REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato, dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA
EX ARTT. 447 BIS E 429 C.P.C. nella causa civile iscritta a ruolo al numero 2015/2025 tra
(C.F.: ) con sede in Udine con l'Avv. Nicola Cannone Parte_1 P.IVA_1
del Foro di Trieste
Ricorrente
CONTRO
(C.F.: residente in [...]Controparte_1 C.F._1
(UD) con l'Avv. Consuelo Del Ross del Foro di Udine
Resistente
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
* * * * *
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per di cui al verbale odierno: “come da ricorso introduttivo”. Parte_1
Per di cui al verbale odierno: “come da memoria di costituzione”. CP_1
*
Con ricorso del 29.7.2025, depositato in pari data, la società (di seguito Parte_1
anche: ND e/o ricorrente e/o locatrice) ha convenuto in giudizio il signor
(di seguito anche: e/o resistente e/o conduttore) per Controparte_1 CP_1
sentir dichiarare che il contratto di locazione del 30.9.2019, registrato in pari data, si è risolto di diritto ex art. 1454 c.c. all'esito della scadenza del termine indicato nella diffida ad adempiere ed, in via subordinata, la risoluzione del suddetto contratto per inadempimento di non scarsa importanza del conduttore, con conseguente ordine di rilascio dell'immobile libero da persone e cose, ovvero, in via ulteriormente subordinata, per accertare che il contratto cesserà di produrre effetti a far data dal 30.9.2027 con conseguente ordine al conduttore di rilasciare l'immobile a far data dal 30.9.2027 ovvero dall'1.10.2027.
ND ha esposto:
➢ che la propria precedente denominazione era Global Service S.r.l. e di aver concesso in locazione ad uso abitativo con contratto del 30.9.2019 a l'immobile CP_1
sito in Comune di Treppo Ligosullo (UD), Via 25 Luglio n.2/A, identificato al N.C.E.U. del Comune di Treppo Ligosullo, Fg. 9, particella 307, Cat. A/3, Cl. 2, Vani n.6, con prima scadenza al 30.9.2023 e tacito rinnovo per altri quattro anni, con nuova scadenza al 30.9.2027;
➢ che il corrispettivo della locazione è pari ad €.2.160,00 annuali, da corrispondere in n.12 rate mensili anticipate di €.180,00 ciascuna entro il giorno 5 di ciascun mese, con aggiornamento del canone secondo gli indici Istat;

➢ che tra le parti sono intercorse diverse controversie giudiziali con l'emissione dei seguenti titoli esecutivi a proprio favore:
1) ordinanza rep. 201/2022 depositata il 31.1.2022 con condanna del in CP_1
solido con la signora , per la parte che qui interessa, a rifondere le Parte_2
spese legali quantificate in €.3.855,00 per compenso, oltre ad €.344,10 per anticipazioni, alle spese generali 15% e Cnpa, per complessivi €.4.944,68;
2) decreto ex art. 611 c.p.c. del 17.2.2025 del giudice dell'esecuzione di liquidazione a proprio favore ed a carico del in solido con la signora CP_1
, delle spese di esecuzione quantificate in €.1.400,00 per compensi, Parte_2
oltre ad €.85,24 per anticipazioni, alle spese generali 15%, all'iva e Cnpa;

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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 3) sentenza n.1091/2021 depositata il 29.11.2021 con condanna del , CP_1
per la parte che qui interessa, a rifondere le spese legali quantificate in
€.2.600,00 per compenso, oltre ad €.145,50 per anticipazioni, alle spese generali
15% e Cnpa, per complessivi €.3.255,10;
➢ che in mancanza di pagamento ha provveduto a notificare al resistente i suddetti titoli esecutivi con i rispettivi atti di precetto per complessivi €.10.759,71, oltre accessori ed interessi legali successivi;

➢ di aver ricevuto nei primi giorni di marzo 2025 dalla signora Parte_3
mediante bonifico bancario la somma di €.191,61 con causale “affitto marzo 2025” e di aver contestato con pec del 7.3.2025 la legittimità dell'imputazione del pagamento;

➢ che la suddetta imputazione non è stata, pertanto, accettata ed il versamento ricevuto è stato imputato a decurtazione delle spese legali e degli interessi dovuti dal per i suddetti titoli giudiziali, contestualmente è stato a quest'ultimo CP_1
intimato il pagamento del residuo delle spese ancora dovute, nonché il canone di locazione scaduto a marzo 2025;
➢ che nei primi giorni di aprile del 2025 seguiva un analogo versamento prontamente ed analogamente contestato con pec del 8.4.2025 contenente analoga intimazione di pagamento e diversa imputazione, e così a seguire per i versamenti dei primi giorni di maggio 2025 con contestazione del 13.5.2025, di giugno e luglio 2025;
➢ che alla data del deposito del ricorso le spese ancora dovute ammontano ad
€.9.801,66 oltre accessori, mentre la morosità accumulata per i canoni da marzo a luglio 2025 ammonta ad €.958,05;
➢ che in data 6.9.2023 ha inviato al la disdetta del contratto per la CP_1
scadenza del 30.9.2027, ricevuta in data 13.9.2023;
➢ che il contratto di locazione è risolto di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c. per grave inadempimento del conduttore;

