TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1901/2024 R.G.A.C.
FRA
NATA A CANICATTI' IL Parte_1
21/02/47 rapp. e dif. dall'Avv. Giuseppe Di Miceli
ATTRICE
CONTRO
NATA A CANICATTI' IL Controparte_1
29/08/91 rapp. e dif. dall'Avv. Antonio Milano
CONVENUTA
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 04/07/2024 Parte_1
conveniva in giudizio . Narrava l'attrice CP_2
in tal modo premettendo alle istanze giudizialmente dedotte d'avere concesso in locazione ad uso abitativo
1 a in virtù di apposito contratto CP_2
registrato il 12/06/2019 un immobile sito in Canicattì nella locale Via Paolo VI n. 20. Assumeva altresì che relativamente al medesimo immobile aveva concluso in data 01/12/2022 un contratto preliminare di compravendita con ancora in Controparte_3
attesa della stipula del definitivo. Deduceva quindi a sostegno dell'azione oggi intrapresa che la convenuta s'era resa inadempiente all'obbligo di rilasciare l'immobile entro il termine essenziale che tra le stesse parti odierne era stato stabilito per il 30/06/2024.
Pertanto concludeva intimandole sfratto per finita locazione chiedendone la convalida. CP_2
costituitasi in giudizio con comparsa responsiva del
30/07/2024 s'opponeva alla domanda avversaria eccependo di detenere l'immobile oggetto di lite in virtù del contratto di locazione stipulato inter partes ei di non avere avuto più notizie dall'attrice circa l'effettiva volontà di voler addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Il giudice con apposito provvedimento riservato del 06/09/2024 a seguito delle eccezioni opposte dalla convenuta disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale allo scopo di verificare nel merito
2 della vicenda la giuridica consistenza oltre che di tali eccezioni altresì ovviamente delle domande attoree.
Celebrata l'istruttoria nel merito esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa veniva infine posta in decisione all'udienza del 30/06/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione contrattuale, nella quale si converte automaticamente la richiesta di convalida una volta disposto il mutamento di rito da sommario a speciale ai sensi degli artt. 667, 426 e 447 bis c.p.c., è infondata e merita, pertanto, reiezione. Piace in linea generale ricordare come il collegamento negoziale sia l'operazione economica realizzata dai privati attraverso una pluralità di negozi strutturalmente autonomi ma collegati, nel senso che le sorti dell'uno influenzano le sorti dell'altro in termini di validità ed efficacia, unico essendo l'interesse perseguito dai privati, sia pure attraverso la pluralità dei contratti, pur avendo distinte cause, perché preordinati ad uno scopo pratico unitario. È necessario, in altri termini, che i distinti negozi posti in essere dalle parti, pur conservando ciascuno la propria individualità, siano obiettivamente unificati da un nesso d'interdipendenza, cioè, una connessione funzionale e
3 siano, pertanto, tutti rivolti alla realizzazione di un unico scopo finale. Il collegamento negoziale si qualifica come un fenomeno incidente direttamente sulla causa dell'operazione contrattuale che viene posta in essere, risolvendosi in una interdipendenza funzionale dei diversi atti negoziali rivolta a realizzare una finalità pratica unitaria. Al fine di acquisire autonoma rilevanza giuridica, specie nel caso in cui le parti contrattuali siano diverse e laddove la connessione rifletta l'interesse soltanto di uno dei contraenti, è necessario, tuttavia, che il nesso teleologico tra i negozi o si traduca nell'inserimento di apposite clausole di salvaguardia della parte che vi ha interesse ovvero venga quantomeno esplicitato ed accettato dagli altri contraenti, in modo da poter pretendere da essi una condotta orientata al conseguimento dell'utilità pratica cui mira l'intera operazione. La vicenda del collegamento presuppone dunque un legame tra i negozi, giuridicamente rilevante, e quindi non occasionale, né puramente formale. Il collegamento deve ritenersi meramente occasionale quando le singole dichiarazioni, strutturalmente autonome, sono solo casualmente riunite, mantenendo l'individualità propria di ciascun
4 tipo negoziale in cui esse si inquadrano, sì che la loro unione non influenza, di regola, la disciplina dei singoli negozi in cui si sostanziano;
il collegamento è, invece, contrattuale, pur conservando l'individualità propria di ciascun tipo negoziale, vengono, tuttavia concepiti e voluti come avvinti teologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, sì che le vicende dell'uno debbono ripercuotersi sull'altro condizionandone la validità e l'efficacia. Per la
