su parte attorea.
Rende le conclusioni sopra riportate.
L'ordinanza istruttoria è stata resa in data 15/2/2024, con ammissione di prove orali e documentali.
E' stata disposta CTU per una analitica descrizione degli interventi di riparazione espletati nell'immobile attoreo;
e perché il consulente esprimesse un giudizio di congruità di detti interventi con ipotizzato rimedio a danni derivati come da narrativa attorea, con rilevazione dei costi sostenuti.
Osserva il decidente quanto segue,
La parte attorea chiede il risarcimento dei danni subìti in esito a svariati episodi di infiltrazione di acque meteoriche in due immobili in Roma, siti al settimo (ultimo) e sesto (penultimo) piano del fabbricato del convenuto. CP_8
Afferma che le infiltrazioni sono state causate da erronee lavorazioni di rifacimento
(anche) del lastrico solare condominiale, appaltate dall'ente di gestione a “
[...]
e da questi subappaltate -per l'intero- a “ Controparte_3 Controparte_4
[...]
Parte attorea argomenta -quanto al condominio convenuto- su sua responsabilità
(extracontrattuale), invocando sia l'art. 2051 cod. civ. sia l'art. 2043 cod. civ.
E' ovviamente ben nota la diversità di “causa petendi” delle due titolazioni;
tuttavia,
l'attore sin dalla citazione allega circostanze in fatto sussumibili sotto entrambe le ipotesi: ciò che non determina inammissibilità della domanda.
pagina 12 di 22 Come noto, la responsabilità del custode non si palesa come ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sempre necessaria una colpevolezza della condotta del danneggiante, cui però (a differenza della comune responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ.) la legge attribuisce onere di prova di sopravvenienza di un caso fortuito: sicchè è lecito parlare di colpa presunta “iuris et de iure”, salvo appunto il solo caso fortuito.
Ciò in quanto il nostro ordinamento prende atto che le cose sono in sé inanimate e non possono governarsi da sole, sicchè va affermato obbligo -su chi assume la loro custodia- di impedire che arrechino danni, salvo il caso fortuito.
Quindi, e appunto, la responsabilità è in capo a chi materialmente assume la effettiva custodia del bene, perché custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, laddove tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto.
Nel caso di appalto per interventi manutentivi sulla cosa, non è poi decisiva -ai fini dell'esclusione di responsabilità dei committenti- una ipotetica clausola pattizia che addossi all'appaltatore ogni responsabilità verso terzi. Infatti, ovviamente il contratto ha efficacia di legge, ma solo tra le parti. Detta clausola è “ex se” utile solo a definire il recapito ultimo della responsabilità (in esito a regresso), non a svellere “ex se” la responsabilità verso terzi.
Ciò che invece è decisivo è il fatto che il condominio ha stipulato analitico contratto con l'appaltatore, soggetto (si dirà in seguito) non improvvisato e anzi astrattamente ben adeguato professionalmente;
ad esso ha così traslato la effettiva custodia del cantiere
(coincidente con l'area a lastrico), all'interno del quale -a rigor di legge- nemmeno il committente ha libero accesso, se non con osservanza delle cautele e delle prescrizioni imposte dall'appaltatore.
Nemmeno poi risulta (anzi: proprio detta omissione è pur addotta a profilo di responsabilità) un'ingerenza del nella fattiva esecuzione delle opere e dei CP_8
servizi appaltati: vi è stata infatti anche la nomina di specifico direttore dei lavori. pagina 13 di 22 Invero però si è affermato -come noto- in giurisprudenza di legittimità che il committente, anche durante lo svolgimento dell'appalto, può sempre disporre della cosa, sia giuridicamente che materialmente, avendo il potere di impartire direttive all'appaltatore in merito alle opere da eseguire ed alle modificazioni da apportare. Ne conseguirebbe che l'autonomia dell'appaltatore riguarderebbe solo l'attività da porre in essere per dare esecuzione all'appalto, ma non la disponibilità e/o la custodia della cosa oggetto dei lavori;
sicchè l'appaltatore risponderebbe (unicamente) ai sensi dell'art. 2043 cc.
