REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Pierangela
LL, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 8075/2021 R.G.; promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
PE GI del foro di Verona;

-parte attrice-

contro

:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
AR GI del foro di Verona;

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Tamara Parte_2 C.F._3
Bertagna del foro di Verona;

-parte convenuta- avente ad oggetto: mediazione;
diritto alla provvigione.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno precisato le proprie conclusioni all'udienza del 1.07.2025, riportandosi, quanto a parte attrice, a quelle di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. per il merito e di cui alle memorie ex art. 183, comma 6, nn. 2 e 3, c.p.c. in via istruttoria, quanto al convenuto , a quelle riportate nella memoria ex art. 183, Controparte_1
1 comma 6, n. 1, c.p.c., quanto alla convenuta a quelle contenute nel Parte_2
foglio di precisazione delle conclusioni in atti, conclusioni da intendersi tutte nella presente sede integralmente richiamate per relationem.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso introduttivo ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato ai resistenti, con cui il ricorrente, ha esposto, in fatto: Pt_3
- di avere raccolto la proposta di acquisto dell'immobile sito in Verona, corso Porta
Nuova n. 22 (composto da due unità abitative poste al quinto piano e censite al N.C.E.U. del Comune di Verona, foglio 166, mappale 321, subalterni 24 e 25) formulata congiuntamente dai resistenti il 13.07.2020;
- che detta proposta, irrevocabile per 15 giorni, è stata accettata dai venditori in data
28.07.2020 entro il termine, con previsione di rogito entro il 31.05.2021;
- di avere consegnato ai promittenti venditori il 5.10.2020 l'assegno bancario di €
10.000,00 tratto dai promissari acquirenti a titolo di caparra confirmatoria, dopo averlo tenuto in custodia per alcuni mesi su accordo delle parti;

- di avere ricevuto per conoscenza il 28.05.2021 una lettera diretta ai promittenti venditori, con cui i promissari acquirenti hanno revocato la propria proposta per non essere l'immobile corrispondente a quello promesso in ragione della mancanza di una soffitta;

- che, tuttavia, in occasione di un incontro tra le parti avvenuto il 10.05.2021, i resistenti hanno manifestato l'esigenza di posticipare il rogito in attesa di vendere due immobili propri;

2 - di avere inviato in data 8.06.2021 una richiesta di pagamento delle proprie provvigioni di € 10.200,00, corrispondente al 3% sul valore di vendita indicato nel preliminare;
ha dedotto, in diritto: Pt_4
- che tra i promissari acquirenti ed i promittenti venditori e è Controparte_2 Pt_5
stato concluso un contratto preliminare ai sensi dell'art. 1326 c.c. grazie alla propria intermediazione;

- di avere pertanto diritto ex art. 1755 c.c. alla provvigione per l'attività di mediazione svolta nella conclusione del compromesso;

I.c. ha chiesto, quindi:
- previo accertamento dell'avvenuta conclusione dell'affare tra e Controparte_2
da un lato e e dall'altro grazie alla propria Pt_5 Controparte_1 Parte_2
attività di intermediazione, condannare per l'effetto i resistenti, in solido tra loro, al pagamento in proprio favore ex art. 1755 c.c. di € 10.200,00 (ossia il 3% su €
340.000,00), oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

- con vittoria di spese processuali;

§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della comparsa tempestivamente depositata in data 11.03.2022, con cui il resistente Controparte_1
nel costituirsi in giudizio,
II.a. ha contestato, in fatto:
- di avere rinvenuto l'annuncio di vendita dei due immobili tramite il portale “Idealista”, essendo interessato, insieme alla ex moglie resistente a vendere i propri Parte_2
immobili siti in Zevio ed in Circonvallazione Raggio di Sole a Verona per acquistare per i propri figli due immobili più vicini al centro;

3 - di avere pertanto contattato , titolare dello studio IL autore Testimone_1
dell'annuncio, avendo effettuato due visite agli immobili;

