REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA in persona del giudice Ettore Di Roberto, all'udienza del 12.2.2025 ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa iscritta al n. 1271/2023 R.G.A.C. promossa da:
nata a [...] il [...], C.F. , difesa e Parte_1 C.F._1 rappresentata dall' Avv. Dario Romanelli
PARTE RICORRENTE contro nato a [...] il [...], C.F. ], rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso dall'Avv. Dario-Maria Ricci
PARTE RESISTENTE
Conclusioni
Per parte ricorrente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo adversis reiectis
- Nel merito ed in via principale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di cui al presente ricorso per colpa e responsabilità grave ed esclusiva del Sig. Controparte_1
- Conseguentemente condannare il medesimo alla restituzione dell'importo di euro 3.600,00, oltre interessi maturati, allo stesso consegnato a titolo di deposito cauzionale.
- Condannare, inoltre, il Sig. al risarcimento dei danni tutti subiti dalla ricorrente sotto CP_1 ogni aspetto con particolare riferimento al mancato uso dell'immobile ai fini a cui doveva essere adibito (appartamento ad uso turistico) nelle somme e con gli importi di cui al business plain depositato ovvero in via equitativa e secondo giustizia”
Per parte resistente:
“Voglia il Tribunale Ill.mo,
- rigettare le domande di controparte perché inammissibili ed infondate;

- dichiarare la nullità ed inefficacia della lettera di risoluzione del contratto di locazione del
15.05.2023; - in via riconvenzionale accertare la validità e la vigenza del contratto stipulato dalle parti in data
22.11.2022 e dichiarare pertanto la Sig. obbligata al versamento dei canoni di locazione Parte_1
mensili previsti dal contratto medesimo;

- conseguentemente condannarla al versamento dei canoni da gennaio a ottobre 2023 per un totale di Euro 12.000,00, oltre ai successivi maturati o maturandi fino all'effettivo saldo come da contratto di locazione ed agli interessi legali dalla domanda al saldo;

- condannare la ricorrente alla refusione delle spese processuali”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE ha agito nella presente sede con ricorso depositato in data 28.6.2023 deducendo: di aver Pt_1
sottoscritto il giorno 22.11.2022 contratto di locazione ad uso abitativo relativo all'immobile, di proprietà di sito alla Spezia, Scalinata San Giorgio n° 3, con durata dal 01.01.2023 al CP_1
31.12.2026 e previsione di un canone annuo di 14.400,00 euro (1.200,00 euro mensili); di aver versato
3.600,00 euro a titolo di deposito cauzionale;
che controparte si era impegnata a consegnare il bene dotato in particolare di doccia e bidet nel secondo bagno, previa effettuazione dei lavori all'uopo necessari;
che l'immobile avrebbe dovuto essere adibito ad attività di appartamento ad uso turistico
(tanto che in contratto è stata espressamente prevista la possibilità di sublocare l'unita, totalmente o parzialmente); che controparte si sarebbe resa inadempiente, “per ragioni assoluta-mente ed esclusivamente dipendenti dalla sua propria volontà ed iniziativa” avendo “procrastinato sine die la consegna dell'immobile oggetto di locazione arrivando, addirittura, a sostenere l'obbligo della ricorrente di saldare le pigioni di affitto relative a mesi in cui l'immobile non era nella disponibilità della medesima”; di aver inviato formale diffida e quindi atteso fino a Maggio 2023 per comunicare l'intenzione di non proseguire nel rapporto.