In definitiva, il committente rimarrebbe custode del bene, con i conseguenti poteri/doveri che includono anche l'onere di provvedere alla manutenzione della cosa ed il diritto a modificarla, persino nell'ipotesi dell'affidamento di lavori in appalto, che quindi non escluderebbe la custodia, ma sarebbe solo un modo di esercizio di quest'ultima.
Anche a voler aderire a tale orientamento (invero del tutto avulso dalla realtà dei fatti nel quotidiano dipanarsi dei rapporti tra le parti: concreta infatti pura e sorprendente astrazione l'affermare che il committente di interventi di manutenzione straordinaria - che implichino procedure urbanistiche, osservanza di specifiche normative in punto di tutela della sicurezza del lavoro, stipulazione di contratto di appalto, nomina di direttore dei lavori- eserciti il proprio dovere di custodia tramite l'appaltatore, ma conservandone la titolarità; se egli non interferisce -e interferenza non è il disporre modifiche, la cui attuabilità è sempre responsabilità di figure professionali- egli ha traslato la custodia della cosa, proprio perché non è più nel suo diretto controllo: si ribadisce a tal fine il non libero accesso del committente nell'area di cantiere), nel caso di specie nulla -di tutto quello su cui si basa tale orientamento- sussiste: il committente ha scelto l'appaltatore in idonea figura professionale e ha pienamente osservato tutti i doveri da lui suscettivi di essere pretesi (ciò che esclude anche ogni residua ipotesi di responsabilità ex art. 2043
pagina 14 di 22 cod. civ., come si dirà), atteso che pretendere oltre e altro porta ad ipotesi di responsabilità oggettiva pura, in quanto tale estranea al nostro ordinamento.
Quanto appena detto è poi anche utile a escludere una responsabilità del condominio che trovi titolazione nel precetto generale ex art. 2043 cod. civ.
La invocata “culpa in eligendo” non è infatti -e con evidenza- sussistente.
La diligenza richiesta nella scelta va valutata infatti ovviamente “ex ante” e nel caso di specie –a fronte di interventi (invero quasi banali, sotto il profilo tecnico-edilizio) di manutenzione straordinaria del lastrico comune- l'assemblea ha scelto una società avente connotazioni sufficienti di idoneità, evincibili dalla visura camerale
(contrariamente a quanto ritenuto dall'attore) e dalla presenza del D.U.R.C.; il tutto, per un corrispettivo in linea con i prezzi di mercato.
Quanto alla “culpa in vigilando”, anche a voler tacere delle fattive e documentate interlocuzioni che l'amministrazione condominiale ha intrattenuto, non è dato comprendere cos'altro poteva pretendersi a un soggetto che: non aveva poteri di ingerenza nelle scelte dell'imprenditore appaltatore;
non aveva la custodia del lastrico né possibilità di accesso al cantiere;
aveva provveduto alla nomina di direttore di lavori
(oltre all'ovvia nomina di responsabile della sicurezza nella fase esecutiva, anche se ciò qui non rileva).
Invero, parte attorea ha ascritto al condominio anche il fatto di avere “accettato passivamente che i lavori venissero materialmente eseguiti in subappalto da altra ditta”.
Anche detta ipotizzata negligenza è tuttavia priva di riscontri o elementi in fatto utili ad affermarla. La prassi del subappalto -nei contratti tra privati- è notoriamente diffusa e la norma dell'art. 1656 cod. civ. è sufficiente baluardo. Nel caso di specie, il CP_8
non afferma esservi stata sua opposizione, ma detta mancata opposizione non radica pagina 15 di 22 alcuna responsabilità “ex se”, atteso che la società subappaltatrice era soggetto pur esso valutabile –“ex ante”- come idoneo tecnicamente e professionalmente, e il contratto di subappalto (in atti) è ben strutturato a garanzia degli interessi di tutte le parti in causa.
Ogni domanda resa verso il convenuto (punti d) ed e) delle richieste sopra CP_8
riportate) va quindi respinta.
