TRIBUNALE DI MASSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Massa, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico dott.
Domenico Provenzano, ha pronunciato, la presente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1923/2018 R.G.A.C. promossa da
(Cod. Fisc. ) e (Cod. Fisc. Parte_1 C.F._1 Parte_2

C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Riccardo Lenzetti, in virtù di procura agli atti, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Massa, Piazza Aranci n. 31 attori
nei confronti di
(Cod. Fisc. ) e (Cod Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
Fisc. ) C.F._4 rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni B. Bertocchi, in virtù di procura agli atti, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Massa, Viale E. Chiesa n. 17 convenuti


Oggetto: divisione immobiliare - usucapione

CONCLUSIONI

Per gli attori e (cfr. note scritte ex art. 127 ter c.p.c. Parte_1 Parte_2 depositate in sostituzione dell'udienza di p.c. del 17.05.2024):
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni eccezione, deduzione o istanza avversaria, procedere alla divisione in natura del bene immobile sito in Massa, via
Crocello n. 28, individuato al Catasto Terreni del Comune di Massa quale ente urbano al foglio 63, particella 493 (al cessato Catasto già mappale 2367), in atti meglio individuato assegnando in proprietà esclusiva a ciascun condividente una parte dell'intero pari alla quota porzione di spettanza. Respingere le domande riconvenzionali ex adverso proposte perché inammissibili /o infondate in fatto e in diritto. Vinte le spese.”

Per i convenuti e (cfr. note scritte ex art. 127 Controparte_1 Controparte_2 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza di p.c. del 17.05.2024):
“Previa remissione in istruttoria per l'espletamento delle prove orali richieste sui seguenti capitoli di prova: 1) vero che i sig.ri e ed i loro Controparte_1 CP_2 danti causa prima di loro, perlomeno dall'anno 1985 utilizzavano il cancello carraio, posto sul mapp. e 494, visualizzato nelle foto che le si rammostrano per entrare a piedi
e con autoveicoli sino all'abitazione di loro proprietà, identificata nella planimetria che le si rammostra come mapple 491 - corte graffata limitrofa alla pubblica via - e sull'area identificata come mapp.e 493; 2) vero che tale accesso avveniva in maniera del tutto pacifica ed indisturbata senza rendere conto ad alcuno;
3) vero che il muro ed il passo
2 carraio venne costruito dal sig. padre dei convenuti nei primi anni 80 Persona_1
(1984) che provvedette anche al pagamento del relativo passo carraio presso il competente ufficio del comune di Massa;
si indicano a testi i sigri: , Testimone_1
, , , Testimone_2 Tes_3 Testimone_4 Testimone_5 Tes_6 ed;

