REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione civile, riunita in camera di consiglio e così composta: dott.ssa Anna Maria Raschellà Presidente dott.ssa Adele Foresta Consigliere dott.ssa Alessandra Petrolo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1334.2019 RGAC, vertente:
TRA
, nata a [...] il [...] (codice fiscale , Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Catanzaro, Corso Mazzini 74, presso lo studio professionale dell'avv.
LL ER, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di appello;

Appellante
E
(codice fiscale: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, corrente in San Sostene, elettivamente domiciliata in Catanzaro, Via A.
Turco 12, presso lo studio legale dell'avv. Armodio Migali, che la rappresenta e difende unitamente all'avv. Vincenzina Cosentino, come da mandato a margine dell'atto introduttivo del primo grado di giudizio;

Appellata
NONCHE'
, nata il [...] a [...] (codice fiscale: ), Controparte_2 C.F._2 elettivamente domiciliata in Chiaravalle Centrale, via Luigi Razza n. 37, presso lo studio professionale dell'avv. Tiziana Catricalà, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in adesione all'appello principale.
Appellata
Conclusioni delle parti:
Per : “Piaccia alla Corte d'Appello di Catanzaro adita - respinta ogni Parte_1 contraria istanza -, IN VIA PRELIMINARE previa fissazione dell'udienza (come da espressa istanza) concedere l'istanza di sospensione dell'esecutività dell'impugnata sentenza, stante la fondatezza dell'appello (ovvero la non manifesta infondatezza degli argomenti illustrati) e il periculum, costituito dal grave pregiudizio economico che potrebbe subire l'odierna appellante, nella ipotesi in cui venissero attuate ingiustamente le procedure esecutive per il recupero coattivo delle somme già intimate e richieste da controparte a seguito del deposito della impugnata sentenza.
NEL MERITO:
In accoglimento dello spiegato appello, riformare l'impugnata sentenza n. 757/2019 emessa dal Tribunale Civile di Catanzaro e per l'effetto : - RIGETTARE le domande di risoluzione della scrittura privata formulate dalla società nonché RIGETTARE la domanda Controparte_1 di risarcimento dei danni dalla stessa formulata;
- ACCERTARE E DICHIARARE la risoluzione della scrittura privata per grave inadempimento della società appellata;
- CONDANNARE la società appellata al risarcimento, a favore della IG.ra , di tutti i danni subìti e richiesti, Parte_1 per la mancata costruzione, per l'illegittima occupazione, da calcolare sulla base del canone medio annuale di locazione (€ 4.800,00) da settembre 2009 sino alla data di effettiva riconsegna del terreno, nello stato di fatto e di diritto in cui l' ha ricevuto, per mancato utilizzo del terreno a coltivazione, ovvero in quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa.
In ogni caso: RIGETTARE tutte le domande formulate da parte appellata e, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiarare che alcun risarcimento di danni è dovuto dalla IG.ra Parte_1
alla ditta costruttrice.
[...]
Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi.
In via istruttoria, si chiede che l'Ecc.ma Corte d' Appello Voglia disporre la rinnovazione della
C.t.u. anche al fine di ottenere esaustivi chiarimenti IN ORDINE alle osservazioni inoltrate al Ctu nel giudizio di primo grado, da parte della difesa e del consulente tecnico di parte delle convenute;
nonché al fine di quantificare il danno economico patito dalla appellante per l'occupazione illegittima del terreno, per l'omessa costruzione, nonostante l'acclarata realizzabilità dell'opera, per mancato godimento del terreno ai fini della coltivazione e/o di altro uso (o nuova cessione). La rinnovazione della ctu si pone come indispensabile anche ai fini della liquidazione e riconoscimento del danno subito dall'odierna appellante”.
Per “Voglia l'adita Corte di Appello, ogni contraria richiesta Controparte_1 reietta, così decidere: 1) Rigettare l'appello proposto da perché inammissibile Parte_1
e comunque del tutto infondato in fatto ed in diritto con conseguente conferma della sentenza di primo grado;
2) Condannare al pagamento delle spese e competenze del presente Parte_1 giudizio”.
Per : “Piaccia alla Corte d'Appello di Catanzaro adita – respinta ogni Controparte_2 contraria istanza in via preliminare: concedere l'istanza di sospensione dell'impugnata sentenza, stante la fondatezza dell'appello principale e il periculum, costituito dal grave pregiudizio economico che potrebbero subire le odierne appellanti, nella denegata ipotesi in cui tale richiesta non trovasse accoglimento e venissero attuate ingiustamente le procedure esecutive a loro carico;
nel merito: in accoglimento dello spiegato appello, riformare l'impugnata sentenza n.