Poiché parte attorea non ha esteso la domanda nei confronti del terzo chiamato
[...]
quale direttore dei lavori) dal condominio, la domanda di manleva resa nei CP_5
suoi confronti dall'ente di gestione va esaminata solo per la soccombenza virtuale, che ridonda a carico del , atteso che il ha documentalmente provato CP_8 CP_5
(con riscontro -ove necessario- validato anche dal CTU, in punto di rilevazione della documentazione, e non certo ovviamente in chiave di giudizio in diritto) di avere assolto pienamente il proprio obbligo contrattuale (verso il ) di vigilanza, CP_8
impartendo specifiche e dettagliate istruzioni e redigendo verbali di cantere, ma ovviamente non potendosi sostituire alla ditta che eseguiva i lavori.
Parimenti a rigettarsi è la domanda di manleva resa nei confronti di “ Controparte_6
con compensazione delle spese.
[...]
Vanno a questo punto esaminate:
• la domanda (punto c delle conclusioni attoree) resa nei confronti di “
[...]
verso la quale così si esprime parte attorea: “(per) non aver scelto CP_3 CP_3
quale subappaltatore un'impresa con mezzi e personale adeguato a svolgere i lavori di manutenzione del fabbricato condominiale e (per) non aver provveduto a vigilare sull'operato della ditta subappaltatrice ed, in particolare, (per) non aver impedito l'insorgere degli eventi dannosi e/o evitato il ripetersi degli stessi, ponendo in essere i dovuti accorgimenti tecnici per evitare i fenomeni infiltrativi
pagina 16 di 22 mediante messa in sicurezza del lastrico solare, sia prima che dopo il primo episodio verificatosi in data 23 1 ottobre 2021”;
• la domanda (punto b delle conclusioni attoree) resa nei confronti di “
[...]
verso la quale così si esprime parte attorea: “(per) non Controparte_4
aver eseguito correttamente e diligentemente e a regola d'arte i lavori di rifacimento del lastrico solare e (per) non aver posto in essere tutti gli accorgimenti tecnici per evitare il passaggio dell'acqua piovana dal lastrico solare e/o solaio dell'edificio condominiale nell'immobile di parte attrice, sia prima che durante gli eventi dannosi e/o per eventuale altra causa attribuibile alla società convenuta accertata in corso di causa”.
A tal riguardo, va premesso che sicuramente la presente cognizione è stata condizionata dalla scelta (assolutamente legittima) di parte attorea di non attivare alcun accertamento tecnico preventivo, come noto possibile non solo per una rilevazione delle condizioni di fatto, ma anche per una valutazione delle cause di detta condizione.
E' la stessa parte attorea peraltro ad affermare che vi è stata modificazione della condizione dei luoghi, sia in punto di ripristino sia in punto di completamento degli interventi manutentivi sul lastrico.
Ciò premesso, il CTU nominato ha confermato che non sono visibili ad oggi segni di infiltrazione.
Tuttavia i danni e la narrativa attorea in punto di scansione temporale degli eventi trovano conferma nelle foto e nelle deposizioni testimoniali utilizzabili (tali ovviamente non essendo quelle delle figlie dell'originaria parte attorea, purtroppo deceduta in corso di causa e di ella eredi e attuali parti in causa); utili anche le planimetrie alle pagg. 28 e
29 della relazione peritale e le foto di cui alle pagine successive (sono affiancate quelle prodotte da parte attorea, rese all'epoca dei fatti e quelle rese dallo stesso CTU durante la perizia). pagina 17 di 22 In linea e adesione alle articolate argomentazioni del consulente dell'ufficio, a cui si fa riferimento, può affermarsi che i fenomeni infiltrativi si sono protratti e reiterati per circa tre mesi (ottobre/dicembre 2021) periodo in cui si è intervenuti sul lastrico solare del fabbricato. I lavori di ristrutturazione -realizzati fra marzo e maggio 2022- hanno ripristinato la piena funzionalità dell'immobile attoreo. Si può confermare che il ripristino è stato eseguito in rispetto alle esigenze mediche della signora affetta Per_1
da patologie. Non è stato quindi modificato l'assetto planimetrico né la disposizione degli arredi. Le modifiche hanno riguardato principalmente i pavimenti, la tinteggiatura delle pareti, i controsoffitti e l'impianto elettrico. Le spese rilevate dal CTU ammontano ad € 44.770,00+3.229,91 ed esse sono congrue e coerenti con i danni da infiltrazione lamentati da parte attorea
Può infine affermarsi -considerando la coincidenza temporale dell'intervento sul lastrico solare, gli eventi piovosi che si sono succeduti, il riscontro quasi contestuale tra mail, pec e verbali di cantiere- che i danni per cui è causa sono stati cagionati da erronea esecuzione delle opere appaltate, per una banale quanto ben negligente omissione delle opere di protezione dopo lo smantellamento della pavimentazione.