Cassazione, il collegamento deve ritenersi meramente occasionale quando le singole dichiarazioni, strutturalmente e funzionalmente autonome, siano solo casualmente riunite, mantenendo l'individualità propria di ciascun tipo negoziale in cui esse si inquadrano, sicché la loro unione non influenza la disciplina dei singoli negozi in cui si sostanziano;
il collegamento è, invece, funzionale quando i diversi e distinti negozi, cui le parti diano vita nell'esercizio della loro autonomia negoziale, pur conservando l'individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende dell'uno debbano ripercuotersi sull'altro, condizionandone la validità e
5 l'efficacia. Come sarà poi analizzato a breve ai fini della qualificazione giuridica della situazione negoziale, per accertare l'esistenza, l'entità, la natura le modalità e le conseguenze di un collegamento funzionale tra negozi realizzato dalle parti occorre un accertamento del giudice di merito che passi attraverso l'interpretazione della volontà contrattuale e che, se condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto, si sottrae al sindacato di legittimità. Piace altresì ricordare come le parti, nella loro autonomia negoziale, ex art. 1322 c.c., possano stipulare negozi tra loro distinti ma funzionalmente finalizzati alla realizzazione di un disegno unitario, condiviso dai contraenti, in modo tale da perseguire un risultato economico unitario e complesso attraverso il coordinamento degli stessi. Ai fini della configurabilità del collegamento negoziale, tuttavia, non è sufficiente un nesso occasionale tra i negozi, ma
è necessario che uno di essi trovi la propria causa nell'altro, risultando, così, tra loro coordinati per l'adempimento di una funzione unitaria. In tal senso, deve, altresì, risultare l'intento specifico e particolare delle parti di volere un coordinamento tra i due
6 negozi, in modo tale da far emergere tra di essi una connessione teleologica. Pertanto, al di là della funzione dei vari negozi singolarmente considerati, deve potersi individuare una funzione della fattispecie negoziale complessa, per cui la vicenda di un negozio sia legata all'esistenza e alla sorte dell'altro, nel senso che la validità, l'efficacia e l'esecuzione di uno influisca sulla validità, sull'efficacia e sull'esecuzione dell'altro. Pertanto affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale. Occorre ancora osservare al fine di togliere ogni ragionevole
7 dubbio al riguardo come il collegamento negoziale si realizzi attraverso la creazione di un vincolo tra i contratti che, nel rispetto della causa e dell'individualità di ciascuno, l'indirizza al perseguimento di una funzione unitaria che trascende quella dei singoli contratti e investe la fattispecie negoziale nel suo complesso. La fonte, nel collegamento volontario, è costituita dall'autonomia contrattuale delle parti e l'esistenza del collegamento va verificata non solo sulla base dei dati di natura soggettiva, bensì anche mediante ricorso a indici di tipo oggettivo. Inoltre la fattispecie del collegamento negoziale è configurabile anche quando i singoli atti siano stipulati tra soggetti diversi, purché essi risultino concepiti e voluti come funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, onde consentire il raggiungimento dello scopo divisato dalle parti. Il collegamento contrattuale, oltre che risultare legislativamente fissato ed essere quindi tipico (come, ad esempio, nella disciplina della sublocazione contenuta nell'art. 1595 c.c.) può anche essere atipico, in quanto espressione dell'autonomia contrattuale. Le parti, cioè, nell'esercizio dell'autonomia negoziale a esse riconosciuta dall'ordinamento, sono libere di
8 dare vita, in un unico contesto oppure in tempi diversi, a distinti contratti, i quali, pur caratterizzandosi ciascuno in funzione della propria causa e quindi conservando la rispettiva individualità giuridica, possono essere variamente collegati tra loro in un rapporto di dipendenza e interdipendenza teleologica, in vista della realizzazione di interessi: tale collegamento negoziale, tuttavia, non comporta necessariamente un condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro e non anche viceversa. Infine
l'esistenza di un collegamento funzionale tra più negozi, pur non eliminando l'individualità giuridica dei singoli negozi collegati, che restano conseguentemente soggetti alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale, ne impone una considerazione unitaria anche quando non vi sia coincidenza soggettiva di tutte le parti, atteso che nel collegamento negoziale essenziale è l'unitarietà dell'interesse globalmente perseguito e non anche che i soggetti siano gli stessi in ciascuno dei negozi attraverso i quali l'operazione complessiva si articola.