757/2019 emessa dal Tribunale Civile di Catanzaro e per l'effetto, rigettare le domande di risoluzione della scrittura privata formulate dalla società accertare e dichiarare la Controparte_1 risoluzione della scrittura privata per grave inadempimento della società appellata;
conseguentemente, condannare la stessa, al risarcimento, a favore delle appellanti, di tutti i danni patrimoniali subiti, per la mancata costruzione, per l'illegittima occupazione, da calcolare sulla base del canone medio annuale di locazione (euro 4.800,00) da settembre 2009 sino alla data di effettiva riconsegna del terreno, nello stato di fatto e di diritto in cui l'ha ricevuto, per mancato utilizzo del terreno a coltivazione, ovvero in quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa.
In ogni caso: rigettare tutte le domande formulate da parte appellata.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi.
In via istruttoria, si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello Voglia disporre la rinnovazione della
c.t.u. al fine di accertare l'effettivo valore che l'opera avrebbe avuto se realizzata, con la variante delineata, il valore della permuta nonché, al fine di ottenere i dovuti ed esaustivi chiarimenti alle osservazioni inoltrate al ctu nel giudizio di primo grado, da parte della difesa e del consulente tecnico di parte delle convenute;
quantificare il danno economico patito dalle appellanti per l'occupazione illegittima del terreno, per l'omessa costruzione, nonostante l'acclarata realizzabilità dell'opera, per mancato godimento del terreno ai fini della coltivazione”.
RILEVATO IN FATTO
1. I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata: ha adito il Tribunale di Catanzaro deducendo di aver stipulato con Controparte_1
una scrittura privata di permuta in data 10.9.2009. Controparte_3
Ha allegato, in particolare, che in forza di tale scrittura il avrebbe dovuto cedere, a Parte_1 titolo di permuta, alla società attrice la proprietà di un appezzamento di terreno di natura edificatoria sito nel Comune di San Sostene mentre la avrebbe dovuto cedere, ad Controparte_1 eguale titolo di permuta, all'odierno convenuto la proprietà di una porzione del costruendo fabbricato da realizzare sul terreno oggetto della scrittura.
In adempimento del citato accordo, la aveva redatto il progetto Controparte_1 edilizio, ottenuto le autorizzazioni necessarie per l'edificazione e contattato un notaio per formalizzare con atto pubblico il contratto di permuta.
Si accorgeva, tuttavia, che, dal titolo di proprietà del dott. , il terreno oggetto di Parte_1 permuta risultava gravato da una servitù di passaggio in favore di terzi taciuta alla società attrice e ostativa alla realizzazione del progetto.
In data 5.4.2013, a verbale davanti al notaio dott. , il si Persona_1 Parte_1 impegnava, quindi, espressamente ad ottenere dagli aventi diritto la rinuncia alla citata servitù entro la data del 15.4.2013 al fine di consentire la stipula dell'atto di permuta alle condizioni pattuite.
Poiché il convenuto non ha adempiuto all'impegno, la società attrice ha chiesto la risoluzione della scrittura privata del 10.9.2009 ai sensi dell'art. 1489 c.c. ovvero per inadempimento dell'impegno da questi assunto con il verbale del 5.4.2013. ha chiesto, altresì, che il fosse Parte_1 condannato al risarcimento dei danni patiti, pari a complessivi euro 258.921,60 a titolo di rimborso spese e mancato guadagno, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo.
Si è costituito in giudizio eccependo la nullità della citazione per Controparte_3 indeterminatezza dell'oggetto e l'infondatezza della domanda, della quale chiedeva, pertanto, il rigetto. Ha spiegato, altresì, domanda riconvenzionale avente ad oggetto la risoluzione della suddetta scrittura privata per inadempimento della nonché il risarcimento Controparte_1 del danno per il mancato godimento del fondo ancora detenuto dalla società attrice, per la mancata realizzazione degli appartamenti, per il mancato raccolto della quota agricola.
Con provvedimento del 18.8.2016, il giudice ha dichiarato l'interruzione del giudizio per
l'intervenuto decesso del convenuto.
Con ricorso per riassunzione del 26.10.2016, la società attrice ha convenuto in giudizio
e , quali eredi legittime di , le quali si sono costituite facendo Pt_1 Controparte_2 CP_3 proprie le eccezioni, difese e conclusioni spiegate dal de cuius nel giudizio interrotto, compresa la domanda riconvenzionale”.
Con sentenza n. 757/2019, emessa in data 25 marzo del 2019 e depositata in cancelleria il 29 aprile del 2019, il Tribunale di Catanzaro ha così statuito:
“- accoglie parzialmente la domanda della società attrice nei termini di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna le convenute al pagamento, in favore di di euro Controparte_1 3.000,00 oltre iva e cassa, a titolo di rimborso spese della variante tecnica al progetto, nonché di euro 56.092,45 a titolo di mancato guadagno, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come indicato in motivazione;

- rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto;

- condanna le convenute in solido alla rifusione in favore della controparte di 1/3 delle spese di lite, liquidato detto 1/3 in euro 810,00 per esborsi ed euro 2.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, Iva e cp come per legge, con distrazione ex art. 93 cpc in favore del procuratore costituito di parte attrice, compensando il residuo;

- pone definitivamente a carico delle convenute le spese di CTU liquidate come da separato decreto”.
Il Tribunale ha accertato la parziale fondatezza della domanda proposta dalla società attrice. In particolare, richiamati i principi normativi e giurisprudenziali in materia ed esaminate le risultanze istruttorie, ha sussunto la fattispecie concreta nell'ambito dell'art. 1489 c.c..
Segnatamente, il Tribunale ha accertato che:
a) la servitù gravante sul fondo non era nota alla società attrice, la quale, diversamente, non avrebbe sostenuto i costi per una progettazione anche in parte incompatibile con l'esistenza del vincolo;

b) alla data della stipula della scrittura privata (10 settembre 2009), la strada insistente lungo tutto il confine ovest del terreno proprietà non risultava visibile. Parte_1
Tuttavia, alla luce delle conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, il giudice di primo grado ha ritenuto che la domanda di risoluzione proposta dalla società attrice non potesse essere accolta, stante la scarsa importanza dell'inadempimento imputabile alla parte convenuta.
Il c.t.u. aveva infatti accertato che la servitù “non determina di per sé l'irrealizzabilità dell'opera progettata”, ma esclusivamente “una rivisitazione pur parziale del progetto così come approvato”, essendo comunque possibile la realizzazione del complesso edilizio mediante una modesta traslazione ovvero rotazione dei due corpi di fabbrica previsti nel progetto.
Chiarito ciò, il Tribunale ha accolto la domanda di risarcimento del danno proposta dalla società attrice, riferendo tali danni agli esborsi necessari per la variante tecnica alla progettazione di cui al permesso di costruire n. 24 dell'8 ottobre 2012 e alla perdita di valore commerciale, quale mancato guadagno derivante dalla fallita realizzazione dell'originario progetto edilizio.
Non ha invece trovato accoglimento la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta avente ad oggetto il risarcimento dei danni asseritamente subiti per la mancata realizzazione del complesso residenziale, per la mancata vendita dell'appezzamento di terreno edificabile, per la mancata coltivazione e produzione orticola del terreno, nonché per l'occupazione del fondo da parte della società attrice.
Sul punto, il Tribunale ha osservato che la parte convenuta non aveva assolto l'onere probatorio su di essa gravante, non avendo fornito adeguata dimostrazione degli effettivi pregiudizi lamentati.
Avverso il provvedimento, ha proposto appello . Parte_1
In particolare, l'appellante ha dedotto che il diritto reale fosse conoscibile da parte della società, richiamando a sostegno le seguenti circostanze:
a) la documentazione prodotta al conteneva anche il certificato di destinazione CP_4 urbanistica, dal quale emergeva l'effettiva estensione del terreno e dal quale, pertanto, la società avrebbe potuto desumere anche l'esistenza della servitù;
b) la natura di servitù apparente, in ragione delle opere visibili insistenti sul terreno (in particolare, il fosso coperto del , ricompreso nella fascia da adibire a strada Controparte_5 carrabile a servizio dei fondi, indicato sulla mappa catastale allegata al contratto);
c) la trascrizione del diritto reale, tale da consentire alla società appellata di venirne agevolmente a conoscenza.
La sentenza è stata altresì censurata in relazione ai danni riconosciuti alla società attrice in primo grado, nella misura di euro 56.092,45 a titolo di mancato guadagno per l'irrealizzabilità dell'opera originaria ed euro 3.000,00, a titolo di rimborso delle spese necessarie per la variante tecnica da apportare al progetto.
A sostegno del motivo, l'appellante ha sostenuto che il giudice avrebbe erroneamente riconosciuto il risarcimento del danno da mancata realizzazione dell'opera originaria, pur avendo rigettato la domanda di risoluzione, aderendo acriticamente alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio affetta - a dire dell'appellante - da vizi tecnici ed errori logici.
Secondo l'appellante, il giudice avrebbe inoltre violato il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, avendo liquidando una somma a titolo di esborsi per la variante tecnica in assenza di una specifica richiesta formulata da parte attrice. In ogni caso, a dire dell'appellante, il giudice avrebbe dovuto, tutt'al più, riconoscere soltanto tale ultima voce di danno, dovendosi escludere quella dell'irrealizzabilità dell'opera, una volta accertata dal consulente la fattibilità dell'intervento mediante variazione tecnica.
L'appellante ha infine censurato la statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale, nella parte in cui non ha riconosciuto i danni subiti dalle allora convenute per la mancata esecuzione dell'opera da parte della ditta costruttrice, nonché per l'illegittima occupazione del terreno.
La ha, pertanto, rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_1 “- RIGETTARE le domande di risoluzione della scrittura privata formulate dalla società
nonché RIGETTARE la domanda di risarcimento dei danni dalla stessa Controparte_1 formulata;