- di avere altresì preso visione delle planimetrie catastali esibite dalle quali si evinceva la pertinenza di una soffitta per ciascun immobile, nonostante l'incaricata nei sopralluoghi effettuati ne avesse mostrata soltanto una;

- di avere specificato l'opportunità di collegare l'acquisto definitivo degli appartamenti alla vendita di almeno uno dei propri immobili messi sul mercato;

- che solo in un secondo momento è stato comunicato che l'effettivo mediatore incaricato era il ricorrente Parte_1
- di avere formalizzato la proposta di acquisto il 13.07.2020, ricomprendendo nell'accordo le due soffitte, tranne una parte di quella che non era stato possibile visionare;

- che, solamente dopo un sollecito via mail del 26.04.2021 per vedere le soffitte ed un ulteriore accesso presso gli immobili, è emerso che una delle due non era collegata all'immobile;
- di avere nel frattempo avviato le trattative per la vendita di uno dei propri immobili con la stesura di una bozza di preliminare per conseguire la provvista utile all'acquisto dei due appartamenti compromessi;

- che il 10.05.2021 ha dichiarato l'inesistenza di una soffitta pertinente ad Parte_1
uno dei due immobili e che a quel punto i ricorrenti hanno iniziato a manifestare il proprio disinteresse all'affare per essere fondamentale la presenza di un angolo-soffitta, dopo di che il 28.05.21 hanno formalizzato l'intenzione di recedere dal contratto;

II.b. ha eccepito, in diritto:

4 - la necessità di mutare il rito da sommario a cognizione piena per l'esigenza di istruire la causa e la complessità delle questioni involte;

- l'inefficacia dell'accettazione della propria proposta di acquisto non comunicata in forma scritta entro il termine di 15 giorni scaduto 28.07.2020;
- la falsa rappresentazione della realtà da parte dei mediatori intervenuti nell'affare, dal che la risoluzione del contratto ed il venire meno del diritto alla provvigione;

- il comportamento fraudolento del mediatore che non ha comunicato alle parti le circostanze influenti negativamente sulla valutazione e sicurezza dell'affare;
- che la raccolta di usi su cui è basata la quantificazione della provvigione effettuata ex adverso ha perso efficacia nel 2014 dovendosi pertanto provvedere all'eventuale liquidazione secondo equità;
- la necessità di integrare il contraddittorio ai sensi degli artt. 102, comma 2, e 107 c.p.c.
a per la dichiarazione di conclusione dell'affare; Parte_6
ha chiesto, pertanto: Pt_7
- in via preliminare accertare l'incarico di compravendita affidato al ricorrente ovvero dichiararne la carenza di legittimazione ad agire;

- in via principale di merito rigettare tutte le domande proposte dal ricorrente, accertare e dichiarare l'inefficacia, la nullità o l'annullabilità della proposta di acquisto per mancata comunicazione dell'accettazione in forma scritta, la nullità, annullabilità o inesistenza del contratto preliminare per carenza degli elementi di validità dello stesso e dei requisiti essenziali della proposta ivi inclusa la sottoscrizione su ogni foglio, nonché dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare in mancanza dei presupposti per il diritto al percepimento della soluzione;

5 - in ogni caso accertare la responsabilità del mediatore per negligenza ed il conseguente venire meno del diritto alla provvigione;

- con vittoria di spese processuali;

§.III. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della comparsa tempestivamente depositata in data 11.03.2022, con cui la resistente nel Parte_2
costituirsi in giudizio,
III.a. ha aggiunto in fatto, rispetto all'altro resistente:
- che la proposta di acquisto dei promittenti venditori è giunta il 3.08.2021, ossia 21 giorni dopo la sottoscrizione della proposta, oltre il termine di 15 giorni per l'irrevocabilità;
- che il 28.05.2021 nell'inviare la lettera di revoca della proposta i resistenti hanno richiesto altresì la restituzione della caparra;

- che non ha reperito alcun proponente acquirente per i propri immobili Parte_1
messi sul mercato;