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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 ➢ che il debitore non può imputare ex art. 1194 c.c. il pagamento al capitale piuttosto che agli interessi ed alle spese senza il consenso del creditore;

➢ che il resistente è debitore per una pluralità di obbligazioni certe, liquide ed esigibili oltre che omogenee in quanto aventi tutte ad oggetto somme di denaro e che in base alle regole d'imputazione i versamenti eseguiti dal terzo da marzo a luglio 2025 non potevano essere imputati a pagamento del canone di locazione, dovendo essere, invece, prioritariamente imputati alle spese legali tenuto anche conto che due dei tre titoli giudiziali azionati hanno riguardato controversie connesse al contratto di locazione del 30.9.2019;
➢ che l'inadempimento contrattuale non è di scarsa importanza.
Con memoria difensiva del 3.10.2025 si è costituito contestando le CP_1
deduzioni della ricorrente ed affermando:
➢ che a seguito di un periodo di difficoltà economica la figlia ha provveduto a Pt_3
versare a ND i canoni di locazione delle mensilità da marzo a luglio 2025;
➢ di non essere in grado di pagare gli importi precettati;

➢ di aver a sua volta respinto le contestazioni di per i versamenti effettuati Parte_1
dalla figlia ed imputati a pagamento del canone di locazione;
Pt_3
➢ di non risultare inadempiente in quanto l'obbligazione relativa al pagamento dei canoni è stata regolarmente adempiuta da un soggetto terzo;

➢ che non può trovare applicazione l'art. 1194 c.c. perché la norma presuppone l'esistenza della liquidità ed esigibilità sia del credito per capitale che del credito accessorio (interessi e spese) e non sussiste alcun credito accessorio rispetto al capitale, ovvero i canoni di locazione;

➢ che l'imputazione di pagamento dedotta è stata contestuale e pienamente efficace;

➢ che ND ha violato il disposto dell'art. 1193 c.c. nel voler imputare le somme ricevute ad un debito più vecchio tenuto conto che chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare quando paga quale debito intende
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 soddisfare;

➢ che solo nell'ipotesi in cui il terzo pagatore non avesse specificatamente indicato l'imputazione di pagamento nella causale del bonifico, il creditore avrebbe potuto applicare l'art. 1194 c.c.;
➢ che non sussiste, pertanto, alcuna risoluzione del contratto per inadempimento di non scarsa importanza, mentre nulla questio in ordine alla risoluzione del contratto prevista per il 30.9.2027 tant'è che la domanda della ricorrente appare ultronea;

