REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
-SEZIONE XII CIVILE-
In persona del giudice unico Dott. LU De OF CI, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 42245 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, ritenuta in decisione all'udienza del giorno16 aprile 2025, vertente
TRA
con l'avv. Nicola Pizzi;
Parte_1
ATTORE
E in persona del legale rappresentante p.t., con l'avv. Roberto Tombolini;
Controparte_1
CONVENUTA
E
, in persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t., con l'avv. LU Fonsi;

CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbali in atti.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con ricorso ex artt. 281 decies e ss. c.p.c., ha convenuto, innanzi il Tribunale di Parte_1
Roma, la e la , deducendo, in estrema CP_3 Controparte_2 sintesi, che: 1) dall'inverno del 2012, in seguito all'accensione dell'impianto di riscaldamento, le travi ed i pilastri del villino di proprietà sito in Riano, alla Via Quartarella n. 1D, sono stati interessati da un consistente fenomeno di proliferazione di muffe e tracce di umidità, sia negli ambienti posti al piano terra sia negli ambienti posti nel piano seminterrato;
2) di tali problematiche era stata notiziata, in data 17.02.2014, la la quale, tuttavia, dopo sopralluogo informale, CP_1 denegava qualsivoglia difetto di costruzione o di progettazione, attribuendo il fenomeno ad un cattivo convogliamento delle acque meteoriche provenienti dal villino confinante di proprietà della
1 sig.ra 3) in data 10.11.2016, citava in giudizio, innanzi al Tribunale di Tivoli (R.G. Pt_2
849/2016), la sig.ra al fine di sentir condannare la medesima al ripristino dello stato dei Pt_2 luoghi ed al risarcimento dei danni subiti e il CTU nominato dal Tribunale, nella perizia definitiva dell'11.03.2018, individuava la causa delle infiltrazioni ad errori di costruzione riconducibili al costruttore società ed accertava che se i lavori fossero stati eseguiti a regola d'arte dal CP_1 costruttore le infiltrazioni e le tracce di umidità non sarebbero comparse;
4) il procedimento suindicato si concludeva con la sentenza n. 364/2021, con la quale il Giudice, facendo proprie le conclusioni del CTU, respingeva la domanda di parte attrice, non essendo stata dimostrata alcuna responsabilità da parte della Sig.ra alla luce del fatto che: “quanto lamentato dalla Sig.ra Pt_2 [...]
è conseguenza di difetto di costruzione, ovvero di alterazione dei luoghi cui la attrice deve Pt_1 intendersi responsabile, quale successore particolare, avendone acquistato la proprietà del villino
n. 11 dal costruttore venditore ; 5) in data 23.03.2021, il difensore costituito nel Controparte_1 predetto giudizio richiedeva l'attivazione della polizza decennale postuma n. 268A5728, stipulata dalla con la proprio allo scopo di tutelare gli acquirenti CP_1 Controparte_4 dell'immobile da futuri vizi legati ad errori di costruzione, inoltrando alla Compagnia ed alla la sentenza del Tribunale di Tivoli;
5) la Compagnia, periziato l'immobile, respingeva CP_1 la richiesta risarcitoria ritenendo che la polizza assicurava esclusivamente l'indennizzo dei danni materiali e diretti causati all'immobile assicurato da rovina totale o parziale da gravi difetti costruttivi che abbiano colpito parti dell'immobile destinate a lunga durata;
6) non condividendo tale giustificazione, la sig.ra depositava, in data 24.01.2022, istanza di mediazione nei Parte_1 confronti della e della e la procedura di mediazione si CP_1 Controparte_4 concludeva con esito negativo;
7) quindi, l'odierna ricorrente presentava ricorso ex art. 696-bis c.p.c., innanzi al Tribunale di Roma e il CTU nominato concludeva per la riconduzione dei fenomeni infiltrativi lamentati alla omessa applicazione alle fondazioni di una guaina protettiva e dalla omessa progettazione di un convoglio delle acque provenienti dal terreno in fogna e indicava gli interventi necessari alla risoluzione delle problematiche lamentate prevedendo un costo complessivo di € 113.910,81, di cui 49.748,91 per le fondazioni, 25.504,02 per i lavori da svolgere nell'appartamento, 23.245,88 per l'esecuzione del cappotto termico per l'eliminazione ponti termini delle pareti verticali, 15.412,00 per il cappotto termico sul tetto ed esperiva quindi il tentativo di conciliazione senza successo;
8) inoltre, nel corso degli anni, la sig.ra svolgeva numerosi Parte_1 interventi di ripristino dell'immobile e di ritinteggiatura delle pareti interne nel tentativo di eli- minare le muffe, sostenendo una spesa di € 59.390,00; 9) l'odierna ricorrente, dovendo incardinare il presente giudizio ed essendo a conoscenza del fatto che la società convenuta non ha ancora
2 provveduto alla nomina del nuovo amministratore, ha richiesto la nomina del curatore speciale ex art. 78 cpc a codesto Tribunale.
Tanto premesso, la sig.ra concludeva per la declaratoria della ricollegabiltà causale del Parte_1 danno subito ad un'errata progettazione e ad un'errata esecuzione dei lavori e, per l'effetto, per la condanna in via solidale della e della , quest'ultima tenuta in forza CP_1 Controparte_4 della polizza decennale postuma N. 268A5728, al pagamento dei danni subiti quantificati nella somma complessiva di € 175.515,49, di cui € 113.910,81 accertati dalla CTU per la risoluzione dei problemi infiltrativi, € 59.390,00 per spese documentate sostenute negli anni ed infine € 2.214,68 per le spese liquidate al CTU nel giudizio ex art. 696 bis c.p.c., ovvero nella minore o maggiore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
Si costituiva la , chiedendo il rigetto di ogni domanda Controparte_2 formulata nei propri confronti, sul presupposto della decadenza dall'azione ex art. 1669 c.c. e dell'inoperatività e/o inefficacia della garanzia assicurativa, e, comunque, dell'infondatezza delle pretese risarcitorie.
Si è costituita, altresì, la la quale si rimetteva alla decisione del giudicante in ordine CP_1 alla legittimazione passiva del curatore speciale nominato ex art. 78 c.p.c. e, in generale, sulla decisione nel merito della vicenda.
Così instaurato il contraddittorio, il Giudice disponeva la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito ordinario.
Quindi, la causa, istruita in via documentale, è stata rimessa in decisione all'udienza indicata in epigrafe ai sensi dell'art. 189 c.p.c..
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1. Parte attrice ha richiesto la declaratoria che il danno subito è stato causato da un'errata progettazione e da un'errata esecuzione dei lavori e, quindi, ha richiesto la condanna in via solidale della e della , quest'ultima tenuta in forza della polizza decennale CP_1 Controparte_4 postuma N. 268A5728, al pagamento dei danni subiti.
Ai fini del decidere, occorre innanzitutto soffermarsi sulla qualificazione della domanda azionata.