- ACCERTARE E DICHIARARE la risoluzione della scrittura privata per grave inadempimento della società appellata;

- CONDANNARE la società appellata al risarcimento, a favore della IG.ra Parte_1
, di tutti i danni subìti e richiesti, per la mancata costruzione, per l'illegittima occupazione,
[...] da calcolare sulla base del canone medio annuale di locazione (€ 4.800,00) da settembre 2009 sino alla data di effettiva riconsegna del terreno, nello stato di fatto e di diritto in cui l' ha ricevuto, per mancato utilizzo del terreno a coltivazione, ovvero in quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa”.
Instauratosi il contraddittorio, si è costituita in giudizio , svolgendo difese Controparte_2 in adesione all'appello.
Si è altresì costituita la contestando integralmente le avverse Controparte_1 deduzioni e ribadendo, in particolare, di non essere a conoscenza della servitù al momento della conclusione della scrittura privata e di non averne potuto acquisire conoscenza, stante la non apparenza della stessa.
All'udienza del 3 giugno 2025 - sostituita ex art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte - la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO
2. In via preliminare, al fine di delimitare correttamente il thema decidendum, occorre ricordare che i motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del giudizio di gravame e, per questo, incidono sullo stesso esercizio del potere di impugnazione, non potendosi considerare proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello e incorrendo nel vizio di ultrapetizione il giudice del gravame che estenda il proprio esame a parti della decisione di primo grado che, pur genericamente investite dall'impugnazione in toto della sentenza, non siano state specificatamente censurate (Cass.20.11.2004, n.22473, Cass. 25.05.2001, n.7113).
L'effetto devolutivo dell'appello è, pertanto, rigorosamente delimitato dai motivi di impugnazione, nel senso che, qualora dalle ragioni del gravame il thema decidendum risulti limitato ad una parte soltanto dell'oggetto originario della controversia, le statuizioni del giudice di appello non possono estendersi, senza violare il principio del tantum devolutum quantum appellatum, a punti non compresi neppure implicitamente nel tema del dibattito. Ne deriva l'onere dell'appellante di censurare con l'atto di appello ciascuna delle ragioni della decisione (Cass. 24.03.2006, n.6630; Cass. 23.07.2002, n.10734).
In adesione a tali principi giurisprudenziali, dalla mera lettura dell'atto di appello e della comparsa di costituzione e risposta, risulta che nessuna censura è stata formulata avverso il capo della sentenza con cui il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di permuta del 10.9.2009 per grave inadempimento del promittente cedente, avanzata dalla
[...]
la quale, peraltro, non ha proposto appello incidentale. Controparte_1
3.1. Tanto chiarito, con il primo motivo di appello, l'odierna appellante ha censurato la sentenza del Tribunale di Catanzaro nella parte in cui ha accolto la domanda attorea, ritenendo che la servitù gravante sul fondo fosse non apparente e, comunque, non conosciuta dalla Controparte_1
Ha inoltre dedotto che il giudice di prime cure non avrebbe correttamente apprezzato la rilevanza e la gravità degli inadempimenti imputabili alla società attrice. Secondo l'appellante, tale errore avrebbe condotto alla contraddittoria conseguenza per cui, pur escludendo la risoluzione del contratto, il Tribunale avrebbe riconosciuto in favore della il diritto al Controparte_1 risarcimento dei danni, negando al contempo qualsiasi tutela risarcitoria in favore della controparte.
Il motivo è infondato e non merita accoglimento, per le ragioni che seguono.
In tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi, l'apparenza degli oneri o dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla loro conoscenza effettiva da parte dell'acquirente.
Ne consegue che, ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù, è sufficiente, ai fini dell'esclusione della garanzia ex art. 1489 c.c., che la servitù sia apparente.
La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, chiarito che la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa - presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso - quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto responsabilità (ex multis Cass. n.
11834/2021; n. 57/2018; n 22363/2017, n. 25355/2017; 14292/2017; 24856/2014; 8500/2013; n. 976/
2006; n. 2856/1995).
Secondo l'odierna appellante, la società attrice sarebbe incorsa in grave inadempimento per non aver realizzato le opere oggetto della scrittura privata intercorsa tra le parti, sul presupposto che la servitù di passaggio gravante sul fondo fosse pienamente conoscibile.
Tale ricostruzione non ha tuttavia trovato riscontro nelle risultanze probatorie. Dalla documentazione allegata in atti e, in particolare, dalla scrittura privata stipulata tra le parti in data 10.09.2009 emerge chiaramente che , promittente cedente, aveva Controparte_3 espressamente garantito alla società la libertà del terreno oggetto di permuta da Controparte_1 qualsivoglia peso, onere o vincolo, dichiarando che “il promittente cedente dichiara di avere la piena
e personale proprietà e la pacifica disponibilità per la cessione della suddetta unità immobiliare e che la stessa viene ceduta libera da persone e cose anche interposte e altresì franche e libere da pesi, oneri e vincoli, anche di natura obbligatoria … e in genere diritti di o verso terzi di qualunque natura
…”.
Orbene, l'appellante ha dedotto l'erronea applicazione al caso in esame dell'art. 1489 c.c., sostenendo che la servitù fosse:
- apparente, per l'esistenza di opere visibili e permanenti;