[...] Testimone_7 conclude come da comparsa di costituzione e risposta (Voglia il Tribunale Ill.mo di
Massa, contrariis rejectis: 1) respingere la domanda avanzata da controparte non avendo titolo, gli attori, di comproprietà sul mappale 493 (ex mapp.le 2367 vecchio catasto), 2) nel merito in via riconvenzionale e in ogni caso: a) dichiarare la comproprietà dei sigg.ri e sulla porzione del mappale 494 – Controparte_1 CP_2 fg. 63 (oggi mapp.le 494 sub 4 nr. 4 “ ) in virtù della riserva effettuata dal sig. Pt_3
(venditore) nell'atto notaio del 3.4.1923 nel quale l'aia di fronte Persona_1 Per_2 alla casa viene definita in “comproprietà”; b) in via subordinata ed in dannata ipotesi di mancato accoglimento della domanda riconvenzionale sub a): dichiararsi l'intervenuta usucapione del diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio (come da sempre esistito) sul mappale 494 (oggi sub 4 “ ) per tramite del cancello esistente (da Pt_3 oltre trenta anni) ed a favore dell'abitazione di proprietà dei convenuti (identificata al fg.
63 mappale 491), oltrechè dell'area identificata al fg. 63 mapp.le 493; ll tutto con vittoria di spese e competenze del presente giudizio). in ogni caso dichiara la disponibilità alla divisione richiesta da controparte come indicato dal CTU geom. nell'elaborato grafico redatto dallo stesso e rubricato (fra gli Per_3 allegati alla perizia) come allegato “O” alla perizia in atti (costituita dalla Tavola 2,
“PROGETTO DI DIVISIONE SOLUZIONE N. 2”); il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e (madre e figlio), premettendo di essere, Parte_2 Parte_1 rispettivamente, usufruttuaria e nudo proprietario dell'immobile ad uso residenziale sito
3 in Massa (MS), Via Crocello n. 28, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Massa al foglio 63, particella 494, sub. 4, zona censuaria 1, categoria A/4, classe 3, vani 6,5, rendita catastale € 335,70, convenivano in giudizio i fratelli ed Controparte_1
, comproprietari dell'immobile adiacente al primo e catastalmente Controparte_2 identificato al foglio 63, particella 491 (già mappale 2367 del cessato Catasto), proponendo domanda volta allo scioglimento inter partes della comunione che assumevano sussistere, in base alla ricostruzione dei rispettivi titoli di proprietà, sull'immobile censito quale “ente urbano” al foglio 63, particella 493 (già mappale 2367 del cessato Catasto) con assegnazione in proprietà esclusiva a ciascun condividente di una porzione corrispondente alla rispettiva quota di comproprietà.
Si costituivano i convenuti, contestando che gli attori fossero comproprietari della particella 493 oggetto dell'avversa domanda di divisione, in difetto di titolo di sorta, costituendo essa, in realtà, unitamente a parte della particella 494, un'unità immobiliare a sé stante (ex mappale 2367), essendo su tale ultima particella posto, da tempo immemorabile (e comunque da almeno trenta anni) un cancello di accesso (pedonale e carraio) alla suddetta particella ed alla propria abitazione (particella 491, ex mappale
2368 del cessato Catasto).
Deducevano, a sostegno del proprio assunto, che dalla documentazione rinvenibile presso l'Archivio di stato la stessa particella 493 (ex mappale 2367) era indicato come corte comune ai mappali 2368 sub. 1 e sub. 2 ed ai mappali 2369 e 270, non già anche al mappale 2366 (attualmente particella 494) appartenente agli attori;
che con rogito di compravendita del 03.04.1923 a ministero notaio Per_2 CP_3
aveva ceduto a tali coniugi e la
[...] Controparte_4 Controparte_5
“casetta” (composta da “tre vani in tre piani, altro piccolo stanzino sopra la scale e
(dal)la pianetta di terra dietro tale casa ed aia in comunione avanti la casa), con esclusione del “pergolato esistente sopra tale aia”, sul quale lo stesso venditore si era riservato il persistente diritto di proprietà, porzione, quest'ultima, attraverso la quale si accedeva già a quel tempo, così come tuttora, all'attuale particella 493, avendo quindi il predetto inteso mantenere la comproprietà di quell'area. Controparte_3
Assumevano, altresì, di aver sempre usufruito dell'accesso alla propria abitazione ed all'aia mediante il cancello carraio in essere in loco (collocato sull'area individuata come
4 particella 494 sub 4 – “Corte”), accesso praticato, sia a piedi che con automezzi, da oltre trenta anni in maniera pacifica ed incontestata.