2. L'art. 4, comma 1, d.lgs. n. 122 del 2005 dispone: <Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti
3 costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione>>.
Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 1909/2025),
<La polizza assicurativa decennale di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 ha natura di assicurazione contro i danni per conto altrui o di chi spetta, con conseguente legittimazione del terzo assicurato a far valere i diritti derivanti dal contratto, e non di assicurazione della responsabilità civile, sia per la specifica previsione testuale, secondo cui essa deve essere stipulata dal costruttore "a beneficio dell'acquirente", sia per la ratio complessiva della disciplina legislativa, volta a garantire che la tutela dei diritti patrimoniali dell'acquirente dell'immobile da costruire non resti frustrata dalle vicende sostanziali, processuali ed eventualmente concorsuali del costruttore>>.
In particolare, nel corpo della motivazione della decisione menzionata si legge che <Questa previsione, infatti, delimita l'oggetto della copertura assicurativa, la quale è circoscritta ai danni di cui il costruttore sia responsabile ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., mentre non si estende ai danni al cui risarcimento egli sia tenuto a diverso titolo. Peraltro, la circostanza che l'oggetto della copertura assicurativa sia limitato ai pregiudizi materiali e diretti all'immobile, nonché ai danni ai terzi, di cui il costruttore sia responsabile ex art. 1669 cod. civ. (con la conseguenza che
l'operatività della garanzia presuppone l'accertamento della responsabilità a tale specifico titolo, mentre la polizza resta inefficace – diversamente da quanto reputato dalla società ricorrente – ove il costruttore sia tenuto responsabile ai sensi dell'art. 2043 cod. civ.) non incide sulla natura del contratto assicurativo, che resta un'assicurazione contro i danni per conto di chi spetta e non diviene una polizza di responsabilità civile del costruttore>>.
Tale passaggio motivazionale è particolarmente rilevante, in quanto subordina espressamente l'operatività della polizza di cui si discute all'accertamento della responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c..
Sotto tale profilo, si impone in via pregiudiziale l'esame dell'eccezione di decadenza e prescrizione sollevata da entrambe le parti convenute.