- regolarmente trascritta;

- desumibile dalla documentazione consegnata, tra cui il titolo di proprietà che, come risulterebbe dalla disamina del permesso di costruire n. 24/2012 rilasciato dal Comune di san
Sostene, sarebbe stato immediatamente consegnato alla società;
- emergente dal certificato di destinazione urbanistica, in cui era indicata, in maniera inequivocabile e chiara, l'estensione della proprietà.
Tali doglianze non colgono nel segno.
Con specifico riferimento al certificato di destinazione urbanistica, la Corte ritiene che esso non fosse idoneo a rivelare l'esistenza della servitù, trattandosi non di una strada pubblica, ma di una strada privata all'epoca non ancora realizzata, e dunque non rilevante per l'ufficio tecnico comunale.
Non a caso, il Comune ha approvato il progetto realizzato dalla senza il Controparte_1 rispetto delle distanze di legge dalla strada.
In ogni caso, in relazione alle ulteriori deduzioni, si osserva che costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui “Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto;
né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile aliunde” (cfr. sul punto Cass. civ. n. 17026 del 2019).
Cionondimeno, sebbene la nota di trascrizione sia stata prodotta in atti, il principio sopra compendiato non è applicabile al caso di specie, poiché il cedente ha reso, al momento della conclusione del contratto, una specifica dichiarazione di libertà del bene da pesi e oneri (cfr. testo scrittura privata del 10.9.2009: “il promittente cedente dichiara di avere la piena e personale proprietà e la pacifica disponibilità per la cessione della suddetta unità immobiliare e che la stessa viene ceduta libera da persone e cose anche interposte e altresì franche e libere da pesi, oneri e vincoli, anche di natura obbligatoria … e in genere diritti di o verso terzi di qualunque natura …”).
Occorre infatti precisare che tale dichiarazione esonera l'acquirente da ogni indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento. Se la dichiarazione risulta non veritiera, il venditore ne risponde anche nel caso in cui i pesi fossero facilmente conoscibili, restando irrilevante la trascrizione del vincolo nei rapporti tra le parti (in questi termini Cassazione civile, sez. II, 26/02/2025, n. 5062).
Il giudice di primo grado ha dunque fatto corretta applicazione del principio secondo cui:
“L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante” (cfr., sul punto, Cass. civ. n. 14289 del 2018).
Nel caso di specie, la servitù di passaggio insistente sui luoghi di causa non può qualificarsi alla stregua di servitù apparente, considerato che, per come emerso dalle evidenze probatorie, al momento della conclusione del contratto, insisteva esclusivamente un “fosso coperto” pacificamente non riconducibile alla servitù per cui è causa.
Tale circostanza è stata confermata anche dalla deposizione del teste , il Testimone_1 quale - in risposta al capitolo di prova b) della memoria 183 VI comma c.p.c. di parte attrice (“vero che alla data di sottoscrizione del contratto del 10/09/2009 era visibile solo il fosso coperto largo due metri”) - ha confermato dapprima la circostanza e ha, altresì, rilasciato dichiarazioni del seguente tenore: “Sono stato progettista strutturale per il realizzando fabbricato …abito vicino ai luoghi di causa e ho fatto un sopralluogo prima dell'inizio della progettazione … preciso che la strada prima non c'era, ma che intorno ai mesi di marzo aprile 2015 è stata realizzata… la strada di cui parlo è quella che costeggia il canale di raccolto di acqua piovana in particolare quella sul confine lato ovest del terreno oggetto di discussione” (cfr. verbale del 4 febbraio 2016).
Ne consegue che la presenza del fosso – trattandosi di opera completamente diversa dalla strada che andava realizzata - non può qualificarsi come opera visibile idonea a rendere manifesta l'esistenza della servitù. Infine, del tutto indimostrata è risultata la circostanza secondo cui la società appellata avrebbe avuto conoscenza della servitù, in ragione della immediata consegna di copia del titolo di provenienza del terreno.
Decisiva, sul punto, è la ricostruzione emergente dalla documentazione in atti e, in particolare, dal verbale notarile del 5.4.2013, dal quale risulta testualmente che:
- “Con lettera raccomandata A.R. n. 14788128944- 9, spedita in data 22 marzo 2013 e consegnata al destinatario in data 26 marzo 2013, la società “ ha Controparte_1 convocato presso il mio studio in Chiaravalle Centrale, per questo giorno alle ore 17:00, il signor , sopra generalizzato, per addivenire all'atto pubblico di permuta Controparte_3 con il quale: il signor avrebbe dovuto cedere alla società “ Controparte_3 [...]
un appezzamento di terreno con destinazione diversa da quella agricola Controparte_1 sito nel Comune di San Sostene […];
- La società “ ad eguale titolo di permuta avrebbe dovuto Controparte_1 cedere al signor la piena proprietà della porzione immobiliare con Controparte_3 annessa corte circostante per tre lati, facente parte del fabbricato identificato come Corpo
Fabbrica “A” compresa nell'intervento edilizio da realizzare nel predetto suolo sito nel
Comune di San Sostene alla località “Casolariti” costruito da due corpi di fabbrica denominati Corpo “A” e Corpo “B” […];
- che con la citata lettera del 22 marzo 2013 la società “ ha Controparte_1 comunicato altresì di aver scoperto, dall'esame del titolo di provenienza, l'esistenza sul terreno oggetto di permuta di una servitù di passaggio mai portata a conoscenza della società medesima;

