REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa SC GA, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6676 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
, C.F. in persona del suo Priore Parte_1 P.IVA_1 ra C vv. Riccardo Neri;

- ATTRICE- contro
, C.F. , e , C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2 rappresentate e difese dall'avv. Avv. Fabrizio Ricci;
C.F._2
-CONVENUTE-

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 30 giugno 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, la , Parte_1 convenendo in giudizio e , ha chiesto: “Piaccia all'On.le Controparte_1 Controparte_2
Tribunale adito, respin m clusione, - in via principale, pronunciare e dichiarare ai sensi e per gli effetti dell'art. 972 c.c. la devoluzione in favore della
, in persona del suo Priore pro tempore, sig.ra Parte_1 CP_3
i alla sig.ra e alla sig.ra
[...] Controparte_2 CP_1
e sito in Nemi, località “Cerque o colombre”, censito al NCT del Comune di Nemi al
[...] art. 1254 della superficie totale di Ha 0.53.52 e, per l'effetto, condannare le convenute alla restituzione del possesso del fondo predetto in favore dell'odierna attrice e lasciarlo libero da persone e/o cose;
-sempre in via principale, accertare e dichiarare che la sig.ra e sono tenute al pagamento in favore della Controparte_2 Controparte_1
, in persona del suo Priore pro tempore, della somma di Parte_1 ello non versati e relativi al fondo sopra citato e alle annualità arretrate ex art. 2948 c.c., all'anno 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021, oltre interessi maturati e maturandi e, per l'effetto, condannare le odierne convenute al pagamento dell'intera somma dovuta e sopra specificata in favore dell'odierna parte attrice;
- con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente procedimento”. A sostegno della domanda, l'attrice ha esposto che: la è Parte_1 proprietaria di un terreno sito in Nemi, località "Cerq al 1703, censito al NCT del Comune di Nemi al foglio 4 part. 1254; storicamente, il fondo è stato soggetto a un canone, pagato nel tempo da diversi enfiteuti fino a giungere alla famiglia;
le odierne convenute sono le attuali livellarie del terreno;
le convenute sono CP_2 morose nel pagamento del canone;
specificamente, non sono state pagate le annualità 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021; il debito totale per i canoni arretrati è di € 13.246,20; oltre al mancato pagamento, le convenute non hanno adempiuto all'obbligo pagina1 di 5 di miglioramento del fondo, obbligo previsto per l'enfiteuta dall'art. 960 c.c.; ai sensi dell'art. 972 c.c., il concedente può chiedere la devoluzione del fondo se l'enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità di canone o non adempie all'obbligo di migliorarlo;
un tentativo di mediazione (n. 382/18) ha avuto esito negativo a causa della mancata adesione delle parti convenute Con comparse di costituzione, si sono costituite in giudizio e Controparte_1 CP_2
chiedendo “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in via preliminare e nel merito, in
[...] nto dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva e di quanto dedotto, motivato ed eccepito, rigettare le domande di parte attrice poiché infondate in fatto e in diritto. In via subordinata, accertata incidentalmente la maturata usucapione, rigettare le domande attoree in virtù della spiegata eccezione di usucapione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”. A fondamento di tali conclusioni, parte convenuta ha esposto che: la non ha Parte_1 fornito alcuna prova di essere proprietaria del terreno né ha pro ratto di enfiteusi;
che la visura catastale depositata dalla stessa attrice attesta la piena proprietà in capo alle convenute;
i documenti storici prodotti dall'attrice illeggibili e di difficile comprensione;
nei registri immobiliari e nel catasto non risulta alcuna traccia di un "livello" (enfiteusi) gravante sul terreno;
che nel 1921 il bisnonno, , acquistò il terreno Persona_1 dalla Congregazione di Carità di Albano Laziale;
l'atto sp ndi appartenevano alla Congregazione "in piena proprietà" ed erano "liberi da qualunque gravame od ipoteca"; nel 1955 il terreno passò al nonno, nel 1991 conferì Persona_2 Persona_2
l'azienda agricola, incluso il terreno, ne la Cavaterr -1997, a seguito della successione di e successivi atti di assegnazione e divisione , il Persona_2 terreno (identificato come l' 1254) è stato attribuito in proprietà indivisa e in parti uguali alle odierne convenute, e;