- che la vendita di questi ultimi è stata posta quale condizione per l'efficacia della proposta di acquisto, di talché l'accordo con i fratelli non ha prodotto effetto CP_2
alcuno;
- che la presenza di una soffitta di dimensioni superiori ai 4 mq, come da sé più volte dichiarato, è sempre stata considerata essenziale nelle trattative per l'acquisto degli appartamenti di corso Porta Nuova;

III.b. ha precisato in diritto:
-che non è semplice collaboratrice di nell'affare per cui è Testimone_1 Parte_1
causa, ma è la reale mediatrice dello stesso, così da essere legittimata attiva in vece del ricorrente;

6 - che il doc. 3 prodotto dal ricorrente non configura accettazione conforme alla proposta neppure dal punto di vista formale, non contenendo alcun riferimento alle parti contraenti o alle obbligazioni sorte o all'oggetto del contratto;

- che in ogni caso la proposta non è mai stata determinata e neppure determinabile nell'oggetto, dal momento che la parte di soffitta da scorporare non è stata ben identificata;

- che pertanto proposta ed accettazione rappresentano al più un mero preliminare di preliminare idoneo a vincolare l'operazione economica negli elementi essenziali, rinviando tuttavia ad un momento successivo la verifica della praticabilità dell'operazione;
- che, anche a volere considerare proposta ed accettazione come contratto preliminare, lo stesso è inefficace per il mancato accertamento della condizione sospensiva consistente nella conclusione del preliminare di vendita di almeno uno dei propri immobili;

- che inoltre l'accettazione dei promittenti venditori è giunta tardivamente;

- che comunque il mediatore è venuto meno al proprio obbligo di verificare che l'immobile fosse in regola ed interamente in proprietà esclusiva dei venditori;

- che infine non vi è la prova di un impegno assunto dall'acquirente a corrispondere la provvigione nei termini esatti di cui alla domanda avanzata dal ricorrente;

III.c. ha chiesto, pertanto:
- in via pregiudiziale accertare la carenza di legittimazione attiva in capo a Pt_1
[...]
- in via principale di merito rigettare le domande di quest'ultimo, accertare la nullità della propria proposta di acquisto e dell'accettazione dei promittenti venditori per indeterminatezza dell'oggetto, ovvero per carenza dei requisiti di forma o ancora per
7 mancato accertamento della condizione sospensiva sottostante, dichiarando per l'effetto che nulla è da sé dovuto al ricorrente;

- in via subordinata dichiarare che il proprio recesso è avvenuto per giusta causa e che nulla è dovuto al ricorrente per il suo inadempimento;

- con vittoria di spese processuali;

§.IV. Dato atto che – mutato il rito a verbale del 24.03.2022 – il giudizio, previa concessione alle parti dei chiesti termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., è stato istruito tramite produzioni documentali e con l'assunzione delle chieste prove orali (cfr.
l'ordinanza del 21.03.2023), venendo trattenuto in decisione all'udienza del 1°.07.2025, concessi alle parti i chiesti termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche;

§.V. Ritenuto che la domanda proposta dall'attore meriti accoglimento per i motivi in prosieguo esposti:
V.a. Premesso che le eccezioni sollevate dai convenuti sulla carenza di legittimazione ad agire in capo a non sono fondate per la dirimente considerazione che egli Parte_1
propone correttamente domanda di provvigione nel rapporto che lo ha visto mediatore, inteso quale professionista che si è interposto tra le parti al fine di favorirne l'incontro e di agevolarle nella conclusione di un contratto ai sensi dell'art. 1754 c.c., senza la necessità di essere legato ad alcuna di esse da rapporti di dipendenza o collaborazione;

Neppure osta al riconoscimento della legittimazione il fatto che l'attore si sia avvalso, quanto meno in un primo momento, della collaborazione di , la quale Testimone_1
stessa ha dichiarato in sede istruttoria di avere agito in veste di mera collaboratrice e senza pretendere alcunché in termini di provvigione;