- che la società “ ha chiesto al signor Controparte_1 Controparte_3 di volersi attivare al fine di ottenere la rinuncia alla servitù da parte del fondo dominante;

- che alla data odierna non può farsi luogo alla programmata stipula non essendo stata ottenuta la rinuncia alla servitù esistente a carico del terreno oggetto dello stipulando atto di permuta ed a favore del fondo dominante;

- che il signor espressamente si impegna ad ottenere dagli aventi Controparte_3 diritto la rinuncia alla citata servitù entro la data del 15 aprile 2013; il tutto al fine di consentire la stipula dell'atto di permuta con le modalità già convenute tra le parti […]” (cfr. verbale notarile del 5.4.2013 allegato al fascicolo di primo grado di parte appellata).
Da ciò discende che nessuna presunzione di conoscenza della servitù può essere posta a carico della società con la conseguenza che la mancata realizzazione delle opere Controparte_1 deve addebitarsi esclusivamente a , il quale ha taciuto una circostanza di portata Controparte_3 assolutamente rilevante e si è reso altresì inadempiente all'impegno assunto con il verbale notarile del 5.4.2013.
Ciò posto, correttamente il Tribunale ha accolto la domanda di risarcimento del danno proposta dalla pur avendo escluso la risoluzione contrattuale. Controparte_1
La pretesa risarcitoria è distinta e autonoma rispetto all'eventuale domanda di risoluzione, differenziandosi da essa sia per petitum e causa petendi, sia in quanto, a differenza della domanda restitutoria, non è consequenziale a quella di risoluzione del contratto. Difatti, solo la domanda di restituzione, e non anche la domanda di risarcimento del danno, è propriamente accessoria alla domanda di risoluzione. “Soltanto la prima, infatti, pur essendo autonoma nell'oggetto (petitum), costituisce un effetto legale dello scioglimento del sinallagma contrattuale, avendo il proprio titolo immediato nell'effetto giuridico (recuperatorio ex tunc delle prestazioni eseguite) che forma oggetto della domanda principale di risoluzione. Questo rapporto di consequenzialità logico-giuridica manca con riguardo all'azione risarcitoria, la quale non solo non presuppone il necessario esperimento dell'azione di risoluzione del contratto, ma neppure, a maggior ragione, il suo accoglimento (Sez. 3^ 10 giugno 1998, n. 5774; Sez. 3^ 23 luglio 2002, n. 10741; Sez. 1^ 27 ottobre
2006, n. 23273)” (cfr. Cass. Sez. Un. n. 8510/2014).
In altri termini, l'art. 1453 c.c., facendo sempre salvo il diritto al risarcimento del danno, consente di proporre la domanda di risarcimento, congiuntamente o separatamente a quella di risoluzione, o anche in via autonoma, poiché la domanda di risarcimento del danno da inadempimento non è accessoria rispetto alla causa di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento: la decisione dell'una non presuppone, per correlazione logico-giuridica, la decisione dell'altra, né vi è subordinazione, essendo invece autonome tra loro (ex multis, Cass. civ. n. 2227 del 2023; Cass. civ.
n. 14172 del 2023; Cass. civ. n. 8993 del 2021).
3.2. Tanto premesso, con il secondo motivo di appello parte appellante censura il riconoscimento del danno disposto dal giudice di primo grado in favore della società attrice, sia a titolo di mancato guadagno, sia a titolo di rimborso delle somme sostenute per la variante tecnica al progetto. In particolare, l'appellante contesta la sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda risarcitoria, ritenendola non adeguatamente provata, nonché critica le conclusioni cui è pervenuto il consulente tecnico d'ufficio, sulle quali il giudice ha sostanzialmente fondato la propria decisione, reputandole contraddittorie e inaccettabili¹. Secondo la prospettazione dell'appellante, il consulente avrebbe illegittimamente quantificato il mancato guadagno della società attrice derivante dall'esistenza della servitù, quale conseguenza della variante progettuale, nonostante tale quantificazione a suo dire non fosse stata richiesta dalle parti né dal giudice.
Tali censure si rivelano, tuttavia, del tutto infondate. Correttamente, infatti, il consulente tecnico d'ufficio ha fornito puntuale risposta al quesito formulato dal giudice di prime cure (“quantificare il mancato guadagno per la Società conseguente alla mancata realizzazione Controparte_1 del predetto intervento edilizio”), procedendo agli accertamenti richiesti con metodo esenti da errori tecnici e da vizi logici.
In particolare, il consulente ha chiaramente evidenziato che:
a) “Per effetto della servitù stradale, è evidente che si determina un minor valore immobiliare delle unità costituenti il corpo B che determina, inevitabilmente, un minor utile per l'impresa a parità del costo di costruzione”;
b) “In particolare, si rileva che gli appartamenti posti a piano terra rialzato avranno maggiore incidenza negativa specificatamente per effetto dell'affaccio presente nel locale soggiorno prospiciente la strada asservita. La commistione generata per effetto del transito di altre persone e mezzi estranei al complesso edilizio, gradatamente, determina un deprezzamento economico anche per i locali cantina del piano seminterrato e gli appartamenti del piano primo”;