in nessuno di questi CP_1 Controparte_2 passaggi notarili è mai stata menzionata l'esistenza di un livello o di un contratto enfiteutico;
hanno comunque acquisito la proprietà per usucapione, sia abbreviata (art. 1159 c.c., avendo acquistato in buona fede con titolo idoneo) sia ordinaria (possesso ultraventennale). Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c. ( nella prima memoria istruttoria parte attrice ha chiesto anche di “- rigettare tutte le domande formulate dalle sig.re , anche in via CP_2 riconvenzionale, in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate, per tutte le ragioni spiegate negli scritti difensivi dell'odierna parte attrice”), precisate dalle parti le rispettive conclusioni, la causa -istruita documentalmente- è stata trattenuta in decisione all'udienza del 30.06.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Preliminarmente, deve rigettarsi l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata da parte convenuta. La legittimazione ad agire attiene alla verifica, secondo la prospettazione attorea, della titolarità astratta del diritto azionato in capo all'attore e del corrispondente obbligo in capo al convenuto. Nel caso di specie, l'attrice ha agito affermando di essere titolare del dominio diretto sul fondo e concedente del diritto di enfiteusi, chiedendo la devoluzione nei confronti della convenuta indicata come attuale enfiteuta inadempiente. Tale prospettazione è sufficiente a radicare la legittimazione attiva in capo alla , Parte_1 attenendo invece al merito della causa la questione relativa all'effettiva esistenza e prova del diritto vantato. La domanda attorea è infondata e deve essere rigettata. In via preliminare occorre rilevare che “il “livello” si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all'enfiteusi (cfr. Cass. 1366/1961, Cass. 1682/1963, Cass. 64/1997, Cass. 23752/2011, Cass. 9135/2012, Cass. 3689/2018). Il termine “livello”, derivante da libellus – la scrittura in doppio originale (duo libelli pari tenore conscripti) con cui veniva stipulato il contratto costitutivo del diritto e nel quale venivano documentati gli obblighi delle parti – designa un contratto conosciuto già nel tardo diritto romano e molto diffuso fino alle soglie dell'età contemporanea, avente ad oggetto il possesso e lo sfruttamento, generalmente con pagina2 di 5 clausole di miglioria, di fondi rustici, o anche urbani. Sulla natura e disciplina dell'istituto in esame, la Corte Costituzionale, con sentenza del 9.7.1959, n.46, ha affermato che l'istituto del livello è stato dal legislatore considerato nella sua autonomia e disciplinato con criteri autonomi, che in parte coincidono ed in parte contrastano con la disciplina giuridica dell'enfiteusi e degli istituti similari. La Corte di legittimità ha affermato, tuttavia, che i livelli sono soggetti alla disciplina del contratto enfiteutico vero e proprio perché il livello non corrisponde nel diritto positivo vigente - e del resto non corrispondeva neppure nel passato - ad un istituto giuridico che presenti una sua autonomia giuridica rispetto all'enfiteusi. Con il contratto di livello, il concedente si obbligava a mantenere il livellario nella concessione senza, in tanti casi, pretendere un corrispettivo (detto censo, spesso in natura o in denaro) o pretendendo un corrispettivo simbolico (censo livellare). Il livellario, titolare di un diritto reale di godimento, era tenuto a curare e migliorare le terre. Tanto premesso, […], per poter rivendicare la posizione di concedente di un fondo occorre dimostrare la sussistenza del proprio diritto attraverso la produzione di un atto costitutivo del rapporto enfiteutico, essendo prevista la forma scritta ad substantiam” (cfr. Corte di Appello, sentenza n. 3048/2024) Gravava sull'attrice, ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'onere di provare i fatti costitutivi della propria pretesa, ossia l'esistenza di un valido titolo costitutivo del rapporto enfiteutico sul fondo per cui è causa. Trattandosi di un diritto reale immobiliare, la legge ne prescrive la costituzione per atto scritto ad substantiam, a pena di nullità (art. 1350, n. 2 e 4, c.c.). Tale principio formale sembrerebbe trovare applicazione, secondo le regole proprie dell'epoca (tempus regit actum), anche nell'ordinamento dello Stato Pontificio, di cui Nemi faceva parte, nel XVIII secolo per gli atti costitutivi di diritti reali come l'enfiteusi, per