In tale contesto va affermata la responsabilità di “ pur nella Controparte_3
specifica doglianza ad esso ascritta dalla parte attorea, come sopra specificata.
Può infatti affermarsi che la parte attorea ha (come già astrattamente possibile, come in precedenza argomentato) traslato sull'appaltatore l'inadempimento contrattuale del subappaltatore, nell'ascrivere a questi specifiche omissioni, tutte rilevate come sussistenti dal CTU. In realtà, non vi è responsabilità nell'appaltatore per non aver scelto quale subappaltatore un'impresa con mezzi e personale adeguato a svolgere i lavori di manutenzione del fabbricato condominiale: trattasi infatti ed invero di affermazione non solo apodittica, ma erroneamente tratta “ex post” dall'inadempimento del subappaltatore, viceversa avente in astratto (con valutazione inevitabilmente “ex ante”)
pagina 18 di 22 le caratteristiche tecniche ed operative necessarie e sufficienti per un esatto adempimento.
Viceversa sussiste la responsabilità per non aver provveduto a vigilare sull'operato della ditta subappaltatrice e, in particolare, (per) non aver impedito l'insorgere degli eventi dannosi e/o evitato il ripetersi degli stessi, ponendo in essere i dovuti accorgimenti tecnici per evitare i fenomeni infiltrativi mediante messa in sicurezza del lastrico solare, sia prima che dopo il primo episodio verificatosi in data 23 ottobre 2021.
Va poi con evidenza -stante le risultanze delle rilevazioni del CTU- affermata la responsabilità di “ quale soggetto che ha Controparte_4
materialmente tenuto la condotta colposa foriera di danni.
In ordine alla quantificazione di detti danni, si osserva quanto segue.
Parte attorea quantifica in € 67.999,91 (al netto di interessi e rivalutazione) i danni materiali subìti; ed in € 10.000,00 il danno morale subìto da e azionato Persona_1
“iure hereditatis” dagli odierni istanti.
In particolare, la parte argomenta e documenta (fatture e bonifici di pagamento) spese di ripristino per € 44.770,00; oltre ad € 3.229,91per ulteriori fatture pur esse pagate.
Dette somme (per un totale di € 47.999.91 sono state -come detto- ritenute dal CTU congrue e coerenti con i danni da infiltrazione lamentati da parte attorea.
Quanto invece alla somma di € 15.000,00 indicata equitativamente per i danni subìti dal mobilio, deve rilevarsi insussistenza -in difetto di accertamento preventivo- di sufficienti elementi per detta liquidazione;
del pari, la somma di € 5.000,00 per ridotta fruizione dell'immobile.
Nemmeno è dimostrata la effettiva sussistenza di danno morale (rectius: biologico) subìto dall'originaria parte attorea (purtroppo mancata nel corso del processo).
pagina 19 di 22 La posta risarcitoria va quindi quantificata in € 47.991,91 e detta somma va maggiorata di interessi legali dalla domanda al saldo.