I convenuti hanno quindi concluso instando per il rigetto della domanda di scioglimento della comunione ex adverso proposta e, in via riconvenzionale principale, per la declaratoria del proprio diritto di comproprietà sulla porzione dell'immobile distinto al foglio 63, particella 494 (oggi sub 3 – “Corte”), in virtù della riserva effettuata dal venditore nel richiamato rogito di compravendita del notaio in Persona_1 Per_2 data 03.04.1923, con il quale l'aia di fronte alla casa (compresa nel compendio immobiliare trasferito agli acquirenti) era definita in “comproprietà”; in via riconvenzionale subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda appena indicata, per l'accertamento e la declaratoria dell'intervenuta usucapione del diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio ai fini dell'accesso alla particella 494, appartenente ali attori, attraverso il cancello sulla stessa insistente, in funzione di collegamento con l'abitazione di loro proprietà (identificata al foglio 63, particella 491), oltrechè all'area censita al foglio 63, particella 493.
La causa, istruita in forma documentale ed a mezzo di C.T.U., volta alla descrizione dello stato dei luoghi ed all'accertamento del regime di proprietà delle porzioni immobiliari oggetto del contendere, nonché alla predisposizione di progetto divisionale,
è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate con note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza del 17.05.2024, come in epigrafe trascritte, alla scadenza dei termini assegnati per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
§§§§§§§§§§§§
Delineata la materia del contendere nei termini sin qui sintetizzati, il C.T.U. geom.
attraverso puntuale ed analitica disamina della documentazione Persona_4 prodotta in atti e di quella estratta (nel pieno contraddittorio con i CC.TT.PP.) dagli archivi dell'Agenzia del Territorio di Massa, ha fornito la ricostruzione della natura e della destinazione d'uso dell'area oggetto della domanda principale dei (distinta Pt_1 catastalmente al foglio 63, particella 493, già mappale 2367 del cessato Catasto), consistente in “una porzione di corte urbana, a giacenza orizzontale, non materializzata
5 in loco e posta all'interno di un compendio immobiliare costituito da fabbricati contigui di antica costruzione adibiti a civile abitazione, edificati lungo via del Crocello”, precisando che essa è classificata come “ente urbano” ed è indicata nel registro d'impianto dell'Archivio di Stato come “corte comune ai mappali 2368 sub. 1 e sub. 2 (oggi mappale
491) al mappale 2369 (oggi 490) e 2370 (oggi 489 parte)”, non già anche all'attuale particella 494 (ex mappale 2466 del cessato Catasto), appartenente agli attori. Il C.T.U. geom. peraltro, nell'evidenziare che nei vari titoli di provenienza succedutisi nel Per_3 tempo in riferimento al compendio immobiliare pervenuto ai i cui passaggi Pt_1 salienti sono stati passati in rassegna nell'elaborato peritale a sua firma (atto di donazione a ministero notaio el 20.01.1970 e atto di donazione del 13.01.1987 Per_5
Per a ministero notaio Batta , si fa sempre generica menzione, tra gli immobili Per_7 trasferiti, dell' “aia comune” (in alcuni casi definita “davanti alla casa stessa”); e, al fine di accertare se essa debba essere intesa quella di cui alla corte graffata al fabbricato censito con la particella 494 (ex mappale 2366 del cessato Catasto) – costituente pertinenza dell'unità immobiliare ad essa graffata (sub. 4) e quindi attualmente di esclusiva proprietà - o, piuttosto, alla corte di cui alla particella 493 (già Pt_1 mappale 2367 del cessato Catasto), censita quale “corte comune”, ha correttamente valorizzato il rogito di compravendita del 03.04.1923 a ministero notaio (Rep. n. Per_2
12520/8546), in forza del quale cedette in vendita a Controparte_3 CP_5
e (nonni dell'attrice e bisnonni dell'attore
[...] Controparte_6 Parte_2
), oltre alla “casetta sita al Crocello composta di tre vani in tre piani e di Parte_1 altro piccolo stanzino sopra la scala in località detta Canale di Rotino e la pianetta di terra dietro tale casa”, anche l' “aia in comunione davanti alla casa stessa, bene inteso che l'attuale pergolato esistente sopra tale aia resterà di proprietà esclusiva del venditore”. L'ausiliario dell'Ufficio ha accertato che quel preesistente pergolato (non più presente in loco, verosimilmente a seguito di interventi di ristrutturazione edile), insistente sull'area attualmente distinta alla particella 493 (già mappale 2366 del vecchio
Catasto), in quel medesimo rogito definita come “aia in comunione davanti la casa” – pergolato del quale soltanto il medesimo venditore si riservò la proprietà esclusiva con la richiamata clausola pattizia (accettata dagli acquirenti) - era posto “quasi in aderenza al muro perimetrale del fabbricato di cui al mappale 491 (già 2368), nella parte nord della particella 493”, come del resto evidenziato dai rilievi fotografici tratti da “google maps”,