i quali era richiesta la forma scritta ad substantiam. A prescindere dalla pur assorbente analisi sulla lex temporis (diritto comune, diritto romano giustinianeo e diritto canonico), emerge che parte attrice fonda la propria pretesa sul fatto che il fondo fu "dato a Canone perpetuo [...] li 22 aprile 1725 come instr. dal . Avendo la stessa parte attrice dichiarato che l'atto costitutivo fu CP_4 stipulato per iscritto, trova applicazione l'art. 2725, comma 1, c.c., il quale dispone: "Quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni è ammessa soltanto nel caso indicato dal n. 3 dell'articolo precedente”, id est lo smarrimento incolpevole non allegato né provato nella fattispecie in esame. Il divieto sancito dall'art. 2725 c.c. si estende anche alla prova per presunzioni. I documenti prodotti da parte attrice (inventari storici, estratti catastali, registrazioni di pagamenti), come si preciserà in seguito, sono giuridicamente inidonei a provare il fatto costitutivo del diritto. A ciò si aggiunga che la Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 4431 del 21/02/2017) , richiamando un principio consolidato (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5148 del 07/10/1982) ha affermato che "quando, per l'esistenza di un determinato contratto, la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta (nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi), alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto 'de quo', nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto". Ne consegue che né la confessione, mancante nel caso de quo, né eventuali atti ricognitivi o comportamenti concludenti, quali i pagamenti pregressi, possono surrogare il requisito formale richiesto ad substantiam per la valida costituzione del diritto reale. In secondo luogo, volendo superare la questione dirimente della mancata produzione del titolo scritto ad substantiam, occorre rilevarsi che, come statuito da recente giurisprudenza di merito in fattispecie analoghe (cfr. Corte di Appello di Roma, sentenza n. 3048/2024), “in tali situazioni la prova del diritto di concedente può e deve essere data “per equipollenti”, vale a dire attraverso l'indicazione di elementi di prova alternativi. E tale prova deve avere ad oggetto anche il contenuto del rapporto che si è costituito. Solo l'atto costitutivo, o comunque pagina3 di 5 la prova, con ogni mezzo, della sua esistenza e del suo contenuto, consente di verificare l'effettiva natura e la disciplina in concreto del rapporto intercorso tra le parti, non potendosi, ad esempio, considerare costitutivo di enfiteusi il contratto che non prevedesse l'obbligo di miglioramenti, così come ben sarebbe stato possibile costituire un rapporto livellario senza prevedere alcun corrispettivo o un corrispettivo simbolico (fattispecie peraltro diffusa). La verifica eseguita presso i registri catastali, primo ed indispensabile strumento di ricognizione del patrimonio immobiliare, di per sé non è però sufficiente a fondare una rivendicazione del diritto anche in caso di esito positivo, in quanto le risultanze catastali non hanno valore probatorio, ma solo indiziario. Ad esse, quindi, occorre sommare altri elementi indiziari con esse concordanti, tra i quali assume rilievo l'avvenuto pagamento di un canone o comunque la richiesta di esso”. Nel caso di specie, questo Giudice rileva come la prova per equipollenti non possa ritenersi raggiunta stante la presenza di discordanze emerse dalla documentazione prodotta dalla parte convenuta. La prima discordanza risiede nell'atto pubblico del 30 agosto 1921. Secondo parte convenuta con tale atto, un ente terzo (la "Congregazione di Carità" di Albano Laziale) vendeva il fondo in questione a L'Ente attore sostiene che la Congregazione di Carità fosse, a sua Persona_1 volta, una endo assorbito la precedente enfiteuta, l' e che, Controparte_5 pertanto, la vendita del 1921 abbia trasferito a il solo "utile dominio”. Al Persona_1 contrario, parte convenuta assume che nell'atto pubblico del 1921, il rappresentante della Congregazione di Carità dichiarava espressamente che i fondi appartenevano alla Congregazione in "piena proprietà” e che erano "liberi da qualunque gravame ed ipoteca". Sotto tale profilo occorre precisare le affermazioni relative al tenore letterale dell'atto pubblico del 30 agosto 1921, in particolare riguardo alla presunta dichiarazione della Congregazione di Carità di possedere la "piena proprietà" dei fondi e