La ricorrente ha quindi chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in oggetto, per colpa e responsabilità grave ed esclusiva di e di condannare l'odierno CP_1
convenuto alla restituzione del deposito cauzionale e al risarcimento dei danni causati con il suo comportamento, con riferimento al mancato uso dell'immobile ai fini a cui avrebbe dovuto essere adibito. si è costituito con comparsa in data 9.10.2023, contestando le pretese avversarie ed CP_1 osservando: che l'immobile al momento della stipula del contratto era già abitabile, completo e idoneo all'uso convenuto;
di aver comunque dato seguito alle richieste della conduttrice, incaricando alcuni artigiani di fiducia di realizzare gli interventi di cui all'iniziale proposta contrattuale, per la posa di una doccia e di un bidet nel secondo bagno dell'appartamento; che era ben consapevole che Pt_1
detti lavori si sarebbero svolti necessariamente dopo il 01.01.2023 e che non avrebbero potuto essere ultimati istantaneamente;
che le opere sono state comunque concluse in tempi piuttosto rapidi;
di aver quindi invitato via mail controparte a recarsi nell'appartamento per il giorno 22.2.2023 per constatare il completamento dei lavori e ritirare quindi le chiavi;
che si sarebbe sempre rifiutata e con il Pt_1
passare dei giorni, specialmente dopo la richiesta, formulata in data 21.02.2023, di pagamento dei canoni di gennaio e febbraio, avrebbe tenuto un atteggiamento conflittuale, tra l'altro non essendo disponibile a redigere un regolare verbale di constatazione delle condizioni dell'immobile e dell'arredo e neppure esibendo la polizza assicurativa che pure si era impegnata a sottoscrivere;
di aver puntualmente contestato anche le comunicazioni da ultimo inviategli tramite legale, ribadendo la propria disponibilità a consegnare il bene in qualsiasi momento, fermo il diritto al versamento dei canoni di locazione scaduti;
che in ogni caso il risarcimento ex adverso preteso non potrebbe essere riconosciuto, tra l'altro mancando la prova dell'effettiva volontà di avviare un'attività turistica (ciò che avrebbe peraltro presupposto un uso del bene diverso da quello negozialmente pattuito).
Secondo dunque, non vi sarebbe stato alcun inadempimento da parte sua, la mancata CP_1 consegna delle chiavi dell'appartamento essendo dovuta a ragioni dipendenti esclusivamente dalla conduttrice;
con conseguente richiesta di rigetto delle domande di ricorso e formulazione di domanda riconvenzionale per far accertare la validità e la vigenza del contratto stipulato in data 22.11.2022 e far dichiarare obbligata al versamento dei canoni di locazione mensili maturati da gennaio 2023. Pt_1
ha replicato con la memoria del 30.11.2023, precisando: che gli impegni assunti con l'originaria Pt_1 proposta contrattuale nella specie sono da ritenersi validi e vincolanti seppur non riportarti nell'atto definitivo;
che era ben a conoscenza della peculiare destinazione dell'immobile; che CP_1
l'intervento richiesto avrebbe dovuto essere eseguito prima dell'1.1.2023; che i canoni pretesi dall'odierno convenuto non possono considerarsi dovuti, in quanto relativi a mensilità in cui l'immobile non è stato nella disponibilità della conduttrice;
che non vi è mai stata la concreta possibilità di ricevere le chiavi dell'appartamento, stanti le condizioni pretese dalla proprietà. ha a propria volta contestato (cfr. verbale d'udienza del 14.12.2023). CP_1
E' stato successivamente espletato, senza esito, il procedimento di mediazione obbligatoria.
La causa viene ora in decisione senza che siano state ammesse le prove orali pure dedotte.
I rapporti intercorsi tra le parti possono, infatti, essere ricostruiti utilmente ai presenti fini sulla scorta della sola documentazione prodotta e delle rispettive allegazioni in atti.
Anzitutto, deve ritenersi che l'impegno (relativo alla posa della doccia e del bidet nel secondo bagno dell'appartamento) assunto da con l'accettazione dell'originaria proposta contrattuale della CP_1
controparte, abbia mantenuto efficacia anche a seguito della stipula del definitivo (che pure ha taciuto sul punto). La volontà delle parti al riguardo emerge in effetti in modo inequivocabile dal comportamento dalle stesse tenuto successivamente al 22.11.2022, avendo ammesso di essersi adoperato CP_1 materialmente per realizzare l'intervento già concordato.
Può, altresì, ritenersi che ricorrente e convenuto stipulando il relativo contratto definitivo e prevedendo la decorrenza dei suoi effetti dall'1.1.2023, abbiano presupposto che per quella data i lavori in questione sarebbero stati verosimilmente completati.
Le prime documentate richieste di circa lo stato di avanzamento delle opere risalgono invero Pt_1
già a dicembre;
rispondendo a quei messaggi (cfr. doc. 5 fasc. p. ric.), rappresentava “di CP_1 essere un po' indietro” e in data 27.12.2022 scriveva che per terminare l'intervento “sarebbe servita la prima settimana di gennaio”.
L'intervento, poi, sempre per quanto desumibile dal tenore degli scambi tra le parti, risulta essere stato completato non prima della metà di febbraio (del 2023). in un primo momento ha accettato tale ritardo. Pt_1
Tuttavia, le parti non sono più riuscite trovare modalità concordate per la necessaria consegna delle chiavi.