c) “In definitiva, si determina un ricavo per il fabbricato B di € 509.678,00 che sommato al ricavo del fabbricato A invariato, si arriva ad un totale di € 1.031.187,00. Seguendo, pedissequamente, il calcolo per la stima degli utili dell'ing. (si concorda nella metodologia Per_2 di massima adottata e comunque non contestata da parte avversa), si ha: Ricavi impresa = €
1.031.187,00 - € 208.380,00 = € 822.807,00 TI RD = € 822.807,00 - € 565.064,75 = €
257.742,25 TI netto = € 257.742,25 - € 70.879,12 - € 12.809,79 = € 174.053,34
Il danno economico può essere stimato in € 56.092,45 (€ 230.145,79 - € 174.053,34)”.
Tale valutazione risulta coerente con i criteri estimativi adottati e adeguatamente motivata.
Parimenti infondata è la doglianza con cui l'odierno appellante deduce la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato in relazione alla statuizione che ha riconosciuto in favore della società il rimborso delle somme sostenute per gli esborsi necessari all'introduzione della variante tecnica all'opera, spese che trovano causa diretta nell'adempimento del . Parte_1
Non è, infatti, ravvisabile, - contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante - alcuna duplicazione risarcitoria in favore della società appellata - (“se il progetto originario, con una
risultanze della stessa Ctu, rigetta la domanda di risoluzione del contratto, sia in relazione alla scrittura privata del 10.09.2009, che del successivo impegno del 05.4.2013, proprio in considerazione della fattibilità dell' opera, con una rivisitazione parziale del progetto così come approvato”. variante, avrebbe potuto essere attuato, allora alcun danno potrà essere riconosciuto all'attuale società appellata, ad eccezione dei costi necessari per la variante, pari ad € 3.000,00” cfr. atto di appello) - atteso che, come accertato dal consulente tecnico d'ufficio, “tale variante non potrà evitare il danno economico sul fabbricato B per effetto della servitù della strada”.
Le due voci di danno in esame, infatti, sono ontologicamente distinte e tra loro non sovrapponibili, attenendo la prima al pregiudizio derivante dalla mancata realizzazione dell'opera secondo il progetto originario (sub specie di mancato guadagno per l'impossibilità di eseguire il progetto concordato) e la seconda alle spese necessarie per apportare al progetto le modifiche indispensabili a conseguire la realizzazione dell'opera, ancorché secondo una diversa conformazione progettuale².
Si tratta, in sostanza, di voci di danno riconducibili all'inadempimento di controparte e, pertanto, entrambe risarcibili.
3.3. Passando, infine, all'esame della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno per asserito inadempimento della proposta Controparte_1 dall'odierna appellante in primo grado e reiterata in sede di gravame, la stessa risulta del tutto infondata.
Non è infatti ravvisabile alcun inadempimento in capo alla Controparte_1
La dedotta circostanza concernente il presunto ritardo nella richiesta del permesso di costruire, risulta smentita dagli atti di causa. In forza della scrittura privata del 9.9.2011 prodotta in giudizio, infatti, le parti hanno concordemente prorogato il termine originariamente previsto per la presentazione della documentazione necessaria al rilascio del permesso di costruire, estendendolo da
12 a 48 mesi (v. scrittura privata del 9.9.2011 allegata al fascicolo di primo grado di parte attrice).
Quanto alla polizza fideiussoria, la relativa consegna era contrattualmente prevista soltanto al momento della stipula del rogito notarile, mai avvenuto per fatti imputabili alla controparte.
Infine, nessun altro inadempimento può essere addebitato alla società appellata in virtù di quanto finora osservato, a fronte, invece, dell'inadempimento di controparte che non ha neanche ottemperato all'impegno assunto con il verbale notarile del 5.4.2013.
Ne consegue, pertanto, il rigetto della domanda. Per completezza espositiva, giova altresì precisare che, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, manca del tutto l'allegazione e la dimostrazione del danno lamentato. Si precisa, infatti, che con riferimento alla pretesa mancata coltivazione del fondo, il richiedente ha omesso persino di indicare il tipo di coltivazione che sarebbe stata praticata.
4. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano - avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014 modificati dal D.M. n. 147/2022 - in complessivi euro 4.995,50 (valore indeterminabile dichiarato dalle parti, scaglione da euro 26.000,01 ad euro
52.000,00, fase di studio, fase introduttiva, fase di trattazione/istruttoria – cfr. Cass. ord.
n.29857/2023 - e fase decisoria, valori medi, con riduzione del 50% in ragione della non particolare complessità della causa), oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa, come per legge.
Il rigetto dell'impugnazione comporta, la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo per l'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass. n. 13055/2018).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, I^ sez. civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 757 del 2019, Parte_1 depositata in cancelleria il 29 aprile 2019, ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna , in solido con , al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_2 parte appellata, delle spese del presente grado di giudizio che si liquidano in complessivi euro
4.995,50, oltre rim. forf., iva e cpa, come per legge;