Da ultimo, va esaminata la domanda di manleva resa da “ nei Controparte_3 CP_3
confronti di “ Controparte_7 CP_6
L'ente assicurativo in questione ha osservato che il proprio assicurato (“
[...]
aveva subappaltato l'esecuzione delle opere a soggetto terzo avente CP_3 CP_3
propria copertura assicurativa e ha quindi invocato clausola pattizia (condizione particolare 441 contenuta nella polizza), che prevede operatività a cd. “secondo rischio”,
e dunque solo per l'eccedenza rispetto al massimale garantito con la polizza del subappaltatore. Ha poi invocato l'art. 1910 cod. civ. con ogni pronuncia conseguenziale anche in ordine al proprio diritto di agire in via di regresso per ristabilire la proporzione prevista da detta norma.
E' in effetti documentalmente provato che l'ente assicurativo ha fornito una garanzia
(ovviamente nei limiti pattizi debitamente dedotti dalla parte stessa, quanto a massimali, franchigie, scoperto, etc.) cd. “a secondo rischio”, con conseguente applicazione dell'art. 1910 cod. civ. e rivalsa ai fini dell'art. 1916 cod. civ. (e dell'art. 2055 cod. civ.).
Va quindi dichiarata l'applicabilità -nei rapporti interni tra coobligati- dell'art. 2055 cod. civ. con conseguente diritto di azione ai sensi dell'art. 1916 cod. civ. verso tutti i soggetti qui ritenuti corresponsabili.
La regolazione delle spese segue la soccombenza, con liquidazione resa ex D.M.
55/2014 (scaglione di valore da € 26.000,00 ad € 52.000,00; valori minimi), ma con compensazione in ragione del 10% nei rapporti processuali tra parte attorea e convenuti condannati 8stante accoglimento parziale della domanda)

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P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando -in composizione monocratica e nel parziale contraddittorio delle parti- nel proc.
21428/2023 RGACC così decide:
• in parziale accoglimento della domanda resa da parte attorea nei confronti di
“ e di “ condanna i Controparte_4 Controparte_3
suddetti convenuti -in solido- al pagamento di € 47.991,91 in favore di parte attorea, ad integrale risarcimento del danno;
con interessi come da motivazione;

• rigetta le domande rese da parte attorea nei confronti del condominio “ CP_8
” di cui ai punti d) ed e) delle conclusioni;

[...]
• rigetta la domanda resa dal condominio “ ” nei confronti di Controparte_8
Controparte_5
• rigetta la domanda resa dal condominio “ ” nei confronti di Controparte_8
“ Controparte_6
• condanna “ a tenere indenne “ Controparte_7 Controparte_3
in relazione alle somme da questa dovute all'attore, con applicazione dei
[...]
massimali, delle franchigie e degli scoperti di polizza, debitamente dedotti dall'ente assicurativo;

• dichiara -nell'interesse di “ s.p.a.- l'applicabilità -nei Controparte_7
rapporti interni tra i qui coobligati- dell'art. 2055 cod. civ. con conseguente diritto di azione di detto ente ai sensi dell'art. 1916 cod. civ. verso tutti i soggetti qui ritenuti corresponsabili;
• condanna “ e “ -in Controparte_4 Controparte_3 CP_3
solido- alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione del 10% e liquida l'intero in € 4.618,00 per compenso;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifica;
oltre rimborso forfettario, CAP e IVA di legge;

pagina 21 di 22 • condanna parte attorea alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dal condominio “ ”, liquidate in € 4.618,00 per compenso;
oltre Controparte_8
rimborso forfettario, CAP e IVA di legge;

• condanna il condominio “ ” alla rifusione delle spese di Controparte_8
giudizio sostenute da liquidate in € 4.618,00 per compenso;
Controparte_5
oltre rimborso forfettario, CAP e IVA di legge;

• compensa le spese tra condominio “ ” e “ Controparte_8 Controparte_6
[...]
• compensa le spese tra “ e “ Controparte_3 Controparte_7
[...]
• dispone che le spese di CTU restino -nei rapporti tra le parti- definitivamente a carico di “ salva la solidarietà di tutte le parti Controparte_4
verso il CTU.
Roma 6/10/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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