➢ che prima del mese di marzo 2025 la ricorrente non ha mai operato un'imputazione diversa rispetto ai canoni di locazione ricevuti, pertanto, non vi è alcun forte squilibrio sinallagmatico del rapporto contrattuale.
ha chiesto il rigetto della domanda della ricorrente e la condanna di CP_1
quest'ultima ex art. 96 c.p.c..
All'udienza del 14.10.2025, dato atto che la procedura di mediazione si è conclusa negativamente e fallito il tentativo di conciliazione, la causa è stata rinviata per la discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 16.12.2025 con assegnazione di termine fino al 2.12.2025 per il deposito di note difensive, depositate dalle parti.
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QUANTO ALLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
RISOLUZIONE EX ART. 1454 C.C.
Risulta provato:
➢ il rapporto contrattuale intercorso tra le parti essendo stato prodotto il “contratto di locazione ad uso abitativo” del 30.9.2019, regolarmente registrato, (docc. 2 e 2.1 fascicolo ricorrente);
➢ che il contratto prevede il pagamento del canone il giorno 5 di ogni mese (art. 6);
La ricorrente ha sostenuto che il conduttore è moroso nel pagamento dei canoni per non aver accettato che i versamenti eseguiti dalla figlia del resistente da marzo a luglio
2025 siano imputati a pagamento dei canoni di affitto, anziché alle spese processuali,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 agli accessori ed agli interessi di cui ai tre titoli giudiziari sopra descritti.
ND ha invocato la risoluzione del contratto di locazione del 30.9.2019 in forza del disposto dell'art. 1454 c.c. che stabilisce al primo comma che “alla parte inadempiente
l'altra può intimare per iscritto di adempiere entro un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto si intenderà senz'altro risolto” ed all'ultimo comma che “decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.
La ricorrente ha provato di aver inviato al resistente intimazione scritta ad adempiere al pagamento dei canoni di locazione insoluti avendo dimesso le intimazioni del 7.3.2025
(doc. 10.1), dell'8.4.2025 (doc. 12.1), del 13.5.2025 (doc. 14.1), ma solo l'intimazione del 13.5.2025 è conforme a quanto stabilito dall'art. 1454 c.c. avendo intimato il pagamento entro il termine di giorni quindici con l'avvertimento che in assenza di pagamento il contratto è risolto di diritto.
Risulta, altresì, pacifico e non contestato ed ammesso dallo stesso resistente che alcun pagamento è intervenuto nel termine assegnato di giorni quindici.
Nella giurisprudenza di legittimità è consolidato l'orientamento secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis, Cass. Civ., S.U. n. 13533 del
30.10.2001, Cass. Civ., Sez. II, n.9351 del 19.4.2007; Cass. Civ., Sez. III, n.826 del
20.1.2015; Cass. Civ., Sez. 6-1, n.25584 del 12.10.2018).
Per poter accogliere o meno la domanda della ricorrente di risoluzione di diritto del contratto di locazione ex art. 1454 c.c. occorre, però, verificare se sussisteva una morosità per mancato pagamento dei canoni di locazione delle mensilità di marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2025.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 La questione, quindi, da risolvere è se risulti o meno corretto che il resistente nel versare, per mezzo della figlia, alla ricorrente la somma di €.191,61 abbia imputato tale versamento a pagamento del canone di locazione, anziché prima alle spese legali ed agli interessi di cui ai tre titoli giudiziali sopra citati.
La ricorrente ha contestato tale imputazione di pagamento ritenendo che il conduttore dovesse ex art. 1194 c.c. provvedere prima al pagamento delle spese e degli interessi e, poi, del capitale.
Sul punto si osserva quanto segue.
L'art. 1194 c.c. invocato dalla ricorrente e rubricato “Imputazione del pagamento agli interessi” stabilisce che “il debitore non può imputare il pagamento al capitale, piuttosto che agli interessi e alle spese, senza il consenso del creditore. Il pagamento fatto in conto di capitale e d'interessi deve essere imputato prima agli interessi”.
La giurisprudenza di legittimità da tempo ha affermato che tale disposizione presuppone la simultanea esistenza della liquidità e della esigibilità di ambedue i crediti e cioè sia di quello per capitale che dell'altro, accessorio, per interessi e spese (cfr. Cass. Civ., Sez.
3, sentenza n. 20904 del 27.10.2005, Cass. Civ., Sez. 1, sentenza n. 6022 del
16.4.2003).
Un primo dato fermo è che il credito per interessi e/o spese sia accessorio al credito per capitale.
Occorre ora verificare se i crediti della ricorrente per spese processuali in forza dei tre titoli giudiziali dedotti debbano o meno considerarsi accessori al credito per capitale rappresentato dal canone di locazione di cui al contratto del 30.9.2019.
Questo giudice ritiene che vada escluso tale carattere di accessorietà.
Esaminando i tre titoli giudiziali emerge quanto segue.
Il primo titolo giudiziale è costituito dall'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. del 31.1.2022 e dall'esame della stessa si comprende che la ricorrente aveva promosso un giudizio per accertare l'occupazione senza titolo del di altro immobile (autorimessa) di CP_1
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 proprietà della medesima con un riferimento al fatto che il contratto di locazione de quo non ha ad oggetto tale bene, ma con il ben più importante e maggior riferimento ad un contratto preliminare avente ad oggetto tale autorimessa non seguito da rogito notarile di compravendita. Ne consegue che le spese processuali ivi liquidate non possono considerarsi credito accessorio al credito per capitale costituito dal canone di locazione di altra unità immobiliare.