- dichiara sussistenti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30.5.2002, n.
115, per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto per l'impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, tenutasi da remoto in data 1° dicembre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Alessandra Petrolo Anna Maria Raschellà

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Così nell'atto di appello: “Aldilà delle modalità di calcolo del mancato guadagno, calcolo che qui si contesta fermamente, certo è che, è incorso in un grave errore il Giudice di prime cure laddove fa proprie le risultanze della Ctu nella quantificazione di un danno non richiesto nel quesito e, impropriamente, definendolo “mancato guadagno derivante dalla fallita realizzazione dell'originario progetto edilizio”. E' palese la contraddittorietà in cui è incorso l' Organo Giudicante, sulla falsariga della Ctu, laddove riconosce il mancato guadagno e ne individua la causa nella fallita realizzazione dell' originario progetto ma, contestualmente, sulla base delle ² Così nella consulenza tecnica d'ufficio: “Per quanto riguarda le maggiori spese tecniche necessarie ai fini della predisposizione di una variante tecnica al progetto già approvato di cui al permesso a costruire n. 24 dell'08/10/2012, ritenuto che la stessa riguardi principalmente una migliore distribuzione planimetrica delle impronte dei due fabbricati, con piccoli traslazioni e/o rotazioni ed una diversa distribuzione delle aree da adibire a parcheggio e/o aree libere, eventualmente utilizzando anche le aree attualmente adibite a marciapiede o in ultima analisi riducendo l'area libera di mq 300,00 (giardino) oggetto di permuta. Considerato l'onorario già richiesto, pari ad € 15.225,60 (vedi all. 1 doc. 7), da ritenersi congruo nella richiesta, e comunque non oggetto di censura da parte convenuta, si ritiene congrua una maggiorazione dello stesso del 20% per un importo pari ad € 3.000,00 (in cifra tonda) oltre iva e cassa”.