6 rappresentativi dello stato dei luoghi a quel tempo in essere, allorchè esisteva ancora la pianta di pergola (nel punto evidenziato nelle fotografie 17 e 18 dimesse in allegato alla relazione del C.T.U. geom. . In altri termini, in capo ad Per_3 Controparte_3 rimase la “proprietà esclusiva del pergolato” e soltanto di quello (ormai non più esistente), non già dell'area (attuale particella 493), già a quel tempo “aia in comunione”, la cui comproprietà fu trasferita con quell'atto di compravendita agli acquirenti e . Costituisce, del resto, rilevante riscontro Controparte_5 Controparte_6 logico della contitolarità in capo ai (sub specie di nuda proprietà e di usufrutto, Pt_1 rispettivamente quanto a e a ) dell'area attualmente Parte_1 Parte_2 distinta alla particella 493 (già mappale 2367), oggetto della domanda principale attorea, la considerazione per la quale, al fine di raggiungere le scale che danno accesso al primo piano del fabbricato di cui alla particella 494 sub. 4 ed alle “pianette di terra retrostanti”, anch'esse appartenenti agli attori (oltre che all'abitazione degli , è CP_1 necessario attraversare la medesima “corte comune” distinta alla particella 493 (già mappale 2367) – pervenuta agli attori per effetto degli atti traslativi successivi al succitato rogito notaio del 1923 (passati in rassegna nell'elaborato del C.T.U. Per_2 nel contesto della ricostruzione storica della proprietà del compendio immobiliare oggetto di indagine) – la quale, in definitiva, è attualmente in comproprietà tra le parti.
Sulla scorta di siffatta accurata e condivisibile ricostruzione, pertanto, è dato pervenire alla conclusione per la quale tale ultima porzione immobiliare (sulla quale non insiste più il ridetto pergolato) costituisce corte comune alle unità ricomprese nelle particelle 494 e
491 di rispettiva proprietà delle parti. In definitiva, “l'aia in comunione davanti alla casa stessa” che trasferì ai danti causa degli attori va individuata Controparte_3 nell'attuale particella 493 oggetto della domanda di scioglimento della comunione, essendosi il venditore riservato, nel rogito del 03.04.1923, la proprietà del solo pergolato sulla stessa (a quel tempo) insistente – sostanzialmente in funzione di mera proprietà superficiaria, sicuramente configurabile, ove il manufatto costituisca una costruzione, ovvero una struttura permanente, solidamente ancorata al suolo e non facilmente amovibile (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, n. 5008/2018, Id. n. 2030/2025, Cass. Pen. n.
23183/2018, Cass. Civ. n. 8782/2022) - non già anche del suolo ad esso sottostante.
Deve invece affermarsi che, diversamente da quanto preteso dai convenuti con la propria domanda riconvenzionale (principale), la “corte urbana” di cui alla particella 494
7 sub. 4 costituisce corte esclusiva appartenente ai soli e , Parte_1 Parte_2 ai quali soltanto risulta in effetti intestata. Essa, come ha evidenziato il C.T.U., venne indicata come “graffata” al fabbricato posto sulla suddetta particella (già mappale 2366 del cessato Catasto) fine dalle prime mappe d'impianto, in buona sostanza in funzione di unica ed indistinta unità immobiliare. Da quanto appena esposto deriva, de plano,
l'infondatezza della domanda riconvenzionale spiegata in via principale (“in ogni caso”), tesa alla declaratoria della comproprietà, in capo agli della porzione di area CP_1 censita al foglio 63, particella 494 sub. 4 – “Corte” – in base alla prospettazione di questi ultimi in virtù della riserva di proprietà esclusiva in capo al venditore Controparte_3 contenuta nella già richiamata clausola del rogito di compravendita del 03.04.1923 - e ciò in quanto, come già chiarito, siffatta riserva attenne esclusivamente al preesistente pergolato (ormai non più in essere) e, soprattutto, in quanto esso insisteva non già sulla particella 494 sub. 4 (già mappale 2366), cui si riferisce la domanda riconvenzionale in esame, bensì sulla particella 493, già mappale 2367 (precisamente sulla parte nord), per quanto accertato dal C.T.U., porzione immobiliare, quest'ultima, oggetto della domanda di scioglimento della comunione proposta dai Pt_1
Fin dalla propria memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. questi ultimi hanno eccepito l'inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti in via subordinata, volta, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quella principale, appena esaminata, all'accertamento ed alla declaratoria dell'acquisto per usucapione, ex art. 1158 c.c., del diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio, in favore del proprio fabbricato ad uso abitativo (particella 491) e della ridetta area censita alla particella 493 (corte comune), sulla porzione immobiliare distinta alla particella 494 sub
4 (corte), attraverso il cancello ivi insistente;
porzione, quest'ultima, per quanto chiarito intestata a , quanto alla nuda proprietà, ed a , quanto Parte_1 Parte_2 all'usufrutto. Ed invero difetta, sotto tale profilo, il presupposto di esperibilità della domanda riconvenzionale in questione, avuto riguardo al disposto di cui all'art. 36 c.p.c., non risultando essa, così come formulata, né dipendente dal titolo dedotto in giudizio dagli attori a fondamento della domanda di scioglimento della comunione sulla porzione immobiliare distinta alla particella 493, già mappale 2367 (titolo rappresentato dai già menzionati atti di donazione del 20.01.1970 e del 13.01.1987, prodotti a corredo della citazione sub doc. 1, avente ad oggetto esclusivamente il fabbricato abitativo degli attori