La ricorrente, tramite legale, con missiva datata 8.3.2023 ha formalmente richiesto a controparte, nel termine di 7 giorni dalla ricezione della raccomandata, di adempiere agli obblighi di contratto, appunto consegnandole le chiavi dell'appartamento. ha sostenuto che le chiavi in realtà sarebbe sempre state a disposizione, avendo CP_1 Pt_1 tuttavia addotto “motivi dilatori e financo capziosi” (cfr. mail del 29.3.2023) per impedire la suddetta consegna.
La ricorrente ha, infine, manifestato la volontà di risolvere il rapporto (da ultimo con comunicazione del 15.5.2023).
Ora, può ritenersi che nel frangente abbia condizionato la consegna delle chiavi: alla CP_1 redazione congiunta, con le modalità indicate, di un verbale di constatazione dell'immobile e dei suoi arredi;
alla consegna da parte della conduttrice della polizza assicurativa di cui pure agli impegni contrattuali, nei termini specificati nei successivi messaggi scambiati;
al pagamento da parte della conduttrice dei canoni pregressi.
Con riguardo a tale ultimo punto, può farsi riferimento alle mail inviate dall'odierno convenuto in data 21.2.2023 (“Nella circostanza faccio presente che non è ancora pervenuto il canone dei mesi di gennaio e febbraio”) e 6.3.2023 (“non avendo rinvenuto i relativi accrediti, sono a sollecitare la corresponsione dei canoni dei mesi gennaio, febbraio e marzo”), con le contestazioni sollevate da
(“non ho corrisposto i canoni di affitto relativi ai mesi di Gennaio e Febbraio per l'ovvio motivo Pt_1
che l'immobile si è trovato in fase di ristrutturazione per tutto il periodo dal 1 gennaio fino al 20 Febbraio 2023 quando ci siamo incontrati per l'ultimo e più recente tentativo di consegna delle chiavi dell'immobile”; “sono disposta a corrisponderle i canoni che Lei sollecita se fornisce precise motivazioni al riguardo. Non godendo dell'appartamento a tutt'oggi, sebbene gli innumerevoli solleciti a cui non ha ancora risposto, ed essendo Lei l'unico ad averne accesso e disponibilità non ritengo di doverLe nulla”).
Ebbene, si ritiene che tale ultima circostanza sia di per sé decisiva;
restando assorbita ogni possibile valutazione in merito alle altre questioni discusse.
E', infatti, indubbio che i canoni, quantomeno per i mesi di gennaio e febbraio, non potessero essere legittimamente richiesti, essendo riferiti a un periodo in cui la conduttrice non ha avuto la disponibilità del bene (per via del ritardo della proprietà nel completare i lavori per cui le parti si erano accordate, nei termini già accertati).
Diversamente da quanto accaduto, dunque, avrebbe dovuto offrire la consegna delle chiavi CP_1 dell'appartamento senza pretendere, tra le altre cose, il pagamento di quei canoni.
Non averlo fatto lo rende gravemente inadempiente;
con conseguente risoluzione del contratto in oggetto.
All'accoglimento della domanda di parte ricorrente sul punto non può che discendere il rigetto delle domande riconvenzionali formulate dal convenuto.
Per il resto, è senz'altro tenuto a restituire i 3.600,00 euro pacificamente corrisposti da CP_1 Pt_1
a titolo di deposito cauzionale, trattandosi di somma trattenuta senza più titolo;
mentre deve deve essere rigettata l'ulteriore richiesta risarcitoria, svolta in modo del tutto generico (al di là del “business plan” allegato sub 3) e non provata.
Le spese di lite, in considerazione della parziale soccombenza reciproca, vengono compensate in ragione di un terzo;
i restanti due terzi sono posti a carico del convenuto.
La liquidazione è effettuata come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, della non elevata complessità della stessa e dell'attività processuale resasi necessaria, tale da giustificare una riduzione secondo giustizia dei valori medi di tabella per le tre fasi in rilievo (esclusa quella istruttoria).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciandosi, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara risolto, per grave inadempimento del locatore, il contratto in oggetto;
rigetta le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto;
condanna a restituire alla ricorrente 3.600,00 euro, oltre interessi di legge, come dovuti fino CP_1
al saldo;
rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da parte ricorrente;
condanna il convenuto al pagamento di due terzi delle spese processuali sostenute da parte ricorrente, due terzi che si liquidano in 65,00 euro per esborsi e 3.000,00 euro per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario e accessori di legge;
compensa il restante terzo.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
La Spezia, 12.2.2025
Il Giudice
Ettore Di Roberto