Conseguentemente anche le spese processuali liquidate dal giudice dell'esecuzione nel decreto ex art. 611 c.p.c., non possono considerarsi credito accessorio al canone di locazione in quanto trattasi di spese processuali conseguenti all'azione esecutiva promossa dalla ricorrente per ottenere il rilascio della citata autorimessa in forza dell'ordinanza del ex art. 702 ter c.p.c. del 31.1.2022.
Quanto al terzo titolo esecutivo costituito dalla sentenza n.1091/2021 è la stessa ricorrente nelle proprie note conclusive autorizzate (cfr. pagg. 2 e 3) ad affermare che quella vertenza è estranea alla locazione in essere avendo causa in un preteso rapporto di prestazione d'opera.
Ne consegue che in mancanza del carattere di accessorietà delle spese processuali sopra dedotte con il credito per capitale costituito dai canoni di locazione, non può trovare applicazione la norma dell'art. 1194 c.c..
Va, quindi, applicato quanto disposto dall'art. 1193 c.c. che stabilisce che “chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare”.
nell'eseguire per il tramite della figlia il pagamento della somma di €.191,61 CP_1
ed a fronte di debiti della medesima specie – pagamento di somme di denaro certe, liquidite ed esigibili come affermato dalla stessa ricorrente – ha dichiarato quale debito intendeva soddisfare e nella fattispecie in esame ha dichiarato nella causale del bonifico di adempiere all'obbligazione di pagamento del canone di locazione.
Escluso, pertanto, che alla data del ricorso introduttivo sussistesse morosità del
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 resistente per mancato pagamento dei canoni di locazione, perché regolarmente corrisposti, va rigettata la domanda di risoluzione di diritto del contratto ex art. 1454
c.c.
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RISOLUZIONE EX ART. 1453 C.C.
L'assenza di morosità con riferimento al contratto di locazione del 30.9.2019 esclude anche la sussistenza della risoluzione per grave inadempimento del resistente ex art. 1453 c.c..
Il mancato pagamento delle spese processuali di cui ai citati tre titoli giudiziali esclude, comunque, anche per quanto motivato, la sussistenza delle condizioni per la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione del 30.9.2019 non trattandosi di prestazioni corrispettive, né di obbligazioni contrattuali, con la conseguenza che è del tutto estraneo alla fattispecie in esame il richiamo dei suddetti titoli giudiziari ad un'asserita alterazione del rapporto sinallagmatico derivante dal citato contratto di locazione.
Va, pertanto, rigettata anche la domanda della ricorrente subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento del . CP_1
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ACCERTAMENTO DELLA CESSAZIONE DEGLI EFFETTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
La ricorrente in via ulteriormente subordinata ed in ipotesi di rigetto delle domande di risoluzione del contratto ha chiesto di accertare che il contratto di locazione cesserà di produrre effetti a far data 30.9.2027 per tempestiva disdetta inviata dal locatore.
Il resistente non ha opposto questioni sul recesso del contratto di locazione previsto per il 30.9.2027 a seguito della disdetta del 6.9.2023 inviata dalla ricorrente e ricevuta il
13.9.2023, ma ha solo lamentato che tale domanda risulta del tutto ultronea non essendoci alcuna contestazione sul punto.
Accertato – anche perché non contestato – che il contratto di locazione cesserà di produrre effetti alla data del 30.9.2027, va respinta la tesi del resistente in quanto
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 ND, come dalla medesima correttamente evidenziato nelle note conclusive, ha un interesse concreto ed attuale ad ottenere una pronuncia che condanni il CP_1
al futuro rilascio nel caso in cui quest'ultimo, come già avvenuto per la precedente vicenda dell'autorimessa, non rilasci l'immobile alla scadenza e, quindi, alla data del
30.9.2027.
Escludere tale interesse secondo la prospettazione del resistente significherebbe di fatto impedire ad ogni proprietario di ottenere, nel rispetto dei termini prescritti nel contratto, l'ordinanza di convalida per finita locazione prima della scadenza del contratto.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI CONDANNA DELLA RICORRENTE EX ART. 96 C.P.C.
Considerato che le domande di risoluzione del contratto di locazione del 30.9.2019 avanzate dalla ricorrente sono state respinte per mancata applicazione dell'art.1194 c.c. in forza di un'interpretazione ed esame dei titoli giudiziali dedotti da al fine di Parte_1
accertare se i crediti per spese processuali fossero o meno accessori del credito per capitale (canone di locazione), va rigettata la domanda del resistente di condanna della ricorrente ex art. 96 c.p.c. difettandone i presupposti per il suo accoglimento.
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QUANTO ALLE SPESE DI GIUDIZIO
Considerato che nella fattispecie vi è una reciproca soccombenza, le spese di causa e di mediazione vengono interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda principale e subordinata della ricorrente di risoluzione del contratto di locazione del 30.9.2019 ex artt. 1454 e 1453 c.c.;
- accoglie la domanda ulteriormente subordinata della ricorrente ed accerta e dichiara
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025 che il contratto di locazione del 30.9.2019, regolarmente registrato, avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Comune di Treppo Ligosullo (UD),
Via 25 Luglio n.2/A, identificato al N.C.E.U. del Comune di Treppo Ligosullo, Fg. 9, particella 307, Cat. A/3, Cl. 2, Vani n.6, cesserà di produrre effetti a far data dal
30.9.2027 per tempestiva disdetta del 6.9.2023 ricevuta il 13.9.2023 da
[...]
; CP_1
- per l'effetto condanna a rilasciare la suddetta unità immobiliare Controparte_1
libera da persone e cose anche interposte a favore di alla data del Parte_1
30.9.2027;
- spese compensate.
Così deciso in Udine il 16.12.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 2015/2025