8 Invero, emerge con chiarezza dalla deposizione da quest'ultima resa che l'iniziale intervento della stessa rientra in un rapporto di collaborazione reciproca tra due professionisti indipendenti, sostanziandosi in uno scambio di favori reciproci, senza tuttavia condivisione dell'incarico che riguarda uno soltanto dei due con riferimento a quel preciso immobile e/o a quella determinata zona, in assenza quindi dei presupposti applicativi dell'art. 1758 c.c.;
V.b. Nel merito, l'inquadramento della fattispecie necessita della qualificazione dell'accordo iniziale concluso tra promissari acquirenti e promittenti venditori;

A tale proposito, va precisato che il diritto alla provvigione non può essere escluso ogni qualvolta l'opera del mediatore abbia condotto comunque ad un risultato utile a mettere in contatto le parti ed a creare tra le stesse un vincolo giuridico che dia diritto ad agire per l'esecuzione in forma specifica o per il risarcimento del danno per mancato conseguimento del risultato utile, come più volte ribadito da condivisibile giurisprudenza di legittimità che ha osservato come questo avvenga anche quando il mediatore abbia semplicemente facilitato la stipula di un contratto preliminare di compravendita (cfr. Cass. civ., nn. 2359/2024 e 34850/2023);
Alla riconducibilità del caso in esame a tale ricostruzione non osta l'eccezione sollevata dalla convenuta secondo cui il contratto sarebbe un mero preliminare di Pt_2
preliminare, perché le parti non si sono limitate ad uno scambio tra proposta ed accettazione, ma hanno condotto una serie anche articolata di trattative, giungendo addirittura alla corresponsione della caparra confirmatoria;

Del resto, è la stessa proposta poi accettata che specifica che “la somma di cui al punto
a) e al punto b), ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con
9 l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta di acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare”;
A ciò va aggiunta la valorizzazione della circostanza, emersa ex actis e confermata dalle prove testimoniali assunte, che l'effettiva motivazione dei convenuti a recedere dal contratto preliminare non si sostanzia tanto nella mancanza della soffitta visionata nei primi accessi agli immobili, giacché il difetto della pertinenza era già stato precisato nel corso dell'incontro del 10.05.2021, dopo di che i convenuti hanno ciò nonostante proseguito nelle trattative, chiedendo unicamente lo spostamento del termine previsto per il rogito ed ottenendo oltre tutto risposta positiva dai promittenti venditori;

Tale circostanza è stata pienamente confermata in udienza dal teste attoreo Tes_1
presente personalmente all'incontro del maggio 2021, posto che la stessa, oltre
[...]
a negare che i convenuti avessero stigmatizzato la mancanza della soffitta rilevandone una qualche essenzialità, ha altresì affermato che nonostante ai primi contatti i convenuti avessero chiesto se ci fosse uno sgabuzzino/soffitta collegato agli immobili e sebbene in seguito fosse emersa l'assenza di un tale vano, all'incontro del 10.05.2021 i promissari acquirenti hanno comunque ribadito il proprio interesse all'acquisto, tanto da chiedere una dilazione per il rogito;

Ancora più nettamente la citata teste ha dichiarato che “al predetto incontro del maggio
2021 i convenuti non hanno in alcun modo detto che lo sgabuzzo/soffitta era un locale essenziale, né del resto, quando io ho mostrato loro l'immobile mi hanno detto di avere assoluta necessità di tale locale, ovviamente per quanto ad oggi possa io ricordare”;
Nulla in contrario è emerso dalle dichiarazioni rese dai testi indicati dai convenuti per e (figlia dei convenuti) per CP_3 Controparte_1 Testimone_2
i quali non hanno presenziato all'incontro del 10.05.2021 nel quale è Parte_2
10 stato definitivamente chiarito che nessuna soffitta avrebbe fatto parte del compendio oggetto di vendita, bensì a degli incontri precedenti, addirittura solamente ad uno dei primi incontri avvenuti nel 2020 per quanto riguarda la teste senza Testimone_2
pertanto essere in grado di aggiungere alcunché in merito alla conferma o meno dell'intenzione di proseguire nella contrattazione dei convenuti;