In merito, poi, alla caducazione del regolamento contrattuale inteso globalmente premesso che il
9 collegamento negoziale si configura in presenza di un oggettivo nesso teleologico fra negozi, unito al comune intento pratico delle parti, pur se non manifestato in forma espressa, di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il collegamento ed il coordinamento di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, tanto da rendere sostanzialmente unico il rapporto obbligatorio in presenza di tale collegamento, la caducazione di un negozio comporta quella dell'intero regolamento di interessi voluto dalle parti.
Il contratto collegato, quindi, non è un tipo particolare di contratto, ma uno strumento di regolamento degli interessi economici delle parti, espressione dell'autonomia contrattuale indicata nell'art. 1322 c.c. In tal caso, dunque, sussiste un assetto economico globale e inscindibile che le parti hanno voluto e che va quindi rispettato proprio in ossequio al loro potere di autonomia. Per quanto riguarda le regole in tema di interpretazione del contratto ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, con la
10 conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi, quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate, e sia talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa. Il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere peraltro verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 c.c., e dovendosi intendere per
“senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato. A tale formulazione si arriva dopo un lungo iter ermeneutico, infatti è opportuno riportare una massima datata dalla quale si evince un primo processo cognitivo sulla materia da parte della S.C., ovvero: al fine di accertare se le parti nel dar vita a diversi e distinti contratti (contestuali o non) caratterizzati ciascuno in funzione della propria causa e dell'individualità propria del tipo negoziale, li
11 abbiano concepiti e voluti come funzionalmente e teleologicamente collegati tra loro e posti in rapporto di reciproca interdipendenza, così che le vicende dell'uno debbano ripercuotersi su quelle dell'altro, condizionandone la validità e l'efficacia, il giudice del merito ha l'obbligo di esaminare, col ricorso ai canoni ermeneutici posti dagli artt. 1362 e segg. c.c., quale sia l'effettivo contenuto dell'uno e dell'altro contratto e se il loro collegamento non ne consenta la collocazione su un piano di completa interdipendenza. Occupandoci a questo punto del merito della vicenda che ci impegna occorre rilevare come l'immobile in contestazione è stato locato da ad uso abitativo a . Nel Parte_1 CP_2
corso del rapporto locativo in argomento l'attrice ha stipulato un contratto preliminare di vendita con
[...]
estranea alla vicenda che ci Controparte_3
occupa avente ad oggetto il medesimo immobile oggetto della locazione. Il quesito cui occorre rispondere, dunque, è se, in un caso come quello prospettato, la stipula del preliminare durante lo svolgersi del rapporto locativo abbia o meno avuto l'effetto di mutare la natura del godimento dell'immobile da parte di nonché di far CP_2
12 ritenere risolto il contratto di locazione in corso di svolgimento. Ed allora, se si presta attenzione alla formula dell'art. 1321 c.c., secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti, si comprende che il reciproco vincolo contrattuale è sorto tra i due contrapposti centri di interesse locatore e conduttore, che nel corso del rapporto locativo hanno mutato la loro posizione trasformandosi rispettivamente in comodante e comodataria. Tale circostanza unita al fatto che la parte promittente acquirente ha versato al momento della stipula una caparra confirmatoria di euro 5.000,00 con ciò manifestando l'inequivoca intenzione di voler stipulare il definitivo contratto di compravendita ha certamente mutato la natura dei rapporti tra le parti in tal modo assorbendo il rapporto locativo da ritenersi consensualmente risolto tra le parti e lasciando che la detenzione del cespite oggetto della locazione da parte della convenuta avvenisse in attesa della stipula del definitivo. In esito alle considerazioni anche di carattere generale appena espresse le attoree pretese devono senz'altro ritenersi prive di fondamento e meritevoli pertanto di reiezione. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
rigetta le domande attoree;
dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di lite con conseguente cessazione degli obblighi in esso contenuti al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita da parte dell'attrice in data 01/12/2022; dichiara compensate tra le parti le spese processuali.
AGRIGENTO 01/07/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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