la loro libertà da gravami, costituiscono meri assunti. Ciò in quanto il documento prodotto in atti risulta illeggibile, rendendo impossibile verificare l'effettivo contenuto di tali dichiarazioni. Ad ogni modo, per ciò che rileva, si evidenzia che gli assunti di parte attrice risultano, in ogni caso, integralmente contestati. A ciò si aggiunga che la natura del diritto come "piena proprietà" viene costantemente ribadita nei successivi passaggi di proprietà, documentati da atti pubblici regolarmente trascritti e, pertanto, opponibili. Nell'atto del 1955, il venditore garantisce la "proprietà in testa propria" e la "disponibilità e libertà ipotecaria". Con l'atto del 1991 Persona_2 conferisce il medesimo fondo nella società agricola ("Agricola Cavaterra conferente garantisce espressamente "la buona e piena proprietà" di quanto conferito e la sua "libertà da pesi, canoni, oneri, vincoli". L'atto di divisione del 1997 assegna la particella 1254 (oggetto di causa) a e [...] indivisamente ed in parti Controparte_1 Controparte_2 eguali". Nell'atto non vi è alcuna menzione di un "dominio utile", di un "livello", di un "canone"
o di un "rapporto enfiteutico" che gravi sui beni divisi. Emerge poi un'ulteriore contraddizione. L'Ente attore fonda la sua pretesa su presunti pagamenti (doc. 5) effettuati da danti causa delle convenute, interpretandoli come riconoscimento del debito canonico. Tuttavia, negli stessi anni, i medesimi soggetti stipulavano atti pubblici (il rogito del 1955, il rogito del 1991) nei quali, dinanzi, dichiaravano e garantivano l'esatto contrario, ossia che il bene era libero da "canoni”. Per incidens, si rileva che la ricevuta di pagamento prodotta da parte attrice (doc. 5) reca l'intestazione "Amministrazione dell'Arcipretura", non formalmente coincidente con l'Ente attore. Ulteriori discordanze emergono dal verbale 1941 (Doc. 16) ove l'assemblea della Confraternita discute dell'affare e mette a verbale, dapprima l' ha venduto il terreno CP_5
"libero da ogni peso" e poi che "l' si riconosce obblig uare essa a pagarlo". CP_5
pagina4 di 5 Altra contraddizione si rinviene nella "Diffida del 1961" (Doc. 19), nei confronti di
[...]
. In tale diffida, l'esattore della identifica il titolo del canone: Per_2 Parte_1
25.4.1725" e identifica la provenienza del possesso di CP_4 Persona_2
"Provenienza: acquisto consists. Cinque 25.1.1955". L'attrice, quindi, dimostra di essere a conoscenza dell'atto notarile del 1955 (Doc. 2). Tale atto, come già precisato, contiene la garanzia esplicita di "libertà ipotecaria" e non menziona alcun canone. Inoltre, l'attrice contesta la valenza probatoria delle visure catastali prodotte dalle convenute (Doc. 8), che attestano la "Proprietà”, sostenendo che esse abbiano valore "solo indiziario". Per incidens si rileva che parte convenuta ha prodotto il "certificato di vidimazione di corrispondenza tra cessato e vigente catasto" (Doc. 6) al fine di attestare che i mappali 430 e 431 (acquistati da nell'atto del 1921, Doc. 1) corrispondono all'attuale Persona_1
Particella 1254 (oggetto di causa e assegnata alle convenute nell'atto del 1997, Doc. 5). Ad ogni modo, per quel che rileva ai fini della prova per equipollenti, deve evidenziarsi che le visure catastali (Doc. 8) e l'intera catena di volture sono discordanti con la tesi attorea e con gli inventari interni prodotti dall'attrice. Viste le plurime contraddizioni, neppure la "prova per equipollenti" non può ritenersi raggiunta. Alla luce di quanto esposto, l'attrice non ha assolto all'onere probatorio su di essa gravante ai sensi dell'art. 2697 c.c. Non può quindi ritenersi raggiunta la prova dell'esistenza del diritto azionato, derivando pertanto anche il rigetto della domanda relativa ai canoni. Il rigetto delle domande di parte attrice comporta l'assorbimento delle eccezioni riconvenzionali formulate dalle convenute. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. 147/2022) al di sotto dei valori medi stante il mancato espletamento di prove e la ridotta attività processuale.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- 1 rigetta le domande di parte attrice;

- 2 condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore delle convenute, che si liquidano in complessivi € 3.808,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15 %, IVA e CPA come per legge.
Velletri, 15 dicembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa SC GA
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