REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa Alessandra Tedesco ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 6593 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 20234 vertente
TRA
Pal. in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù Parte_1 CP_1
di mandato in atti, dall'avv. Maria Giovanna Cafaro, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Pastorano alla via Latina n. 1;
ATTRICE
E
rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Michele Rossi, Controparte_2
presso lo studio del quale elettivamente domicilia in Maddaloni alla via Montella n. 52;
CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE CP_ Con atto di citazione la Pal. – premettendo di aver concesso in locazione ad Parte_1
uso diverso in favore di un immobile ed un box auto siti in San Prisco alla via Controparte_2
Orizzonte snc, meglio identificati in atti, e che il conduttore non ha provveduto al pagamento integrale dei canoni di locazione dal mese di giugno del 2024 - ha intimato lo sfratto per morosità e contestualmente citato il conduttore per la convalida.
Si è costituito il conduttore, non contestando la morosità ma eccependo che nell'immobile in questione sono presenti fenomeni infiltrativi con macchie di umidità. Ha, inoltre, eccepito che nelle trattative intercorse con l'agenzia immobiliare alla quale era affidato l'incarico di locare l'immobile in questione, questa aveva rappresentato che si trattava di immobile ad uso abitativo, circostanza confermata anche in sede di stipula del contratto di locazione.
1 Ha, quindi, chiesto in via riconvenzionale l'annullamento del contratto per errore, nonché la condanna della locatrice e dell'agenzia immobiliare di cui ha chiesto la chiamata in Controparte_3
causa, al risarcimento dei danni subiti a causa dell'umidità presente nell'immobile locato.
Il giudice, stante l'opposizione di parte intimata, non ha convalidato lo sfratto, ha concesso il provvisorio rilascio ed ha mutato il rito, invitando le parti alla istaurazione della procedura di mediazione.
Con la memoria integrativa depositata la locatrice ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Anche il conduttore nella memoria integrativa ha insistito nelle proprie eccezioni e domande, chiedendo di chiamare in causa l'agenzia immobiliare autorizzazione non concessa. Controparte_3
Ciò premesso, in via preliminare va affermata la procedibilità della domanda essendo stato esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del
12.12.2024).
Nel merito la domanda attorea è fondata e va, pertanto, accolta, mentre risultano infondate le domande riconvenzionali proposte dal conduttore.
Parte attrice ha prodotto il contratto di locazione registrato ed ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di giugno del 2024.
Il conduttore non ha contestato la morosità, ma ha eccepito che l'immobile era inutilizzabile a causa della presenza di infiltrazioni, muffa ed umidità.
Relativamente a tale eccezione, va osservato, in primo luogo, che i rilievi fotografici prodotti dal conduttore non sono sufficienti a dimostrare l'esistenza del fenomeno infiltrativo lamentato, atteso che sono privi di data certa e di riferimento sicuro ai luoghi di causa e raffigurano solo parte dell'immobile locato.
Inoltre, in ogni caso, a prescindere dalla dimostrazione della presenza di muffa ed umidità nell'immobile locato, comunque tale circostanza non incide sull'obbligo del conduttore di pagare i canoni di locazione.
Sul punto va evidenziato che “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass.
11783/17) ed ancora che “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione
2 di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. 16918/19).
Ebbene, applicando i suddetti principi, questo Giudice ritiene che il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore non sia, nel caso di specie, giustificato, in quanto non sussistono elementi in atti dai quali desumere che la presenza di muffa ed umidità nell'immobile locato abbia determinato, quantomeno parzialmente, l'inutilizzabilità dello stesso.
In conseguenza di quanto detto, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore. Non è, tuttavia, necessario fissare una data per il rilascio, essendo già stato ordinato il provvisorio rilascio.
Passando ora alla valutazione delle domande riconvenzionali proposte dal conduttore va osservato quanto segue.
In primo luogo, il conduttore ha chiesto l'annullamento del contratto di locazione in questione per errore, eccependo di essere stato ingannato relativamente alla destinazione dell'immobile locato, descritto dall'agenzia immobiliare come immobile ad uso abitativo e apparendo l'immobile in questione come tale in quanto arredato come abitazione.
Ebbene, tali circostanze potevano rilevare prima della sottoscrizione da parte del conduttore del contratto di locazione per cui è causa.
Invero, il contratto di locazione sottoscritto dal conduttore espressamente è qualificato come locazione ad uso diverso e nello stesso viene espressamente indicato che l'immobile è un locale uso deposito.
Pertanto, le circostanze rappresentate dal conduttore potevano rilevare ai fini di una responsabilità precontrattuale in mancanza di stipula del contratto di locazione.
Il conduttore, nonostante quanto rappresentato dall'agenzia immobiliare e quanto risultante dalla visione dell'immobile, al momento della stipula del contratto di locazione è certamente venuto a conoscenza che si trattava in realtà di un locale uso deposito, in quanto così espressamente qualificato nel contratto di locazione, e, quindi, avrebbe potuto eventualmente rifiutarne la sottoscrizione.
Parimenti infondata è la domanda risarcitoria proposta dal conduttore in quanto alcuna prova risulta fornita dei danni lamentati, dedotti anche in maniera alquanto generica.
3 Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55 del 2014, come modificato dal D.M. 147 del 2022, in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• risolve il contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in San Prisco alla via Orizzonte snc, meglio identificato in atti;

• condanna il convenuto alla refusione delle spese di lite in favore dell'attore che liquida in €
1.000,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Maria Giovanna Cafaro dichiaratasene anticipataria.
Santa Maria Capua Vetere, 26.2.2025
Il Giudice dott.ssa Alessandra Tedesco
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