3. Occorre, quindi, delibare se al momento della denuncia del febbraio 2014, o comunque all'esito dell'introduzione della prima domanda giudiziale in data 10.11.2016, per effetto del deposito della CTU datata 11.03.2018, parte attrice avesse un sufficiente grado di conoscenza dell'entità del pregiudizio e della sua riferibilità causale alla appaltatrice;
giudizio di fatto da reputarsi necessario in ossequio al principio di diritto secondo il quale, in tema di responsabilità ex art. 1669 cod. civ., poiché la disciplina della decadenza (art. 1669, primo comma) e della prescrizione (art. 1669, secondo comma) hanno lo scopo di non onerare il danneggiato della
4 proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, rilevi una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso (Cass. 16 febbraio 2015, n. 3040; cfr. anche, in precedenza,
Cass. 7/01/2000, n. 81 e, successivamente, Cass. 17/10/2017, n. 24486).
Procedendo alla verifica in fatto del profilo in discussione, si osserva quanto segue.
Parte attrice, secondo la sua stessa prospettazione, era nelle condizioni di avere contezza a far data del deposito della CTU datata 11.03.2018, al quale ha concluso nei termini che seguono: <Le problematiche lamentate dalla parte attrice in merito alle muffe e condense all'interno dell'abitazione si ritiene debbano essere ricondotte ad un problema di areazione forzata necessaria all'interno dell'intercapedine e alla necessità di mitigazione dei ponti termici. Le problematiche lamentate dalla parte attrice in merito alle infiltrazioni di acqua all'interno dell'intercapedine si ritiene siano da ricondursi al particolare assetto geologico, caratteristico di questa tipologia di materiali, che condiziona sensibilmente l'assetto idrogeologico superficiale;
in corrispondenza del contatto tra il substrato e le coltri alterate si genera di fatti una circolazione freatica collegata alle precipitazioni e a regime effimero di modesta entità ma capace comunque di generare effetti di risalita capillare di umidità. Non si ritiene ci siano danni subiti dalla parte attrice causalmente riconducibili a fattori eziologici connessi alla proprietà di parte convenuta”
Dall'esclusione della responsabilità della vicina non poteva che riespandersi la prospettazione della responsabilità del costruttore, ciò in armonia con quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità
(cfr. Cass. n. 1909/2025), alla cui stregua <In tema di appalto, ai fini della valutazione della fondatezza dell'eccezione di prescrizione ex art. 1669, comma 2, c.c, il giudice è tenuto non solo a considerare il decorso formale del termine annuale dalla data della denuncia, ma anche ad accertare, con apprezzamento sostanziale e di fatto, il momento nel quale il committente ha conseguito la conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera>>.
Ed invero, anche a voler preservare l'efficacia della denunzia inviata nel 2014, risulta comunque inutilmente decorso il termine di prescrizione annuale di cui all'art. 1669, co. 2, c.c., rispetto al momento di oggettiva conoscibilità della causa dei problemi lamentati, individuabile dal deposito della predetta CTU datata 11.03.2018.

4. Sulla scorta delle superiori considerazioni, la domanda attorea va disattesa per intervenuta prescrizione della pretesa risarcitoria di cui all'art. 1669 c.c..
Considerato che la giurisprudenza di legittimità posta a base della decisione è intervenuta successivamente alla proposizione della domanda sussistono i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti costituite.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) rigetta la domanda attorea;

b) compensa le spese di tra tutte le parti costituite.
Così deciso in Roma addì, 10/06/2025.
Il giudice
LU De OF CI
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