8 e la comproprietà dell'aia comune distinta alla stessa suddetta particella 493 (già mappale 2367); né da altro (ipotetico) titolo già appartenente alla causa quale mezzo di eccezione, non valendo evidentemente il preteso accertamento della servitù di passaggio invocata dagli ad escludere (in funzione impeditiva) l'accoglimento CP_1 della domanda della medesima suindicata corte comune (agli immobili di proprietà delle parti) censita alla particella 493. In considerazione di quanto appena esposto, l'istanza tesa all'ammissione delle prove per interrogatorio formale delle controparti e per testi sui capitoli articolati in memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. dei convenuti, ribadita in sede di precisazione delle conclusioni, non è stata accolta, attenendo tali mezzi di prova a domanda riconvenzionale palesemente inammissibile.
Il C.T.U. ha predisposto un duplice progetto divisionale in riferimento alla richiamata corte comune di cui alla particella 493, oggetto della domanda di scioglimento della comunione dei graficamente rappresentate con la Tavola 2 – Allegato N e con Pt_1 la Tavola 3 – Allegato O del proprio elaborato peritale (riportate per stralcio anche a pag.
45 della relazione dello stesso geom. . Con gli scritti difensivi conclusivi, gli Per_3 hanno dichiarato di aderire al secondo dei suddetti progetti divisionali, mentre i CP_1
da parte loro, non hanno espresso preferenze di sorta, contestando entrambe le Pt_1 soluzioni proposte dall'ausiliario dell'Ufficio, in quanto asseritamente inique, perchè fondate, in buona sostanza, sull'assegnazione di due delle tre porzioni (di uguale superficie) dell'area in questione (nelle quale lo stesso C.T.U. ha idealmente ripartito la medesima corte comune) agli attori e soltanto della porzione residua agli stessi convenuti.
Va peraltro osservato che il medesimo C.T.U. ha accertato, nella propria relazione, che
“La particella 2367 (ora 493) è iscritta nel registro dell'Archivio di Stato come “corte comune ai N. 2368 sub. 1 – sub.2 – 2369 -2370”, rilevando che “ad oggi le proprietà di cui alle particelle 2369 e 2370 del cessato catasto (oggi rispettivamente mappali 490 e
489 parte) non hanno più interesse al diritto di comunione sulla corte”. Tale ultima considerazione del C.T.U. – posta a fondamento del progetto divisionale dal medesimo elaborato nella doppia soluzione dianzi indicata – si risolve, in buona sostanza, nel rilievo dell'attuale contitolarità anche in capo ad altri soggetti, rimasti estranei al giudizio, della stessa area comune di cui alla particella 493, oggetto della domanda di scioglimento della comunione, e nella prospettazione di un intento abdicativo di questi
9 ultimi sull'anzidetta area (della cui realizzazione non è dato evincere traccia di sorta in atti, tanto meno nelle forme di legge), senza che gli stessi siano stati posti in condizione di contraddire in merito nel presente giudizio. Tali soggetti (che, salva migliore verifica, nelle osservazioni del C.T.P. degli attori sono stati indicati in tale , quanto alla Tes_3 particella 489, e in tali e , quanto alla particella 490) devono Parte_4 CP_7 ritenersi litisconsorti necessari in riferimento alla domanda appena indicata, a norma degli artt. 784 e 102 c.p.c.. In ordine a tale domanda, pertanto, allo stato non può essere emessa pronuncia di sorta, occorrendo preventivamente integrare il contraddittorio nei confronti dei proprietari delle porzioni immobiliari censite al foglio 63, particelle 490 e
489 (rispettivamente già mappali 2369 e 2370 del cessato Catasto), quali litisconsorti necessari, ex artt. 784 c.p.c. e 102 c.p.c..
La causa va pertanto rimessa sul ruolo, come da separata ordinanza in pari data, per consentire di dar corso all'incombente ad iniziativa delle parti interessate.
Il regime delle spese processuali verrà stabilito con la sentenza che definirà il giudizio.


P.Q.M.



Non definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe, rigetta la domanda riconvenzionale principale e dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale subordinata dei convenuti.
Provvede come da separata ordinanza alla rimessione della causa sul ruolo, ai fini della decisione sulla domanda di scioglimento della comunione proposta da e Parte_1
, previa chiamata in causa dei proprietari degli immobili censiti nel Parte_2
Catasto Fabbricati del Comune di Massa al foglio 63, particelle 490 e 489 (già mappali
2369 e 2370 del cessato Catasto), entro termine perentorio da fissare, all'uopo, con la stessa suddetta ordinanza, ex art. 102 comma 2 c.p.c..
Spese al definitivo.
Così deciso in Massa, il 30.10.2025
Il Giudice
dott. Domenico Provenzano

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