Peraltro, anche dalle dichiarazioni del teste emerge come l'assenza dei CP_3
locali soffitta fosse già agevolmente evincibile dalle planimetrie, laddove detto teste specifica che “le planimetrie le avevamo visionate, anzi le stavamo guardando, tanto che il dubbio sulla soffitta ci è venuto proprio dalle planimetrie, poi ricordo che alla richiesta di vedere la soffitta ci è stata mostrata solo la prima parte, non ricordo però se la avesse la chiave oppure se la porta fosse aperta;
tuttavia alla richiesta di Tes_1
vederla per intero, ha tergiversato e noi non la abbiamo visiona in quell'occasione”;
Pertanto, al di là dell'incertezza iniziale sulla trasferibilità o meno delle soffitte,
l'intenzione di acquistare l'immobile è stata più volte confermata dai resistenti, dovendosi perciò interpretare il loro comportamento come adeguata manifestazione dell'intenzione di concludere il contratto nonostante la rilevata mancanza di un locale soffitta, che a questo punto e per tutte le precedenti considerazioni non può essere ritenuto un vizio di tale gravità da impedire l'attuazione dell'affare;
Invero, la giurisprudenza di legittimità con un orientamento ritenuto condivisibile da questo Tribunale chiarisce che il compenso del mediatore non dipende dalla totale corrispondenza tra l'oggetto delle trattative iniziali e quello finale dell'affare, ma può essere riconosciuto anche laddove il bene non sia pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera di intermediazione (cfr., tra le tante, Cass. civ., n. 7394/2024);
11 Per tutto quanto sopra esposto, va riconosciuto che l'intermediazione operata da Pt_1
ha portato alla conclusione di un affare tra i convenuti ed i promittenti venditori
[...]
e a nulla valendo la sopravvenuta decisione dei primi di Parte_6 CP_2
recedere dal vincolo assunto;

Né può essere interpretata come condizione sospensiva, in concreto non realizzatasi, la mancata conclusione della vendita di cespiti propri dei convenuti, configurante a ben vedere mera ragione di opportunità, tanto più che, a tutto volere concedere, si tratterebbe di condizione meramente potestativa in quanto dipendente dalla volontà dei diretti proprietari;

Ne discende che va riconosciuto il diritto in capo all'attore di percepire Parte_1
dai convenuti e la quota di provvigione congruamente Controparte_1 Parte_2
ragguagliata al 3% del valore della vendita risultante dalla proposta formulata, in linea con la Raccolta Provinciale degli Usi presso le CCIAA di Verona allegate sub doc. 11 dal ricorrente, stante anche le lunghe trattative poste in essere ed i convenuti vanno condannati a corrispondere all'attore la somma di € 10.200,00, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo (si rammenta sul punto che il credito per la provvigione spettante al mediatore ai sensi dell'art. 1755 c.c. ha natura di debito di valuta, trattandosi di una somma di denaro determinata o determinabile in base al contratto di mediazione, di talché in caso di ritardo nell'adempimento si applicano gli interessi legali ex art. 1224
c.c. salvo prova del maggior danno e non i criteri di rivalutazione propri dei debiti di valore;
si vedano sul punto Cass. civ., nn. 10490/2004, 12231/2011, 21933/2014 a mente delle quali “il credito del mediatore per la provvigione ha natura di debito di valuta, con conseguente applicazione degli interessi legali dal giorno della domanda giudiziale”);
12 §.VI. Ritenuto che le spese processuali, liquidate come da dispositivo in ragione del valore della causa e di natura e quantità dell'attività difensiva svolta, seguano la soccombenza dei convenuti;



P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita:
- condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice, per le ragioni di cui in motivazione, la somma di € 10.200,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna parte convenuta a rifondere in favore di parte attrice le spese processuali, liquidate in € 145,50 per esposti ed in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed oltre i.v.a. e c.p.a. ove dovute come per legge.
Verona, 19.12.2025
Il Giudice
Pierangela LL
13